Comprare casa in Svizzera: guida fiscale all`acquisto

GENTE MONEY – 17 SETTEMBRE 2013
Sezione Economia (Casa e Mutui) - Portale web Leonardo.it
di: Roberto Lenzi – Avvocato, Lenzi e Associati
Comprare casa in Svizzera: guida fiscale all’acquisto
(prima parte)
A quali forme di tassazione si va incontro comprando una casa in Svizzera? Ecco la prima parte della
guida fiscale di GenteMoney all’acquisto di un’immobile nella Confederazione Elvetica, nella quale
trovate tutte le risposte e le indicazioni sulle imposte indirette.
Negli ultimi tempi vi è stata più di una motivazione, da parte di investitori italiani prevalentemente della
fascia medio-alta di mercato, a comprare immobili in Svizzera. In particolare nei Cantoni più disponibili,
a cominciare dal Ticino. Tra i fattori più stimolanti possiamo ricordare:
- l’incertezza sull’evoluzione della crisi finanziaria in atto e la paura di un possibile rischio sistemico
(oggi ridimensionata), soprattutto per quanto riguarda i Paesi periferici dell’area euro, che hanno
condotto molti investitori italiani (e non) a rivisitare le proprie strategie di investimento e a cercare
soluzioni percepite come più idonee a salvaguardare i capitali;
- la bellezza dei luoghi;
- la vicinanza geografica e i facili collegamenti (auto, ferrovia, aeroporti);
- la stabilità del Paese;
- la qualità della vita, tale da garantire una sorta di “dividendo esistenziale”;
- una forte componente civica (ordine e pulizia);
- un tasso di delinquenza tra i più bassi d’Europa;
- ritmi di vita decisamente meno frenetici rispetto a quelli imposti dalle grandi città italiane;
- un sistema fiscale stabile e non certo caratterizzato da grande “volatilità” come quello italiano.
Naturalmente, tra i vari elementi da valutare per un giusto approccio all’acquisto di un immobile in
Svizzera, quello fiscale è assolutamente fondamentale. Quali sono in principali aspetti fiscali che
possono interessare l’investitore-persona fisica residente in Italia? Occorre innanzitutto premettere che
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la normativa fiscale tipica di un paese confederato può differire a seconda del Cantone. In ogni caso
ecco una guida alle imposte e alle normative alle quali l’acquirente italiano va incontro.
IMPOSTE INDIRETTE
Le leggi svizzere che regolamentano il mercato immobiliare tendono a scoraggiare la speculazione,
tanto che prevedono aliquote decrescenti a seconda dell’arco temporale in cui si mantiene il possesso
dell’immobile prima di rivenderlo. Se si vende un immobile utilizzato privatamente, di regola si realizza
un utile di capitale non soggetto all’imposta federale diretta ma soggetto ad imposta nel Cantone. L’utile
immobiliare consiste nella differenza tra il prezzo di vendita ed i costi di investimento (prezzo abitazione
e costi sostenuti per accrescerne il valore). Se l’acquisto risale a molti anni prima, a seconda del
Cantone può essere preso il valore venale di molti anni prima.
Per ciò che concerne l’imposta sulle successioni e donazioni, vi sono differenze da Cantone a
Cantone: dove è applicata, in linea di principio viene preso per il calcolo il valore venale. Vige,
comunque, un principio generale che prevede esenzioni fiscali in base al rapporto di parentela
esistente in materia successoria. In tal senso il coniuge superstite è esonerato in tutti i Cantoni (ad
eccezione del Cantone di Giura). Gli eredi diretti, invece, sono esonerati nella maggior parte dei
Cantoni (ad eccezione dei cantoni di Giura, Berna, Appenzello Interno, Grigioni, Vaud, Neuchatel).A
titolo puramente esemplificativo:
- In Canton Ticino sono esonerati dall’imposta il coniuge superstite, gli eredi diretti e gli ascendenti
diretti;
- nel Cantone di Svitto non è prevista alcuna imposta;
- nel Cantone dei Grigioni, ferma restando una franchigia minima di 13/mila franchi, l’imposta (per gli
eredi diretti) ammonta all’1% per i primi 80 mila franchi; al 2% per ulteriori 20 mila; al 3% per ulteriori 40
mila; al 4% per ulteriori 60 mila; al 5% per ulteriori 80 mila; al 6% per ulteriori 120 mila. Per una
successione netta superiore a 400/mila franchi, l’aliquota è sempre pari al 4%. Le aliquote sui primi
400.000 franchi vanno dall’1% al 6% e comportano un’imposta di 16.000 franchi. Sopra i 400 mila
franchi l’aliquota è sempre il 4%.
In tale contesto occorre segnalare che in Svizzera si sta discutendo circa l’applicazione di una legge
federale, retroattiva dal primo gennaio 2012, che colpisca con una tassa di successione tutti i patrimoni
al di sopra di 2 milioni di franchi, indipendentemente dal rapporto di parentela, con un’aliquota minima
del 20%.
La seconda parte della Guida sarà dedicata alle imposte dirette, alle imposte in Italia e al possesso
dell’immobile tramite società.
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Comprare casa in Svizzera: guida fiscale all’acquisto
(seconda parte)
A quali forme di tassazione si va incontro comprando una casa in Svizzera?
La prima parte della guida fiscale di GenteMoney all’acquisto di un’immobile nella Confederazione
Elvetica è stata dedicata alle imposte indirette.
Ecco ora la seconda parte, nella quale trovate tutte le risposte e le indicazioni sulle imposte dirette,
le imposte in Italia, il possesso dell’immobile tramite società e i mutui in Svizzera.
IMPOSTE DIRETTE
Il possesso di un immobile in Svizzera (nella foto: Lugano) da parte di una persona fisica non residente
(differenti disposizioni vigono per residenti operativi sul territorio elvetico e per i cosiddetti “globalisti”
residenti senza attività) comporta l’assoggettamento all’ imposta sulla sostanza, valutata al valore
venale.
La tassazione avviene sulla base di una dichiarazione d’imposta (è unica quando dovesse essere
versata anche l’imposta sul reddito) che deve essere compilata in modo chiaro e veritiero dal
contribuente e trasmessa all’Amministrazione delle contribuzioni (autocertificazione).Qualora la
dichiarazione d’imposta (con la documentazione allegata) non sia ritenuta dall’Amministrazione
cantonale svizzera idonea per determinare i fattori imponibili (ovvero il contribuente non sia in grado di
determinare la base imponibile), nemmeno in seguito a successivi accertamenti, l’autorità fisserà il
reddito e la sostanza sulla base del suo potere d’apprezzamento che si basa su parametri consolidati.
Oggetto di quest’imposta è, di regola, il patrimonio complessivo (anche quello non di fonte svizzera),
che comprende tutti i beni e i diritti reali di cui il contribuente è titolare (titoli, depositi conti correnti
bancari, immobili, assicurazioni sulla vita, ecc.). Nella maggior parte dei casi, le tariffe dell’imposta sulla
sostanza sono strutturate in modo progressivo.
E’ prevista, altresì, una tassazione ai fini reddituali, sia per utilizzo personale sia in caso di locazione
a terzi. Qualora l’immobile venga utilizzato direttamente si fa riferimento al cosiddetto valore locativo
che consiste sostanzialmente in un reddito ipotetico (quale il reddito locativo che il proprietario potrebbe
ottenere se concedesse in locazione la propria abitazione). A livello cantonale, comunque, vengono
applicati metodi differenti che possono portare a differenze di trattamento da una zona della Svizzera
rispetto ad un’altra.
ALTRE IMPOSTE
Altresì, in quasi tutti i Cantoni esiste una tassa cosiddetta “di mutazione” che grava sui trasferimenti
di proprietà fondiaria con aliquote di imposta (a carico generalmente dell’acquirente) che variano tra
l’1% e il 3% del prezzo d’acquisto.
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IMPOSTE IN ITALIA
Il contribuente italiano, però, dovrà anche tenere conto anche della normativa fiscale italiana. Questa
prevede che sia tassato il reddito imponibile (quadro RL di Unico – redditi diversi) per lo stesso
ammontare netto che risulta dalla valutazione effettuata in Svizzera. Per le imposte pagate sarà
possibile usufruire del credito d’imposta di cui all’art. 165 del TUIR da chiedere mediante compilazione
del quadro CR del modello Unico (oppure nel quadro semplificato G, sezione III modello 730).
Per la detenzione dell’immobile bisogna pagare l’IVIE (la nuova imposta patrimoniale sugli immobili
all’estero) che prevede l’applicazione di un’aliquota dello 0,76% su una base imponibile pari al costo
d’acquisto dell’immobile o, in mancanza, al relativo valore di mercato. Dall’imposta patrimoniale italiana
è detraibile l’imposta sulla sostanza dovuta in via definitiva in Svizzera.
Sono inclusi anche gli immobili che sono stati oggetto di emersione (scudo fiscale) sia mediante
procedura della regolarizzazione che del rimpatrio giuridico (mandato di amministrazione ad una
Fiduciaria italiana)
Infine, l’immobile deve essere dichiarato nel quadro RW (sez. II) della dichiarazione dei redditi, ai fini
del monitoraggio fiscale, a meno che non sia stato rimpatriato giuridicamente (mandato ad
amministrare conferito ad una fiduciaria italiana).
DETENZIONE TRAMITE SOCIETA’
La detenzione di un immobile può essere effettuata anche tramite una società svizzera (priva di
agevolazioni in tema di imposte cantonali e comunali e compresa nella cosiddetta black list italiana di
cui al D.M. 21 novembre 2001). Anche una società svizzera è soggetta (salvo rare eccezioni)
all’imposta sulla sostanza e sul reddito. Però a differenza, delle persone fisiche, le società sono tassate
con aliquota proporzionale (non progressiva).I dividendi distribuiti da società svizzera a soci italiani
(persone fisiche) sono soggetti ad imposta preventiva con aliquota 35% (15% in caso di riduzione
convenzionale).
Le plusvalenze derivanti dalla cessione della partecipazione potrebbero essere soggette a tassazione
come se fosse ceduto l’immobile.
In Italia sono imponibili i dividendi pagati dalla società svizzera alla persona fisica azionista italiana (
e le plusvalenze che derivano dalla cessione della partecipazione).
Il possesso della partecipazione è soggetto in Italia a IVAFE (nuova imposta sulle attività finanziarie
possedute all’estero) con aliquota pari allo 0,15%, a decorrere dal 2013, applicata al relativo valore
nominale. Fermo restando che, per le società che possiedono un unico cespite, l’Amministrazione
fiscale italiana, potrebbe richiedere una tassazione ai fini IVIE (imposta sugli immobili all’estero)
considerandola soggetto interposto. Sussistono anche per le società gli obblighi previsti dal quadro
RW, salvo il caso di detenzione tramite intermediario finanziario italiano.
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MUTUI IN SVIZZERA
E’ possibile accedere a mutui ipotecari, tramite il sistema bancario svizzero con tassi in sintesi così
indicati (valori indicativi – Fonte UBS CH al 9/9/2013):
- tasso fisso (in franchi) a 5 anni: 2,00%
- tasso fisso (in franchi) a 10 anni: 2,90%
- tasso variabile (in franchi): Libor 3 mesi + spread (1,37%); Libor (12 mesi) + spread (1,50%).
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