procedura valutazione immobili

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Procedura valutazione immobili
PROCEDURA VALUTAZIONE IMMOBILI
Rev
0
Data
22/11/2011
Causale
Approvazione
Redazione
interna
Verifica
I.A. e C.
DOCUMENTO ED INFORMAZIONI PER CIRCOLAZIONE ED USO ESCLUSIVAMENTE INTERNI
Tutti i diritti riservati. Proprietà Quorum SGR Spa
Approvazione
CDA
SOMMARIO
PREMESSA ..................................................................................................... 3
LE MODALITÀ OPERATIVE DA ADOTTARE ................................................ 5
I CRITERI DI VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI. .......................................... 6
CONFERIMENTO DELL’INCARICO ............................................................... 7
IL PROCESSO DI VALUTAZIONE. ................................................................ 8
2
Procedura relativa alla valutazione del
patrimonio immobiliare dei fondi
Premessa
Un corretto processo di valutazione dei beni in cui viene investito il
patrimonio dei fondi immobiliari costituisce un presupposto essenziale ai fini
della tutela degli investitori che ne hanno sottoscritto le quote. In tale ambito,
l’adeguatezza della valutazione dei beni immobili e dei diritti reali
immobiliari, unitamente all’attività di due diligence, sono elementi
fondamentali, necessari ed indefettibili, del processo decisionale posto in
essere dal Gestore, anche in considerazione delle responsabilità del Gestore
stesso nei confronti dei sottoscrittori.
Per altro verso, la presenza obbligatoria delle stime da parte di Esperti
Indipendenti, previste dalla normativa, non fa venir meno la responsabilità
finale delle SGR in materia di valutazione del portafoglio immobiliare gestito.
Alla luce di quanto sopra, ed in ossequio alle disposizioni recate dalla
Comunicazione congiunta Banca d’Italia e Consob del 29 luglio 2010 in
materia di “Processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di
investimento”, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 198 del 25 agosto 2010,
scopo della presente procedura è la definizione dei principi e delle regole che
sovrintendono il processo di valutazione dei beni immobili ed in particolare:
-
i criteri di valutazione da utilizzare per la valutazione dei beni
immobili e dei diritti reali immobiliari;
3
-
i criteri per la selezione degli Esperti Indipendenti, le modalità di
rinnovo degli incarichi e la commisurazione del compenso;
-
compiti e responsabilità degli Organi Aziendali e delle Funzioni
Aziendali;
-
i presidi organizzativi necessari per verificare la corretta applicazione
dei criteri di valutazione da parte degli Esperti Indipendenti.
La presente procedura trova applicazione con riferimento:
i.
all’attività di valutazione dei beni immobili di pertinenza dei Fondi
immobiliari gestiti nell’ambito del processo di valutazione periodica
(“Regolamento sulla Gestione Collettiva del Risparmio” adottato con
provvedimento della Banca d’Italia del 14 aprile 2005 e successive
modifiche ed integrazioni, Titolo V, Capitolo IV, par. 2.5, 2.4.5 e 4; art.
17 e 18 del “Regolamento recante norme per la determinazione dei
criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di
investimento” adottato con D.M. 24 maggio 1999 n. 228 e successive
modifiche e integrazioni);
ii.
all’ottenimento dei giudizi di congruità in caso di cessione di beni
immobili da parte dei Fondi immobiliari (Regolamento sulla Gestione
Collettiva del Risparmio, Titolo V, Capitolo IV, par. 4);
iii.
per l’ipotesi di conferimento di beni immobili e di apporto (art. 12 bis,
commi 3 e 4 del citato D.M. 24 maggio 1999 n. 228).
In ottemperanza alla comunicazione congiunta Banca d’Italia – Consob del 29
luglio 2010, avente ad oggetto il processo di valutazione dei beni immobili dei
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fondi comuni d’investimento, la presentre procedura, che recepisce i
suggerimenti espressi dalle associazioni di categoria Assoimmobiliare ed
Assogestioni, definisce gli aspetti relativi a:

le modalità operative da adottare al fine di assicurare la tracciabilità dei
processi di valutazione degli immobili;

i criteri valutativi da utilizzare per la valutazione degli immobili,
definiti dalla SGR coerentemente con quanto previsto dal Regolamento
Banca d’Italia del 14 aprile 2005;

i criteri per la selezione degli Esperti Indipendenti, le modalità per il
rinnovo degli incarichi e per la commisurazione dei compensi;

i compiti delle funzioni aziendali, sia operative sia di controllo,
nell’ambito del processo di valutazione degli immobili;

i presidi orgnanizzativi necessari per verificare nel continuo la corretta
applicazione, da parte degli Esperti Indipendenti, dei criteri di
valutazione dei beni.
La presente procedura ha efficacia a far data dall’approvazione da parte del
Consiglio di Amministrazione.
Le modalità operative da
adottare
In ossequio a quanto previsto dalla Comunicazione congiunta Banca d’Italia
Consob 29/7/2010, l’intero processo valutativo descritto nella seguente
procedura deve essere tracciato in maniera tale da individuare la tempistica e
il contenuto dei flussi informativi inerenti alle attività di valutazione degli
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immobili. Considerata la possibilità che tali flussi informativi di seguito
possano
essere
verbalizzazione
gestiti
di
con
riunioni
diverse
ecc.)
modalità
sarà
(e-mail,
necessario
lettere,
fax,
procedere
alla
protocollazione con il sistema aziendale “Archidoc” di tale documentazione.
I criteri di valutazione
degli immobili.
La SGR definisce i criteri di valutazione degli immobili, in coerenza con
quanto previsto dalla comunicazione Congiunta 29 luglio 2010 ed il
Regolamento Banca d’Italia del 14 aprile 2005 Titolo V Capitolo IV, avuto
riguardo alla tipologia e la natura dei beni da valutare. I criteri individuati
dalla SGR saranno quindi comunicati all’Esperto indipendente, che valuterà
nell’ambito della propria autonomia circa l’adozione dei medesimi. Il criterio
di valutazione prescelto dall’Esperto indipendente verrà indicato, ove
possibile, all’atto del conferimento dell’incarico.
I metodi di valutazione sono gli strumenti attraverso i quali si giunge alla
definizione del valore di un immobile. La metodologia estimativa fornisce i
principi e le norme per la valutazione dei beni immobili. I metodi di
valutazione applicano procedimenti ripetibili e uniformi, che si basano sulla
rilevazione dei dati immobiliari, sull’analisi quantitativa e sulla verifica dei
risultati. Nella prassi internazionale (International Valuation Standards IVS,
Royal Institution Of Chartered Surveyors RICS e European Valuation
Standards EVS), a cui si rimanda, i metodi generalmente accettati sono
sostanzialmente tre:
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1. Il metodo del confronto di mercato (market approach);
2. Il metodo reddituale (income approach);
3. Il metodo dei costi o della trasformazione (cost approach).
ovvero altri metodi desunti dalla evoluzione della tecnica valutativa e validati
dalla Funzione di Risk Management.
I criteri e la metodologia seguiti dagli Esperti Indipendenti devono essere
adeguatamente motivate nella Relazione di Stima.
Conferimento dell’incarico
Criteri di selezione dell’Esperto indipendente:
La normativa vigente prevede che l’Esperto Indipendente (sia esso persona
fisica o giuridica) debba essere in possesso di onorabilità e professionalità e
indipendenza secondo quanto disposto dal D.M. 24 maggio 1999 n. 228. La
verifica della sussistenza di tali requisiti, anche tramite modalità di
autocertificazione, è condizione necessaria per partecipare alla selezione.
È cura della Funzione Fund Management contattare i potenziali Esperti
Indipedenti richiedendo una manifestazione d’interesse all’assunzione
dell’incarico al fine di produrre una rosa di almeno 3 nominativi.
La
valutazione
preliminare
viene
effettuata
dalla
Funzione
Fund
Management e verrà sottoposta, previo parere del Comitato Tecnico
Consultivo, alla delibera da parte del Consiglio di Amministrazione.
I criteri su cui focalizzare la scelta sono i seguenti:
o la professionalità, (che include competenza, diligenza, esperienza,
conoscenza, indipendenza, obiettività e terzietà nel loro operato);
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o la disponibilità di banche dati sui comparable;
o le condizioni economiche del mandato;
o la capillarità e presenza sul territorio rispetto alla localizzazione dei
beni oggetto di valutazione;
o le competenze specifiche in settori ben precisi del mercato immobiliare;
o il sistema di gestione dei conflitto di interessi;
o la solidità economica dell’Esperto Indipendente;
o l’assistenza, sia tecnica che logistica e ulteriori supporti utili ai fini del
mandato, ed i tempi di esecuzione;
o il brand.
La SGR minimizza le situazioni di conflitto di interesse, per cui eventuali
candidature che facessero insorgere tali fattispecie, saranno gestite secondo le
modalità previste dalla specifica procedura aziendale alla quale si rimanda.
La SGR agisce attuando la turnazione degli esperti, a tal fine la durata
dell’incarico non potrà eccedere i tre anni e sarà rinnovabile una volta
soltanto.
Il compenso deve essere adeguato alla complessità del lavoro, alla
localizzazione dei beni, alle caratteristiche fisiche, e deve essere tale da
consentire
la
qualità,
l’affidabilità
nell’esecuzione
dell’incarico
e
l’indipendenza dell’Esperto Indipendente.
Il processo di valutazione.
Identificazione dei soggetti coinvolti e dei relativi compiti:
Gli attori del processo di Valutazione ai fini della presente procedura sono:
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Esperto Indipendente;
Risk Manager;
Responsabile funzione Fund Management;
Fund manager;
Responsabile Amministrazione, Finanza e Controllo;
Consiglio di Amministrazione;
Collegio sindacale;
Società di revisione;
Attività preliminari
Il fund manager concorderà con l’Esperto Indipedente la documentazione
necessaria per l’attività di valutazione, provvedendo ad archiviare tramite
il sistema aziendale Archidoc tutto il flusso documentale (mail, fax, lettere,
verbali di riunione) intervenuto, tale attività dovrà garantire la tracciabilità
del processo attribuendo data certa ad ogni documento scambiato. Dovrà
essere quindi definita la tempistica e le modalità di invio della medesima.
A seguito di ciò sarà cura del fund manager trasmettere all’Esperto
Indipedente tutta la documentazione nel rispetto della tempistica e fornire
supporto informativo allo stesso fino al momento della delibera di
approvazione
della
Valutazione
da
parte
del
Consiglio
di
Amministrazione della SGR.
Valutazione del patrimonio immobiliare.
L’Esperto Indipedente procederà alla redazione della Relazione di stima
del patrimonio immobiliare nei tempi definiti, avendo cura di effettuare
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almeno un sopralluogo all’anno presso ciascuno degli immobili oggetto di
stima. Nel caso di portafogli costituiti da una pluralità di immobili aventi
destinazione d’uso uniforme, ferma restando l’effettuazione di una perizia
iniziale con sopralluogo presso tutte le unità facenti parte del portafoglio e
l’effettuazione di sopralluogo completo in caso di modifiche successive
rilevanti, potranno essere concordate con l’Esperto indipendente modalità
di sopralluogo basate su tecniche di campionamento. In tale caso
dovranno essere compiutamente descritte nella relazione valutativa le
modalità adottate assieme con l’elencazione dei cespiti costituenti in
campione valutato.
Una volta terminata la Relazione di stima, sarà cura dell’Esperto
Indipendente inviarne copia al fund manager e presentare allo stesso i
risultati della valutazione e delle indicazioni ivi contenute.
In seguito l’Esperto Indipedente procederà all’invio della Valutazione (su
carta intestata e sottoscritta dalla persona fisica che ha redatto la Relazione
e da soggetto munito di appositi poteri) al fund manager.
Contenuto minimo della Valutazione
La Valutazione dovrà contenere almeno i seguenti dati:

Descrizione dell’immobile con indicazione delle consistenze;

Descrizione del contesto in cui l’immobile è inserito;

Criterio di valutazione utilizzato;

Indicazione dei parametri di calcolo utilizzati;

Analisi dei cd. comparables.
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Analisi interna della Valutazione.
Una volta ricevuta la Valutazione il fund manager dovrà verificarne
puntualmente:
a. la completezza e correttezza formale;
b. la coerenza temporale dei valori economici e patrimoniali e di tutte le
informazioni nella stessa indicate;
Fatto ciò, il fund manager presenterà i risultati della Valutazione al
proprio Responsabile. Qualora il Responsabile della Funzione di Fund
Managemement ravvisi la necessità di ulteriori approfondimenti, sarà sua
cura informarne il fund manager che provvederà alle necessarie analisi,
coinvolgendo nel caso anche l’Esperto Indipendente.
Analizzata la Valutazione e gli eventuali approfondimenti, il Responsabile
della Funzione di Fund Managemement porterà all’attenzione del Risk
Manager i risultati della stessa. Qualora il Risk Manager ravvisi la
necessità di ulteriori approfondimenti, inviterà il
Responsabile della
Funzione di Fund Managemement a provvedere alle necessarie analisi.
Ottenuto il parere positivo da parte del Risk Manager in merito alla
Valutazione, sarà cura del Responsabile della Funzione di Fund
Managemement far sì che la stessa venga inviata ai membri del Consiglio
di Amminsitrazione almeno cinque giorni prima della data prevista per la
delibera in merito alla valutazione stessa.
Delibera del Consiglio di Amministrazione ed eventi successivi
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Il CdA valuterà in merito alla necessità o meno di richiedere ulteriori
approfondimenti sulla Valutazione.
Qualora il CdA ravvisi la necessità di ulteriori approfondimenti, inviterà il
Responsabile della Funzione di Fund Managemement a provvedere alle
necessarie analisi, coinvolgendo nel caso anche l’Esperto Indipendente, il
quale ne riferirà nel corso della riunione del CdA.
Qualora il CdA non ravvisi la necessità di ulteriori approfondimenti, sarà
cura del Responsabile della Funzione di Fund Managemement darne
comunicazione al fund manager ed al Responsabile Amministrazione,
Finanza e Controllo.
Informativa fornita al Collegio Sindacale ed alla Società di Revisione
Una volta che la Valutazione sia stata portata all’attenzione del CdA e non
siano stati da questo richiesti ulteriori approfondimenti, sarà cura del
Responsabile della funzione di Asset Managemement darne informazione
al Responsabile Amministrativo, il quale a sua volta informerà il
Presidente del Collegio Sindacale ed il referente della Società di Revisione
che la Valutazione è a loro disposizione presso gli archivi della società.
Informativa fornita nel Rendiconto di gestione del fondo
Sarà cura del Responsabile Amministrativo far sì che in una apposita
sezione del rendiconto di gestione del fondo vengano indicati:

gli incarichi assegnati all’Esperto Indipendente;
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
i presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il
rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte dell’Esperto
Indipendente.
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