ALL1_CR29 stima uffici

ALLEGATO 1
Area 4 – Servizi di Programmazione Economica e delle Entrate
Servizio Catasto e Patrimonio
Rho, 04/11/2014
PERIZIA ESTIMATIVA
UFFICIO IN RHO, VIA CROCEFISSO N° 29
IDENTIFICAZIONE
Ufficio in Comune di Rho in Via Crocefisso n°29, posto al piano rialzato, scala unica,
composto da 4 locali (1 staccato dagli altri) + 2 ingressi + 2 servizi igienici + cantina + 2 solai
al piano 4°;
In Catasto:
foglio 18, mapp. 187, Sub. 704 cat. A/10 classe 2 (uffici e studi privati), vani 6, R.C.
2.711,40.
Coerenze: a ovest cortile comune, a sud passaggio comune, a nord cortile di altro edificio, a
est cortile condominiale su Via Crocefisso.
DESCRIZIONE IMMOBILE
Ubicazione
L’immobile oggetto di stima è un ufficio posto al piano rialzato in condominio sito in Via
Crocefisso n°29 a Rho, in zona centrale, ha due ingressi indipendenti dalla strada e dal vano
scala, è composto da 4 locali (1 staccato dagli altri) + 2 servizi igienici + cantina + 2 solai al
piano 4°.
L’ufficio è dotato di due ambienti semindipendenti.
L’immobile fa parte di un edificio popolare di quattro piani fuori terra, servito da scala
unica, senza ascensore, composto da n. 6 alloggi e n. 1 ufficio. Il fabbricato era parte di un
complesso di altri fabbricati popolari costruiti dal Comune di Rho nel 1955 e poi, previa
approvazione del programma di cessione, parzialmente ceduti agli inquilini occupanti.
La zona ove si situa l’edificio è nelle immediate vicinanze della centralissima Piazza Visconti
e che proprio per la sua ubicazione è dotata di buoni servizi urbanizzativi primari e
secondari ed è servita da trasporto pubblico e da esercizi commerciali dislocati nelle
vicinanze.
Il fabbricato confina a Nord con il cortile di altra proprietà, a ovest con il cortile di altra
proprietà, a Sud in aderenza con il condominio di Via Bettinetti 12, a Est si affaccia su Via
Crocefisso.
Accessi e servitù
L’ufficio ha due corpi separati tra loro sullo stesso piano, un locale ripostiglio separato dal
resto degli spazi. L’accesso avviene tramite scala dal passaggio comune a sud attraverso
una porta di sicurezza ed anche da ingresso esclusivo dal cortiletto ad est su Via Crocefisso
dotato di cancelletto in ferro attraverso porta in legno.
Negli atti di alienazione delle unità abitative alienate in precedenze è stabilito:
a) L’accesso al cortile interno avviene tramite il portone su strada e corridoio il cui transito
è goduto anche dal condominio di Via Bettinetti 12. Il godimento di tale luogo avverrà
secondo quanto stabilito nei rispettivi regolamenti di condominio e le spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria graveranno sui condomini di detti fabbricati.
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Caratteristiche strutturali del fabbricato
Fondazioni:
muratura tradizionale;
Strutture Verticali:
mista in muratura e c.a.
Solai:
in muratura;
Scale:
a doppia rampa in muratura;
Coperture:
con orditura in legno a falde con manto in tegole
marsigliesi e lattoneria in lamiera di rame;
Stato del fabbricato:
normale.
Componenti Edilizie
Recinzione:
a nord ed ovest della parte comune in muratura di mattoni pieni, a
est sul lato strada con muretto in mattoni intonacato e soprastante
recinzione in ferro verniciato;
Passi Carrai:
Portone carraio su Via Crocefisso in legno pieno con incorporato
portoncino pedonale, cancello di passaggio comune in ferro e vetro,
cancello interno cortile in ferro a doppio battente;
Ingresso Pedonale:
portoncino in legno pieno inserito in portone carraio del passaggio
comune;
Pavimentazione Esterna:sassi del ticino (malridotta);
Pareti esterne:
muratura c.s. rivestita con intonaco e plasticone;
Infissi esterni:
a battente in legno e vetro, protezione con persiane in legno
verniciato (1 persiana apre solo parzialmente);
Portoncino d’ingresso vano scale: portoncino in legno e vetro, piccolo atrio con
pavimentazione in marmette di cemento;
Scala Comune:
pedate in pietra grezza; alzate intonacate a civile, pareti al civile,
parapetto in ferro, serramenti in ferro e vetro;
Porta ingresso:
2 porte di sicurezza (lato scale), e 1 porta in legno con accesso da
cortiletto lato strada;
Tramezzature interne: tavolati rivestiti con intonaco civile, i locali sono controsoffittati;
Percorsi interni:
pavimento in materiale vinilico e in parte con ceramica;
Porte interne:
in legno tamburato;
Servizi igienici:
dimensioni ridotte;
Canne fumarie:
intubata in acciaio singola.
Caratteristiche Impianti
Antenna Collettiva:
solo terrestre;
Ascensore:
Il fabbricato è privo di ascensore;
Fognatura:
con scarsa ispezionabilità allacciata alla rete civica;
Elettrico:
impianto elettrico normale;
Citofonico:
tastiera esterna all’entrata pedonale stradale e cornetta interna;
Idrico:
per servire lavabo, vaso, bidet;
Termico:
impianto centralizzato e radiatori in ghisa, n.2 boiler per acqua
calda autonomi con scaldabagno murale a gas;
Gas:
contatori gas interni ai locali.
Osservazioni: gli interni sono in condizioni normali, un locale risulta separato dal corpo
principale degli uffici.
Superfici
Superficie commerciale uffici: mq 100,30
Locale archivio: mq 11,55
Superficie commerciale solai e cantina: (mq 61,76 x 0,25) = mq 15,44
Superficie commerciale complessiva: 127,29
Altezza interna dei locali: m 3,10
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STATO DI POSSESSO
Gli uffici sono attualmente liberi.
ALTRE INFORMAZIONI
Le spese annue di gestione e di manutenzione ordinaria condominiali ammontano a circa
€.3.900,00.
Non risultano in essere spese condominiali ordinarie e straordinarie scadute e/o non pagate.
STIMA
Criteri di stima
Il valore del bene oggetto di stima, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova
attualmente, viene determinato mediante stima sintetico comparativa ovvero mediante
individuazione del prezzo di mercato corrente riferito agli uffici e locali accessori dello
stesso tipo e caratteristiche, applicato alla superficie commerciale dei locali stessi.
Fonti di informazioni
Per gli Uffici le fonti di informazione utilizzate per l’individuazione del prezzo corrente di
mercato sono l’Agenzia Delle Entrate Banca dati delle quotazioni immobiliari (anno 2013 –
semestre 2), Comune di Rho, zona Centrale (Cod. B), destinazione Terziaria. Il valore per lo
stato conservativo del centro è disponibile solo come ottimo. Non è pubblicato quello
normale, pertanto si è considerato il valore massimo della periferia disponibile come
normale.
Per l’archivio staccato e per le cantine ed i solai si è considerato dato i prezzi della piazza di
Rho in centro il valore unitario di 700 €/mq
Estratto OMI quotazioni immobiliari dell’Agenzia Delle Entrate periodo 2 semestre 2013
Rho - Uffici in zona centrale, stato conservativo ottimo, da min. €.1.700,00 a max. €
2.150,00.
Rho - Uffici in zona periferica, stato conservativo normale, da min. €.1.400,00 a max. €
1.600,00.
5.3 Valutazione
Poiché l’ufficio è posto al piano rialzato e conta una superficie commerciale di mq. 127,29 il
suo stato di conservazione è normale, vista la conformazione dei locali separati in due corpi,
applicando i valori minimi di riferimento sopra esposti, si ha:
valore ufficio
mq 100,30 X € 1.600= € 160.480
valore locale archivio
mq 11,55 X € 700 = € 8.085
valore accessori:
1 cantina e 2 solai
(mq 61,76 x 0,25= mq 15,44) X € 700 = € 10.808
valore totale stimato
€ 179.373,00
PER IL SERVIZIO CATASTO E PATRIMONIO
IL RESPONSABILE
Dott. Carlo Martini
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