MERCATO IMMOBILIARE LIVORNO

MERCATO IMMOBILIARE LIVORNO
Le quotazioni immobiliari di Livorno sono diminuite dell’1,4% nel primo semestre 2013.
Nel Centro Storico si registrano quotazioni in ribasso. Poiché l’area è di tipo popolare, le difficoltà di
accesso al credito e le problematiche relative al mantenimento del posto del lavoro hanno avuto un ruolo
importante nel determinare tale andamento. A ciò si aggiungono la distanza dal mare e la scarsità di
stabili dotati di ascensore o posto auto. Infatti, questi ultimi due elementi sono molto importanti nella
scelta dell’immobile, ma si richiedono anche uno sfogo esterno e la possibilità di avere un piccolo giardino.
Ad acquistare la prima casa ci sono soprattutto giovani coppie che, approfittando della diminuzione dei
prezzi, possono acquistare soluzioni più grandi (tipicamente trilocali) con una spesa abbastanza esigua (il
budget è nell’ordine di 100-120 mila €). Dopo che l’introduzione dell’IMU ha rallentato le compravendite ad
uso investimento, i primi mesi dell’anno hanno visto un certo dinamismo in tal senso: i risparmiatori
mettono a reddito 60-70 mila € per monolocali e bilocali da concedere in locazione a 400 e 500 € al mese,
rispettivamente, mentre per i trilocali si devono considerare 600 € al mese. La domanda è eterogenea e
proviene da stranieri, famiglie, giovani coppie e da tutti coloro i quali non riescono a comprare.
Una delle zone che offre le caratteristiche ricercate è quella denominata “La Rosa”, nella parte
meridionale nei pressi dello Stadio. L’edilizia risale agli anni ’60 ed è composta da stabili in cemento
armato, spesso dotati di box o posto auto e cantina, dove un buon usato si può acquistare a 1700-1800 € al
mq. Della parte centro-meridionale si segnala anche la zona Carducci – Ospedale, area edificata a partire
dal secondo dopoguerra e apprezzata per la tranquillità, la presenza di box, posti auto e ascensore: qui le
quotazioni si attestano a 1600-1700 € al mq. Si mantengono sostanzialmente invariate le quotazioni
dell’area di piazza Magenta (1400-1450 € al mq), apprezzata perché centrale, tranquilla (infatti è una zona
pedonale), verde dove il Comune è intervenuto con importanti interventi di riqualificazione. Il Centro
Storico si è sviluppato nel XVIII-XIX secolo, ma ci sono anche tipologie realizzate nel dopoguerra: una
soluzione da ristrutturare costa 1000 € al mq e fino a 1400 € al mq se già ristrutturata, ma per le abitazioni
più recenti si possono raggiungere 1800-1900 € al mq. La zona di viale Marconi si caratterizza per la
presenza di piccole palazzine di non più di due piani spesso dotate di giardino: gli appartamenti si vendono
a 1500-1600 € al mq, le soluzioni con ingresso indipendente e giardino costano circa 1800 € al mq. Popolare
l’area del Mercato all’aperto, dove l’usato in buone condizioni è valutato tra 1100 e 1400 € al mq.
La domanda di soluzioni per parcheggiare è consistente soprattutto nelle zone più centrali, ma il prezzo è
abbastanza uniforme su tutta l’area: si parla di 25-30 mila € per box di 15 mq, si sale fino a 35 mila € se si
ha accesso privato o se il box è situato fronte strada. Per un posto auto, invece, si richiedono 10-12 mila €.
Da segnalare che l’intervento di via Paccianti è ancora fermo, ma i lavori dovrebbero partire entro l’estate:
si tratta di 25 box fuori terra che presentano valori di 30-35 mila €.
Si sono registrate variazioni al ribasso delle quotazioni immobiliari ad Ardenza (-2%), Antignano e Coteto (3,6% ciascuna), hanno tenuto le zone di Scopaia e Collinaia; sono altresì in rialzo i valori di Leccia (+3,2%).
Da una parte, l’offerta è aumentata a seguito dell’aggravio fiscale che ha inciso sui possessori di seconde
case (non di rado ereditate); dall’altra parte, invece, la difficoltà di accesso al credito ha ridotto il budget a
disposizione. In ogni caso, il calo non è stato particolarmente forte poiché questa è una zona prettamente
residenziale, tranquilla, di recente edificazione e dove è abbastanza facile trovare gli elementi desiderati.
Infatti, chi ricerca la prima casa (famiglie che effettuano permute e giovani coppie bireddito e con liquidità
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
propria) si orienta su quadrilocali dotati di spazi esterni e box, preferibilmente in piccoli contesti
condominiali o indipendenti. Il budget medio si attesta tra 200 e 240 mila €.
Sul mercato delle locazioni si registra una richiesta elevata, proveniente da tutti coloro i quali non
riescono ad acquistare (soprattutto giovani coppie), ma anche da qualche lavoratore trasfertista;
l’offerta, però, non è altrettanto adeguata in quanto gli investitori preferiscono la rivendita alla
locazione. In ogni caso, i bilocali vengono concessi a 500 € al mese, i trilocali a 600 € e i quadrilocali a 650
€; si stipulano soprattutto contratti a canone libero.
Sono molto richieste Scopaia e Collinaia, la prima per l’offerta immobiliare, la seconda per il buon
rapporto qualità/prezzo. Scopaia è una zona molto recente (anni ’90), dove sono state realizzate piccole
palazzine di 2-3 piani immerse in giardini condominiali, mentre Collinaia offre soluzioni indipendenti e
semindipendenti di tutte le età. Le quotazioni medie di Scopaia si attestano atra 1900 e 2000 € al mq, a
Collinaia servono 450 mila € per una villetta indipendente, mentre per una tipologia semindipendente sono
necessari 280 mila € se c’è una sola camera da letto e tra 350 e 400 mila € per la camera in più. Piace anche
la zona di Leccia, dove l’offerta edilizia è molto simile a quella di Scopaia, ma poiché risale agli anni ’80 i
prezzi si abbassano a 1700-1800 € al mq. I quartieri Salviano e Coteto sono apprezzati perché ben serviti da
negozi e scuole: tale presenza consente quotazioni di 1500-1600 € al mq. Nella zona intermedia tra le due è
in progetto la lottizzazione di una vasta area, in cui verranno realizzate piccole palazzine in classe A (molte
da cooperative), corredate da un’area commerciale. A ridosso del lungomare si sviluppano i quartieri di
Antignano e Ardenza, caratterizzati da palazzine degli anni ’60 che hanno avuto un andamento differente a
seconda della posizione. Le soluzioni ubicate sul lato mare hanno sostanzialmente mantenuto i propri valori
(2500-2700 € al mq per gli appartamenti e 400-450 mila € per le villette indipendenti), mentre le tipologie
più interne hanno ceduto e ora si attestano intorno a 1900 € al mq.
Il primo semestre 2013 ha visto quotazioni stabili in zona Calzabigi – Marradi – Fabbricotti, con un
andamento abbastanza dinamico del mercato. Buona parte degli acquirenti desidera la soluzione
migliorativa e si orienta in questa zona perché vicina al centro e al mare, ma dotata di maggiori servizi: la
zona è prestigiosa, pertanto vi si rivolge una clientela medio-alta, che opta per tri/quadrilocali dotati
necessariamente di box o posto auto. Tali elementi non sempre sono presenti, ma si riesce a vendere
tipologie poco distanti dall’abitazione: un box singolo costa tra 20-25 mila € e lo si affitta a 100 € al mese,
un posto auto si valuta 15 mila € e 80 € al mese.
Calzabigi è una delle aree più prestigiose ed esclusive di Livorno e ha in via delle Siepi, via Buonamici e via
Buonarroti le strade principali: le costruzioni risalgono agli anni ’50-’80, le quotazioni oscillano da 16001700 € al mq (da ristrutturare) a 2300-2400 al mq (già ristrutturato), a fronte di una media di 2000 € al mq
per un buon usato. Sta prendendo piede il quartiere Montebello: si tratta di una zona prestigiosa, edificata
tra gli anni ’60 e la prima metà degli anni ’70, dove le quotazioni medie sono leggermente più alte e si
attestano su 2100 € al mq per l’acquisto di un’immobile in buono stato. Via Roma si sviluppa al confine tra
la zona Calzabigi-Marradi e la zona Montebello e ospita appartamenti in piccole palazzine, valutate circa
2000 € al mq. Via Marradi è la strada più commerciale della zona, attraversa la città e si trasforma in viale
della Libertà e via Ricasoli dalla parte opposta verso il centro vero e proprio: l’offerta edilizia e i prezzi sono
abbastanza simili a Calzabigi. L’area della zona Fabbricotti, nei pressi della “Villa”, è sorta tra gli anni ’50 e
gli anni ’70 ed è composta da soluzioni popolari realizzate dalle Ferrovie dello Stato, i cui valori sono di
1400-1500 € al (per appartamenti da ristrutturare) e 2000-2100 per appartamenti ristrutturati. La zona
Pontino è molto popolare, situata nelle vicinanze del centro e composta da grandi palazzi che ospitano tutti
i tagli. Poiché i prezzi sono scesi nei semestri scorsi, molte persone desiderano migliorare la propria
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
condizione abitativa, pertanto mettono sul mercato le proprie abitazioni per cercare casa in quartieri più
signorili e serviti: l’offerta è notevolmente aumentata e i prezzi si attestano a 1100 € al per tipologie da
ristrutturare, 1400 € per l’usato in buone condizioni e 1700 € al mq per quelle già rimesse a nuovo.
Interessante è la zona Antignano – Banditella, situata nei pressi del mare, che vede anche la presenza di
persone che acquistano la casa vacanza o investitori che affittano l’abitazione durante i periodi turistici.
L’offerta consiste in tipologie in stile Liberty e palazzi degli anni ’80, le quotazioni si attestano intorno a
2300 € mq per immobili da ristrutturare, 2600 € al mq per immobili in buono stato e 2900 € al mq per
immobili ristrutturati. La zona che si estende nei pressi dello Stadio presenta condomini degli anni ’70 ed è
molto richiesta perché rappresenta un buon compromesso tra vicinanza al mare ed servizi, mantenendo
signorilità e prestigio. I valori immobiliari si aggirano attorno a 2000 € mq per immobili da ristrutturare,
2300 € al mq per immobili in buono stato e 2600 € al mq per immobili ristrutturati
Nuove costruzioni sono state completate nell’area di via Roma e via Caduti del Lavoro, si tratta di nove
villette a schiera di 200 mq distribuite su tre livelli e dotate di box e giardino. Nell’area di piazza Mazzini, in
zona Montebello, si segnala l’inizio dei lavori di realizzazione di appartamenti prestigiosi, dotati di vista
mare, giardino al piano terra e terrazzo abitabile: la consegna è prevista tra un anno, si parla di quotazioni
di 2800-2900 € al mq.
Il mercato delle locazioni è attivo e alimentato sia dai militari impegnati nelle caserme e basi limitrofe sia
da persone che non riescono ad accedere o a sostenere le rate del mutuo. Si richiedono trilocali e
quadrilocali, concessi rispettivamente a 600-650 e 700 € al mese; normalmente si stipulano contratti
transitori, a cui spesso fa seguito l’applicazione del 4+4.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa