Presentazione - Consiglio Regione Lombardia

Nuovi canoni di locazione per l’edilizia residenziale pubblica
Presentazione della Nota Informativa n. 19 al Comitato Paritetico di Controllo e Valutazione
seduta del 7 luglio 2011
Servizio Studi e Valutazione Politiche regionali
Ufficio Analisi Leggi e Politiche regionali
Finalità dell’analisi
La Nota Informativa rielabora le informazioni più significative della Relazione dell’Osservatorio sulla condizione abitativa per capire se e in che misura il nuovo sistema di calcolo dei canoni ha contribuito al perseguimento degli obiettivi della politica regionale per l’ERP. L’analisi svolta si è basata su:
• dati riportati nella relazione
• ricerca documentale • collaborazione con DG Casa
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Alloggi ERP a canone sociale
Province
Milano Brescia Alloggi Aler % proprietà % proprietà Rapporto e Comuni dei Comuni delle Aler popolazione/alloggi
94.101
36%
64%
2,41%
10.240
43%
57%
0,85%
Varese Bergamo Pavia Cremona Como 10.063
8.283
6.498
6.098
4.745
34%
33%
29%
35%
44%
66%
67%
71%
65%
56%
1,17%
0,78%
1,22%
1,71%
0,82%
Mantova Lodi Lecco Sondrio
Regione 4.249
3.229
2.555
1.612
151.673
22%
29%
36%
13%
35%
78%
71%
64%
87%
65%
1,05%
1,47%
0,77%
0,89%
1,57%
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La famiglia tipo che abita negli alloggi a canone sociale è composta da 1 o 2 persone, sessantenni, senza figli a carico, con un reddito medio annuo di 14.000€.
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Nel 2007 pagava un canone annuale compreso fra i 656 ed i 1.292€, a seconda che avesse 1 o 2 componenti.
Indice 1.
Tre obiettivi per i nuovi canoni
2.
Un nuovo sistema di calcolo
3.
Come cambia il gettito dei canoni?
4.
Come incide il canone sull’economia familiare?
5.
In sintesi e per approfondire
6.
Comunicare gli esiti
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Necessità di cambiare Motivazioni del cambiamento sono state:
• favorire un uso più razionale ed efficiente del patrimonio abitativo
• innovare un sistema di regolamentazione del settore vecchio di 20 anni
• rivedere modalità di calcolo che producevano canoni troppo bassi
La l.r. 27 del 2007, poi confluita nel Testo unico del 2009, ha introdotto nuove modalità di calcolo per determinare i canoni sociali
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Tre obiettivi per i nuovi canoni
1.
Uniformità
criteri di calcolo comuni sul territorio, fra tutti gli enti proprietari
(comuni e ALER)
2.
Sostenibilità
risorse a disposizione per la manutenzione e la riqualificazione degli alloggi
3.
Sopportabilità
considerazione della capacità economiche di ogni nucleo familiare
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Il nuovo sistema di calcolo
sostituisce il reddito
VALORE
CONVENZIONALE
FASCIA ISEE ‐ ERP
Dimensione del Comune,
ubicazione,
livello di piano,
stato dell’immobile,
vetustà
PROTEZIONE
€ 0 – 9.000
5%
VALORE
LOCATIVO
VALORE LOCATIVO APPLICABILE
fino al 36%
ACCESSO
€ 9.000 – 14.000
dal 43 al 61%
PERMANENZA
€ 14.000 – 35.000
dal 66 al 150%
DECADENZA
€ OLTRE 35.000
14.000
– 35.000
dal 66 al 150% + maggiorazione
valori di base più alti
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Dal punto di vista degli enti proprietari
Come cambia il gettito dei canoni?
Secondo le aspettative della Regione il gettito da canoni dovrebbe aumentare
per equilibrare i costi di mantenimento e gestione degli alloggi e finanziare interventi di manutenzione straordinaria e recupero.
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Un sistema non ancora a regime
• 2008 – 2010 periodo di adeguamento progressivo dei canoni
• Dal 2011 il sistema é a regime
• Non è ancora possibile verificare l’entità del maggiore gettito
• L’Osservatorio nella Relazione propone alcune proiezioni
sull’aumento del gettito, cioè un’approssimazione di come potrebbero variare i canoni.
• I dati non coprono la totalità degli alloggi locati a canone sociale (circa 155.000 in tutta la Lombardia), ma il 92% degli alloggi ALER
e soltanto il 40% circa degli alloggi dei Comuni
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Variazione % dei canoni ante e post legem
Aler e Comuni
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Difficile fare delle previsioni
Queste proiezioni scontano possibili scostamenti: •le ALER e i Comuni possono esercitare margini di autonomia nel calcolo dei canoni elevando o riducendo il costo convenzionale (del 20% o 30%)
•questa facoltà viene spesso esercitata, quindi i canoni effettivamente richiesti agli inquilini possono discostarsi sensibilmente dai canoni teorici
•i canoni possono essere anche vincolati ad accordi territoriali per calmierare i costi per l’abitazione (ad esempio a Milano e Bergamo)
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Variazione % dei canoni per area
Aler e Comuni
Il grafico si riferisce al 95% del gettito e 99% delle famiglie (senza a. Decadenza) 13/36
Famiglie (1) e gettito (2) per area
(1)
(2)
1%
4%
15%
37%
27%
47%
Protezione (0 ‐ 9.000 €)
35%
34%
Accesso (9.000 ‐ 14.000 €)
Permanenza (14.000 ‐ 35.000 €)
Decadenza (oltre 35.ooo €)
(Dati riferiti ad anagrafe 2009)
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Nuovi valori al mq. degli alloggi per area
57 euro mq
39 euro mq
11,5 euro
mq
Protezione
24 euro mq
Accesso
Permanenza
Decadenza
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Dal punto di vista degli inquilini
Come incide il canone sull’economia familiare?
Uno dei principali esiti è stato l’aumento per gli inquilini che pagavano importi molto esigui. I canoni più bassi sono stati elevati ed è stato stabilito un canone minimo per ogni area.
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Aumento dei canoni più bassi
Nel 2007
Oggi •il 35% degli inquilini ALER pagava meno di 50€ al mese
•il 12% pagava un canone tra 7 e 20€
•il 4% un canone inferiore a 7€
•il 29% degli inquilini in area Protezione paga il canone minimo di 20€
•il 13% di quelle in area Accesso il minimo di 70€
•il 9% degli inquilini in area Permanenza 120€
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Canoni medi nelle ALER
ENTE PROPRIETARIO
ALER BERGAMO
ALER BRESCIA
ALER BUSTO A.
ALER COMO
ALER CREMONA
ALER LECCO
ALER LODI
ALER MANTOVA
ALER MILANO
ALER MONZA
ALER PAVIA
ALER SONDRIO
ALER VARESE
CANONE % aumento MEDIO
2007/10
2007
2010
93
135
46%
124
153
24%
125
152
21%
127
161
27%
104
144
38%
154
179
16%
123
142
16%
104
132
27%
102
149
46%
102
152
49%
112
117
4%
125
137
10%
114
158
39%
Fonte. Dati Federcasa
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Incidenza % dei canoni su ISE‐erp
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Incidenza % dei canoni su ISE‐erp, per area
Aler e Comuni
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In sintesi e per approfondire
La relazione dà conto dell’applicazione delle nuove regole, a regime solo a partire dal 2011. Per questo motivo le informazioni non consentono di fare un bilancio conclusivo sugli esiti di tale cambiamento. E’ possibile fare alcune prime osservazioni su come sta andando
l’applicazione delle nuove regole di calcolo dei canoni rispetto agli obiettivi della politica regionale e annotare alcune domande che restano aperte …
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Due criticità segnalate nella relazione
• l’incompletezza delle informazioni provenienti dalle anagrafi del patrimonio ERP e dell’utenza
• lo scarso utilizzo del Fondo di solidarietà (aiuti economici per famiglie più in difficoltà)
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Due aspetti non trattati nella relazione
• informazioni sui piani per la sicurezza per prevenire le occupazioni abusive e sui programmi di manutenzione che dovrebbero descrivere gli interventi da realizzare
• aggiornamenti sui protocolli d’intesa, promossi a livello comunale, per attivare misure di sostegno agli inquilini e per la realizzazione di nuovi alloggi di ERP
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I obiettivo: l’uniformità dei canoni • permangono differenze territoriali fra i canoni medi (€/mq) • uno degli esiti è stato il livellamento di quelli più bassi (canone min. 20€)
• l’obiettivo di uniformare il più possibile i canoni sul territorio regionale potrebbe essere “ostacolato” dai margini di flessibilità che gli enti proprietari possono ancora applicare sui canoni di locazione. 24/36
I obiettivo: l’uniformità dei canoni Ipotesi di approfondimento:
Come sono stati modulati i canoni a livello locale?
Come i canoni teorici differiscono
da quelli effettivamente applicati?
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II obiettivo: la sostenibilità del patrimonio erp
• Il gettito dei canoni è aumentato del 19%
(media da bilanci Aler 2007 – 2009)
• non è ancora possibile capire in che misura gli aumenti di gettito attesi consentiranno realmente di effettuare investimenti straordinari per la riqualificazione del patrimonio abitativo, come prevede la legge, o se saranno appena sufficienti per coprire i costi di gestione.
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II obiettivo: la sostenibilità del patrimonio erp
Ipotesi di approfondimento:
L’aumento dei canoni contribuisce effettivamente a migliorare la sostenibilità dell’ERP?
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III obiettivo: la sopportabilità per gli inquilini • i nuovi canoni sono generalmente al di sotto dei limiti di incidenza massimi
fissati
• l’incidenza crescerebbe di più per le fasce di reddito più basse (area Protezione)
• in area Decadenza i canoni restano lontani dai valori di mercato, senza favorire il turn over 28/36
III obiettivo: la sopportabilità per gli inquilini Ipotesi di approfondimento:
Il sistema di calcolo dei canoni, oltre a garantire la sopportabilità del costo per le famiglie, riesce a garantire anche la complessiva equità del sistema?
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