Slides Relaz. Rent To Buy-Vers06 10 15

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RENT TO BUY
Art. 23
D.L. 12/09/2014 N. 133
CONV. LEGGE 11/11/2014 N. 164
Studio Bertoli Giovanardi Grimaldi &
Partners
1
Definizione del Rent to Buy
• Nuova tipologia di contratto (tipico):
«Contratto di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili» (Relazione
Governo al DDl di conversione).
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2
Finalità del nuovo istituto giuridico
(Relazione Governo al DDl di conversione)
• Utilizzabile da costruttori e proprietari
• Norma con carattere di urgenza
• Scopo: favorire la ripresa delle contrattazioni e favorire i soggetti
che hanno maggiori difficoltà a pagare l’immobile a pronti
• Contratto flessibile
• Immediato godimento del bene
• Rinvio al futuro del trasferimento della proprietà
• Imputazione al prezzo di parte dei canoni
• Disciplina a «maglie larghe» - favorisce l’autonomia privata delle
parti
• Stabilire una disciplina legale in una materia dove la prassi in
precedenza ha utilizzato diversi strumenti legali collegati tra loro
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Schema del contratto RtB
Stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata
Attribuzione del diritto di acquistare l’immobile al
conduttore/promissario
Obbligo del concedente/promittente di cedere l’immobile
Registrazione Agenzia Entrate
Trascrizione nei registri immobiliari
Fase del godimento
Esercizio del diritto acquistare da parte del
conduttore/promissario entro il termine previsto nel
contratto
Stipula del Rogito di cessione
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Schemi contrattuali utilizzati in Italia
prima del «Rent to Buy»
• Locazione con clausola di trasferimento della
proprietà vincolante per entrambe le parti
• Locazione con opzione d’acquisto a favore del
conduttore
• Vendita con riserva della proprietà
• Vendita soggetta a condizione sospensiva di
adempimento dell’obbligo di pagare il prezzo
• Vendita soggetta a condizione risolutiva
dell’inadempimento dell’acquirente
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Altri paesi dotati di normativa specifica
sul Rent to Buy
• Sviluppato negli USA, Australia, UK e Irlanda
negli anni ‘50
• Strumento già oggi in uso negli altri paesi UE
(Rel. Gov. Al DDL di conversione)
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Schemi alternativi in uso in altri paesi
Buy to Rent
Stipula di contratto di compravendita
immediatamente traslativo della proprietà con
la particolare pattuizione per la quale il prezzo
è dilazionato e con la previsione che in caso di
inadempimento del compratore, il venditore
torna proprietario.
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Schemi alternativi in uso in altri paesi
Help to Buy
Stipula di un contratto preliminare con
pagamento dilazionato di caparre ed acconti
fino al 20% – 30% del prezzo pattuito, in modo
da potere poi finanziare il restante 80% - 70%
del prezzo.
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Leasing Finanziario
Elementi caratteristici:
Causa del contratto = finanziamento
Soggetto Finanziatore = intermediario finanziario
Schema del contratto = utilizzatore chiede al finanziatore di
acquistare dal fornitore la proprietà di un bene per poi concederlo
in godimento all’utilizzatore a fronte del versamento di corrispettivi
periodici.
Restituzione del debito in linea capitale in quote crescenti (cala
progressivamente la quota interessi)
Maxi Canone iniziale molto elevato
Riscatto finale basso (al contrario del RtB ove il maggiore esborso
avviene al termine del contratto)
Impegno delle linee di credito nel sistema creditizio
Costo per interessi ed accessori (perizia, istruttoria ecc..)
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Rent to Buy
Esigenze del Conduttore/Promissario:
Rinviare al futuro le spese del rogito – Notaio + spese d’atto
Rinviare al futuro l’impegno finanziario
Ovviare alla carenza di mezzi finanziari
Ovviare alla difficoltà ad ottenere il credito
Ovviare alla difficoltà nella corresponsione di un acconto cospicuo sul prezzo
Ottenere subito la disponibilità in godimento mediante la corresponsione di canoni
periodici
Possibilità di ottenere il mutuo bancario (70/80%) dopo avere già pagato negli anni
le quote di acconto prezzo (20/30%)
Possibilità di crearsi un «rating» bancario storico avendo già corrisposto negli anni i
canoni per godimento ed acconto prezzo
Conoscere pregi e difetti palesi od occulti dell’immobile
Fermare il prezzo ora per allora
Recupero di tutto o parte della quota di canoni imputata in acconto prezzo
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Rent to Buy
Esigenze del Concedente/Promittente:
Redditività immediata dall’immobile in attesa
della vendita
Individuazione del futuro acquirente
Ottenere anticipazione dalla banca sulla scorta
di contratto RtB registrato e trascritto
Trattenere in caso di mancata cessione tutti o
parte degli acconti prezzo percepiti
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Requisiti soggettivi del RtB
privati
Imprese
Società ed enti
Professionisti
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Beni oggetto del RtB
Fabbricati a destinazione abitativa
Fabbricati strumentali
Fabbricati (abitativi) in corso di costruzione
(Fondaz. Naz. D.C. 15/03/15 pag. 7)
In senso contrario (A. Bugamelli – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)
secondo il quale l’impossibilità di ricevere in godimento immediato l’immobile può integrare la
«nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto» ex artt. 1325 e 1346 del C.C..
terreni
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Beni oggetto del RtB
Note relative ai terreni
Terreni agricoli = sono gravati dalla prelazione agraria
ex art. 8 della L. 590/1965 e art. 7 della L. 87/1971. La
prelazione spetta solo al momento del trasferimento
della proprietà.
(A. Bugamelli – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)
Terreni edificabili = l’utilizzo del RTB consente di
sfruttare il termine decennale di opponibilità della
trascrizione ex art. 2645 bis C.C. anziché il termine
triennale previsto per il contratto preliminare.
(A. Bugamelli – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)
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Requisiti del contratto RtB
Comma 1
Non deve essere un contratto di leasing
Deve prevedere l’immediata concessione in
godimento dell’immobile
Deve prevedere il diritto del conduttore di
acquistare il bene entro un termine stabilito nel
contratto
Deve prevedere la parte di canone da imputare a
corrispettivo del trasferimento
Deve essere trascritto ex art. 2645 bis c.c.
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15
Comma 1 bis
Deve prevedere la quota dei canoni imputata
al corrispettivo che il concedente deve
restituire nel caso di mancato esercizio del
diritto di acquistare la proprietà dell’immobile
entro il termine previsto dal contratto
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TRASCRIZIONE EX ART. 2645 BIS C.C.
Lettura dell’art. 2645 bis c.c.
EFFETTI
La trascrizione rende il RtB opponibile ai terzi garantendo il
futuro acquirente da eventuali atti di disposizione che il
proprietario possa porre in essere post RtB, quali ad es.:
vendita ad altro soggetto, iscrizione di ipoteche legali,
giudiziali, volontarie, trascrizioni di pignoramenti,
costituzione di altro diritto pregiudizievole
Il comma 3 dell’art. 23 aumenta a 10 anni il termine
massimo di efficacia della trascrizione entro cui deve essere
eseguita la trascrizione del contratto di trasferimento
dell’immobile
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Art. 2643, 1° C., n. 8, C.C.
Testo: “Si devono rendere pubblici col mezzo
della trascrizione: …omissis …… 8) i contratti di
locazione di beni immobili che hanno durata
superiore a nove anni; …. Omissis…”
EFFETTI
Il godimento dell’immobile derivante dal RtB
trascritto è opponibile ai soggetti che hanno
acquistato diritti sull’immobile dopo tale
trascrizione
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Alcune domande su possibili casi
Cosa succede se ?
D = Manca l’indicazione della parte del canone
da imputare al futuro trasferimento?
R = E’ indice interpretativo che il contratto non
segue la disciplina dell’art. 23 con le possibili
ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.
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D = Manca l’indicazione della quota parte del
canone imputata al prezzo del futuro
trasferimento che va restituita nel caso di
mancato esercizio del diritto di acquisto?
R = E’ indice interpretativo che il contratto non
segue la disciplina dell’art. 23 con le possibili
ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.
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INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE DEL
RtB
Comma 2 dell’art. 23
caso di risoluzione per inadempimento del futuro
acquirente per il mancato pagamento di canoni. A
tale proposito la norma pone i seguenti limiti:
Il mancato pagamento delle rate può essere
anche non consecutivo
Il contratto deve prevedere il numero minimo di
canoni non pagati che determina la risoluzione
Il numero dei canoni non pagati non deve essere
inferiore ad un ventesimo del loro numero
complessivo (5%>)
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RtB
Norme richiamate
Art. 2668, 4° comma C.C.
la trascrizione del contratto “rent to buy” deve
essere cancellata quando la cancellazione è
debitamente consentita dalle parti ovvero è
ordinata giudizialmente con sentenza passata in
giudicato
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RtB
art. 2775 bis C.C.
In caso di mancata esecuzione del contratto RtB i crediti del
promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale
sul bene immobile oggetto del contratto sempre che gli effetti della
trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione.
• Eccezione = Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da
ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per
l’acquisto del bene immobile nonché ai creditori ipotecari ex art
2825 bis c.c..
• Trattasi in sostanza delle banche creditrici ipotecarie che hanno
finanziato l’acquirente per acquistare l’immobile o la porzione di
immobile condominiale per il quale si sono accollate la quota di
mutuo riferita alla porzione acquistata (art.2825 bis c.c.).
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RtB
Risoluzione per inadempimento del concedente
In tale caso la norma pone ex lege a carico del concedente
l’obbligo di restituzione della parte di canone imputata quale
corrispettivo della cessione oltre agli interessi legali.
Risoluzione per inadempimento del conduttore
In tale caso la norma pone ex lege a carico del conduttore
l’obbligo con corrispondente diritto del concedente ad
ottenere la restituzione dell’immobile e a trattenere in toto la
parte del canone avente natura di corrispettivo quale
indennità
E’ tuttavia lasciata alle parti la libertà di stabilire una diversa
misura di tale indennità.
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RtB
Alcune domande su possibili casi
Cosa succede se ?
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RtB
D = In caso di mancato pagamento dei canoni il contratto si risolve di diritto?
R = la fattispecie è regolata dai commi 2 e 5 dell’art. 23.
Il tenore letterale del comma 2 sancisce la conseguenza della risoluzione del
contratto mediante la seguente formulazione: «Il contratto si risolve in caso di
mancato pagamento …. Omissis…».
Il contratto quindi si risolve di diritto (cfr. «il Rent To Buy: Discplina del canone, registrazione, godimento ed
effetti dell’inadempimento delle parti – a cura di Andrea Bugamelli – in «Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 7/8 – 2015 – Eutekne).
Tuttavia pare opportuno prevedere apposita clausola risolutiva espressa in cui
le parti regolamentino in modo specifico i casi di risoluzione (art. 1456 c.c.)
con conseguente possibilità per il «Concedente» di dichiarare di volersene
valere.
Ove le parti nulla abbiano disposto nel contratto, si applica la norma del
comma 2 dell’art. 23 con la conseguenza che si applicano i principi generali
della contrattualistica secondo il parametro della gravità dell’inadempimento
ex art. 1455 c.c. (rimessa al giudice). Si pensi ai casi di inadempimento
parziale, pagamento parziale o imperfetto dei canoni di godimento o dei
canoni di acconto sul trasferimento.
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RtB
D = In caso di inadempimento del «conduttore» occorre una sentenza dell’autorità giudiziaria che
accerti l’inadempimento per avere un titolo valido per ottenere sia il pagamento dei canoni che la
consegna o il rilascio dell’immobile?
R = Si applica l’art. 474 c.p.c..
Pagamento canoni = Sono titoli esecutivi per pagamento dei canoni (requisito del credito = certoliquido-esigibile): 1) sentenze e provvedimenti ecc.; 2) scritture private autenticate, relativamente alle
obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, …omissis …; 3) gli atti ricevuti da notaio o da altro
pubblico ufficiale …. Omissis … (leggi: atto pubblico). Art. 474, 2 comma, nn. 1), 2) e 3), c.p.c..
Rilascio immobile = Sono titoli esecutivi per la consegna o rilascio: 1) sentenze e provvedimenti ecc.;
2) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale …. Omissis … (leggi: atto pubblico). Art. 474, 2 comma, nn. 1)
e 3), c.p.c..
Autorevole dottrina (Studio n. 283-2015/C – 28/05/15 - del Consiglio nazionale del Notariato) afferma che se il contratto «RTB»:
1)
è redatto nella forma dell’atto pubblico (quindi non in forma di scrittura privata autenticata);
2)
Contiene apposita clausola risolutiva espressa;
Costituisce titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c. per ottenere la consegna o il rilascio
dell’immobile.
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FALLIMENTO DELLE PARTI
•
•
•
Fallimento del concedente
In questa ipotesi la norma prevede che il contratto prosegua fatta salva l’applicazione dell’art. 67,
terzo comma, lett. C) del R.D. 16/03/1942 n. 267 – L.F. il quale recita: “ .... omissis …… non sono
soggetti all’azione revocatoria: ….. omissis …….. c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti
(leggi anche contratto “rent to buy”) ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., i cui effetti non siano cessati ai
sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto
immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi
parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la
sede principale dell’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale
attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”
Tale disposizione intende garantire tutela legale al conduttore nell’ipotesi di fallimento del
concedente e contempera l’interesse del ceto creditorio (cosiddetta massa dei creditori) con
l’interesse individuale del conduttore – acquirente al fine di dare stabilità al rapporto giuridico sorto
con la stipula del contratto “RtB” trascritto prima della dichiarazione di fallimento.
Da ciò si desume che il conduttore resta privo di questa tutela ove il contratto “RtB” abbia come
oggetto immobili che non soddisfano le predette condizioni, come ad es. immobili strumentali che
non costituiscono la sede principale dell’impresa o seconde case o garages ecc..
Partners
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FALLIMENTO DELLE PARTI
•
•
•
•
•
Fallimento del conduttore
In questo caso la norma richiama l’applicazione dell’art. 72 della L.F il quale prevede: “Se un
contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei
confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diverse
disposizioni della presente sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l’autorizzazione
del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i
relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già
avvenuto il trasferimento del diritto. …… omissis…. .”
La norma rimette al curatore la valutazione relativa all’opportunità di continuare il rapporto, quindi
nel godimento a fronte del pagamento dei canoni nonché dell’acquisto.
Si tratta a mio avviso di una situazione alquanto rara o quantomeno limitata ad una casistica assai
particolare quale ad es. il caso che il fallito abbia corrisposto fino a quel momento la quasi totalità
del corrispettivo per l’acquisto per cui il curatore ravvisa conveniente per la massa dei creditori
procedere all’acquisto dell’immobile, se ed in quanto il fallimento abbia le risorse per farlo.
L’ultima parte del comma 6 dell’art. 23 stabilisce che se il curatore si scioglie dal contratto, si
applicano le disposizioni di cui al comma 5.
In tal caso quindi, il conduttore fallito risulta inadempiente ed in base al disposto del comma 5,
deve restituire l’immobile al concedente il quale acquisisce interamente i canoni riscossi a titolo di
indennità (salvo che il contratto non disponga diversamente).
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NORME CHE REGOLANO LA FASE DEL
GODIMENTO
Si applicano le disposizioni degli articoli da 1002
a 1007 del C.C. nonché le disposizioni degli
articoli 1012 e 1013 del C.C., in quanto
compatibili.
Nella “fase” del godimento la norma fa
riferimento alle norme che regolano l’usufrutto
riguardo ad inventario, garanzia, spese di
manutenzione e pretese di terzi e/o liti.
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Segue
Art. 1002 c.c.
L’usufruttuario (leggi: il conduttore nel rent to buy) deve fare l’inventario dei beni
L’usufruttuario deve dare idonea garanzia
Art. 1003 c.c.
omissis
Art. 1004 c.c.
Sono a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione
ordinaria
Sono inoltre a carico dell’usufruttuario le riparazioni straordinarie rese necessarie
dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione
Art. 1005 c.c.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (leggi: il concedente nel rent to buy):
• stabilità muri maestri e volte
• sostituzione travi
• rinnovamento in tutto od in parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di
sostegno o di cinta
L’usufruttuario deve pagare gli interessi su tali spese al proprietario
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31
segue
Il richiamo alle norme in tema di usufrutto per la
disciplina della fase del godimento e non alle norma della
locazione sembra confermare la tesi secondo la quale i
rapporti tra concedente e conduttore non rientrano nella
disciplina delle locazioni.
Conseguenze
Inapplicabilità delle norme vincolistiche dei contratti di
locazione in tema di immobili urbani (Legge 392/78) ed in
tema di immobili ad uso abitativo (Legge 431/98)
(cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15/03/2015,
pag. 10).
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32
ULTERIORE NORMA A TUTELA
DELL’ACQUIRENTE
Se il contratto RtB ha per oggetto un’abitazione, si
applica il divieto di cui all’art. 8 del D.Lgs 20/06/2005 n.
122 fin dalla concessione del godimento dell’immobile.
Il divieto ex art. 8 D.Lgs 122/05 è il seguente:
“Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di
compravendita (leggi anche “RtB”) se, anteriormente o
contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla
suddivisione del finanziamento in quote o al
perfezionamento di un titolo per cancellazione o
frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del
pignoramento gravante sull’immobile”.
Partners
33
ULTERIORE NORMA A TUTELA
DELL’ACQUIRENTE
Segue
Il decreto richiamato (art. 8 - D.Lgs 20/06/2005
n. 122) detta disposizioni per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire, pertanto il rinvio fa supporre che siano
oggetto di RtB anche le abitazioni in costruzione
(cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15/03/2015,
pag. 7).
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34
INQUADRAMENTO TRIBUTARIO DEL
RTB – SEQUENZA ARGOMENTI
Imposte dirette
Imposte indirette
Fase godimento –
locatore/venditore non
imprenditore
Fase godimento –
locatore/venditore imprenditore
Fase esercizio diritto e
trasferimento –
locatore/venditore non
imprenditore
Fase esercizio diritto e
trasferimento –
locatore/venditore imprenditore
Fase risoluzione RtB per
inadempimento
PROSPETTIVA LOCATORE/VENDITORE
Fase godimento – locatore/venditore non
imprenditore
Fase trasferimento - locatore/venditore non
imprenditore
Fase godimento - locatore/venditore imprenditore
Fase trasferimento - locatore/venditore
imprenditore
PROSPETTIVA CONDUTTORE/ACQUIRENTE
Fase godimento conduttore/acquirente non
imprenditore
Fase trasferimento - conduttore/acquirente non
imprenditore
Fase godimento conduttore/acquirente
imprenditore
Fase trasferimento - conduttore/acquirente
imprenditore
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO
Partners
35
IMPOSTE INDIRETTE
Partners
36
Fase godimento – Locatore/venditore
non imprenditore
Locazione fabbricato abitativo
Fabbricati cat A (escluso A/10)
• Quota canone per godimento – imposta di
registro 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)
• Caso opzione per cedolare secca - Esenzione
imposta di registro (art. 3 D.Lgs. 23/2011)
• Quota canone acconto prezzo – imposta di
registro 3% (art. 9, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)
Partners
37
non imprenditore
Locazione fabbricato strumentale
Fabbricati cat. A/10, B, C, D, E.
Partners
38
non imprenditore
Locazione di terreni
(fondo rustico destinato all’attività agricola che può
comprendere anche attrezzature, scorte e fabbricati pertinenziali – puché non si configuri come
azienda agricola)
registro 0,5% (art. 5, 1° comma, lett. a, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)
Partners
39
non imprenditore
Locazione di terreni
(diversi da fondi rustici; quindi aree edificabili o destinate a
parcheggio)
Partners
40
imprenditore
Locazione fabbricato abitativo
Quota godimento
• Esente IVA art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 (regola generale)
• Imposta di registro proporzionale 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa
parte 1°, DPR 131/86) (regola generale)
Deroga
• Impresa di costruzione/ristrutturazione può optare per
applicazione IVA 10% art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 – art. 127 duodevicies Tabella A,
Parte Terza, allegata al DPR 633/72
• Imposta di registro fissa - art. 40 DPR 131/86 (€ 67 - art. 5 Tariffa parte 1°, DPR
131/86 o € 200 se atto notarile – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86)
Partners
41
imprenditore
Quota acconto prezzo
• Si applica lo stesso trattamento IVA relativo
alla cessione
• Se acconto è soggetto ad IVA si applica
imposta di registro fissa 200 (art. 40 DPR 131/86)
• Se acconto è esente IVA ex art. 10, comma 1,
n. 8 bis, si applica imposta di registro
proporzionale al 3% (art. 40 DPR 131/86)
Partners
42
imprenditore
Locazione fabbricato strumentale
Quota godimento
• Esente IVA - art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 (regola generale)
• Imposta di registro proporzionale 1% - (art. 40 DPR 131/86 –
art.5, 1° comma, lett. a bis, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)
Deroga
• Impresa locatrice può optare per applicazione IVA
22% (art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)
• Imposta di registro proporzionale 1% (art. 40 DPR 131/86 –
art.5, 1° comma, lett. a bis, Tariffa parte 1°, DPR 131/86) (regola generale)
Partners
43
imprenditore
Quota acconto prezzo
• Si applica lo stesso trattamento IVA relativo
alla cessione (esente IVA, 10%, 22%, reverse
charge)
• Se acconto è soggetto ad IVA si applica
imposta di registro fissa 200 (anche se è
esente IVA art. 10, comma 1, n. 8 ter) art. 40 DPR 131/86
Partners
44
imprenditore
Affitto Terreno
(fondo rustico destinato all’attività agricola che può comprendere anche
attrezzature, scorte e fabbricati pertinenziali – puché non si configuri come azienda agricola)
edificabile e non parcheggio
non
(esente IVA art. 10, comma 1, n. 8, DPR
633/72)
• imposta di registro 0,5%
(art. 5, 1° comma, lett. a, Tariffa parte 1°, DPR
131/86)
***
• Terreno edificabile o parcheggio – soggetto ad
IVA ordinaria 22% (Combinato disposto art. 2 e art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)
• Imposta di registro in misura fissa art. 40 DPR 131/86 (€ 67 art. 5 Tariffa parte 1°, DPR 131/86 o € 200 se atto notarile – art. 11 Tariffa
parte 1°, DPR 131/86)
Partners
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Fase Trasferimento –
Locatore/venditore non imprenditore
Cessione fabbricati abitativi
Regola generale
• Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)
• Imposta ipotecaria € 50
• Imposta catastale € 50
Prima casa
***
Acquirente può chiedere applicazione del prezzo valore (base imponibile su
valutazione catastale) – art. 52, comma 5 bis, DPR 131/86 – art. 1, comma 497, L. 23/12/2005 n. 266
Vengono scomputate le imposte già pagate sugli acconti.
Se le imposte sugli acconti sono superiori l’Ag. Entrate riconosce il diritto al rimborso
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Cessione fabbricati strumentali
Regola generale
***
Vengono scomputate le imposte già pagate sugli
acconti.
Se le imposte sugli acconti sono superiori l’Ag.
Entrate riconosce il diritto al rimborso
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Cessione Terreni
Regola generale
Deroghe
• Acquirente «Coltivatore diretto» o «Imprenditore Agricolo Professionale» Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)
***
Agevolazione «piccola proprietà contadina» – Imposta registro fissa –
ipotecaria fissa – catastale 1% (Soggetto acquirente «Imprenditore Agricolo professionale - IAP» art. 2, comma 4 bis, DL 30/12/2009 n. 194 conv. L. 26/02/2010 n. 25)
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Locatore/venditore imprenditore
Cessione fabbricato abitativo
Regola generale
•
Esente IVA art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72
•
Imposta di registro 9% ( o 2% se prima casa) (minimo € 1000) – art. 40 DPR 131/86 – art. 1, Tariffa parte 1°, DPR 131/86
•
Imposta ipotecaria € 50
•
Imposta catastale € 50
E’ possibile applicare il prezzo valore se ne ricorrono le condizioni (art. 52, comma 5 bis, DPR 131/86 – art. 1, comma 497, L. 23/12/2005 n. 266)
***
Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 5 anni dal fine lavori
•
Per obbligo è imponibile IVA - 4% (prima casa) - 10% (non di lusso), 22% (di lusso A/1, A/8, A/9) - art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72
•
Imposta registro € 200 – art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86
•
•
***
Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dal fine lavori ed opta per l’applicazione dell’IVA
•
Per opzione è imponibile IVA - 4% (prima casa) - 10% (non di lusso) - 22% (di lusso A/1, A/8, A/9) - art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72
•
Imposta registro € 200 – art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86
•
•
Se il cedente ha optato per l’applicazione dell’IVA e se l’acquirente è soggetto passivo IVA la fattura va emessa in regime di reverse charge (art. 17, comma
6, lett. a bis) DPR 633/72)
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49
Cessione fabbricato strumentale
Regola generale
•
Esente IVA - art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72
•
Imposta di registro fissa 200 – art. 40 DPR 131/86
•
Imposta ipotecaria proporzionale 3%
•
Imposta catastale proporzionale 1%
***
Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 5 anni dal fine lavori
•
Per obbligo è imponibile IVA – art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72
10% (Tab. AIII°- art. 127 undecies – fabbricati «Tupini» ex L. 408/49; oppure Tab. A III° art. 127 quinquiesdecies fabbricati ristrutturati – tipologia
intervento restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica ex art. 31, c. 1, lett. c), d) ed e) L. 457/78;
22% in tutti gli altri casi
•
Imposta registro fissa € 200 – art. 40 DPR 131/86
•
•
***
Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dal fine lavori ed opta per l’applicazione dell’IVA
Oppure impresa in generale (non costruttrice/ristrtturatrice) che opta per l’applicazione dell’IVA
•
Per opzione è imponibile IVA – art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72
10% (Tab. AIII°- art. 127 undecies – fabbricati «Tupini» ex L. 408/49; oppure Tab. A III° art. 127 quinquiesdecies fabbricati ristrutturati – tipologia
intervento restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica ex art. 31, c. 1, lett. c), d) ed e) L. 457/78;
22% in tutti gli altri casi e/o se cedente è impresa non costruttrice
•
Imposta registro fissa € 200 – art. 40 DPR 131/86
•
•
Se il cedente ha optato per l’applicazione dell’IVA e se l’acquirente è soggetto passivo IVA la fattura va emessa in regime di reverse charge (art. 17, comma
6, lett. a bis) DPR 633/72)
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50
Cessione Terreno
Terreno non edificabile
Regola generale
Deroghe
• Acquirente «Coltivatore diretto» o «Imprenditore Agricolo Professionale» Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)
***
Agevolazione «piccola proprietà contadina» – Imposta registro fissa –
ipotecaria fissa – catastale 1% (Soggetto acquirente «Imprenditore Agricolo professionale - IAP» art. 2, comma 4 bis, DL 30/12/2009 n. 194 conv. L. 26/02/2010 n. 25)
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51
Terreno edificabile
• Soggetto ad IVA 22% - art. 2 DPR 633/72
• Imposta Registro fissa € 200
art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa
Parte 1° DPR 131/86
• Imposta Ipotecaria fissa € 200
• Imposta Catastale fissa € 200
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52
Fase mancato trasferimento
dell’immobile
Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del
conduttore
Trattamento fiscale su acconti prezzo pagati
Acconti assoggettati ad IVA
Obblighi del concedente soggetto passivo IVA
• Emissione nota di variazione art. 26 DPR 633/72 per
intero ammontare degli acconti prezzo ricevuti (sia per
la parte che è tenuto a restituire sia per la parte che
può trattenere come prevede il contratto RtB)
• Emissione di fattura per corrispettivo prestazioni di
servizi art. 3 – IVA 22% - per cessione a titolo oneroso
dal concedente al conduttore del diritto di acquistare
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53
dell’immobile
Acconti assoggettati ad imposta di registro
• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota di
canone imputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita,
anche ove essa venga rimborsata dal concedente al conduttore
(viene richiamata in proposito la circ. n. 37 del 10/06/1986).
• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass.
15/06/2007 n. 14028) la quale ha affermato il principio opposto e
cioè che ove il contratto preliminare sia sottoposto a tassazione
proporzionale e che non venga stipulato il contratto definitivo,
l’imposta proporzionale già corrisposta debba essere rimborsata
dall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag.
1238) .
• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del
17/09/2015, § 4.
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54
dell’immobile
Risoluzione
per
inadempimento
del
concedente
• Il concedente provvede ad emettere nota di
variazione ex art. 26 DPR 633/72 a favore del
conduttore per la restituzione degli importi
restituiti.
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55
dell’immobile
• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota di
canone imputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita,
anche ove essa venga rimborsata dal concedente al conduttore
(viene richiamata in proposito la circ. n. 37 del 10/06/1986).
• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass.
15/06/2007 n. 14028) la quale ha affermato il principio opposto e
cioè che ove il contratto preliminare sia sottoposto a tassazione
proporzionale e che non venga stipulato il contratto definitivo,
l’imposta proporzionale già corrisposta debba essere rimborsata
dall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag.
1238) .
• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del
17/09/2015, § 4.
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56
dell’immobile
Risoluzione per inadempimento del conduttore
• Il concedente deve emettere nota di variazione ex art. 26 DPR 633/72 per l’intero
importo ricevuto al fine di rettificare il regime impositivo IVA originariamente
applicato sugli acconti, poi contestualmente deve annotare le stesse somme aventi
natura di «penalità» con il titolo “escluse dalla base imponibile IVA ex art. 15 DPR
633/72” (circ. Ag. Entr. 4/E del 19/02/15).
Ad integrazione dell’impostazione illustrata dall’Ag. Entrate nella citata circ. 4/E si
evidenzia che il concedente, emettendo la nota di variazione con IVA, compenserà le
somme a credito a titolo di “penalità” con le somme a debito corrispondenti
all’imponibile IVA della nota di variazione mentre sarà tenuto a rimborsare al
conduttore l’IVA evidenziata nella nota di variazione stessa.
Si ricorda tuttavia che, in base all’art. 26 del DPR 633/72, l’applicazione dell’IVA sulla
nota di accredito è una facoltà e non un obbligo.
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57
dell’immobile
• Sulle somme trattenute dal concedente a titolo di penalità è dovuta l’imposta di
registro proporzionale 0,5% in quanto dette somme sono assimilabili al
corrispettivo dovuto per la risoluzione del contratto (art. 28, comma 1, TUR) (cfr.
Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15 marzo 2015 – pag.
33)
• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota di canone
imputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita, anche ove essa venga
rimborsata dal concedente al conduttore (viene richiamata in proposito la circ. n.
37 del 10/06/1986)
• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass. 15/06/2007 n.
14028) la quale ha affermato il principio opposto e cioè che ove il contratto
preliminare sia sottoposto a tassazione proporzionale e che non venga stipulato il
contratto definitivo, l’imposta proporzionale già corrisposta debba essere
rimborsata dall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag. 1238)
• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del 17/09/2015, § 4.
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58
IMPOSTE DIRETTE
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59
non imprenditore
Locazione fabbricato
Quota canone per godimento
• Reddito fondiario (art. 37, c. 4 bis, TUIR) = reddito imponibile è il maggiore tra canone
locazione (-5%) e rendita catastale
eccezioni:
Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano (-25%)
Immobili interesse storico artistico (-35%)
• Cedolare secca (at. 3, D.Lgs 14/03/11 n. 23)
condizioni:
Persone fisiche
Immobili abitativi
21% canone libero
15% canone concordato comuni alta tensione abitativa
Esenzione da registro e Bollo
Nessun adeguamento Istat del canone
***
Quota canone acconto prezzo
• Non rileva per il venditore ai fini del reddito (sarà rilevante all’atto di trasferimento
se ricorre il presupposto per la tassazione)
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60
non imprenditore
SEGNALAZIONE OPPORTUNITA’ PER
LOCATORE/VENDITORE !!!!
Art. 21 DL 133/2014 – Agevolazione:
• Deduzione dal reddito 20% del costo acquisto
(limite max 300,000) (1)
Cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento 15/03/2015 – pag. 34-35
(1) Condizioni:
Persona fisica - no imprenditore – no professionista
Limite massimo su cui si calcola la deduzione 300,000
Immobile abitativo – no A/1-A/8-A/9
Nuova costruzione (ristrutturazione – risanamento conservativo) con prestazione energetica A o B
Destinata alla locazione per almeno 8 anni
Canone di locazione entro limite «canone concordato» (Legge 431/1998 – Legge 350/2003) o «canone
speciale» (DPR 380/2001)
Ripartizione deduzione in 8 quote annuali
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61
• Cessione fabbricati
Plusvalenza tassata solo se la cessione avviene
entro 5 anni dall’acquisto - art. 67, comma 1, lett. b) TUIR (1)
(1) Deroghe
a)
Fabbricati pervenuti per successione
b)
Fabbricati pervenuti in donazione se sono trascorsi oltre 5 anni dalla data di acquisto da parte
del donante
c)
Fabbricati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso
Modalità di tassazione
- Tassazione ordinaria (Plusvalenza = prezzo
cessione – costo acquisto) art. 68, comma 1, TUIR
- Imposta sostitutiva dell’IRPEF 20% (art. 1, comma 496, Legge
23/12/2005 n. 266)
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62
• Cessione terreni edificabili
Plusvalenza tassata ai fini IRPEF anche post 5 anni
Modalità di tassazione
- Tassazione ordinaria (Plusvalenza = prezzo
cessione – costo di acquisto) (1)
(1)Costo acquisto:
- Maggiorazione rivalutazione ISTAT
- Se ricevuti in successione o donazione rileva il valore dichiarato o definito per tali atti
- Maggiorazione imposte di successione o donazione
- Maggiorazione di ogni altro costo inerente
- No imposta sostitutiva
(possibilità soppressa dal 01/01/2007 – art. 1, comma
310, Legge 27/12/06 n. 296)
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63
imprenditore
Locazione fabbricati
Quota canone per godimento
IRES - IRPEF
• Immobili merce e immobili strumentali = il canone concorre a formare
quale componente positivo del reddito ex art. 109, comma 2, lett. b) del TUIR
(competenza maturazione – art. 56 imprese soggette Irpef richiama l’art. 109 imprese
soggette Ires)
• Immobili patrimonio = il canone concorre come componente positivo del
reddito ex art. 90 TUIR
[maggiore tra canone maturato (-) spese
ordinarie (max 15%) e rendita catastale]
IRAP
• A decorrere dal 2008 (Legge 24/12/2007 n. 244 – Finanziaria 2008) non risultano
più applicabili all’IRAP le regole IRES (abrogato l’art. 11 bis del D.Lgs. 446/97)
• La base imponibile IRAP è determinata sulla base dei ricavi e dei costi
indicati nel bilancio e non rileva la rendita catastale e nemmeno il criterio
di cui all’art. 90 del TUIR
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64
imprenditore
Quota canone per acconto prezzo
IRES – IRPEF - IRAP
• Le quote ricevute in acconto prezzo non
rilevano ai fini della determinazione del
reddito
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65
•
•
IRES - IRPEF
Immobili merce = il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) costituisce
ricavo [art. 85, comma 1, lett. a) del TUIR]
Immobili patrimonio e immobili strumentali = [il prezzo di cessione (al lordo degli
acconti ricevuti) (-) il costo fiscale riconosciuto] = plusvalenza/minusvalenza [art. 86,
comma 2, del TUIR] (1) (2)
(1)
(2)
Se il bene è posseduto da almeno 3 anni si può tassare la plusvalenza in massimo 5 anni in rate costanti (art. 86, comma 4,
TUIR)
Si segnala la tesi in base alla quale i beni (oggetto del rent to buy) destinati ad essere ceduti, anche se concessi in locazione,
devono essere iscritti nel capitale circolante, e quindi, non sono più rilevanti ai fini delle società di comodo ex Legge 724/94.
Ciò in conseguenza del OIC 16 (punti nn. 72 e 73) e della circolare Ag. Entr. n. 4/E del 19/02/15, par. 4.1.1. (cfr. Italia Oggi
07/04/15 – N. Villa).
IRAP
•
•
Immobili merce = il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) costituisce
ricavo (Voce A-1 del C.E. del Bilancio CEE)
Immobili patrimonio e immobili strumentali = [il prezzo di cessione (al lordo degli
acconti ricevuti) (-) il costo fiscale riconosciuto] = plusvalenza/minusvalenza (3)
(3) Dal 01/01/2008 per effetto dell’abrogazione dell’art. 11 bis del D.Lgs 446/97 la plusvalenza non può più
essere rateizzata (non opera più il principio di correlazione con l’IRES) – (Cfr. Immobili edizione 2014 – IPSOA –
A. Busani – pag. 1033)
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66
Fase godimento
Conduttore/acquirente non
imprenditore
Il conduttore, se ricorrono le condizioni,
usufruisce delle detrazioni d’imposta ex art. 16 del
TUIR
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67
Fase Trasferimento
Conduttore/acquirente non
imprenditore
L’acquirente dichiara il reddito fondiario dalla
data dell’atto di acquisto (artt. 36 e 37 del TUIR)
Dalla stessa data decorrono i 5 anni per la
eventuale tassazione della plusvalenza da
cessione [art. 67, comma 1, lett b) del TUIR]
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68
Fase godimento
Conduttore/acquirente imprenditore
• I canoni corrisposti per la quota relativa al
godimento
sono deducibili secondo
l’ordinario criterio della competenza
• La quota corrisposta per l’acconto prezzo non
sono deducibili e costituiscono un credito
verso il locatore/venditore
Partners
69
Fase trasferimento
Immobili patrimonio
- Concorrono a formare il reddito fondiario a
decorrere dalla data dell’atto di acquisto (art. 90 del
TUIR)
Immobili strumentali
- Le quote di ammortamento sono deducibili
dalla data di entrata in funzione (che può non
coincidere con la data dell’atto di acquisto) [art. 102 del
TUIR]
Partners
70
dell’immobile
A) Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del
conduttore
• Le quote di acconto prezzo trattenute dal
locatore/venditore a norma di contratto (art. 23,
comma 1 bis, DL 133/2014) sono «redditi diversi» ex art.
67, comma 1, lett. l) del TUIR
Conduttore/acquirente non imprenditore
• Le quote di acconto prezzo perdute a norma di
contratto (art. 23, comma 1 bis, DL 133/2014) non
rilevano ai fini del reddito (non sono deducibili)
Partners
71
dell’immobile
comma 1 bis, DL 133/2014) sono componenti
positivi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP
• Le quote di acconto prezzo perdute dal
conduttore/acquirente a norma di contratto (art.
23, comma 1 bis, DL 133/2014) sono componenti
negativi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP
Partners
72
dell’immobile
B) Risoluzione per inadempimento del concedente
• Le quote di acconto prezzo che il locatore/venditore
restituisce non rilevano ai fini IRPEF (non sono oneri
deducibili)
• Gli interessi legali passivi non rilevano ai fini IRPEF (non
sono oneri deducibili)
• Le quote di acconto prezzo restituite dal locatore/venditore
non rilevano ai fini IRPEF
• Gli interessi attivi legali non rilevano ai fini IRPEF
Partners
73
dell’immobile
•
•
•
•
Le quote di acconto prezzo che il locatore/venditore
restituisce non rilevano ai fini IRES – IRPEF – IRAP
Gli interessi legali passivi rilevano quali componenti negativi
di reddito ai fini IRES – IRPEF (non rilevano ai fini IRAP)
Le quote di acconto prezzo restituite dal locatore/venditore
non rilevano ai fini IRES – IRPEF - IRAP
Gli interessi attivi legali rilevano quali componenti positivi
di reddito ai fini IRES –IRPEF (non rilevano ai fini IRAP)
Partners
74
dell’immobile
C) Risoluzione per inadempimento del conduttore
comma 5, DL 133/2014) sono «redditi diversi» ex
art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR
• Le quote di acconto prezzo perdute a norma di
contratto (art. 23, comma 5, DL 133/2014) non
rilevano ai fini del reddito (non sono deducibili)
Partners
75
dell’immobile
comma 5, DL 133/2014) sono componenti positivi
di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP
• Le quote di acconto prezzo perdute dal
conduttore/acquirente a norma di contratto (art.
23, comma 5, DL 133/2014) sono componenti
negativi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP
Partners
76
ASPETTI CONTABILI
PARTICOLARI
Partners
77
Caso 1=
Premessa: L’art. 23, comma 1, prevede di imputare al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel
contratto.
In altri termini la norma richiede che vi sia una quota per godimento e una quota per acconto prezzo
•
***
In forza dell’autonomia delle parti è possibile che nel contratto l’intero importo sia considerato corrispettivo per il
godimento e che solo esercitando l’opzione per l’acquisto una quota sia imputata ad acconto prezzo (cfr: «La
Gestione straordinaria delle Imprese – Il trattamento contabile del Rent to Buy» n. 2-2015, pag. 121 e segg. – Eutekne).
•
Conseguenza per locatore/venditore:
i.
ii.
iii.
•
L’intero importo del canone è ricavo in CE;
Al momento di esercizio dell’opzione di acquisto la quota parte imputata in acconto prezzo è rilevata in CE quale
sopravvenienza passiva e contestualmente rilevata in SP quale debito verso il conduttore/acquirente (cfr Norma di
comportamento n. 191-2014 dell’AIDC – In senso opposto cfr risposta interpello Agenzia Entrate 13/02/14 n.
954/63);
La vendita viene pertanto contabilizzata per il prezzo al lordo degli acconti.
Conseguenza per conduttore/acquirente:
i.
ii.
L’intero importo del canone è costo in CE;
Al momento di esercizio dell’opzione di acquisto la quota parte imputata in acconto prezzo è rilevata in CE quale
sopravvenienza attiva e contestualmente rilevata in SP quale credito verso il locatore/venditore (cfr Norma di
comportamento n. 191-2014 dell’AIDC – In senso opposto cfr risposta interpello Agenzia Entrate 13/02/14 n.
954/63);
iii.
La compravendita viene pertanto contabilizzata per il prezzo al lordo degli acconti.
Partners
78
Caso 2= vincolo alla compravendita per
entrambe le parti
• Questo caso che non rientra nella normativa
ex art. 23, DL 133/2014
• Esiste nella prassi contrattuale – obbligo del
conduttore di acquistare decorso il periodo di
godimento
• Il trasferimento della proprietà può avvenire:
A) in modo automatico; B) è richiesto assenso
delle parti.
Partners
79
Segue Caso 2= vincolo alla
compravendita per entrambe le parti
Trattamento fiscale
IVA = art. 2, comma 2, DPR 633/72
Registro = art. 27, comma 3, DPR 131/86
Imp. Dirette = art. 109, comma 2, TUIR
La tassazione avviene al momento della stipula
del contratto di godimento
(sono considerate cessioni le vendite con riserva della
proprietà e le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti. – cfr. Ag. Entr. Circ. n. 28/E
del 21/06/11).
Il TUIR nulla dispone per i soggetti non imprenditori. Per ragioni di sistematicità sia con Imposte Indirette sia con Imposte Dirette
in dottrina si ritiene che anche per i soggetti «non impresa» il trasferimento della proprietà ai fini fiscali è anticipato al momento
di stipula del contratto di locazione (AIDC - Norma di comportamento n. 191-2014).
Partners
80
Trattamento contabile
Dottrina (AIDC 191/2014)=
a) L’impresa concedente deve eliminare il bene
dall’attivo del bilancio.
b) Il conduttore deve iscrivere in bilancio il bene
fin dal momento della stipula del contratto di
godimento; computa anche le quote di
ammortamento
Partners
81
Principi Contabili =
OIC 15 Crediti = Rilevazione del ricavo di vendita e del
relativo credito (nella vendita con clausola di riserva della proprietà) avvengono alla
consegna/godimento
(assunzione in carico del rischio)
indipendentemente dal passaggio della proprietà
OIC 19 debiti = Rilevazione del costo e del relativo debito
(nella vendita con clausola di riserva della proprietà) avvengono alla
in
carico
del
rischio)
consegna/godimento
(assunzione
indipendentemente dal passaggio della proprietà
OIC 13 Rimanenze = Rilevazione in bilancio nell’esercizio
in cui è avvenuto il trasferimento dei rischi dal punto di
vista sostanziale (Vedi anche Cass. 27/09/13 n. 22175).
Partners
82
Conclusione
Nel caso in esame gli effetti contabili tipici della
compravendita devono essere fatti retroagire fin
dal momento di stipula del contratto di
godimento
(indipendentemente
dal
trasferimento della proprietà).
La sostanza prevale sulla forma
Partners
83
SPUNTI APPLICATIVI
Partners
84
FASE GODIMENTO: NON E’ CONTRATTO DI
LOCAZIONE
Art. 23 comma 3
«Omissis ………. Si applicano altresì le
disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché
degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in
quanto compatibili. ………. Omissis …………….. .»
Partners
85
Conseguenze
Si applicano le norme del codice civile che
regolano i rapporti tra usufruttuario e nudo
proprietario (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012
e 1013 del codice civile)
Non si applicano le norme relative alle
locazioni (L. 392/78, L. 431/98 e D.L. 333/92)
Partners
86
Immobili abitativi L. 431/98
principali vincoli
(modifica la L.392/78)
:
Art. 2 = durata minima 4+4 canone libero
Art. 2= «canale assistito» durata 3+2
Art. 3 = disdetta del locatore
Art. 3 = disdetta del conduttore per gravi
motivi
Partners
87
Immobili non abitativi L. 392/78:
principali vincoli
Art. 27 = durata minima 6+6 o 9+9 (alberghi e teatri)
Artt. 28 e 29 = rinnovo automatico – diniego del
rinnovo
artt. 32 e 33 = aggiornamento del canone (75% Istat)
34 = compenso per perdita avviamento (18 mensilità o
21 per alberghi)
art. 36 = cessione del contratto con l’azienda
Art. 38 = prelazione in caso di vendita
Art. 40 = prelazione in caso di nuova locazione
Partners
88
Spese a carico del locatore ex L.
392/78 e L. 431/98
10% spese portineria
riparazioni necessarie ordinarie e straordinarie:
•
rifacimento impianto elettrico
•
Sostituzione tapparelle
•
Riparazione tetto
•
Riparazione lastrico solare
•
Riparazione grondaie
•
Riparazione scarichi
•
Sostituzione parti impianto riscaldamento
Assicurazione immobile
Manutenzioni straordinarie:
•
Adeguamenti previsti dalla legge (es. ai sensi delle L. 46/90)
•
Tinteggiatura delle facciate e degli androni
•
Sostituzione delle parti strutturali dell’ascensore (es. porte e cabina)
Spese straordinarie:
•
Spese giudiziarie per controversie parti comuni
•
Acquisto piante giardino
•
Acquisto mezzi per giardino (es. tagliaerba)
•
Imposta passi carrabili
•
Allacciamento rete fognaria
•
Installazione antenna TV
•
Installazione citofoni
•
Installazione cassette postali
Spese amministrazione condominio:
•
Compenso amministratore
•
Spese cartoleria e cancelleria
•
Spese postali
N.B.: Vi sono altre tabelle di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore (vedi tabella allegata al D.M. 30/12/2002) che è richiamata per i
contratti del «canale assistito» (L. 431/98) oppure tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat che si applica ai contratti del «canale
libero» (L. 431/98).
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89
Spese a carico del locatore nel «Rent
to Buy»
Art. 1005 c.c.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del
proprietario (leggi: il concedente nel rent to
buy):
• stabilità muri maestri e volte
• sostituzione travi
• rinnovamento in tutto od in parte notevole dei
tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di
sostegno o di cinta
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90
UTILIZZO DEL RENT TO BUY IN
SITUAZIONI PATOLOGICHE
Caso 1: soggetto locatore/venditore che risulta
inadempiente o non sarà in grado di adempiere
al pagamento del mutuo ipotecario.
In questo caso l’intervento del soggetto
conduttore/acquirente mediante il «rent to buy»
può presentare i seguenti vantaggi:
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91
Segue Caso 1
I.
II.
III.
IV.
V.
A.
Per il conduttore/acquirente
Il conduttore/acquirente acquisisce la disponibilità immediata del bene per soddisfare le proprie
esigenze (impresa o abitazione o altro);
Si accolla il pagamento delle rate residue del mutuo per quota capitale ed interessi il cui
ammontare può essere imputato in acconto prezzo sul rent to buy. In questo modo il conduttore
acquirente capitalizza l’intero o la parte prevalente dell’importo pagato;
La trascrizione del rent to buy ex art. 2645 bis C.C. non prevale nei confronti dell’ipoteca a
garanzia del mutuo ma prevale nei confronti di tutte le iscrizioni e trascrizioni successive. Il
conduttore/acquirente ha sotto il proprio controllo il regolare adempimento del pagamento del
mutuo al termine del quale l’ipoteca sarà cancellata.
E’ in situazione di vantaggio dal punto di vista del potere contrattuale nei confronti del
locatore/venditore in quanto gli risolve il problema della morosità per le rate insolute e della
conseguente segnalazione in centrale rischi con le ricadute su tutta la posizione complessiva nei
confronti del sistema bancario.
E’ in situazione di vantaggio nei confronti della Banca creditrice in quanto evita a quest’ultima
che il credito vada in contenzioso con le ricadute che ne conseguono per quanto riguarda gli
accantonamenti, le spese legali per l’esecuzione immobiliare ed il rischio di vedere realizzato in
asta un valore notevolmente inferiore al valore di mercato ed al valore del proprio credito.
(Questo caso è attualmente assai ricorrente nelle vendite giudiziarie).
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92
Segue Caso 1
I.
II.
III.
IV.
V.
B. Per il locatore/venditore
Elimina una criticità di natura finanziaria che avrebbe ricadute sulla
complessiva posizione nei confronti del sistema bancario: rate insolute,
segnalazione in centrale rischi, interessi di mora, impossibilità di
accedere a nuova finanza per la gestione del circolante (conti correnti e
castelletti), ecc..
Elimina i costi e gli oneri che derivano dalla gestione del bene.
Nel contratto «rent to buy» può concordare che il
conduttore/acquirente corrisponda in acconto prezzo le somme
necessarie per il pagamento dell’IMU evitando le relative sanzioni.
Aumenta la probabilità di recuperare una parte del valore dell’immobile
in quanto la vendita per mezzo del rent to buy è meno penalizzante
rispetto alla vendita forzata (pignoramento + esecuzione immobiliare).
Mediante l’imputazione in conto prezzo delle rate pagate dal
conduttore/acquirente riduce il carico delle imposte sui redditi.
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93
Segue Caso 1
C. Per la Banca
I. Elimina la posizione dal contenzioso con i
relativi obblighi di accantonamenti obbligatori.
II. Elimina i costi e gli oneri legali derivanti
(esecuzione immobiliare)
III. Elimina il rischio di vedere realizzato in asta un
valore notevolmente inferiore al valore di
mercato ed al valore del proprio credito.
(Questo caso è attualmente assai ricorrente
nelle vendite giudiziarie).
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94

Slides Relaz. Rent To Buy-Vers06 10 15

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