SIIQ, SICAF e Fondi Immobiliari : strumenti finanziari a confronto

Transcript

SIIQ, SICAF e Fondi Immobiliari :
strumenti finanziari a confronto
Prof. Raffaele Galano
SIIQ, SICAF E FONDI IMMOBILIARI
Evoluzione degli strumenti di investimento immobiliare
21 Maggio 2015
-1–
PROF. RAFFAELE GALANO - SIIQ, SICAF e Fondi Immobiliari: strumenti finanziari a confronto
Il tema di cui ci occuperemo oggi, riguarda tre importanti strumenti finanziari che
risalgono a epoche diverse. Ferme le loro diversità, nelle attese del legislatore, dovrebbero
contribuire al rilancio del settore immobiliare, particolarmente penalizzato negli ultimi anni.
Ne parleremo con alcuni dei maggiori esperti della materia che hanno accolto l’invito a
portare il loro contributo e che presenterò successivamente.
Il Real Estate, come è noto, è uno dei settori più colpiti dalla crisi che tuttora interessa il
nostro Paese, anche se si intravede qualche luce. Ritornano gli investitori esteri e tutto lascia
prevedere una ripresa della domanda interna.
Sono molti, comunque, a ritenere che almeno per quanto concerne il settore residenziale,
non ci sarà nel 2015 la ripresa sperata.
Particolare attenzione da parte degli investitori esteri riveste il settore commerciale, dove
affluiscono capitali internazionali che dopo aver fatto incetta in Irlanda e Spagna, cominciano ad
approdare in Italia in cerca di occasioni.
Notevole l’interesse per il segmento turistico che richiama soprattutto fondi sovrani e
investitori medio orientali. Il focus è nelle grandi città, Milano e Roma e nei centri turistici
(Hotel Gritti –Venezia).
Ritorna l’interesse per gli uffici, come dimostrano le acquisizioni del fondo Usa black
stone che detiene in Italia 2.5 miliardi di euro in asset a cui potrebbe aggiungersi il palazzo
delle poste di Piazza Cordusio.
Gli interventi del legislatore, susseguitisi in questi ultimi anni, hanno avuto l’obiettivo di
favorire l’armonizzazione e la semplificazione del quadro normativo, livellando il campo di
gioco su cui si muovono gli attori del settore con i Paesi esteri.
Solo garantendo chiarezza, semplificazione e omogeneità di regole, potrà essere possibile
attrarre quegli investitori internazionali che oggi rivolgono l’attenzione verso altri Paesi.
Sotto il profilo normativo, notevoli sono le misure adottate per dare vitalità al sistema.
LINK CAMPUS UNIVERSITY
21 Maggio 2015
-2–
I FONDI IMMOBILIARI
Tra gli strumenti finanziari a supporto del settore immobiliare, in ordine cronologico
troviamo innanzitutto i fondi immobiliari. Sono stati introdotti in Italia nel 1994, anche se
operativi a partire dal 1999.
Rappresentano strumenti d’investimento che offrono al sottoscrittore la possibilità di
partecipare ai rendimenti attesi del mercato immobiliare attraverso l’investimento indiretto,
caratterizzato da un’assunzione di rischio inferiore rispetto all’investimento immobiliare diretto,
grazie alla diversificazione del portafoglio di immobili gestiti dal fondo.
Ci sono state, nel tempo, numerose evoluzioni, passando dalla forma chiusa,
che
vincolava il diritto al rimborso delle quote dei soci solamente alla scadenza, a forme che
prevedono l’introduzione di meccanismi di emissioni successive di quote e di rientri anticipati,
che permettono al risparmiatore di uscire dal fondo prima della scadenza naturale.
I Fondi Immobiliari sono dei Fondi Comuni di Investimento Immobiliare di tipo chiuso,
che investono i capitali degli investitori raccolti in fase di sottoscrizione dalla SGR in beni
immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
Il patrimonio di ciascun fondo immobiliare è suddiviso in quote e, dopo la quotazione in
borsa, gli investitori possono negoziare queste quote nel mercato telematico della borsa italiana.
Tale operazione rende possibile realizzare un’immediata liquidità. Tuttavia la
liquidazione delle quote in borsa non avviene al valore del NAV (net asset value), ma al valore
di mercato che implica spesso uno sconto rispetto al NAV anche del 40%.
I vantaggi dei fondi immobiliari chiusi possono così sintetizzarsi:
-
continua rivalutazione dei cespiti;
-
assenza di oneri di gestione diretta;
-
frazionamento del rischio;
-
negoziabilità in borsa;
-
opportunità d’investire in grandi complessi immobiliari.
Inoltre è di particolare importanza sottolineare che la gestione dei fondi è affidata a
soggetti che svolgono questo compito professionalmente, attraverso un mandato che li vincola a
gestirli secondo modalità di investimento predefinite, utilizzando le informazioni e le esperienze
di cui dispongono.
21 Maggio 2015
-3–
Nel fondo confluisce un patrimonio di grandi dimensioni, costituito dai risparmi dei
singoli investitori. Ciò permette di realizzare una diversificazione dell’investimento
difficilmente ottenibile dal singolo investitore. Infatti investire su molti titoli è meno rischioso
che puntare su pochi o su di uno solo.
E’ opportuno comunque ricordare che il fondo, pur essendo uno strumento finanziario atto
ad ottenere una valorizzazione del patrimonio, non garantisce sempre e comunque un
rendimento. Inoltre, per chi investe nei fondi, esiste anche il rischio che potrebbe non ottenere
la restituzione dell’intero capitale versato. Anche un fondo gestito con una politica
estremamente prudente può maturare delle perdite. Per i fondi oggi in scadenza il fenomeno è
abbastanza frequente.
Ai fondi immobiliari è stato sempre riconosciuto un ruolo importante per lo sviluppo del
mercato immobiliare e una funzione rilevante nelle operazioni di valorizzazione e dismissione
del patrimonio immobiliare pubblico e privato.
Il regime fiscale in capo ai Fondi
Il trattamento tributario dei fondi immobiliari prevede:
-
in materia di imposte dirette, la non insorgenza nei confronti dei fondi comuni di
investimento immobiliare dei presupposti applicativi delle imposte sui redditi e dell’imposta
regionale sulle attività produttive (IRAP);
-
in materia di IVA, l’attribuzione della soggettività passiva in via esclusiva in capo alla
società di gestione del risparmio che ha istituito il fondo, con la previsione di disposizioni
volte ad agevolare il recupero dell’IVA assolta dal fondo;
-
per quanto concerne gli apporti di immobili e diritti immobiliari su immobili, in luogo del
regime ordinario di tassazione, la possibilità di optare per l’applicazione di un’imposta
sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP con aliquota del 20%;
-
una particolare disciplina per gli apporti, costituiti da una pluralità di immobili
prevalentemente locati al momento dell’apporto, che consiste nell’esclusione di queste
operazioni dal campo di applicazione dell’IVA e nell’applicazione ad esse delle imposte di
registro, ipotecarie e catastali in misura fissa;
21 Maggio 2015
-4–
-
in materia d’imposta di registro, la non obbligatorietà della richiesta di registrazione degli
atti connessi alle operazioni di istituzione dei fondi immobiliari, di emissione e di rimborso
dei certificati di partecipazione;
-
in materia d’imposta ipotecaria e catastale, la riduzione alla metà delle aliquote applicate
alle volture catastali e alle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali che
rientrano nell’ambito di applicazione dell’IVA, qualora siano parte degli stessi fondi
immobiliari.
Per combattere alcuni fenomeni elusivi, negli ultimi anni sono state apportate varie
modifiche alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari, volte ad arginare la costituzione di fondi
immobiliari da parte di un numero ristretto di partecipanti creati essenzialmente per beneficiare
del regime fiscale di favore previsto per tali fondi, eludendo in tal modo il regime ordinario di
tassazione dei redditi fondiari che si applicherebbe nel caso in cui gli immobili fossero detenuti
direttamente dai partecipanti.
Tale obiettivo è stato raggiunto prevedendo, da un lato, il rafforzamento dei requisiti
civilistici che integrano l’individuazione dei fondi immobiliari, dall’altro, prevedendo una
diversa imposizione in capo ai partecipanti ai fondi immobiliari in ragione della natura degli
stessi (investitori istituzionali e investitori non istituzionali) e dell’entità della partecipazione da
essi detenuta.
I Fondi Immobiliari non sono strumenti adatti a qualsiasi profilo di investitore ed è il
motivo forse per cui sono scarsamente rappresentati nelle reti di collocamento. La ragione è
nella intrinseca natura di questo strumento finanziario: essere chiuso, ossia prodotto di lunga
durata da cui, non è possibile entrare o uscire a piacimento se non sfruttando le finestre che le
varie società di gestione aprono periodicamente per consentire un certo ricambio dei quotisti.
Altra caratteristica che distingue questi strumenti di investimento da altri fondi, è quella
di consentire ai quotisti di avere voce in capitolo nella loro gestione, secondo meccanismi
analoghi a quelli delle società di capitale: riunirsi in assemblea e manifestare la loro
approvazione o disapprovazione nei riguardi della SGR che ha il compito di far fruttare al
meglio il capitale ( fino ad oggi sembra che non si sia mai verificata una ipotesi del genere).
Le performance dei Fondi Immobiliari, in questi ultimi anni, non sono state brillanti,
anche se non mancano casi che hanno remunerato a sufficienza il capitale (Piramide Globale;
Tecla ) appannati negli ultimi anni per le difficoltà di vendita dei cespiti.
21 Maggio 2015
-5–
Già con il Decreto Competitività, proprio per fare fronte a tali situazioni e arginare gli
effetti negativi, sono state previste misure che consentono la chiusura differita dei fondi quotati.
In altri termini, allungare le scadenze dei fondi per ridurre le perdite determinate dalla vendita
degli immobili in un momento poco favorevole.
Un altro aspetto, che non va trascurato, è l’elevata onerosità degli stessi: la provvigione di
gestione è intorno all’1.5% del NAV (net asset value) a cui vengono aggiunte commissioni
variabili , senza considerare i vari oneri connessi alla gestione immobiliare, si raggiunge quasi il
4 %.
Gli immobili vengono conferiti all’interno del patrimonio a un determinato valore (valore
di perizia). La figura dell’esperto indipendente svolge un ruolo centrale per la vita del fondo, in
particolare al momento della sua istituzione.
La società di gestione può anche discostarsi dalla valutazione dell’esperto.
La
responsabilità, in ultima istanza, della valutazione dei beni è della SGR. (Il ruolo della Consob
(watch dog) è connesso al secondo momento della vita del fondo, ossia alla fase del
collocamento e alle negoziazioni). Non solo. Anche la SGR, come i periti, può essere
disconosciuta. L’assemblea dei quotisti può chiedere la sostituzione.
Si tratta di un investimento a rischio contenuto, che di solito rappresenta una valida
alternativa a un fondo obbligazionario di durata decennale.
La mancanza di soglie di ingresso consente di allocare anche piccole parti del patrimonio.
I fondi immobiliari oggi stanno vivendo un momento sicuramente difficile.
Quelli, proposti 15 anni fa, che avrebbero dovuto costituire un veicolo in grado di
coniugare la fungibilità di un prodotto finanziario con la solidità dell’investimento immobiliare,
si sono rivelati successivamente un investimento molto più fragile e rischioso di quanto
ipotizzabile nella logica degli anni 90.
21 Maggio 2015
-6–
LE SIIQ (Società di Investimento Quotata)
Con l’introduzione dell’art. 1, commi da 119 a 141 della legge 27 dicembre 2006, n. 296,
il legislatore italiano ha introdotto e normato una nuova tipologia di veicolo societario, la SIIQ
(Società di Investimento Immobiliare Quotata).
Le SIIQ sono Società per Azioni Italiane quotate sui mercati regolamentari degli Stati UE
e SEE, che investono prevalentemente in immobili destinati alla locazione, anche per il tramite
di soggetti aventi caratteristiche similari.
Il modello di riferimento che ha ispirato l’introduzione in Italia delle SIIQ, è quello dei
c.d. Real Estate Investment Trusts (REITS) già conosciuti e diffusi negli USA e nei principali
Paesi dell’Unione Europea.
Paese
Nomenclatura Giuridica
Anno di
Introduzione
Olanda
Fbi (Fiscale Beleggingsinstelling – Società di capitali)
1969
Belgio
Sicafi (Société d’Investissement à Capital Fixe – Società di capitali)
2006
Italia
Siiq (Società di investimento immobiliare quotate)
2006
Bulgaria
B-Reits (Bulgarian Real Estate Investment -Trust)
2004
Finlandia
F-Reits (Finnish Real Estate Investment – Trust)
2010
Francia
Siic (Société d’Investissements Immobilieres Cotée – Quotata)
2003
Germania
G-Reits (German Real Estate Investment – Trust)
2007
Gran Bretagna
Reits (Real Estate Investment – Trust)
2007
La finalità della norma è stata quella di prevedere la possibilità per gli operatori del
settore immobiliare, di disporre di uno strumento finanziario atto a convogliare gli investimenti
al fine di dare un impulso e sviluppo al mercato immobiliare, anche rispetto al settore specifico
delle locazioni.
Le SIIQ si affiancano ai Fondi comuni d’investimento immobiliari e, per alcuni aspetti,
costituiscono uno strumento sovrapponibile a questi.
Diversamente dagli altri Paesi, in Italia, per una serie di rigidità connesse alla normativa,
non hanno avuto un grande sviluppo.
21 Maggio 2015
-7–
Le SIIQ costituite ed operanti in Italia sono solamente due: LGD e Beni Stabili. A seguito
del Decreto Sblocca Italia e delle innovazioni apportate alla normativa SIIQ, si sono aperti
nuovi spazi alla costituzione di questo veicolo coperto in primis da Sorgente Res, quotata
recentemente.
Sono diverse, comunque, le richieste in lista di attesa, tra cui la costituzione di una SIIQ
in Umbria, su iniziativa delle Confartigianato Umbra, di cui mi sto occupando direttamente.
Riferimenti normativi
• Legge Finanziaria 2007, art. 1, comma da 119 a 141
• Decreto MEF, settembre 2007, n. 174
• Decreto Ministeriale n. 174/2007
• Legge Finanziaria 2008, art. 1, comma 372
• Agenzia delle Entrare, 31 gennaio 2008, n. 8/e
• Destinazione Italia: Misura 28
• Decreto Competitività, 18 giugno 2014
• Decreto Sblocca Italia, 13 settembre 2014
Sostanzialmente tutta la normativa riguarda i requisiti soggettivi, statutari e oggettivi,
finalizzati a poter usufruire del regime agevolato introdotto con la Finanziaria del 2007.
I requisiti, così come previsti dalla normativa, prima delle novità introdotte dal Decreto
Competitività e Decreto Sblocca Italia, sono così articolati:
-
Requisiti soggettivi
-
Sia costituita in forma di società per azioni.
-
Sia residente ai fini fiscali nel territorio dello stato.
-
Svolga in via prevalente attività di locazione immobiliare.
-
Abbia i propri titoli di partecipazione negoziati in mercati regolamentari degli Stati
Membri dell’Unione Europea o negli stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico
Europeo.
21 Maggio 2015
-8–
-
Requisiti statutari
- Lo statuto delle SIIQ deve prevedere le regole adottate dalle società in materia di
investimenti.
- I limiti relativi alla concentrazione dei rischi sugli investimenti e di controparte.
- Il coefficiente soglia di leva finanziaria ammesso, a livello individuale e consolidato.
In merito a tali limiti, non sono stati forniti specifici parametri di riferimento con l’obbligo
da parte delle SIIQ di darne conto esplicitamente nell’informativa finanziaria infrannuale e
nella relazione sulla gestione.
-
Requisiti partecipativi e di controllo
La legge del 2006 prevedeva che nessun socio potesse possedere direttamente più del 51%
dei diritti di voto nell’Assemblea Ordinaria e, al tempo stesso, più del 51% di diritti di
partecipazione agli utili societari.
Il flottante doveva essere pari (sempre secondo l’impostazione del 2006) almeno al 35%
delle azioni e nessun socio poteva possedere più del 2% dei diritti di voto nell’Assemblea
ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili societari.
Tali disposizioni sono finalizzate ad assicurare la diffusione e il frazionamento del capitale
sociale.
-
Requisiti oggettivi
-
L’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro
diritto reale immobiliare, nonchè in base a contratti di locazione finanziaria.
-
L’attività di locazione derivante dallo sviluppo del compendio immobiliare.
-
Il possesso di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ e in
società di locazione immobiliare non quotate (SIINQ).
Affinchè l’attività di locazione immobiliare sia svolta in via prevalente, occorre che siano
rispettati determinati parametri patrimoniali e reddituali: gli immobili posseduti a titolo di
proprietà, o di altro diritto di area, e quelli detenuti in locazione finanziaria destinati all’attività
21 Maggio 2015
-9–
di locazione immobiliare, devono rappresentare l’80% dell’attivo patrimoniale e i
ricavi
provenienti da essa devono rappresentare almeno l’80% dei componenti positivi del conto
economico.
I suddetti requisiti, così come l’opzione per il regime speciale, devono essere
rispettivamente posseduti ed esercitati entro la fine del periodo di imposta precedente a quello in
cui si beneficia dell’agevolazione fiscale.
Novità introdotte
Le modifiche apportate all’art. 20 del D.L. 33 del 12 settembre 2014 (Decreto Sblocca
Italia), si propongono l’obiettivo, per un verso, di favorire la semplificazione e, per l’altro,
livellare il terreno di gioco su cui si muovono gli attori del settore con quello di altri Paesi.
Alcune novità intervengono sui principi della normativa, armonizzandola con quella degli
altri Paesi; altre misure introdotte con il Decreto Sblocca Italia del 2014 tendono a facilitare
l’accesso
al regime speciale di favore previsto per le SIIQ; altre, ancora, uniformano la
normativa fiscale delle SIIQ a quella dei Fondi Immobiliari, creando sotto questo profilo una
simmetria tra i due strumenti.
Alleggerimento dei requisiti per l’applicabilità del regime speciale
L’accesso al regime SIIQ è subordinato ad una serie di requisiti, in termini di struttura
partecipativa, prevalenza dell’attività di locazione, distribuzione degli utili.
Il Decreto Sblocca Italia, per quanto concerne i requisiti partecipativi, ha modificato sia la
percentuale massima della quota di maggioranza sia quella del flottante. Infatti è stata elevata
dal 51al 60 la percentuale massima dei diritti di voto e di partecipazione agli utili che può essere
detenuta da ciascun socio, ed è stato ridotto dal 35% al 25% il flottante, ossia la percentuale di
soci ai quali non è consentito detenere una partecipazione superiore al 2% dei diritti di voto e di
partecipazione agli utili. Qualora entrambi i requisiti siano verificati entro il primo periodo
d’imposta per cui si esercita l’opzione, il regime SIIQ retroagisce al primo giorno del medesimo
esercizio; tuttavia viene data la possibilità di soddisfare il requisito del 60% nell’arco temporale
più ampio di tre anni e, in tal caso, il regime speciale si applica dal periodo d’imposta in cui
anche tale limite risulta verificato. Nel periodo di transizione, vengono provvisoriamente
21 Maggio 2015
- 10 –
applicate le imposte agevolate proprie del regime SIIQ, salvo l’obbligo di corrispondere le
imposte ordinarie entro il quarto periodo d’imposta dall’opzione in caso di mancato rispetto
della struttura partecipativa, beneficiando di un credito d’imposta.
Il Decreto Sblocca Italia, tenuto conto dei parametri patrimoniali (asset test) e reddituali
(profit test) indicativi della prevalenza dell’attività di locazione immobiliare in capo alla SIIQ,
nell’ottica di favorire la permeabilità tra fondi immobiliari e SIIQ, include tra gli elementi
rilevanti le quote di partecipazione in fondi immobiliari qualificati e i proventi da essi ritraibili.
L’attività di locazione è considerata prevalente se almeno l’80% dell’attivo è costituito da
immobili locati o da partecipazioni contabilizzate come immobilizzazioni finanziarie in altre
SIIQ, SIINQ o fondi immobiliari qualificati; se almeno l’80% dei componenti positivi di conto
economico è rappresentato dai ricavi derivanti dall’attività di locazione o da dividendi derivanti
dall’attività di locazione svolta da SIIQ, SIINQ o fondi immobiliari qualificati oppure da
plusvalenze da realizzo di immobili locati. Il periodo entro cui i parametri devono essere
realizzati è esteso dagli attuali 2 anni a 3 anni.
Per quanto concerne gli obblighi di distribuzione imposti alle SIIQ, la percentuale di utile
netto che deve annualmente essere distribuito ai soci è ridotta dal 85 al 70 ed è stato introdotto
un ulteriore obbligo di distribuzione, entro i 2 anni successivi al realizzo, pari al 50% delle
plusvalenze realizzate sugli immobili oggetto di locazione e sulle partecipazioni in SIIQ, SIINQ
e fondi immobiliari qualificati.
Con il Decreto Sblocca Italia, nell’ottica di favorire la rotazione del portafoglio immobiliare
e la monetizzazione degli investimenti, tali plusvalenze per la SIIQ sono esentate da IRES e
IRAP, così come i proventi distribuiti dai fondi immobiliari qualificati alle SIIQ, non sono
soggetti alla ritenuta ordinariamente applicabile in sede di distribuzione.
Permeabilità tra gli strumenti giuridici dei Fondi Immobiliari e delle Siiq
Il Decreto Sblocca Italia consente due diverse modalità attraverso le quali gli immobili
detenuti da un fondo immobiliare in fase di liquidazione, totale o parziale, possono essere fatti
confluire in una SIIQ: il conferimento degli immobili e la successiva assegnazione delle azioni
nella SIIQ ai quotisti del fondo immobiliare in cambio delle loro quote, oppure l’assegnazione
degli immobili alla SIIQ effettuata per la liquidazione del fondo immobiliare nella SIIQ stessa.
21 Maggio 2015
- 11 –
Considerando la prima ipotesi di trasferimento, il concambio delle quote del fondo
immobiliare con le azioni della SIIQ non costituisce realizzo ai fini delle imposte sui redditi in
capo ai quotisti, i quali attribuiscono alle azioni il medesimo valore delle quote con cambiate.
Per quanto concerne l’I.V.A., è stabilita l’irrilevanza ai fini del calcolo del pro rata di
detraibilità di tali trasferimenti di azioni e quote, cosicchè, nonostante siano operazioni esenti
IVA, gli investitori possono detrarla.
Quanto alle imposte indirette, è agevolato il conferimento di una pluralità di immobili
prevalentemente locati da un fondo immobiliare ad una SIIQ, prevedendo che si tratti di
un’operazione fuori campo IVA e soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella
misura fissa di euro 200.
Il Decreto Sblocca Italia, in relazione alla seconda ipotesi, qualora l’assegnazione
abbia ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, estende il medesimo regime
di favore ai fini delle imposte indirette applicabile al conferimento.
Profili Internazionali
Quanto alla tassazione degli investitori non residenti, in primo luogo è chiarita
l’applicabilità delle Convenzioni internazionali per evitare la doppia imposizione sul reddito in
relazione alle distribuzioni eseguite dalle SIIQ. Di conseguenza, previa presentazione di una
dichiarazione del soggetto non residente, effettivo beneficiario dei proventi, che attesti la
sussistenza delle condizioni alle quali è subordinata l’applicazione della Convenzione e di
un’attestazione dell’Autorità fiscale estera competente che ne certifichi la residenza, la ritenuta
è applicabile con la minore aliquota convenzionale, anziché con l’ordinaria aliquota del 26%.
Inoltre, l’accesso al regime speciale SIIQ viene esteso alle società residenti in Stati UE e
SEE che soddisfano i requisiti delle SIIQ (ossia i REIT esteri) e che operano in Italia attraverso
una stabile organizzazione, la quale svolge in via prevalente attività di locazione immobiliare
esclusivamente tramite partecipazioni in SIINQ. Per tali soggetti è prevista l’applicazione di
un’imposta sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP con aliquota del 20% sul reddito d’impresa
derivante dall’attività di locazione della stabile organizzazione.
Viene espressamente precisato:
21 Maggio 2015
- 12 –
1. Che le SIIQ non sono OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio) e
pertanto esulano dal perimetro di vigilanza della Banca d’Italia.
2. Favoriscono il passaggio del patrimonio immobiliare dei Fondi alla SIIQ attraverso una
specifica disposizione di natura civilistica e una serie di precisazioni sotto il profilo fiscale.
3. Inseriscono le quote di partecipazione nei Fondi Immobiliari che investono in immobili di
locazione e i relativi proventi tra gli elementi utili ai fini della verifica dei requisiti
patrimoniali e reddituali.
4. Per gli immobili non residenziali destinati alla locazione, sono state liberalizzate, per i
privati, la durata e le clausole dei contratti di locazione ad uso abitativo con canone annuale
superiore a 150.000 Euro.
Fondi Immobiliari / SIIQ
L’art. 20 comma 119 bis precisa che le SIIQ non sono OICR e pertanto escluse dal
perimetro di vigilanza della Banca d’Italia.
Precisazione in parte superflua già che, per le attuali disposizioni del T.U.F. , le OICR
vengono circoscritte ai Fondi, alle SICAF e alle SICAV.
La direttiva europea definisce i FIA (Fondi di Investimento alternativi) come organismi di
investimento che, a prescindere dalla forma giuridica, raccolgono capitale da una pluralità di
investitori al fine di investirlo secondo una politica di investimento definita a beneficio degli
stessi.
Quindi sono FIA tutti gli strumenti che, a prescindere dalla forma giuridica, raccolgono
capitale da una pluralità di investitori e li investono in base ad una predeterminata politica di
investimento.
Posto il problema in questi termini, vi rientrerebbero anche le SIIQ. Il legislatore,
precisando che la SIIQ non è una OICR, ha voluto rimarcare l’assenza di una politica di
investimento predeterminata e la presenza di una politica commerciale / industriale.
La SIIQ a livello normativo è obbligata a rispettare il regime legale dell’investimento in
immobili da destinare alla locazione e, a livello statutario, le regole in materia di investimento, il
limite della concentrazione dei rischi e di leva finanziaria.
21 Maggio 2015
- 13 –
Nessuna disposizione prevede che la SIIQ debba definite ex ante una politica di
investimento di asset class, di durata, di zona geografica, ecc., con un grado di dettaglio
assimilabile a quello della normativa primaria e secondaria dei Fondi Immobiliari che trova la
propria sede nel regolamento del Fondo.
In altri termini, la differenza è tra quello che è un disegno di investimento strategico in
sede di collocamento di azioni, da una descrizione dettagliata, con tutti i vincoli che ne
derivano, propria del regolamento dei Fondi.
L’investitore che intende acquistare strumenti finanziari con sottostante Real Estate,
nell’arbitraggio dei due strumenti, dovrà valutare se intende sottoscrivere quote di fondi
immobiliari e affidarsi a un gestore indipendente, oppure entrare nell’azionariato di una società,
rappresentata da un azionista o da un gruppo di azionisti, detentore della maggioranza e di
conseguenza titolato a influenzare, anche attraverso la nomina degli amministratori, le strategie
aziendali e le politiche operative di investimento.
E’ evidente che la scelta di investire in azioni SIIQ da parte di investitori istituzionali che
non intendono assumere il controllo per finalità diverse rispetto al mero investimento
finanziario, non potrà tenere conto:
-
di un orizzonte temporale di valorizzazione del sottostante immobiliare, certo e predefinito;
-
nel disporre degli elementi necessari a una valutazione ex ante sulla base del set informativo
tipico del Fondo Immobiliare, data l’assenza (per le SIIQ) di definire una politica di
investimento predeterminata.
Inoltre, l’assenza del termine massimo di durata dell’investimento (propria dei Fondi
Immobiliari), porterà all’attenzione degli investitori che la way out del proprio investimento in
una SIIQ, non potrà che essere data dalla cessione sul mercato delle azioni il cui valore sarà
determinato e, quindi, influenzato dal corso del titolo.
A differenza della SIIQ, gli OICR chiusi, al momento del raggiungimento del termine di
durata, liquidati gli attivi, distribuiranno agli investitori gli utili e rimborseranno il capitale
investito. Il valore sarà determinato dell’effettivo valore espresso in sede di vendita dei beni.
In sintesi, per la differenza strutturale tra i due strumenti, si ritiene che per una
determinata categoria di investitori professionali (i più propensi a forme di investimento che
garantiscono una migliore correlazione tra il bene investito sottostante
e lo strumento
21 Maggio 2015
- 14 –
finanziario), il Fondo Immobiliare, almeno nella forma di fondo riservato, continuerà ad essere
preferito quale strumento più adeguato.
Per altre tipologie di investitori (Retail o Istituzionali di lungo periodo) la struttura e i
vincoli normativi relativi alla distribuzione degli utili propri delle SIIQ, potrebbe portare tali
soggetti a privilegiare le SIIQ che, con tutti i rischi che comporta l’investimento azionario,
dovrebbe garantire flussi reddituali assicurati dall’obbligo di distribuzione dell’utile; una
maggiore liquidità del titolo (con la possibilità di rapidi smobilizzi) e l’auspicio che il nuovo
regime delle SIIQ possa ridurre il rischio di significativi scostamenti, nel breve periodo, tra il
valore del titolo e il NAV, aspetto questo che rappresenta oggi, per molti fondi, un elemento di
maggiore criticità.
L’art. 20 del Decreto Sbocca Italia ha reso fiscalmente neutra l’operazione attraverso cui
il fondo Immobiliare in liquidazione conferisce a una SIIQ tutto o in parte il patrimonio,
ricevendo in cambio azioni, esonerando il Fondo dal promuovere una offerta pubblica di
acquisto delle azioni della SIIQ (fermo l’obbligo per il Fondo di procedere entro 30 giorni dal
conferimento all’assegnazione ai propri soci).
Prima di concludere, nell’indagine del rapporto tra SIIQ e Fondi Immobiliari, si evidenzia
che le nuove disposizioni stabiliscono che rientrano nella gestione esente SIIQ non solo i redditi
degli immobili destinati a locazione, ma anche i proventi, le plusvalenze e le minusvalenze
relative a quote di fondi immobiliari che investono almeno l’80% del valore delle attività in
immobili destinati alla locazione.
E’ lecito pensare che le SIIQ possono decidere di sviluppare il proprio portafoglio di
investimento tramite l’acquisizione di quote di Fondi Immobiliari destinati a rimanere
nell’ambito della società di gestione.
21 Maggio 2015
- 15 –
LE SICAF
Il D.Lgs. n. 44/2014, in attuazione della Direttiva Aifmd relativa ai fondi alternativi
(FIA), introduce nell’ordinamento italiano le SICAF (Società di Investimento Collettivo a
Capitale Fisso), definite come OICR (organismi di Investimento Collettivo del Risparmio)
categoria nella quale rientrano anche i Fondi comunitari chiusi riservati sia al pubblico retail che
a investitori professionali, costituite in forma di Società per Azioni a capitale fisso, con sede
legale e direzione generale in Italia, avente per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del
patrimonio raccolto mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari
partecipativi (ad esclusione degli strumenti obbligazionari).
I soci avranno il diritto di nominare uno o più membri dell’Organo Amministrativo, per
cui avranno poteri di influenza sull’attività di gestione da parte degli investitori.
Con la SICAF il legislatore ha sostanzialmente ampliato la gamma degli OICR,
affiancando al Fondo, avente natura contrattuale, una struttura con natura societaria.
Sotto il profilo civilistico, lo statuto della SICAF può prevedere più comparti di
investimento, per ognuno dei quali può essere emessa una particolare categoria di azioni che
attribuiscono diritti patrimoniali e amministrativi diversi ai relativi possessori. Questo consente
l’investimento da parte di differenti categorie di investitori, ciascuno dei quali interessato a uno
specifico obiettivo di investimento. Il capitale sociale è depositato presso un unico conto
corrente bancario indisponibile.
Deve intendersi immobiliare la SICAF il cui patrimonio è investito per non meno del
51% del valore complessivo del patrimonio, in beni immobiliari, diritti reali immobiliari,
partecipazioni in società immobiliari nonché in fondi immobiliari italiani ed esteri.
La disciplina fiscale delle SICAF è equiparata a quelle dei fondi comuni di investimento
immobiliare, qualora l’investimento in beni immobili da parte della stessa avvenga nelle misure
indicate dalle disposizioni civilistiche.
Una differenza rispetto ai fondi immobiliari è che le SICAF Immobiliari sono soggette a
IRAP. E’ opportuno precisare che i proventi immobiliari restano esclusi dall’IRAP in quanto la
base imponibile è costituita solo dalla differenza tra le commissioni attive di sottoscrizione e le
commissioni passive dovute ai soggetti collocatori.
21 Maggio 2015
- 16 –
Anche il regime IVA e delle imposte indirette dei fondi immobiliari è integralmente
applicabile alle SICAF immobiliari. In particolare la riduzione delle imposte ipocatastali alla
metà per le cessioni di immobili strumentali, di cui siano parti SICAF immobiliari, nonchè la
tassazione fissa di euro 200 dell’apporto di immobili prevalentemente locati.
Rispetto ai fondi immobiliari, le SICAF consentiranno agli investitori di usufruire della
personalità giuridica connessa alla forma societaria, garantendo, in tal modo, maggiori certezze
anche in fase di quotazione.
E’ doveroso sottolineare che trattandosi di uno strumento nuovo, è necessario attendere la
verifica del mercato prima di esprimere un giudizio.
Tenuto conto delle dimensioni del mercato italiano, dell’imminente scadenza di molti
fondi immobiliari e del rinnovato interesse per il nostro patrimonio immobiliare da parte di
investitoti esteri, è prevedibile uno sviluppo positivo nell’immediato futuro.
E’ auspicabile un utilizzo della SICAF immobiliare per la dismissione del patrimonio dei
fondi. Via, questa, non agevole anche perché il fondo immobiliare ha nei confronti dei quotisti
scadenze e impegni che, al momento in cui diventano azionisti di una SICAF, non possono più
essere rispettati.
Le SICAF potrebbero costituire un’alternativa ai fondi immobiliari superando uno dei
principali limiti di questi, costituito dall’impossibilità di controllare le attività.
Per quanto concerne il confronto con le SIIQ, va sottolineato che non hanno l’obbligo di
quotazione e possono destinare la gestione ad attività diverse. Tuttavia, trattandosi di OICR,
sono soggette – a differenza delle SIIQ – al perimetro di vigilanza della Banca d’Italia. Spetta
infatti all’Autority di Via Nazionale disciplinare le condizioni, le procedure e la
documentazione per il rilascio dell’autorizzazione alle SICAF.
21 Maggio 2015
- 17 –

SIIQ, SICAF e Fondi Immobiliari : strumenti finanziari a confronto

Transcript

Documenti analoghi

sinossi principali modifiche al regime siiq

COMUNICATO STAMPA

SCELTO IL LOGO DEL NUOVO CENTRO

acquisita la galleria del Centro Commerciale Gran Rondò

ERES Industry Seminar Rome - Programma

societa d`investimento immobiliare – versamento imposta sostitutiva

Programma Agenti Immobiliari.docx

Riforma delle Siiq mercato più trasparente

NEWS - RE/MAX Italia