diritto immobiliare

INSEGNAMENTO DI
DIRITTO IMMOBILIARE
LEZIONE IX
“LA CONTRATTAZIONE E GLI IMMOBILI”
PROF. ANTONIO PUGLIESE
Diritto Immobiliare
Lezione IX
Indice
1
Permuta di cosa presente con cosa futura ------------------------------------------------------------ 3
2
Alternative alla permuta --------------------------------------------------------------------------------- 5
3
Alternative. Segue ----------------------------------------------------------------------------------------- 6
4
Profili fiscali------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
5
Tutela del privato acquirente --------------------------------------------------------------------------- 8
6
Risoluzione contrattuale ---------------------------------------------------------------------------------- 9
7
Ipotecabilità del terreno -------------------------------------------------------------------------------- 10
8
Certificazione energetica ------------------------------------------------------------------------------- 11
9
Deroghe ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 13
Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente
vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore
(L. 22.04.1941/n. 633)
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Lezione IX
1 Permuta di cosa presente con cosa futura
Altro contratto tipico di particolare importanza nel settore immobiliare è la permuta.
Per gli aspetti generali della permuta si rinvia al corso di diritto privato e di diritto civile. In
particolare qui si vuole affrontare la tematica della permuta di cosa presente con cosa futura,
ovverosia della fattispecie cui si è già in precedenza accennato in cui, da una parte si trasferisce un
terreno edificabile e dall'altra si controtrasferisce un’unità immobiliare da realizzare su detto
terreno. L'elaborazione notarile in questo settore ha evidenziato come, oltre che con la permuta di
cosa presente contro cosa futura, si possa procedere anche attraverso altre strade valutandone, nei
vari casi, i vantaggi e gli svantaggi anche fiscali.
Ove si voglia procedere col contratto di permuta di cosa presente con cosa futura
innanzitutto si evidenzia l'unità del negozio.
In questo caso infatti, non si adoperano più atti negoziali, ancorché tra loro collegati, ma la
permuta è negozio unico: scambio tra cose secondo lo schema dell'antico baratto. A questa permuta
tuttavia possono essere collegate alcune varianti soprattutto dal punto di vista soggettivo. In
particolar modo si potrà volere che l'immobile futuro da costruire risulti intestato non a colui che ha
trasferito il terreno ma ad altri soggetti. Questi terzi poi potranno essere individuati al momento del
perfezionamento della permuta, oppure potranno essere ancora non individuati soprattutto ove colui
che cede il terreno voglia utilizzare lo schema contrattuale della permuta per poter intestare il bene
da realizzare direttamente a un terzo soggetto, al fine di concretizzare una speculazione
immobiliare.
Come si è già visto, si può applicare lo schema del contratto a favore di terzo, come sostiene
anche la più recente dottrina notarile. Quindi ricorrere agli articoli 1411 e seguenti che
rappresentano uno schema generale in linea di massima applicabile a tutti i contratti e, siccome il
secondo comma dell'articolo 1411 prevede la possibilità che lo stipulante si riservi il diritto di
nominare un terzo non ancora determinato al momento del perfezionamento del contratto, si potrà
proprio utilizzare questa normativa per assolvere alle esigenze della parte interessata. In altre
parole, in questo caso la permuta avrà la seguente configurazione: (A) trasferisce alla società di
costruzioni (B) il terreno edificabile, la società di costruzioni (B) trasferirà ad (A) uno degli
appartamenti che essa si obbliga di realizzare sul terreno in questione con effetti deviati in capo al
terzo che sarà indicato da (A) stesso.
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vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore
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Lezione IX
Naturalmente questo schema è attuabile nell'ipotesi in cui si condivida la dottrina cui si è
fatto riferimento nelle precedenti lezioni, secondo la quale lo schema del contratto a favore del terzo
può essere utilizzato anche per far acquistare al terzo stesso un diritto reale immobiliare e, in questo
caso, il diritto di proprietà.
Ove si ritenesse infatti che, in esito agli articoli 1411 e seguenti, il terzo possa acquisire
soltanto un diritto di natura e contenuto obbligatorio questo non sarebbe possibile. Naturalmente il
terzo acquisterà la proprietà dell'appartamento in oggetto solo in esito alla designazione dello
stipulante e all'avvenuta esistenza del bene stesso, così come avviene nella alienazione di beni da
costruire in generale.
Nel contratto di permuta poi dovrà essere ben sottolineato che l'obbligazione di realizzare l’
edificio di cui fa parte l'immobile trasferito è a cura e spese della società di costruzione che
acquisisce il terreno. E sarà necessario anche indicare le tipologie costruttive con le quali realizzare
tale unità immobiliari, l'estensione, la collocazione e tutti gli altri elementi atti ad identificare
l'immobile stesso attraverso l’allegazione all'atto di permuta di dettagliati capitolati e planimetrie,
indicando altresì anche i tempi di realizzazione del fabbricato in questione.
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2 Alternative alla permuta
L' alternativa indicata dalla più recente dottrina notarile alla permuta di cosa presente con
cosa futura è quella di stipulare due negozi giuridici autonomi ma tra loro collegati.
Il collegamento giuridico è rilevante soprattutto in termini di validità e invalidità dei negozi
collegati nel senso che, in questo ambito, le vicende che affettano l’un negozio per lo più si
riflettono sull'altro e viceversa. Ebbene, i due negozi si sostanzierebbero, nel nostro caso, da una
parte, nella vendita del terreno dal soggetto (A) alla società (B) e, dall'altra nella controvendita da
soggetto (B) a soggetto (A) dell’appartamento. Anche se si precisa che quest'ultimo negozio
potrebbe si essere una vendita di cosa futura, ma potrebbe anche essere, più credibilmente, un
preliminare di vendita.
E’ chiaro che, giustapponendo questi due negozi, le due vendite o la vendita e il preliminare
di vendita, si perde quello che è il nesso sinallagmatico proprio della permuta, scambio di cosa
contro cosa, perché in entrambe le vendite dovrà essere previsto lo scambio di bene contro prezzo.
Tuttavia questa distorsione viene compensata attraverso la previsione, della compensazione
tra i detti prezzi.
In altre parole, tanto nella prima, quanto nella seconda vendita non vi sarà un prezzo da
pagare immediatamente. I prezzi che pure dovranno essere previsti, perché di compravendite si sta
parlando, dovranno essere entrambi pagati con differimento al momento in cui l'intera operazione
risulterà conclusa, cioè al momento in cui i beni da realizzare saranno venuti ad esistenza e, in
questo caso, trattandosi di crediti certi, liquidi ed esigibili si compenseranno reciprocamente e
pertanto nessuna delle due parti dovrà consegnare all’altra alcuna somma di denaro.
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3 Alternative. Segue
Si individua poi un'altra possibilità ancora in alternativa alle precedenti. Si potrebbe
stipulare cioè un contratto preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura munito di una
clausola che attribuisce ad entrambi, o una delle parti, il cosiddetto diritto di frazionamento del
negozio. Si tratta in sostanza di una pattuizione con la quale si attribuisce il diritto a novare il
contratto preliminare di permuta di cosa presente in cosa futura trasformandolo, dal punto di vista
giuridico, in due differenti negozi e ritornando così alla seconda fra le soluzioni sopra esposte. I due
negozi sarebbero la vendita dell'immobile presente cioè il terreno da A alla società B e la
controvendita di cosa futura o un preliminare di retrovendita di cosa futura dalla società B al
soggetto A.
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4 Profili fiscali
Tutte queste varie soluzioni possono avere ricadute differenti anche dal punto di vista
fiscale. Nel nostro esempio infatti mentre l'alienazione del terreno dal soggetto A alla società B è
indubitabilmente soggetto ad imposta di registro da corrispondersi comunque, nel momento in cui si
verifica il trasferimento e quindi da subito, essendo il terreno edificabile presente; il
controtrasferimento dell'immobile dell'appartamento dalla società B al soggetto A sarà soggetto ad
iva in quanto la società B è società di costruzione.
Se la fattispecie viene attuata in termini di permuta l’iva dovrà essere corrisposta dal
soggetto A alla società B immediatamente nel momento in cui viene perfezionata la permuta,
perché è in questo momento che la società B riceve con effetto reale immediato il corrispettivo alla
realizzazione e al ritrasferimento dell'appartamento. Il corrispettivo è rappresentato, appunto, dal
trasferimento del terreno.
Se invece viene usato lo schema della doppia vendita, mentre l'imposta di registro dovrà
essere corrisposta immediatamente sul trasferimento del terreno, l’iva sul trasferimento del bene
futuro dalla società B al soggetto A, in esito alla vendita di bene futuro, dovrà essere corrisposta
soltanto nel momento in cui viene realizzato l'appartamento, con l'effetto acquisitivo, proprio perché
il trasferimento di questo appartamento viene sganciato, dal punto di vista fiscale, dal trasferimento
del terreno, non parlandosi più di un unico contratto di permuta ma di due separati contratti di
compravendita, ancorché tra essi giuridicamente collegati.
Infatti, nella vendita del bene futuro, il pagamento del prezzo sarà dilazionato al momento
della venuta ad esistenza del bene.
Si afferma poi che il differimento del pagamento dell'IVA a carico del soggetto (A) potrebbe
avere anche ulteriori vantaggi sotto il profilo della aliquota agevolativa, nel senso che si afferma il
soggetto (A) potrebbe non avere nel momento della conclusione della permuta, i requisiti per
acquistare l'appartamento in questione come prima casa, ma potrebbe maturarli in un periodo
successivo e prima che l'appartamento venga ad esistenza. Quindi il differimento del pagamento
dell'IVA potrebbe anche essere utile dal punto di vista del pagamento della medesima imposta con
l'aliquota agevolata.
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5 Tutela del privato acquirente
Non solo, ma altre diversità si riscontrano sotto il profilo della tutela degli acquirenti degli
immobili da costruire, ai sensi del decreto legislativo 122 del 2005 citato in altra sede. Si è detto
che, quando il costruttore aliena un bene da realizzare ad un privato, occorre che il primo presti al
secondo determinate garanzie e in particolar modo una fideiussione.
Ciò avviene, non soltanto nella vendita in senso tecnico, ma anche in ogni altro contratto
traslativo a titolo oneroso.
Se la fattispecie viene ricostruita in termini di permuta, la società di costruzioni (B), nel
momento del perfezionamento della permuta, avrebbe già percepito il corrispettivo dell'alienazione
del bene futuro. Corrispettivo, si ripete, rappresentato dal terreno. Dunque dovrebbe
contestualmente rilasciare al privato la fideiussione di cui agli articoli 2 e 3 del citato decreto
legislativo, idonea a garantire per l'intero l'adempimento posto a carico della società (B), coiè la
realizzazione dell'intero appartamento da trasferire in permuta come bene futuro.
Se invece la fattispecie venisse ricostruita come due contratti di vendita separati, si è
affermato che il costruttore non dovrebbe rilasciare la fideiussione in oggetto perché, da una parte,
avremmo un'ordinaria vendita di un terreno (bene presente) che non rientrerebbe nella fattispecie in
questione, dall' altro avremmo una vendita di un bene futuro da realizzare a carico della società (B)
ma per la quale la società (B) non ha percepito alcun corrispettivo, tant’è vero che, in questo caso, il
prezzo, come già detto, dovrebbe essere differito al momento del venire in essere del bene e poi
dovrebbe essere compensato con il prezzo, anch'esso differito, rinveniente dalla vendita del terreno.
Quindi, non avendo almeno dal punto di vista formale, il costruttore percepito alcunché dal privato
acquirente, non dovrebbe rilasciare la fideiussione prescritta dalla nuova normativa. Questo almeno,
nell'ipotesi in cui il secondo contratto non sia un contratto di vendita di cosa futura ma un contratto
preliminare.
Tuttavia la questione è delicata, perché secondo altri, una fattispecie del genere potrebbe
essere ricostruita in termini di frode alla legge. poiché dal collegamento negoziale tra i due atti di
vendita o, comunque tra l'atto di vendita e il contratto preliminare di vendita, emergerebbe un
aggiramento della normativa del decreto legislativo 122 del 2005 e quindi, in ogni caso, anche in
questa seconda fattispecie, il costruttore dovrebbe rilasciare idonea fideiussione.
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6 Risoluzione contrattuale
Altre differenze poi si riscontrerebbero nell'ambito della tutela risolutoria per il caso di
inadempimento della società B.
Infatti, nel caso di permuta, ove il costruttore si rivelasse inadempiente all'obbligo di far
acquistare la proprietà dell'appartamento, il soggetto A cedente il terreno potrebbe agire con l'azione
di risoluzione per inadempimento, andando ad incidere sull'intero programma negoziale e
pregiudicando anche gli effetti acquisiti del terreno prodottisi in capo alla società B. Ove invece si
procedesse alla stipula di due contratti diversi, in caso di inadempimento della società B, il soggetto
A potrebbe agire in risoluzione soltanto con riferimento al contratto di vendita, o preliminare di
vendita, avente oggetto il bene futuro e non già sul contratto separato avente oggetto la vendita del
terreno.
Ma si potrebbe aggiungere che, forse proprio da questa discrasia, deriva anche la
conclusione dell’opportunità che il costruttore garantisca, ancorchè si tratti di contratti separati, il
privato acquirente con la fideiussione richiesta dalla legge, così come si potrebbe anche
approfondire il discorso, cui si accennava in precedenza, sul collegamento negoziale ritenendo che
le vicende che interessano il secondo contratto, la vendita o il preliminare di vendita di bene futuro,
reagiscano anche sul primo compromettendo, in qualche modo, anche gli effetti traslativi del
terreno.
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7 Ipotecabilità del terreno
Altra questione è poi quella dell'ipotecabilità del terreno ad opera della società B. Si è posto
infatti il quesito se la società B possa ipotecare il terreno ricevuto in permuta o comunque
acquistato con atto separato al fine di ottenere dalla banca il mutuo edilizio necessario per la
realizzazione del complesso immobiliare. Il problema si pone tanto nella permuta, quanto nei due
negozi collegati di vendita e
preliminare di vendita o di vendita del terreno più vendita
dell'appartamento.
Questo perché, ove si tratti di permuta vi sarà la doppia trascrizione sia per quanto riguarda
il trasferimento del terreno, sia per quanto riguarda il contro trasferimento del bene futuro.
Nell’ipotesi poi di doppia vendita, vi sarà la trascrizione separata dell'un contratto e dell'altro. Il
punto è se la trascrizione del trasferimento, avente a oggetto il bene futuro, comprometta
l'ipotecabilità da parte della società B dell'intero terreno. L'opinione prevalente è in senso positivo,
nel senso che se si ammette la trascrivibilità dei contratti che non producono al momento effetti
reali, come appunto quelli su beni futuri, essa renderà opponibile l'acquisto del bene, ancorché
futuro, nei confronti dei terzi. Dunque, l'ipoteca concessa dalla società B, successivamente all'atto di
permuta o ai due atti di compravendita regolarmente trascritti, non potrà essere opposta dalla dalla
banca nei confronti del soggetto A, almeno per quanto concerne i beni che verranno ad esistenza e
che, come tali, saranno di sua proprietà con effetto prenotivo sin dal momento in cui si è realizzata
la trascrizione dell'acquisto del bene futuro.
Questo problema, pertanto, può essere aggirato solo procedendo ad un doppio contratto, di
cui però il secondo, quello avente oggetto l'immobile futuro, sia un contratto preliminare per
scrittura privata, non notarile, semplicemente registrato ma non trascritto. In alternativa, si dovrà
immaginare che anche il soggetto A concorre, con il suo consenso, all'iscrizione ipotecaria
sull'intero terreno per consentire alla società B di ottenere il mutuo edilizio con il quale realizzare
gli immobili.
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Lezione IX
8 Certificazione energetica
Infine, altra problematica di particolare importanza nella contrattazione immobiliare, è
quella della certificazione energetica di cui al decreto legislativo 192 del 2005.
Questa legislazione, che dà attuazione a una serie di leggi e provvedimenti precedenti anche
di origine comunitaria, prevede due diversi attestati al fine della certificazione energetica, e
precisamente: il primo è l'attestato di qualificazione energetica che rappresenta strumento di
controllo ex post del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici, delle prescrizioni
di legge volte a migliorare le prestazioni energetiche dell'immobile; il secondo, l'attestato di
certificazione energetica, rappresenta un mero strumento di informazione circa le prestazioni
energetiche e il grado di efficienza energetica dell'immobile.
L'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto e asseverato da un
professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell'edificio non necessariamente
terzo rispetto all'edificio stesso e quindi alla proprietà del medesimo.
L'attestato di certificazione energetica deve essere invece rilasciato da esperti organismi dei
quali dovranno essere garantiti la qualificazione e l'indipendenza. Ora, mentre il decreto legislativo
192 del 2005 prevedeva come obbligatoria l’allegazione dell'attestato di certificazione energetica
agli atti notarili di trasferimento a titolo oneroso degli immobili in questione, il decreto legge 112
del 2008 ha eliminato tale obbligatoria allegazione. Si è osservato che l'abrogazione in questione
riguarda solo l'obbligo dell’ allegazione di tale certificazione, lasciando inpregiudicate tutte le altre
norme circa la certificazione stessa. Vuol dire che, nonostante queste abrogazioni, rimane fermo
l'obbligo di dotare della certificazione energetica l'immobile e, dal 1º luglio del 2009, quest'obbligo
riguarda tutte le unità immobiliari indipendentemente dalle loro caratteristiche costruttive dall'epoca
della realizzazione dell'intervento edilizio.
Il punto è che cosa voglia dire obbligo di dotare della certificazione energetica l'immobile
quando ci si trovi nel momento dinamico dell’ alienazione dell'immobile stesso. Secondo
l'orientamento più diffuso, questa obbligazione si traduce nell'obbligo a carico dell'alienante di
consegnare all’ acquirente l'attestato di certificazione energetica, anche se, si ripete, questo non
deve più essere necessariamente allegato all'atto di alienazione a titolo oneroso. Questa
obbligazione peraltro rientrerebbe nel più ampio ambito delle obbligazioni civilistiche poste a
carico del venditore secondo le quali il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla
proprietà e all'uso della cosa venduta. Questo perché la presentazione dell'attestato di certificazione
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Lezione IX
energetica è condizione necessaria per ottenere il certificato di agibilità che, a sua volta, riguarda
l'uso proprio del bene immobile. Dunque se a mani del compratore non viene consegnato tale
attestato, costui non potrà mai ottenere la certificazione di agibilità e quindi il tutto inciderà sull’uso
e sull’ ulteriore commerciabilità del bene.
Si pone il problema della violazione di quest'obbligo riconosciuto in capo al venditore, ed in
particolar modo se la violazione di quest'obbligo possa considerarsi un inadempimento di non
scarsa importanza, che possa portare a una risoluzione del contratto. Secondo l'orientamento
prevalente, la risposta è negativa nel senso che non saremmo di fronte alla violazione di un obbligo
da parte del venditore di conformazione dell'immobile in oggetto a determinati parametri di legge,
ma la violazione dell'obbligo consisterebbe esclusivamente nell’ omissione di una corretta
informazione, da parte del venditore nei confronti dell'acquirente, di quelli che sono i livelli
energetici dell'immobile. Dunque si tratterebbe di una violazione di un obbligo di informazione a
cui si potrebbe in ogni caso rimediare, anche in epoca successiva al perfezionamento del contratto
di alienazione. Non solo, ma lo stesso compratore potrebbe autonomamente attivarsi per ottenere
tale certificazione e venire quindi a conoscenza di questi parametri energetici dell'immobile.
Naturalmente, in questo caso, potrà ottenere un risarcimento danni per tutte le spese e i
fastidi che ha incontrato.
Si afferma che la problematica va di pari passo con quella del certificato di abitabilità, prima
agibilità, nel senso che anche questa certificazione non è ritenuta necessaria ai fini della
dell'alienazione a titolo oneroso di un immobile e la mancanza di tale certificazione non determina
la risolubilità del contratto quando, comunque, l'immobile in questione abbia materialmente tutti i
requisiti per ottenere la certificazione amministrativa. Diverso sarebbe il caso in cui, per esempio,
in sede di contrattazione preliminare, il venditore abbia garantito al compratore che l'immobile ha
determinati requisiti energetici e determinati livelli di consumo quale elemento essenziale
dell'immobile stesso e, poi, non venga consegnata la certificazione energetica attestante tali requisiti
e si scopre che l'immobile non possedeva i requisiti medesimi. In questo caso potremmo versare in
un'ipotesi di mancanza di qualità dell'immobile, così come assicurate dalla parte alienante nei
confronti della parte acquirente. Ciò potrebbe aprire la strada ai rimedi risolutori del contratto.
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Lezione IX
9 Deroghe
Altro aspetto importante è quello se le parti, quindi alienante e acquirente, possano
modificare la disciplina sulla certificazione energetica. In particolar modo si chiede se le parti
possano convenire un esonero totale, per la parte venditrice, dell'obbligo di dotare di certificazione
energetica l'immobile oggetto di trasferimento.
L'opinione più rigorosa dà una risposta negativa a tale domanda perché si afferma che la
normativa sul punto, il decreto legislativo 192 del 2005, abbia contenuti di carattere pubblicistico,
nel senso che si vuole realizzare un assetto immobiliare per cui tendenzialmente un immobile sia
dotato di certificazione energetica e quindi che l'informazione sui livelli energetici degli immobili
sia la più ampia possibile ai più vari effetti. Dunque l'esonero sarebbe impraticabile.
Del pari, però, sarebbero apportabili dalle parti alcune modifiche negoziali sempre che non
venga compromessa questa esigenza di carattere pubblicistico e quindi, si potrebbe ammettere che
l'obbligo di dotazione della certificazione energetica venga assunto dal compratore al posto del
venditore. L’ accordo infatti non incide sugli obiettivi del legislatore, così come si potrebbe
ammettere che l'obbligo di dotazione di certificazione energetica, pur rimanendo in capo al
venditore, possa essere assolto, anche successivamente alla compravendita.
In tal modo infatti non si incide sugli obiettivi del legislatore e, al tempo stesso, non si
compromette la velocità di circolazione dell'immobile.
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Lezione IX
Segue esempio pratico di permuta di cosa presente con cosa futura:
REPERTORIO N.####### RACCOLTA N.#######
PERMUTA
REPUBBLICA ITALIANA
L’anno duemilanove, il giorno ####### ####### ####### , del mese di ####### #######
in Roma, Via ####### ####### ####### n.#######
Avanti a me dott. prof. ####### ####### ####### ####### ####### #######, Notaio in
####### ####### ####### , con studio alla Via
,
iscritto
al
Collegio Notarile dei Distretti Notarili Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia, sono presenti:
- da una parte:
- ####### ####### ####### ####### ####### , nato####### ####### ####### #######
#######, codice fiscale ####### ####### ####### ####### #######,
residente in #######
####### ####### Via ####### ####### ####### ####### ####### che dichiara di essere
####### ####### ####### ####### ####### ####### #######;
- dall'altra parte:
- ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
domiciliato per la carica ove appresso, il quale interviene al presente atto non in proprio ma quale
Amministratore Unico e legale Rappresentante della società:
- ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### con sede in #######
#######
Via ####### ####### #######
capitale sociale Euro ####### ####### #######
interamente versato, iscritta al R.E.A. ####### ####### ####### Registro Imprese e Codice
Fiscale ####### ####### ####### #######, a quanto infra facoltizzato in virtù del vigente statuto
sociale.
I costituiti, della cui identità personale io Notaio sono certo, convengono quanto segue:
premesso:
— che il signor ####### ####### ####### è titolare di un terreno di catastali #######
####### ####### ####### ####### ####### sito in ####### ####### ####### ####### località
####### ####### ####### ####### a confine ####### ####### ####### salvi altri, distinto in
N.C.T. al foglio ####### :
- particella ####### , ####### cl.####### , are ####### ca ####### R.D. Euro #######
R.A.####### ;
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Lezione IX
- che detto immobile è ad esso pervenuto in forza di:
** compravendita a rogito Notaio ####### ####### ####### ####### ####### #######
####### di ####### rep.####### , debitamente registrata e trascritta presso la Conservatoria dei
RR.II. di ####### il giorno ####### ####### al n.####### di formalità;
- che il signor ####### ####### ####### ha presentato un progetto per la costruzione di
un fabbricato ad uso civile abitazione su detto terreno, come da progetto approvato dal Comune di
####### ####### ####### in data ####### ####### ####### prot.n.####### #######
ed
allegato al presente atto sotto la lettera “A”, così composto n. ####### ####### ####### unità
immobiliari così distribuite:
- piano interrato composto da cantina, autorimessa e w.c.;
— piano terra composto da soggiorno, angolo cottura, camera e bagno;
- piano primo sottotetto composto da soffitte;
- che relativamente a detto progetto è stata rilasciata dal Comune di ####### #######
####### ####### permesso di costruire n.####### ####### ####### in data ####### #######
####### ####### ####### ####### #######
Tutto ciò premesso che forma parte integrante e sostanziale del presente atto le parti
convengono:
Art. 1) Il signor ####### ####### ####### ####### cede a titolo di permuta alla #######
####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
####### ####### ####### che, come sopra rappresentata, a tal titolo, accetta ed acquista, la
seguente porzione immobiliare sita in Comune di ####### ####### ####### ####### #######
####### #######, e precisamente:
- appezzamento di terreno di catastali mq. ####### ####### ####### ####### #######
####### ####### a confine con ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
####### salvi altri, distinto in N.C.T. al foglio ####### :
- particella #######, #######, cl.#######, are ####### ca ####### , R.D. Euro #######
R.A. ####### .
Al presente atto si allega sub. "B" il certificato di destinazione urbanistica del terreno in
oggetto, rilasciato dal Comune di ####### ####### ####### ####### ####### in data #######
####### ####### ####### ####### ####### dichiarando la parte cedente che dalla data del
relativo rilascio di tale certificato ad oggi non sono intervenute modificazioni degli strumenti
urbanistici che concernono tale terreno.
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Lezione IX
Art. 2) La ####### ####### ####### ####### ####### #######
####### #######
####### come sopra rappresentata, cede, ad eguale titolo di permuta, al signor ####### #######
####### ####### che accetta ed acquista a detto titolo, le seguenti porzioni immobiliari, facenti
parte del fabbricato sopra descritto, che la detta società si obbliga di edificare sull’area di cui al
precedente art.1), in esecuzione del sopra detto progetto, site in ####### ####### ####### con
accesso dalla via ####### ####### ####### snc e precisamente:
— villino articolato su tre livelli seminterrato, terra e primo, collegati tra loro da una scala
interna, distinto con la lettera "A", composto al piano seminterrato da cantina, autorimessa e w.c., al
piano terra da soggiorno, angolo cottura, camera e bagno, al piano primo sottotetto da soffitta, con
annessa area di pertinenza esclusiva, il tutto confinante con ####### ####### ####### ####### ,
rampa di accesso e proprietà ####### ####### ####### o suoi aventi causa, salvi altri;
— villino articolato su tre livelli seminterrato, terra e primo, collegati tra loro da una scala
interna, distinto con la lettera "B", composto al piano seminterrato da cantina, autorimessa e w.c., al
piano terra da soggiorno, angolo cottura, camera e bagno, al piano primo sottotetto da soffitta, il
tutto confinante con proprietà ####### ####### ####### ####### ####### proprietà #######
####### ####### ####### o suoi aventi causa, rampa di accesso, salvi altri;
— villino articolato su tre livelli seminterrato, terra e primo, collegati tra loro da una scala
interna, distinto con la lettera "I", composto al piano seminterrato da cantina, autorimessa e w.c., al
piano terra da soggiorno, angolo cottura, camera e bagno, al piano primo sottotetto da soffitta, con
annessa area di pertinenza esclusiva, il tutto confinante con Via ####### ####### #######
#######
proprietà ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
proprietà ####### ####### ####### ####### o suoi aventi causa, salvi altri.
Dette porzioni immobiliari saranno denunciate per l’accatastamento al N.C.E.U. di #######
####### ####### ####### ####### a cura e spese della Società cedente, entro tre mesi dalla
ultimazione dei lavori. Le porzioni immobiliari di cui al presente atto dovranno essere realizzate
secondo le planimetrie contornate di rosso facenti parte del progetto come sopra allegato sub."A".
La parte cedente, ai sensi degli articoli 46 e seguenti del T.U. in materia di documentazione
amministrativa di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, da me Notaio informata sulle sanzioni
penali previste dall'art. 76 del citato D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni
mendaci ivi indicate, dichiara che:
Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente
vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore
(L. 22.04.1941/n. 633)
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Diritto Immobiliare
Lezione IX
- le opere di realizzazione degli immobili in oggetto saranno eseguite in forza di permesso di
costruire rilasciato dal Comune di ####### ####### ####### in data ####### ####### #######
n.####### ####### ####### ####### conformemente al progetto come sopra allegato.
La società cedente, come sopra rappresentata, si obbliga a consegnare le porzioni di cui
sopra, complete in ogni loro parte e con le rifiniture ed i servizi idonei a consentirne l’uso, costruite
a regola d’arte, il tutto come da allegato Capitolato che firmato dalle parti si allega al presente atto
sotto la lettera “C”.
Tutte le spese necessarie per la realizzazione delle unità immobiliari di cui sopra dirette ed
indirette, compreso quanto necessario per il rilascio della concessione edilizia (progetti, elaborati,
atti d’obbligo, oneri concessori, costo di costruzione, opere di urbanizzazione e quanto altro
connesso all’intervento edilizio comprese le spese relative alle fognature) sono a carico esclusivo
della società cedente. Gli immobili dovranno avere all’epoca della consegna i requisiti di abitabilità
agli effetti igienico-sanitari, fermo l’obbligo della società di presentare idonea documentazione per
il rilascio del relativo certificato di abitabilità senza alcuna spesa a carico del signor #######
####### ####### #######
La società cedente, come sopra rappresentata, si riserva espressamente la facoltà di redigere
e depositare il regolamento di condominio del fabbricato che verrà ad esistere per il quale il signor
####### ####### ####### ####### ####### #######
conferisce apposito mandato con
rappresentanza alla società cedente che accetta con ogni più ampia facoltà.
La permuta viene fatta ed accettata con tutte le accessioni e le pertinenze, le parti che
risulteranno in comunione ed in condominio ai sensi dell’art.1117 c.c., nulla escluso o riservato, con
tutti i diritti ed oneri quali risulteranno dal regolamento di condominio di cui sopra, che la parte
acquirente si impegna fin da ora ad osservare ed a fare osservare dai propri aventi causa.
Art.2 bis) Le parti convengono che l’intero compendio immobiliare di cui è parte quanto in
oggetto, dovrà essere ultimato entro e non oltre 18 (diciotto) mesi dal rilascio del detto permesso di
costruzione.
Art. 3) La permuta viene effettuata a corpo e comprende per i beni in oggetto tutti i connessi
diritti, accessori, accessioni e pertinenze.
Art. 4) Le costituite parti dichiarano che il valore delle porzioni immobiliari permutate è di
Euro ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### per il terreno di cui all'art.1
e di Euro ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
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vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore
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Diritto Immobiliare
Lezione IX
####### per le edificande porzioni immobiliari di cui all'art.2, e pertanto non vi è luogo a
conguaglio alcuno.
Le parti rinunciano all’ipoteca legale comunque nascente da questo atto ai sensi dell’art.
2817 cod. civ., con esonero per il competente Conservatore dei RR.II. da ogni responsabilità in
merito.
Art. 5) La consegna degli enti immobiliari di cui al precedente art.2 dovrà essere effettuata
dalla detta società al medesimo signor ####### ####### ####### #######, libera da vincoli e
trascrizioni pregiudizievoli entro e non oltre 3 (tre) mesi dalla ultimazione dei lavori.
Art.6) Le parti permutanti si prestano reciprocamente tutte le garanzie previste dalla legge
per ogni ipotesi di evizione, sia totale che parziale, dichiarando all’uopo che sugli immobili alienati
non gravano pesi, oneri, vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, diritti reali o personali
spettanti a terzi, iscrizioni e trascrizioni comunque pregiudizievoli che ne limitino il pieno
godimento e la libera disponibilità.
Le parti si danno reciprocamente atto che a garanzia di tutte le obbligazioni assunte con
presente atto dalla società ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### nei
confronti del signor ####### ####### ####### ####### ####### è stata rilasciata dall'#######
####### ####### ####### ####### s.p.a., con sede in ####### Via ####### ####### #######
n.####### , in data ####### ####### ####### ####### polizza fidejussoria n. ####### ####### .
Art.7) Le spese del presente atto e conseguenziali, come le relative imposte, sono a carico
della società "####### ####### ####### ####### ".
La società "####### ####### ####### ####### ####### ####### " assumendosene ogni
conseguente responsabilità in proposito, e con il consenso dell'altra parte permutante che si dichiara
edotta circa la solidarietà nel pagamento delle imposte relative al presente atto, chiede che il
presente atto sia assoggettato all'imposta di registro all'1% (uno per cento) ed all'imposta ipotecaria
e catastale rispettivamente al 3% (tre per cento) e 1% (uno per cento), sussistendone tutti i
presupposti di legge e trattandosi di terreno edificabile che, come essa stessa dichiara, ricade in
piani particolareggiati, destinato alla edificazione residenziale con obbligo di rivendita nei 5
(cinque) anni. Il bene futuro è soggetto ad IVA.
Le Parti mi esonerano espressamente dalla lettura degli allegati, di cui dichiarano di avere
piena conoscenza.
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Lezione IX
Atto da me letto ai costituiti che lo dichiarano conforme alla loro volontà, approvandolo, e
sottoscrivendolo alle ore ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
#######
Dattiloscritto da persona fidata ed in parte completato di mio pugno, consta di #######
fogli per facciate occupate ####### ####### ####### ####### sin qui.
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