Pubblicato il nuovo report sugli immobili residenziali Nel

Pubblicato il nuovo report sugli immobili residenziali
Nel 2012 calo delle transazioni del 25%
IPI pubblica una nuova analisi di mercato degli immobili residenziali dopo il primo studio
presentato a marzo 2011.
Nell’analisi condotta nel 2011 si segnalava il perdurare di una crisi che, dopo il momento di
massima espansione per il mercato nel 2007, e l’inversione di tendenza degli anni 2008 e 2009,
aveva portato all’erosione dei prezzi di mercato attraverso un lento e progressivo declino dei
volumi trattati e l’aumento dello stock disponibile. L’analisi si concludeva con un timido segnale
positivo, seppur nella consapevolezza di una continuazione del momento negativo di mercato.
Come si è evoluta la situazione nel frattempo?
Lo scenario economico internazionale, e soprattutto nell’area Euro, non è sicuramente migliorato:
tutti gli indicatori economici portano a supporre che l’inversione di tendenza, con la ripresa del Pil
nazionale, del potere di acquisto delle famiglie e la propensione all’investimento nel nostro Paese
di investitori nazionali ed esteri, continui a ritardare. La maggior parte degli analisti concorda
infatti nel posticipare ai semestri o ai prossimi anni (fine 2013 o, più probabile, nel 2014) la
previsione di ripresa del mercato residenziale. Nel frattempo il numero delle transazioni nel 2012
ha consuntivato un calo di circa il 25% rispetto all’anno precedente.
Cosa occorre fare per riattivare il mercato?
Occorre innanzitutto restituire stabilità economica al Paese e, di conseguenza, poter contare su
una fiducia maggiore da parte degli investitori. E’ inoltre importante ridare speranza e ottimismo
alle famiglie. Per quanto riguarda più nel dettaglio il mercato immobiliare, è necessario colmare il
divario di prezzo ancora esistente tra domanda e offerta, indirizzare il mercato verso la
riconversione/ ristrutturazione di edifici obsoleti lasciati liberi nelle zone centrali e semicentrali dal
terziario attraverso ristrutturazioni mirate al contenimento energetico e lo sfruttamento di formule
contrattuali innovative per incentivare il cliente all’acquisto.
Il documento completo è disponibile e scaricabile da sito: www.ipi-spa.com.
Torino, 15 marzo 2013
IPI opera in tutti i settori dei servizi immobiliari: intermediazione, gestione e valorizzazione,
valutazione e due diligence, promozione e sviluppo immobiliare. La professionalità di IPI ha
portato una forte crescita nell’attività anche a seguito dell’apertura e il potenziamento di Filiali
dirette a Torino – Milano – Genova – Bologna – Pisa e prossimamente a Roma e a Padova. Le
Filiali dirette (non in franchising), permettono di rendere un servizio molto qualificato,
personalizzato e completo ai privati, agli imprenditori, alle società immobiliari e agli operatori
istituzionali. IPI è inoltre attivamente impegnata nelle iniziative di sviluppo e valorizzazione
immobiliare direttamente e in partnership.
Per Informazioni:
Ufficio Analisi di Mercato
Mauro Balbi tel. 011 4277.989 Mob. 3351030719 – [email protected]
Community – Consulenza nella comunicazione:
Marco Rubino tel. 02 89404231 – Mob. 335 6509552
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RESIDENZIALE A TORINO
Negli ultimi anni la città di Torino è stata oggetto di numerosi interventi di trasformazione
urbanistica ed architettonica che hanno interessato in particolare le zone del centro storico (
piazza San Carlo, via Roma, via Lagrange,) mirate alla riconversione in residenza di prestigiosi
edifici abbandonati dal terziario e, anche in virtù della creazione di ampie zone pedonali,
catalizzando l’interesse di professionisti, manager, famiglie della media borghesia che hanno
riscoperto il fascino di abitare/lavorare in “centro” con una qualità di vita e una dotazione di servizi
oggi di alto livello. Tali posizioni, che per Torino rappresentano le top location, hanno raggiunto i
valori massimi di mercato (7-9.000 €/mq) nel caso di ristrutturazioni di alto standing con affaccio
su piazza o mantenuto i valori storici mediamente pari a 5-6.000 €/mq.
Generalmente l’andamento del mercato torinese ha invece subito una contrazione delle
quotazioni fra l’8% ed il 12% rispetto ai valori dello scorso anno.
I quartieri cittadini che continuano ad essere maggiormente richiesti sono quelli di Gran Madre Crimea, Crocetta, e Borgo Po con quotazioni massime oscillanti fra i 5-6.000 €/mq, una
segnalazione particolare per il Quadrilatero Romano ove si riscontra un aumento della domanda,
soprattutto nella zona pedonale, ove acquistano soprattutto giovani coppie, single ed investitori,
tra le via più richieste via delle Orfane e Santa Chiara, soluzioni ristrutturate su piazza Emanuele
Filiberto raggiungono punte di 4.000 €/mq.
Mantengono quotazioni interessanti, anche se in fase recessiva, posizioni fronteggianti viabilità
primarie quali i corsi Galileo Ferraris, Duca Degli Abruzzi, i lungo Po, la precollina, con valori
intorno ai 3.500 €/mq per il nuovo/ristrutturato e tra 2.000 e 2.500 €/mq per l’usato in buone
condizioni.
Anche zone prestigiose e richieste dal mercato quali la precollina o la collina cittadina riscontrano
quotazioni in riduzione con prezzi massimi compresi fra i 3.500 e i 4.500 €/mq nel caso di
ristrutturazioni di edifici signorili d’epoca, fine ‘800, inizi ‘900 con affaccio panoramico sul contesto
cittadino.
Il quartiere S.Rita riduce leggermente le proprie quotazioni (prezzi massimi di 3.200 €/mq) per
soluzioni fronteggianti i corsi Siracusa, Sebastopoli, Orbassano, perlopiù in fabbricati signorili
pluriplano risalenti alla metà degli anni ’70 e valori di 2.300-1.600 €/mq per appartamenti usati.
La zona cittadina interessata dal prolungamento della linea metropolitana, quartieri Nizza Lingotto
ed in particolare il tratto di via Nizza, Genova e Ventimiglia dalla piazza Carducci alla piazza
Bengasi, sono invece penalizzate dalla modifica della viabilità per l’esecuzione di tali lavori e
dalla conseguente chiusura di tratti di viabilità e/o dalla congestione del traffico di zona, i tempi di
esecuzione dei lavori sono stimabili in circa tre anni. I valori di zona rilevati sono inferiori ai 2.500
€/mq per il nuovo/ristrutturato e 1.900-1.500 €/mq per l’usato.
Prezzi unitari in riduzione anche nei quartieri più popolari cittadini quali Borgo Vittoria - Barriera di
Milano San Paolo - San Salvario .
Le quotazioni più basse del mercato Torinese si riscontrano nei quartieri di Lucento - Vallette;
Regio Parco-Barca; Falchera - Villaretto e Aurora ove si raggiungono valori unitari di Euro/Mq
2.000-2.200 per unità ristrutturate e 1.200-1.500Euro/mq per soluzioni da ristrutturare.
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Progetti in corso :
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Riconversione a residenza ex area Isvor Fiat
Cartolarizzazione Comune di Torino
Centro Direzionale Intesa San Paolo
Realizzazione grattacielo Regione Piemonte
Prolungamento linea 1 MMT
RESIDENZIALE A MILANO
Milano è una città che ha ripreso ad attirare popolazione arrivando a contare circa 1.350.000
residenti all’inizio dell’anno in corso con previsioni di ulteriore crescita. La metropoli, dopo essere
stata una città industriale e terziaria si sta riconvertendo in una città multifunzionale, design,
moda, finanza, salute, università, ricerca, editoria ect. La capacità di innovazione interagisce
direttamente anche con il mercato immobiliare che oltre alla Expo 2015 annovera alcuni grandi
progetti urbani nell’ottica di un rinnovo e rimodernamento del tessuto urbano per tornare ad
essere un punto di attrazione sia per i capitali esteri sia per gli investitori nazionali.
Sono in corso molteplici nuove realizzazioni di pregio concentrate nella fascia più centrale della
città, all’interno della cerchia dei Navigli, che vanno da Porta Nuova a Citylife, dal “Bosco
verticale” di Boeri alle Torri di Caputo dalla riqualificazione del Portello a Porta Vittoria. Questa
fascia di mercato nonostante un generale calo medio delle quotazioni del 5-8% ha invece
mantenuto o addirittura migliorato le proprie quotazioni.
Le massime quotazioni (nell’intorno dei 10.000 €/mq con punte di 13-14.000 €/mq) si raggiungono
nelle zone centrali cittadine in particolare nei quartieri più prestigiosi quali: Duomo, Scala, S.
Babila, Spiga, Brera, Vittorio Emanuele, S. Ambrogio, Magenta, Manzoni .
In linea generale l’andamento del mercato milanese registra invece un trend negativo o, nelle
migliori condizioni, stazionario, con valori in leggera crescita solo per prodotti di nicchia e meglio
ubicati (nuove realizzazioni in classe energetica A-B o C).
La restante parte di immobili accusa negativamente il generale calo degli investimenti in
costruzioni, la diminuzione drammatica del numero di compravendite e la dinamica negativa nella
erogazione di mutui da parte degli istituti di credito.
In leggera diminuzione i valori unitari dei quartieri Bovisa, S.Siro, Affori, che attestano le proprie
quotazioni su prezzi massimi compresi fra i 3.000 – 4.000 €/mq.
Quotazioni stabili a Porta Vittoria e Santa Giulia in calo a città studi di Lambrate e ai quartieri
Vigentino e Chiaravalle.
In deciso calo le quotazioni dei quartieri più periferici o popolari appartenenti alla fascia mediobassa del mercato (Quinto Oggiaro, Baggio, Quartiere Feltre, Turro) ove si riscontrano
diminuzioni di valore anche superiori al 10% con valori unitari di Euro/Mq 3.200 – 4.000 per unità
ristrutturate e 2.200-2.700 Euro/mq per soluzioni da ristrutturare.
Continua e persiste l’effetto traino delle nuove realizzazioni di CityLife, e di Porta Nuova con
effetto positivo anche sul mercato immobiliare di zona.
Stazionario l’investimento e la messa a reddito dell’immobile ad uso locazione per studenti
universitari, nelle zone Cattolica, Bocconi, Iulm. I tagli maggiormente richiesti sono i mono-bilocali
con budget di spesa fra compreso fra i 100 e 200.000 €.
Progetti in corso:
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Expo 2015
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Ampliamento rete metropolitana linee M4 e M5
CERBA Centro Europeo di Ricerca Biomedica Avanzata
Città della Salute
Grande Brera Accademia Belle Arti.
Tangenziale Est e Pedemontana.
RESIDENZIALE A GENOVA
Il mercato immobiliare ligure presenta una dinamica assimilabile all’andamento medio nazionale
con una riduzione della domanda ed una conseguente riduzione nei volumi di compravendita.
Genova, che rappresenta in termini di volumi circa il 50% del mercato regionale ha visto ridursi di
circa il 25% il numero delle transazioni consuntivate, con quotazioni mediamente in ribasso di un
5-10% .
La riduzione dei volumi di compravendita ha interessato indistintamente tutti i contesti provinciali
con particolare evidenza nella città capoluogo che ha visto ridursi di oltre il 50% il proprio mercato
fra gli anni 2004 ed oggi.
Le aree più appetibili sono concentrate lungo la riviera di Levante, e vanno da Boccadasse,
Quarto, Quinto, a Nervi ove si raggiungono quotazioni massime per abitazioni nuove o
ristrutturate comprese fra i 5.500 e 6.000 €/mq e quotazioni di 4.000 – 2.300 €/mq
rispettivamente per un usato recente o unità da ristrutturarsi.
I quartieri centrali cittadini hanno registrato una diminuzione delle compravendite meno
accentuato rispetto alla media di Genova, anche in virtù del ritorno di interesse per le vie storiche
genovesi a seguito di operazioni di riqualificazione che hanno interessato anche fabbricati
pubblici. Le quotazioni, anche se in leggera riduzione, si sono mantenute su livelli medio - elevati
collocandosi fra 4.000-4.500 €/mq per il nuovo/ristrutturato, 3.000-3.500 per un usato recente e
1.200 – 2.000 €/mq per soluzioni da ristrutturarsi.
Le quotazioni minime del mercato locale interessano i quartieri Bolzaneto, Cornigliano,
Pontedecimo San Quirico, Rivarolo e Staglieno ove si riscontrano abitazioni di livello popolare
con quotazioni massime per unità nuove/ristrutturate di 2.500 €/mq e valori minimi per unità da
ristrutturarsi di 1.000-1.200 €/mq.
Si riscontra un progressivo spostamento della domanda rappresentata dalla fascia sociale più
debole dalle zone costiere verso posizioni più interne del territorio ove si possono spuntare
quotazioni più contenute.
Il mercato degli immobili di livello medio e medio basso, con importi di commercializzazione
inferiori ai 150-200.000 Euro, viene penalizzato dal perdurare della crisi economica e dalla
difficoltà degli acquirenti ad accedere ad un finanziamento.
Le previsioni degli operatori sono per un mercato ancora in difficoltà.
Progetti e infrastrutture in corso d’opera:
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Marina Genova Aeroporto che costituirà uno dei più importanti porti turistici del
Mediterraneo.
Riqualificazione dell’ex area industriale Boero.
RESIDENZIALE A BOLOGNA
L’andamento del mercato bolognese registra, su base annua, un calo di circa il 20%, con
transazioni di immobili residenziali attestati sotto il livello annuo di 10.000 unità. Continua pertanto
la fase negativa che ha condotto ad un drastico ridimensionamento dei volumi di mercato di oltre
il 40% rispetto agli anni 2007-2008.
Il solo capoluogo (circa 25% dei volumi dell’intero mercato regionale) sembra arginare tale
“debacle” e mantiene la propria attrattività; in particolare il settore della locazione risulta stabile
con una redditività media lorda consolidata del 4% su base annua. Su tale scelta si orientano
infatti le famiglie che, a seguito della congiuntura economica, non possono accedere al mercato
della compravendita.
Le previsioni degli operatori per il prossimo anno sono ancora negative in virtù di una domanda
ancora troppo debole, un’offerta abbondante sia in vendita sia in locazione ma a prezzi di realizzo
ritenuti ancora troppo alti. I tempi di commercializzazione si dilatano e sono oggi compresi fra i 9
mesi e l’anno. Lo sconto è salito al 13% medio e denota una rigidità sui prezzi inizialmente
richiesti che faticano a trovare una corrispondenza sul mercato.
Le massime quotazioni di mercato per unità nuove o ristrutturate si sono riscontrate nel centro
storico cittadino e nella zona collinare (Galvani, Murri, Castiglione Alta, San Mamolo) con
quotazioni comprese fra i 5.000-5.500 €/mq; parallelamente in tali zone l’usato recente o da
ristrutturarsi si colloca su quotazioni medie di 2.500-4.000 €/mq.
Le quotazioni minori di mercato sono invece relative ai quartieri Marco Polo, San Donnino, Borgo
Panigale e Santa Viola ove si raggiungono valori unitari compresi fra Euro/Mq 2.500-2.800 per
unità nuove o ristrutturate e 1.500-1.700 Euro/mq per soluzioni da ristrutturare.
Le quotazioni di box e posti auto vanno da un massimo di circa 60.000 € ad unità per box singoli
posti nella zona centrale della città ai 10-12.000 € relativi a posti auto nelle zone più defilate del
contesto cittadino.
Progetti e infrastrutture in corso di esecuzione :
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Inaugurazione stazione alta velocità, variante di valico.
Filovia cittadina e potenziamento servizio ferroviario metropolitano.
Progetto integrato di riqualificazione su lotti comunali e Acer ( 30 ettari con 128000 mq di
slp)
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RESIDENZIALE A ROMA
Il mercato residenziale romano si contraddistingue rispetto a quello nazionale per scarsità di
nuovi progetti di alta gamma in top location e vetustà dello stock disponibile, ma anche per una
percentuale di proprietari superiore alla media nazionale.
La città capitolina, al pari di Parigi e Londra, funge ancora da polo di attrazione per investitori
stranieri e nazionali soprattutto per quanto concerne gli edifici più esclusivi del mercato.
Le top location, zona Parioli, Appia antica o le zone centrali, gli attici o i piani alti con vista
panoramica, soprattutto se con affaccio sulle zone monumentali, hanno mantenuto e moltiplicato
il valore iniziale anche nel momento di recessione economica e costituiscono un mercato di
nicchia anche come seconda casa di famiglie facoltose sia italiane che straniere (soprattutto russi
e americani).
La restante parte del mercato immobiliare locale ha invece risentito, come nella restante parte
della nazione, della incertezza economica degli ultimi anni con conseguente riduzione delle
compravendite che sono passate da circa 40.000 annue a poco più di 25.000 dell’anno in corso.
Anche le quotazioni sono in leggera contrazione con perdite di valore comprese fra il 3% ed il 5%.
Le previsioni per il prossimo anno sono ancora pessimistiche, l’invenduto dovrebbe continuare a
salire, soprattutto nella zona sud della città.
Le zone cittadine più richieste, che raggiungono anche i valori massimi di mercato, come
accennato, si collocano nel Centro Storico, (piazza Barberini, Fontana di Trevi, piazza di Spagna,
Pantheon, via del Corso), ai Parioli, villa Borghese, o in alcune zone di Trastevere. Le quotazioni
massime del ristrutturato in palazzi signorili con affreschi e/o soffitti a cassettoni in legno,
raggiungono i 15.000 €/mq, l’usato recente viene commercializzato fra i 7.000 e 9.000 €/mq e le
unità da ristrutturarsi a valori minimi di 6.000 €/mq.
Nei quartieri Appio, Aventino-Celio,Della Vittoria,Prati,Salario,e Trieste si raggiungono quotazioni
massime comprese fra i 6.500 e 7.500 €/mq per soluzioni nuove/ristrutturate e 4.500-5.500 per
soluzioni da ristrutturarsi.
Le quotazioni minime di mercato si incontrano invece in posizioni più decentrate e popolari quali
Alessandrina, Casal Boccone, Casalotti-Boccea, Castelluccia-S. Maria di Galeria, La Rustica, ove
i prezzi massimi di mercato oscillano nell’intorno dei 3.000 €/mq e l’usato da ristrutturarsi
nell’intorno dei 2.000 €/mq.
La locazione registra un calo dei canoni richiesti anche se la domanda da parte di studenti e
lavoratori fuori sede continua ad essere elevata.
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In alcune zone cittadine di particolare interesse storico, quali Fori Imperiali, Viminale, San Pietro e
Colosseo si registra una domanda crescente di appartamenti in locazione per successiva
trasformazione in attività di B&B.
Progetti e infrastrutture in corso di esecuzione :
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Riqualificazione quartiere di Tor Bella Monaca.
Riconversione area ex Fiera.
Centro Direzionale Bnp Paribas presso Stazione Tiburtina.
RESIDENZIALE A PADOVA
La regione veneto rappresenta circa il 10% del mercato nazionale e la città di Padova e la sua
provincia circa il 20% del mercato regionale.
I dati consuntivati nell’anno in corso evidenziano un pesante calo nel numero delle compravendite
pari a circa il 30% dell’anno precedente e interessano indistintamente sia il capoluogo che la
provincia.
Le quotazioni risultano invece abbastanza stabili, ma i tempi di commercializzazione si sono
ulteriormente allungati e si è intensificato il divario tra il valore inizialmente richiesto e quanto
definito in sede di chiusura della trattativa di compravendita.
Analogamente a quanto riscontrato anche nell’ambito di altre città analizzate, la maggior parte
delle compravendite interessano la zona urbana centrale ove si riscontrano leggere flessioni nei
valori unitari, altra zona interessante per il mercato è la zona nord cittadina maggiormente
popolata.
Le quotazioni più elevate di mercato, oltre alla zona centrale ove si raggiungono valori unitari
mediamente pari a circa 5.000 €/mq per soluzioni nuove o ristrutturate, 3.500 €/mq per l’usato
recente e 2.000 €/mq per unità da ristrutturarsi, si riscontrano nei quartieri Savonarola, Santa
Croce e Portello con quotazioni comprese fra 3.800 e 3.200 €/mq per il nuovo e ristrutturato,
intorno ai 3.000 €/mq per l’usato recente e nell’intorno dei 2.000 €/mq per unità da ristrutturarsi.
Le quotazioni minime del mercato locale si posizionano su valori di circa 2.000 €/mq per unità
immobiliari nuove/ristrutturate e 1.000 €/mq da ristrutturarsi. I quartieri interessati da tali
valutazioni sono ovviamente quelli più popolari e densamente abitati e quelli più periferici quali
Arcella, Pio X, Altichiero, Brentelle, Brusegana, Ponte di Brenta, Torre ect. o quelli adiacenti alla
stazione ferroviaria ove persistono situazioni di degrado.
Progetti e infrastrutture in corso di esecuzione :
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Riqualificazione area ex Foro Boario
Auditorium piazzale Boschetti
Park in piazza Rabin
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