il mercato immobiliare italiano al 2020

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SCENARI IMMOBILIARI
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
IL MERCATO IMMOBILIARE
ITALIANO AL 2020
RAPPORTO REALIZZATO PER
“FORUM DEL SUD”
Lecce, 8 aprile – Matera, 9 aprile 2016
VIALE LIEGI, 14 - 00198 ROMA – TEL. 06/8558802 – FAX 06/84241536
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E-MAIL: [email protected]
Il 2015 ha confermato le aspettative di ripresa del mercato immobiliare italiano,
con un incremento del 7,2 per cento di compravendite rispetto all’anno
precedente. È un indicatore di ritrovata fiducia verso il mercato residenziale
attribuibile al miglioramento dello scenario economico, ma, soprattutto,
all’effetto combinato del processo di defiscalizzazione, seppure ancora in fase
iniziale, e all’incremento dei mutui erogati, quasi raddoppiati negli ultimi dodici
mesi.
La progressiva normalizzazione dei rapporti tra sistema bancario e mercato
immobiliare residenziale è confermata dall’aumento di abitazioni acquistate con
l’ausilio del mutuo, salita nell’ultimo anno dal 45 al 55 per cento, nonostante
l’alta percentuale di surroghe. L’accesso al mutuo è una delle condizioni
necessarie per stimolare la domanda potenziale, stimata intorno a un milione di
famiglie.
La leggera ripresa dell’occupazione, soprattutto giovanile, contribuisce a
rilanciare il mercato della casa anche in questa fascia di età, che negli ultimi
anni si era orientata verso la locazione. Il crollo dei prezzi reali delle abitazioni
nella fase recessiva, quantificabile in una media del venti per cento con punte
del 25 per cento (escluse le top location), ha reso il mercato accessibile a settori
sempre più ampi di popolazione, perché i redditi sono rimasti stabili.
La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandi città, anche al sud,
dove è più forte la pressione abitativa. Milano anticipa le dinamiche del mercato
immobiliare, con uno sviluppo particolarmente accentuato nel comparto
residenziale. Il numero di transazioni è cresciuto di circa il dodici per cento e la
domanda è in costante aumento, a fronte di una progressiva erosione dell’offerta
disponibile. I tempi medi di vendita si sono ridotti di quasi il quaranta per cento
negli ultimi dodici mesi. Nel 2016 si attende un ampliamento della ripresa al
resto del Paese.
A fronte di un aumento della domanda e delle compravendite, le quotazioni
medie nazionali hanno mostrato ancora una lieve flessione, intorno allo 0,6 per
cento, nel corso dell’anno. Tuttavia, nelle zone più richieste, come i centri storici
o le aree residenziali di pregio, ci sono stati incrementi lievi rispetto all’anno
precedente.
2
Il 2016 dovrebbe rappresentare una fase di stabilizzazione delle quotazioni
medie, con tendenza alla riduzione degli sconti in sede di trattativa. Tra le grandi
città, l’aumento più consistente è atteso a Verona, seguita da Milano, Roma e
Venezia.
Il mercato sarà sempre più “qualitativo”, con accentuazione del divario tra
nuovo e usato e tra i diversi segmenti. I prodotti di classe energetica elevata in
localizzazioni centrali manterranno il proprio prezzo o vedranno un lieve rialzo,
a seconda delle zone, mentre l’usato registrerà ulteriori contrazioni dei valori.
Anche nel mercato locativo la domanda è in aumento, soprattutto di alloggi di
piccole dimensioni nelle grandi città, mentre i canoni sono in lieve calo. La
tendenza dovrebbe proseguire nel 2016.
Sebbene i bassi tassi di interesse, accompagnati dal ridimensionamento dei
prezzi e dalla maggiore disponibilità delle banche, abbiano comportato un
ritorno all’acquisto residenziale, il mercato locativo è destinato a registrare un
forte sviluppo a medio termine in tutta Italia. Un ostacolo è rappresentato dalla
carenza di servizi professionali da parte delle property companies, che in altri
Paesi europei svolgono un ruolo di primo piano nell’ambito del mercato
locativo.
Il settore delle costruzioni residenziali continua a essere fortemente penalizzato
e un possibile aumento dell’Iva, con la legge di Stabilità, potrebbe avere un
impatto estremamente pesante su volumi già modesti. Nel 2015 si calcolano
investimenti in costruzioni per un valore inferiore a 130 miliardi di euro, il trenta
per cento in meno rispetto a dieci anni fa. Inoltre, le 54mila licenze edilizie
residenziali rilasciate l’anno scorso rappresentano meno di un sesto rispetto ai
livelli del 2007 e riportano il Paese ai volumi del 1936.
Il volume di attività dovrebbe crescere di circa il dieci per cento nel prossimo
triennio, grazie anche alle novità contenute nella legge di Stabilità e alla proroga
delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia e l’efficientamento
energetico, che dovrebbero dare impulso al settore delle ristrutturazioni, in linea
con quanto avviene negli altri Paesi europei.
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La situazione è favorevole per il Mezzogiorno, dove si presentano mutamenti
positivi sia per il complesso delle compravendite delle unità immobiliari che per
i trasferimenti ad uso abitativo. Le Isole registrano rispettivamente un aumento
dell’otto e dieci per cento, valori in linea alla media nazionale.
Le compravendite a metro quadro nell’ultimo anno hanno avuto un aumento del
2,5 per cento, portandosi a 37 milioni di metri quadri. Rispetto al 2005 si è
registrato un calo in tutta la penisola, con una diminuzione pari al 46,8 per
cento, senza rilevanti differenziazioni tra comuni capoluogo e non, con valori
che si aggirano rispettivamente intorno al quarantatré e quarantanove per cento
in meno. Un andamento migliore si attesta al sud, dove la variazione mostra un
calo del 31,2 per cento.
Più precisamente, osservando lo storico dei volumi compravenduti negli ultimi
dieci anni in Italia, si nota che nei comuni non capoluogo la variazione
percentuale scende ancora ed è pari al 49,2 per cento con un valore di 20,6
milioni di metri quadri compravenduti in meno rispetto al 2005, cioè quasi il
doppio rispetto ai comuni capoluogo, in cui la perdita reale è di circa undicimila
metri quadri.
Anche i capoluoghi non riservano dati positivi, anzi la variazione, anche se
minore rispetto a quella del resto della provincia, si attesta a soglie molto basse,
con un valore del 43,2 per cento in meno rispetto al 2005.
È evidente una forte differenza tra i valori registrati al Meridione e quelli del
resto d’Italia. Al nord e al centro la diminuzione delle compravendite al metro
quadro si allinea con la media italiana, con valori rispettivamente del 45,5 e del
43,3 per cento. Al sud, sebbene permanga il segno negativo, la variazione sale di
più di dieci punti percentuali, attestandosi attorno al trentuno per cento, cioè un
milione di metri quadri in meno rispetto al 2005, contro i sei del nord e i tre del
centro.
Questo è un primato per i capoluoghi del Mezzogiorno, il quale può vantare una
delle sue regioni come capolista della classifica italiana per le compravendite
negli ultimi dieci anni: si tratta della Basilicata, che dà uno stacco alle altre
diciannove regioni, con una variazione positiva del 53,6 per cento rispetto al
2015. Ma è bene precisare che si sta parlando di numeri piccoli. Infatti, la
Basilicata registra un lieve aumento di 28mila metri quadri, un numero ben
4
diverso da quello registrato dalla Lombardia, che perde circa due milioni di
metri quadri compravenduti negli ultimi dieci anni.
Le variazioni positive si mostrano comunque in controtendenza rispetto sia alle
altre regioni, che alla media italiana. Seguono il Trentino Alto Adige, con una
perdita dell’uno per cento circa nell’ultimo decennio, e ancora una sfilata di
regioni meridionali nella top ten, che si conclude, però, con la Lombardia, prima
delle regioni del nord, posizionatasi appena dopo la Puglia. Il centro, ad
eccezione del Lazio che si aggiudica l’ottavo, si colloca in basso con Marche e
Umbria all’ultimo posto.
Compravendite mq del settore residenziale nei capoluoghi italiani
per area geografica
Area
2005
2015
Var % 2015/2005
Nord
16.885.200
9.207.000
-45,5
Centro
7.540.900
4.266.000
-43,4
Sud
3.290.700
2.265.500
-31,2
Totale
capoluoghi
Resto
provincia
Italia
27.716.800
15.738.500
-43,2
41.883.200
21.261.500
-49,2
69.600.000
37.000.000
-46,8
Nord: Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Lombardia, Piemonte, Trentino Alto Adige,
Valle d'Aosta, Veneto.
Centro: Abruzzo, Lazio, Marche, Toscana, Umbria.
Sud: Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia.
Fonte: Scenari Immobiliari
5
Compravendite mq del settore residenziale nei capoluoghi italiani per regione
Classifica
Regione
2005
2015
Var % 2015/2005
1 Basilicata 53.400
82.000
53,6
2 Trentino Alto Adige 354.300
350.000
‐1,2
3 Calabria 171.000
163.500
‐4,4
4 Molise 48.100
41.000
‐14,8
5 Sardegna 176.800
126.000
‐28,7
6 Sicilia 1.220.000
831.000
‐31,9
7 Lazio 3.675.000
2.356.000 ‐35,9
8 Campania
786.400
503.000
‐36 9 Puglia 835.000
519.000
‐37,8
10 Lombardia
5.146.000
3.197.000 ‐37,9
11 Val d'Aosta 49.800
28.000
‐43,8
12 Liguria 1.227.600
678.000
‐44,8
13 Abruzzo 417.500
224.000
‐46,3
14 Toscana 2.288.500
1.211.000 ‐47,1
15 Emilia Romagna 3.189.700
1.627.000 ‐49 16 Piemonte
3.550.600
1.736.000 ‐51,1
992.600
474.000
‐52,2
18 Veneto 2.374.600
1.117.000 ‐53 19 Marche 569.500
249.000
‐56,3
20 Umbria 590.400
226.000
‐61,7
27.716.800
15.738.500 ‐43,2
17 Friuli Totale capoluoghi
6
Compravendite mq del settore residenziale nei capoluoghi italiani
Classifica
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Regione
Capoluoghi
2005
2015
Var % 2015/2005
Basilicata
Basilicata
Calabria
Calabria
Sicilia
Sicilia
Campania
Molise
Trentino
Calabria
Sicilia
Sardegna
Sardegna
Sicilia
Campania
Calabria
Lombardia
Puglia
Calabria
Toscana
Trentino
Molise
Sicilia
Sicilia
Lombardia
Toscana
Lombardia
Emilia Romagna
Lombardia
Sicilia
Lazio
Potenza
Matera
Vibo Valentia
Crotone
Enna
Agrigento
Benevento
Isernia
Trento
Reggio Calabria
Ragusa
Sassari
Nuoro
Caltanissetta
Salerno
Cosenza
Pavia
Bari
Catanzaro
Firenze
Bolzano
Campobasso
Siracusa
Messina
Lodi
Pisa
Milano
Bologna
Mantova
Palermo
Roma
17.000
36.400
13.000
17.500
9.000
10.000
17.500
12.000
245.300
70.000
32.000
41.000
12.800
18.000
100.300
28.000
98.000
300.000
42.500
471.500
109.000
36.100
140.000
198.000
58.000
143.000
3.080.000
732.000
65.000
468.000
3.280.000
29.000
53.000
15.500
20.000
10.000
11.000
19.000
13.000
265.000
71.000
31.000
39.000
12.000
16.000
84.000
23.000
80.000
240.000
34.000
371.000
85.000
28.000
104.000
147.000
42.000
103.000
2.210.000
496.000
44.000
317.000
2.150.000
70,6
45,6
19,2
14,3
11,1
10,0
8,6
8,3
8,0
1,4
-3,1
-4,9
-6,3
-11,1
-16,3
-17,9
-18,4
-20,0
-20,0
-21,3
-22,0
-22,4
-25,7
-25,8
-27,6
-28,0
-28,2
-32,2
-32,3
-32,3
-34,5
7
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
Lazio
Sicilia
Toscana
Abruzzo
Sardegna
Campania
Friuli
Liguria
Abruzzo
Sardegna
Campania
Toscana
Emilia Romagna
Liguria
Marche
Val d'Aosta
Puglia
Lombardia
Veneto
Veneto
Lazio
Puglia
Toscana
Veneto
Piemonte
Piemonte
Marche
Liguria
Abruzzo
Lazio
Lombardia
Puglia
Lazio
Puglia
Veneto
Frosinone
Catania
Siena
Chieti
Cagliari
Napoli
Trieste
Imperia
L'Aquila
Oristano
Caserta
Massa
Parma
Genova
Ascoli Piceno
Aosta
Taranto
Bergamo
Padova
Treviso
Viterbo
Lecce
Lucca
Venezia
Asti
Torino
Ancona
Savona
Pescara
Rieti
Monza
Brindisi
Latina
Foggia
Belluno
8
40.000
231.000
129.600
54.500
88.000
549.100
468.000
51.000
110.000
35.000
72.000
84.000
340.000
956.000
60.100
49.800
150.000
249.000
470.200
164.600
134.200
218.000
170.600
510.000
108.000
2.423.200
188.000
99.000
182.000
73.400
400.000
51.000
147.400
116.000
66.600
26.000
147.000
82.000
34.000
54.000
336.000
285.000
31.000
66.000
21.000
42.000
49.000
195.000
547.000
34.000
28.000
83.000
134.000
252.000
87.000
71.000
115.000
90.000
268.000
56.000
1.252.000
97.000
51.000
92.000
37.000
200.000
25.000
72.000
56.000
32.000
-35,0
-36,4
-36,7
-37,6
-38,6
-38,8
-39,1
-39,2
-40,0
-40,0
-41,7
-41,7
-42,6
-42,8
-43,4
-43,8
-44,7
-46,2
-46,4
-47,1
-47,1
-47,2
-47,2
-47,5
-48,1
-48,3
-48,4
-48,5
-49,5
-49,6
-50,0
-51,0
-51,2
-51,7
-52,0
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
Emilia Romagna
Friuli
Toscana
Lombardia
Emilia Romagna
Lombardia
Piemonte
Marche
Campania
Emilia Romagna
Friuli
Veneto
Abruzzo
Emilia Romagna
Veneto
Lombardia
Emilia Romagna
Toscana
Sicilia
Emilia Romagna
Toscana
Piemonte
Emilia Romagna
Piemonte
Umbria
Liguria
Piemonte
Piemonte
Toscana
Umbria
Lombardia
Toscana
Marche
Lombardia
Piemonte
Piacenza
Gorizia
Pistoia
Brescia
Rimini
Cremona
Novara
Macerata
Avellino
Modena
Pordenone
Rovigo
Teramo
Forlì
Verona
Como
Reggio Emilia
Arezzo
Trapani
Ferrara
Prato
Alessandria
Ravenna
Cuneo
Terni
La Spezia
Verbania
Vercelli
Livorno
Perugia
Lecco
Grosseto
Pesaro
Varese
Biella
9
202.600
63.000
126.200
400.000
251.200
136.500
380.000
81.400
47.500
383.400
115.000
148.000
71.000
204.500
675.000
185.000
386.000
162.100
114.000
345.000
363.000
200.000
345.000
160.000
150.400
121.600
84.000
90.200
382.000
440.000
119.500
256.500
240.000
284.000
105.200
97.000
30.000
60.000
189.000
118.000
64.000
178.000
38.000
22.000
177.000
53.000
68.000
32.000
92.000
303.000
82.000
165.000
69.000
48.000
145.000
151.000
83.000
142.000
65.000
61.000
49.000
33.000
35.000
148.000
165.000
42.000
88.000
80.000
92.000
34.000
-52,1
-52,4
-52,5
-52,8
-53,0
-53,1
-53,2
-53,3
-53,7
-53,8
-53,9
-54,1
-54,9
-55,0
-55,1
-55,7
-57,3
-57,4
-57,9
-58,0
-58,4
-58,5
-58,8
-59,4
-59,4
-59,7
-60,7
-61,2
-61,3
-62,5
-64,9
-65,7
-66,7
-67,6
-67,7
102 Veneto
103 Friuli
104 Lombardia
340.200
346.600
71.000
Vicenza
Udine
Sondrio
107.000
106.000
18.000
Totale capoluoghi 27.716.800 15.738.500
-68,5
-69,4
-74,6
-43,2
L’analisi più dettagliata, che prende in esame tutti i 104 capoluoghi italiani,
conferma la preminenza delle città meridionali su quelle centro-settentrionali
riguardo alle compravendite al metro quadro. A parte qualche eccezione, sono
tutti del sud i comuni capoluogo che si collocano ai vertici della classifica.
Ancora in testa la Basilicata, con entrambe le città che riportano una variazione
positiva del 70,6 per cento per Potenza e del 45,6 per cento per Matera; seguono
Vibo Valentia e Crotone per la Calabria, Enna e Agrigento per la Sicilia,
Benevento per la Campania, Isernia per il Molise; solo nona si posiziona Trento
per il Trentino Alto Adige, per poi ripartire con il sud, fino alla diciassettesima
Pavia. Reggio Calabria, all’undicesimo posto, è la prima città che registra una
variazione negativa del tre per cento circa, mentre si colloca in ultima posizione
Sondrio, in Lombardia, con una diminuzione dei volumi del 74,6 per cento negli
ultimi dieci anni.
Occorre precisare anche in questo caso che le variazioni più ingenti spettano ai
capoluoghi di Lombardia, Lazio e Piemonte, che perdono circa un milione di
metri quadri a testa, mentre si parla di piccole differenze per i capoluoghi del
sud come Matera, che guadagna 12mila metri quadri, o i comuni della Sicilia,
dove le compravendite a metro quadro possono dirsi stabili, visto che l’aumento
è di circa mille metri quadri.
In conclusione, è il sud a rendere meglio per questo indicatore. Solo alcune città,
in controtendenza rispetto al resto del Meridione, si collocano in basso nella
classifica, come Foggia per la Puglia al sessantacinquesimo posto con 60mila
metri quadri in meno, Avellino per la Campania, con un calo di 25.500 metri
quadri, Trapani per la Sicilia, anche questa con circa 60mila metri quadri
compravenduti in meno, ognuna con dieci posizioni di distanza.
Per avere un quadro completo sul settore immobiliare residenziale in Italia, è
utile esaminare anche la serie storica dei prezzi medi nominali delle regioni. Il
2014 era stato un anno contraddistinto da un calo maggiore dei prezzi medi
10
nominali nelle regioni del centro e del sud Italia e da una maggiore tenuta a
nord, mentre il 2015 ha visto peggiorare la situazione anche al settentrione: la
Liguria ha perso in media il 4,7 per cento dei prezzi a metro quadro, seguita dal
Friuli Venezia Giulia, che ha registrato una flessione del 6,4 per cento.
L’andamento medio dei prezzi nominali nell’ultimo decennio registra una
variazione negativa, minore rispetto a quella delle compravendite, e comunque
in ripresa rispetto al 2014, con una media italiana del 7,4 per cento in meno
rispetto a dieci anni fa. Secondo questo indicatore è il nord a comportarsi
meglio, registrando una variazione lievemente positiva attestata a 0,9 per cento,
al contrario del sud, dove il tasso della variazione scende a meno 17,4 per cento.
Classifica della variazione percentuale dei prezzi medi nominali per macro
aree tra 2015 e 2005
Macro aree
Var % 2015/2005
Nord 0,9
Centro ‐8,0
Sud ‐17,4
Italia ‐7,4 Nord: Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Lombardia, Piemonte, Trentino Alto Adige,
Valle d'Aosta, Veneto.
Centro: Abruzzo, Lazio, Marche, Toscana, Umbria.
Sud: Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia.
11
Classifica della variazione percentuale dei prezzi medi nominali per regione 2015/2005
Var % 2015/2005
Regione
1 Lombardia
7,9
2 Lazio
3,4
3 Veneto
2,8
4 TrentinoAltoAdige
2,4
5 Valled'Aosta
1,7
6 EmiliaRomagna
1,6
7 Piemonte
1,0
8 Toscana
‐3,8
9 Liguria
‐4,7
10 FriuliVeneziaGiulia
‐6,4
11 Umbria
‐8,6
12 Sardegna
‐10,9
13 Marche
‐11,0
14 Puglia
‐12,1
15 Molise
‐15,6
16 Sicilia
‐18,2
17 Basilicata
‐20,2
18 Abruzzo
‐21,0
19 Campania
‐22,5
20 Calabria
‐23,4
Italia ‐7,4 Fonte: Scenari Immobiliari
12
Secondo una suddivisione per macro aree, a trainare il mercato immobiliare con
un andamento dei prezzi nominale in crescita è il nord, seppur in maniera
minima. Mentre il centro e il sud si collocano al secondo e terzo posto della
classifica con valori al di sotto di quelli del 2005, scelto come anno di
riferimento. Il calcolo della variazione tra i prezzi dell’ultimo anno e quelli del
2005 aiuta a confrontare le tre aree dello Stivale. Il sud si colloca all’ultimo
posto, ma è interessante approfondire questi dati per scoprire lo status di ogni
regione.
La Lombardia registra una variazione annua dei prezzi medi positiva del 7,9 per
cento tra il 2015 e il 2014. Per il centro, già al secondo posto, si posiziona il
Lazio, sempre con un valore positivo del 3,4 per cento. Tuttavia, i dati vanno
contestualizzati: in queste regioni sono presenti i due centri metropolitani più
grandi del Paese: Milano e Roma. Scorrendo la classifica si leggono ancora i
nomi delle regioni del centro e del nord. Al quattordicesimo posto la Puglia,
prima regione del Meridione in classifica, se si esclude la Sardegna. Questa
regione registra una variazione percentuale negativa del 12,1 per cento, in linea
con la tendenza italiana, anch’essa negativa, del 7,4 per cento. La Puglia supera
tutte le altre regioni del sud, specie Campania e Calabria, che occupano le ultime
due posizioni con un calo dei prezzi di più del venti per cento. Anche la
13
differenza con la Sardegna, in cui operano meccanismi di mercato legati al real
estate, è solo l’un per cento circa.
La variazione media dei prezzi nei capoluoghi italiani negli ultimi dieci anni
vede un calo del 4,3 per cento, con Milano, che tira le fila del mercato
attestandosi su un valore positivo del 12,8 per cento, seguita da Roma, dove la
variazione si attesta al 12,4 per cento, Venezia, con l’undici e Firenze con il 9,7
per cento in più rispetto al 2005. Le ultime posizioni sono tutte occupate da
capoluoghi del sud, ad eccezione de L’Aquila alla posizione numero novantotto.
Nel Meridione la variazione assume quasi sempre il segno negativo, fino ad
arrivare a punte del ventotto per cento in meno rispetto a dieci anni fa. Questo
dato si riscontra in Sicilia, con Caltanissetta e in Campania con Avellino.
Migliore la situazione della Calabria, dove la variazione raggiunge il venti per
cento con segno negativo a Vibo Valentia e Cosenza. Situazione migliore per
Salerno e Bari, le prime città del sud in classifica, rispettivamente al
quarantanovesimo e cinquantasettesimo posto con una variazione in calo del 2,8
e del 5 per cento.
14
Classifica della variazione 20015/2005 dei prezzi medi del settore residenziale
nei capoluoghi italiani
Classifica Regione
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Capoluogo
Lombardia
MILANO
Lazio
ROMA
Veneto
VENEZIA
Toscana
FIRENZE
Lombardia
COMO
Lombardia
BERGAMO
Emilia Romagna
BOLOGNA
Lombardia
MONZA
Emilia Romagna
RIMINI
Lombardia
LECCO
Lombardia
MANTOVA
Lombardia
BRESCIA
Lombardia
CREMONA
Lombardia
PAVIA
Lombardia
LODI
Lombardia
SONDRIO
Piemonte
TORINO
Toscana
SIENA
Emilia Romagna
FERRARA
Veneto
VERONA
Veneto
VICENZA
Trentino
BOLZANO
Lombardia
VARESE
Emilia Romagna
PARMA
Lazio
RIETI
Liguria
GENOVA
Val d'Aosta
AOSTA
Trentino
TRENTO
Veneto
PADOVA
Veneto
TREVISO
Piemonte
NOVARA
15
Var % 2015/2005
12,8 12,4 11,0 9,7 9,5 9,0 8,7 8,3 8,2 8,2 8,0 7,9 7,8 7,5 7,3 6,7 6,3 6,2 6,0 5,8 5,7 4,5 3,8 3,5 3,5 3,2 3,0 2,8 2,5 2,3 1,6 SCENARI IMMOBILIARI
32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 Lazio
LATINA
Piemonte
ALESSANDRIA
Piemonte
VERBANIA
Piemonte
BIELLA
Emilia Romagna
REGGIO EMILIA
Piemonte
ASTI
Piemonte
CUNEO
Piemonte
VERCELLI
Lazio
FROSINONE
Friuli
TRIESTE
Veneto
BELLUNO
Veneto
ROVIGO
Friuli
UDINE
Emilia Romagna
PIACENZA
Emilia Romagna
MODENA
Lazio
VITERBO
Toscana
PISA
Campania
SALERNO
Emilia Romagna
RAVENNA
Emilia Romagna
FORLì
Liguria
LA SPEZIA
Toscana
PISTOIA
Toscana
AREZZO
Marche
PESARO
Toscana
LUCCA
Puglia
BARI
Toscana
PRATO
Campania
NAPOLI
Toscana
LIVORNO
Liguria
SAVONA
Puglia
LECCE
Friuli
GORIZIA
Umbria
PERUGIA
Liguria
IMPERIA
Sicilia
PALERMO
16
1,5 1,5 1,4 1,3 1,2 0,8 0,7 0,5 ‐1,2 ‐1,3 ‐1,3 ‐1,5 ‐1,7 ‐1,8 ‐2,1 ‐2,3 ‐2,6 ‐2,8 ‐2,9 ‐3,5 ‐3,5 ‐3,5 ‐3,8 ‐4,0 ‐4,2 ‐5,0 ‐5,0 ‐5,3 ‐5,3 ‐5,4 ‐5,7 ‐6,0 ‐6,2 ‐7,2 ‐8,0 SCENARI IMMOBILIARI
67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 Toscana
MASSA
Sardegna
SASSARI
Sardegna
CAGLIARI
Umbria
TERNI
Puglia
BRINDISI
Toscana
GROSSETO
Marche
ASCOLI PICENO
Calabria
REGGIO CALABRIA
Sicilia
ENNA
Basilicata
MATERA
Sicilia
MESSINA
Puglia
FOGGIA
Sardegna
NUORO
Sardegna
ORISTANO
Molise
CAMPOBASSO
Abruzzo
PESCARA
Puglia
TARANTO
Friuli
PORDENONE
Marche
MACERATA
Campania
CASERTA
Marche
ANCONA
Abruzzo
CHIETI
Basilicata
POTENZA
Molise
ISERNIA
Sicilia
AGRIGENTO
Abruzzo
TERAMO
Sicilia
CATANIA
Calabria
CATANZARO
Calabria
CROTONE
Sicilia
RAGUSA
Sicilia
SIRACUSA
Abruzzo
L'AQUILA
Sicilia
TRAPANI
Campania
BENEVENTO
Calabria
COSENZA
17
‐8,0 ‐8,3 ‐8,6 ‐9,3 ‐9,6 ‐9,8 ‐10,0 ‐10,2 ‐10,3 ‐10,5 ‐10,5 ‐10,7 ‐10,8 ‐11,3 ‐11,5 ‐11,8 ‐12,3 ‐13,0 ‐13,0 ‐13,2 ‐13,2 ‐13,5 ‐13,8 ‐16,0 ‐16,0 ‐16,5 ‐16,5 ‐17,6 ‐18,2 ‐18,6 ‐19,3 ‐19,5 ‐19,8 ‐20,0 ‐20,6 SCENARI IMMOBILIARI
102 103 104 Calabria
VIBO VALENTIA
Campania
AVELLINO
Sicilia
CALTANISSETTA
Media Capoluoghi
‐24,8 ‐27,9 ‐28,6 ‐4,3 Fonte: Scenari Immobiliari
Previsioni al 2020 per l’Italia
A livello macroeconomico dell’Eurozona, le proiezioni al 2020 indicano un
notevole incremento dei fatturati immobiliari nei Paesi più importanti nel
prossimo triennio, grazie anche alla probabile allocazione di una parte dei
capitali in fuga dall’Asia; mentre un ridimensionamento è atteso negli anni
successivi, a causa di importanti investimenti che si prevedono per la
riqualificazione dei patrimoni esistenti.
Questa tendenza al ridimensionamento è ipotizzabile come conseguenza della
progressiva trasformazione della domanda, che richiederà la realizzazione di
importanti investimenti per la riqualificazione dell’esistente e l’efficientamento
dello stock nella maggior parte dei comparti.
In Italia, il calo dei fatturati tra il 2018 e il 2020 sarà più evidente, in quanto il
processo di trasformazione nel Paese risulta in ritardo rispetto alle nazioni
concorrenti, ma la variazione percentuale rispetto al 2015 manterrà sempre il
segno positivo.
La crescita, invece, proseguirà, seppure ad un ritmo inferiore nell’Unione
Europea, grazie alla prevista espansione di una serie di mercati secondari. Una
battuta d’arresto, però, è prevista anche per le grandi euro-potenze, che vedranno
una stabilizzazione dei propri fatturati dopo il picco raggiunto al 2018.
18
°stima
*previsione
La variazione percentuale delle previsioni di fatturato del settore immobiliare
in Europa tra il 2020 e il 2015
Aree
Var % 2020/2015
32,0
20,5
15,9
Ue28
Ue5
Italia
19
Fatturato immobiliare italiano e per macro aree (mln euro)
Italia Var % Nord Var % Centro Var % Sud Var % 2015 2016°
2017*
2018*
2019* 2020*
111.050 115.000 125.000 140.000 132.800 128.750
3,6
8,7
12,0
‐5,1 ‐3,0 67.300 70.500 77.500 88.300 84.800 83.100 4,8 9,9 13,9 ‐4,0 ‐2,0 24.750 25.250 27.000 29.200 27.000 25.550 2,0 6,9 8,1 ‐7,5 ‐5,4 19.000 19.250 20.500 22.500 21.000 20.100 1,3 6,5 9,8 ‐6,7 ‐4,3 °stima
*previsione
Il dettaglio delle macro aree per l’Italia rispecchia l’andamento delle previsioni
effettuate per lo scenario nazionale ed europeo. Protagonista del mercato
immobiliare, secondo quanto ci si aspetta in base ai dati attuali, sarà sempre il
nord, il cui fatturato crescerà fino al picco del 2018 di circa 85 miliardi di euro,
generando una variazione positiva del 13,9 per cento rispetto all’anno corrente.
Cavalcheranno l’onda della crescita anche le altre aree italiane. Si prospetta che
il sud, in particolare, si allinei con l’andamento del centro, fino a superarlo nel
2018 con una variazione di quasi il dieci per cento rispetto al 2015, di contro ad
una dell’otto per cento per il centro. Il fatturato del Meridione, che al suo picco
massimo si dovrebbe attestare su 22,5 miliardi di euro, presumibilmente resterà
inferiore a quello del resto dell’Italia, ma la sua percentuale di crescita, se
confrontata con i numeri attuali, sarà maggiore e subirà perdite minori di quelle
che saranno registrate al centro nella successiva fase di decremento.
Gli ultimi due anni del quinquennio preso in considerazione mostrano una
diminuzione dei fatturati, ma le cifre si differenziano di poco di anno in anno,
facendo sì che si possa parlare di stabilizzazione, più che di perdite. Anche in
questa situazione il nord sembra risultare migliore, ma anche il centro e il sud, in
particolare, si collocano poco al di sotto della media italiana.
20
Previsioni sull'andamento del fatturato immobiliare in Italia (2015=100)
135
130
123,5
125
120
115,9
115
110
105,8
105
103,2
100
95
2015
2016°
2017*
Italia
2018*
Nord
°stima
*previsione
21
Centro
2019*
Sud
2020*

il mercato immobiliare italiano al 2020

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