Allegato - Comune di Trani

Transcript

Relazione di stima dei valori unitari delle Aree Fabbricabili del Comune di Trani
ai fini dell’imposizione dell’Imposta Comunale sugli Immobili – ICI
Allegato A
Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare – OMI è un ente gestito dall’Agenzia del Territorio
che, in collaborazione con importanti enti pubblici e privati, cura la rilevazione e
l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori
immobiliari, al mercato degli affitti ed ai tassi di rendita, nonché la pubblicazione e la
diffusione di studi ed elaborazioni.
In particolare l’OMI fornisce, con cadenza semestrale, le quotazioni immobiliari (relative alle
vendite ed alle locazioni), suddivise per provincia, comune, fascia/zona, destinazione
(residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) e tipologia di immobile.
Maggiori informazioni sulla struttura, sulle metodologie e sui prodotti sono reperibili sul sito:
http://www.agenziaterritorio.it/?id=590.
Per effetto dell’art. 1, comma 307 della Legge 27/12/2006, n. 296 e del Provvedimento del
Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 27/07/2007, i valori dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare, hanno assunto rilevanza fiscale, essendo la base per la determinazione del
cosiddetto “valore normale” dei fabbricati.
Appare pertanto giustificato utilizzare, ai fini della stima dei valori delle Aree Fabbricabili, i
valori immobiliari consultabili sul sito dell’OMI.
Il territorio di Trani risulta suddiviso in sette zone:
-
B1 / Centrale / Petronelli – De Amicis;
-
B2 / Centrale / Via Andria / Loc. Monachelle / Loc. Torrente Antico / Ospedale /
Pozzo Piano;
-
B3 / Centrale / Centro Storico;
-
D1 / Periferica / Loc. Turrisana – Loc. Matinelle;
-
E1 / Suburbana / Località Capirro;
-
E2 / Suburbana / Località Curatolo – Gesù Maria – Monachelle;
-
R1 / Rurale / Unica.
La perimetrazione delle zone è visualizzabile tramite il servizio sperimentale di navigazione
territoriale GEOPOI, raggiungibile al seguente indirizzo internet:
http://www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorioimmobiliare/geopoi/avvia_geopoi_at.htm
Allegati - Pagina I
Ing. Gabriele G. dell’Oglio – P.za della Repubblica, 61 – 70059 Trani – Ord. Ingegneri Bat n. 465
Tel 0883.589557 – Cell. 346.3351803 – E-mail: [email protected]
Ripartizione del Territorio del Comune di Trani in zone a cura dell’OMI – Tavola generale
Ripartizione del Territorio del Comune di Trani in zone a cura dell’OMI – Dettaglio Centro
Allegati - Pagina II
Si riportano di seguito i valori ricavati dalla consultazione della Banca Dati dell’OMI relativamente al
Comune di Trani, suddivisi per Zona:
Zona B1 – Centrale – Petronelli / de Amicis
1° sem. 07
2° sem. 07
1° sem. 08
2° sem. 08
1° sem. 09
2° sem. 09
Val. Glob.
Tipologia
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Ab. civili
1460
2180
1500
2240
1500
2240
1500
2240
1500
2200
1450
2150
1485
2208
Ab. econ.
1310
1810
1340
1850
1340
1850
1400
1940
1450
1950
1400
1850
1373
1875
Ville/villini
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Box
1130
1440
1130
1440
1130
1440
1130
1440
1150
1450
1100
1400
1128
1435
Magazzini
720
970
720
970
730
990
730
990
730
990
730
990
727
983
Negozi
1630
2370
1680
2440
1710
2490
1740
2540
1750
2550
1750
2550
1710
2490
Uffici
1300
1890
1330
1930
1340
1950
1340
1950
1350
1950
1350
1950
1335
1937
Laboratori
720
970
720
970
720
970
720
970
720
970
720
970
720
970
Zona B2 – Centrale – V. Andria / Monachelle /Torr. Antico / Ospedale / P. Piano
1° sem. 07
2° sem. 07
1° sem. 08
2° sem. 08
1° sem. 09
2° sem. 09
Val. Glob.
Tipologia
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Ab. civili
1410
1870
1420
1870
1420
1870
1420
1870
1450
1800
1400
1800
1420
1847
Ab. econ.
1150
1670
1170
1700
1170
1700
1230
1780
1300
1800
1300
1800
1220
1742
Ville/villini
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Box
950
1160
950
1160
960
1170
960
1170
960
1150
950
1150
955
1160
Magazzini
720
910
720
910
720
910
720
910
720
970
720
910
720
910
Negozi
1420
1970
1420
2030
1460
2090
1460
2090
1450
2100
1450
2100
1443
2063
Uffici
1240
1790
1240
1790
1240
1790
1240
1790
1250
1800
1250
1800
1243
1793
Laboratori
720
920
720
920
720
920
720
920
720
920
720
920
720
920
Zona B3 – Centrale – Centro Storico
1° sem. 07
2° sem. 07
1° sem. 08
2° sem. 08
1° sem. 09
2° sem. 09
Val. Glob.
Tipologia
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Ab. civili
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ab. econ.
1050
1570
1050
1570
1060
1590
1060
1590
1100
1600
1100
1600
1070
1587
Ville/villini
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Box
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Magazzini
720
1040
720
1040
730
1050
730
1050
730
1050
730
1050
727
1043
Negozi
1390
2000
1390
2000
1420
2040
1420
2040
1400
2050
1400
2050
1403
2030
Uffici
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Laboratori
720
1050
720
1050
720
1050
720
1050
720
1050
720
1050
720
1050
Allegati - Pagina III
Zona D1 – Periferica – Loc. Turrisana / Loc. matinelle
1° sem. 07
2° sem. 07
1° sem. 08
2° sem. 08
1° sem. 09
2° sem. 09
Val. Glob.
Tipologia
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Ab. civili
1130
1610
1150
1640
1150
1640
1150
1640
1150
1650
1150
1650
1147
1638
Ab. econ.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ville/villini
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Box
870
1070
870
1070
870
1070
870
1070
870
1050
860
1050
868
1063
Magazzini
970
1350
970
1350
970
1350
970
1350
970
1350
970
1350
970
1350
Negozi
1430
1720
1430
1720
1420
1700
1420
1700
1400
1700
1400
1700
1417
1707
Uffici
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Laboratori
970
1360
970
1360
970
1360
970
1360
970
1350
970
1350
970
1357
Zona E1 – Suburbana – Località Capirro
1° sem. 07
2° sem. 07
1° sem. 08
2° sem. 08
1° sem. 09
2° sem. 09
Val. Glob.
Tipologia
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Ab. civili
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ab. econ.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ville/villini
1110
1670
1110
1670
1130
1690
1130
1690
1200
1700
1250
1850
1155
1712
Box
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Magazzini
640
840
640
840
640
840
640
840
640
840
640
840
640
840
Negozi
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Uffici
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Laboratori
650
850
650
850
650
850
650
850
650
850
650
850
650
850
Zona E2 – Suburbana – Loc. Curatolo / Gesù Maria / Monachelle
1° sem. 07
2° sem. 07
1° sem. 08
2° sem. 08
1° sem. 09
2° sem. 09
Val. Glob.
Tipologia
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Ab. civili
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ab. econ.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ville/villini
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Box
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Magazzini
530
720
530
720
530
720
530
720
530
720
530
720
530
720
Negozi
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Uffici
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Laboratori
550
820
550
820
550
820
550
820
550
820
550
820
550
820
Allegati - Pagina IV
Note:
-
i valori Globali “min” e “max”, sono la media aritmetica dei corrispondenti valori dei
semestri disponibili;
-
non viene riportata una tabella relativa alla zona R1 / Rurale / Unica in quanto per tale
zona non sono disponibili valori, per nessuna delle varie categorie;
-
per tutte le categorie sono stati riportati i valori relativi allo stato conservativo
“normale”; per la sola categoria “abitazioni civili” e limitatamente ad alcune zone, la
banca dati OMI riporta anche i valori relativi allo stato conservativo “ottimo”
(generalmente più alti di circa il 15%); in relazione ad immobili nuovi, lo stato
conservativo più appropriato è quello “ottimo”; per ragioni di uniformità dei dati si è
tuttavia preferito utilizzare i dati relativi allo stato conservativo “normale”;
Analisi dei dati.
-
Zona OMI B1: corrisponde, a parte della zona “A” (precisamente alla zona “Centro
Storico”) ed alla microzona B1;
-
Zona OMI B2: corrisponde alle microzone B2 – B3 – B4 – B5 – C5 – C6 – C7;
-
Zona OMI B3: corrisponde a parte della zona “A” (precisamente alla zona “Centro
Antico”); i valori, peraltro relativi alla categoria “abitazioni economiche”, non sono
rappresentativi dei valori immobiliari relativi ad immobili nuovi o oggetto di
ristrutturazione edilizia;
-
Zona OMI D1: corrisponde alle microzone C1 – C2a – C3 – C4 – C8;
-
Zona OMI E1: corrisponde alle microzone C9 – C10;
-
Zona OMI E2: corrisponde alle microzone D1– D2.
A seconda delle tipologie i valori immobiliari minimi/massimi sono compresi in un range di
circa il 15 – 20% rispetto ai valori medi.
I dati mostrano infine limitate variazioni nel periodo considerato, con leggere flessioni nelle
quotazioni residenziali nell’ultimo anno (con l’eccezione della tipologia ville/villini, in
aumento) per cui si possono considerare sufficientemente stabili.
Allegati - Pagina V
Allegato B
Caratteristiche delle Microzone
Poiché il PRG ’71 era sovradimensionato rispetto alla dinamica demografica cittadina, quasi
tutte le microzone derivano dal PRG ’71 (aree fabbricabili residue o aree a vincolo
caducato/annullato); fanno eccezione le microzone C6, C11, D3 e D4, che sono state
introdotte dal PUG approvato nel 2009; segue una breve descrizione di ciascuna microzona.
Microzona A1:
Corrisponde alla “Zona Antica” del PRG ’71 ed alla zona A1 del PUG ‘09; tale zona, per la
valenza storico architettonica, è soggette a specifiche norme di tutela; non vi è presenza di
suoli ancora edificabili.
Microzona A2:
Corrisponde alla “Zona Ottocentesca” ed a parte della “Zona Moderna” del PRG ’71 ed alla
zona A2 del PUG ‘09; tale zona, per la valenza storico architettonica, è soggette a specifiche
norme di tutela; le poche aree residuali derivano prevalentemente da aree a vincolo caducato.
Microzona B1:
Corrisponde alla parte rimanente della “Zona Moderna”, nonché alle aree residenziali a
vincolo caducato in Via Barletta – Via Papa Giovanni XXIII; le aree residuali derivano
prevalentemente da aree a vincolo caducato; è ulteriormente suddivisa in due microzone B1a
– B1b, rispettivamente ad ovest e ad est dell’asse viario V.le Spagna – Via Maraldo.
Microzona B2:
E’ costituita dalla fascia costiera dell’asse di espansione verso Bisceglie del PRG ‘71; ormai
completata, le aree residuali derivano prevalentemente da aree a vincolo caducato; per la
prossimità alla linea di costa, costituisce zona di particolare pregio.
Microzona B3:
E’ costituita dalla fascia sub costiera dell’asse di espansione verso Bisceglie del PRG ‘71;
ormai completata, le aree residuali derivano prevalentemente da aree a vincolo caducato;
costituisce microzona di riferimento per la categoria “Edilizia residenziale privata ad alta
densità”.
Allegati - Pagina VI
Microzona B4:
E’ costituita dal Quartiere S. Angelo; le aree residuali sono destate destinate ad edilizia
convenzionata dal “Contratto di Quartiere II”, del quale il PUG ha recepito la disciplina;
costituisce microzona di riferimento per la categoria “Edilizia residenziale pubblica”; poichè
il Piano di Zona individua aree con suscettività edificatoria (ift 1,00 mc/mq) ed aree prive di
suscettività edificatoria, sono ovviamente da considerarsi “fabbricabili” solo le prime.
Microzona B5:
Comprende l’intero Quartiere Stadio; è costituito dalle zone di espansione ad alta densità
verso Corato; ormai completata, le aree residuali derivano prevalentemente da aree a vincolo
caducato; per effetto dei problemi di collegamento al Centro Urbano (vincoli di
attraversamento della linea FS) e per una certa carenza di Urbanizzazioni secondarie, ha
valore minore della microzona di riferimento.
Microzona C1:
E’ costituita dalla fascia costiera, in prosecuzione della microzona B2, fino al Lido Matinelle;
al fine di tutelare la costa è stata destinata ad edilizia a bassa densità; per la prossimità alla
linea di costa, costituisce zona di particolare pregio.
Microzona C2a:
E’ costituita dalla fascia costiera, in prosecuzione della microzona C1, oltre Lido Matinelle; al
fine di tutelare la costa è stata destinata ad edilizia a bassa densità; per la prossimità alla linea
di costa, costituisce zona di particolare pregio.
Microzona C2b:
E’ costituita dalla fascia costiera, in zona “Boccadoro”; al fine di tutelare la costa è stata
destinata ad edilizia a bassa densità; per la prossimità alla linea di costa, costituisce zona di
particolare pregio.
Microzona C3:
E’ costituita dalla fascia subcostiera, in prosecuzione della microzona B3, fino alla strada di
PUG di fronte al Lido Matinelle; sia pure con una normativa specifica, è consentita
edificazione di edilizia residenziale ad alta densità.
Allegati - Pagina VII
Microzona C4:
E’ costituita dalla fascia subcostiera, in prosecuzione della microzona C3, oltre la strada di
PUG di fronte al Lido Matinelle; sia pure con una normativa specifica, è consentita
edificazione di edilizia residenziale ad alta densità.
Microzona C5:
E’ costituita dall’area compresa fra le microzone B4 e B5, quasi interamente costituita da aree
a vincolo caducato; sia pure con una normativa specifica, è consentita edificazione di edilizia
residenziale ad alta densità; tale area è caratterizzata dalla presenza di numerosi opifici
industriali dimessi o da dimettere, nonché di una zona interessata da Rischio R4 nel P.A.I.;
ciò determina costi di trasformazioni significativamente più alti, di cui si terrà conto nella
determinazione del coefficiente di correlazione γ.
Microzona C6:
E’ costituita da due maglie di nuova introduzione destinate ad edilizia residenziale pubblica
(edilizia convenzionata e/o sovvenzionata) a monte della Strada Statale 16 Bis.
Microzona C7:
E’ costituita da maglie a varia destinazione del PRG 71; sia pure con una normativa specifica,
è consentita edificazione di edilizia residenziale ad alta densità.
Microzona C8:
E’ costituita da una maglia, tipizzata dal PRG 71 come “da definirsi con i piani
particolareggiati, in prosecuzione, verso est, della microzona C7; è consentita edificazione di
edilizia residenziale a bassa densità.
Microzona C9:
E’ costituita da una maglia, tipizzata dal PRG 71 come “da definirsi con i piani
particolareggiati, a monte della S.S. 16 bis; è consentita edificazione di edilizia residenziale
ad alta densità.
Allegati - Pagina VIII
Microzona C10:
E’ costituita in prevalenza dal nucleo a ville derivante dal PRG ’71 e comprende anche le aree
a vincolo caducato; è consentita edificazione di edilizia residenziale a bassa densità;
costituisce microzona di riferimento per la categoria “Edilizia residenziale privata a bassa
densità”.
Microzona C11:
E’ costituita dai nuclei di nuova introduzione denominati “ZRT – Zona di Recupero
Territoriale”, costituiti da porzioni di aree tipizzate come agricole nel PRG ’71, interessate da
abusivismo a bassa densità (perlopiù vani rurali “ampliati”); è consentita edificazione di
edilizia residenziale a bassa densità.
Microzona D1:
E’ costituita da parte delle zone per “Zona Industriale” del PRG ’71 e da aree a vincolo
caducato; per la prossimità con la costa è soggetta a normativa specifica, con indice di
fabbricabilità ridotto rispetto alle altre microzone destinate ad attività produttive.
Microzona D2:
E’ costituita dalle rimanenti “Zone Industriali” del PRG 71, nonché da aree a vincolo
caducato e da aree di espansione adiacenti ai nuclei “storici”; costituisce microzona di
riferimento per la categoria “Edilizia per insediamenti produttivi”.
Microzone D3:
Sono costituite da tre nuclei per attività produttive, decentrati rispetto ai nuclei “storici” con
analoga destinazione urbanistica e da una piccola area con destinazione speciale (individuata
come Dsp nelle N.T.A. del PUG); per la distanza dal centro urbano, a parità di Indice di
fabbricabilità, tale microzona ha minor valore.
Microzona D4:
E’ costituita da un nucleo, di nuova introduzione, lungo la S.P. Bat 12 a valle della S.P. Bat 1,
destinato ad edilizia direzionale; tale categoria non ha riferimenti nel PRG 71.
Allegati - Pagina IX
Allegato “C”
Categorie Edilizie
Per ciascuna delle cinque categorie edilizie (paragrafo 9 della relazione), una volta definita la
zona OMI di riferimento, nonché la fascia di prezzo di riferimento, si determineranno i valori
di riferimento con la seguente formula:
Va = Σn [(S * Ifc * qi * ci * Pi) / hi], ove:
Va
= Valore di riferimento (in €/mq)
Σn
= Sommatoria delle n tipologie presenti
S
= Superficie (assunta convenzionalmente pari a 1 mq)
Ifc
= Indice di fabbricabilità (assunto convenzionalmente pari a 1 mc/mq)
qi
= quota percentuale della i-esima tipologia (abitazione, box, uffici, negozi…)
ci
= coefficiente di utilizzo della i-esima tipologia
Pi
= prezzo unitario della i-esima tipologia, derivato dai valori OMI
hi
= altezza di interpiano della i-esima tipologia
Si definiscono i seguenti parametri comuni alle diverse categorie:
Coefficiente di utilizzo ci (tiene conto dell’incidenza degli spazi comuni e del grado di
sfruttamento delle volumetrie insediabili):
- edilizia residenziale (pubblica o privata) ad alta densità: 0,85
- edilizia residenziale privata a bassa densità:
0.95
- box:
0,60
- commerciale (negozi/magazzini)
0,80
- Produttivo/direzionale:
0,90
Altezza di interpiano hi:
- edilizia residenziale pubblica
3,10 m (2,70 m netti + 0,40 m di solaio)
- edilizia res.le privata alta densità
- edilizia res.le privata bassa densità 4.00 m (3,00 m netti + 0,40 m di solaio + 0,60 m
incidenza “zoccolo”)
- commerciale/direzionale
- produttivo (laboratori)
- produttivo (capannoni)
7,00 m [2 * (3.10 m netti + 0,40 m di solaio)]
Nelle zone residenziali (pubbliche e private), si prevedono anche i parcheggi (a box) nella
misura prevista dall’art. 41-sexies (1 mq ogni 10 mc) della legge 17/08/1942 n. 1150 e s.m.i.
Allegati - Pagina X
Edilizia residenziale pubblica
Zona OMI di riferimento:
Zona B2
Prezzi di riferimento:
valori medi
Percentuale di permuta:
25 %
Tipologie presenti:
- abitazioni economiche
qi = 80%
- negozi
qi = 16%
- uffici
qi = 4%
- box
Si avrà pertanto:
abit. econ.:
1 mq * 1 mc/mq * 0,80 * 0,85 * 1.481 €/mq / 3,10 m
=€
324.86
negozi:
1 mq * 1 mc/mq * 0,16 * 0,80 * 1.753 €/mq / 4,00 m
=€
56,10
uffici:
1 mq * 1 mc/mq * 0,04 * 0,85 * 1.518 €/mq / 3,10 m
=€
16,65
box:
0.10 mq/mc
=€
63,48
=€
442,75
* 1,00 * 0,60 * 1.058 €/mq
Totale
Edilizia residenziale privata a bassa densità
Zona E1
valori massimi
18%
Tipologie presenti:
-Ville e villini
qi = 100%
Si avrà pertanto:
ville/villini:
1 mq * 1 mc/mq * 1,00 * 0,95 * 1.712 €/mq / 4,00 m
=€
406,60
pertinenze
1 mq * 1 mc/mq * 1,00 * 0,20 * 1.712 €/mq / 4,00 m
=€
85,60
box:
0.10 mq/mc
=€
69,60
=€
561,80
Totale
* 1,00 * 0,60 * 1.160 €/mq
N.B.: le pertinenze vengono esplicitate separatamente in quanto hanno un’incidenza maggiore
rispetto all’edilizia ad alta densità (ampi seminterrati, giardino privato, …).
Allegati - Pagina XI
Edilizia residenziale privata ad alta densità
Zona B2
valori massimi
25%
Tipologie presenti:
- abitazioni civili
qi = 85%
- magazzini
qi = 5%
- negozi
qi = 10%
- box
Si avrà pertanto:
abitazioni:
1 mq * 1 mc/mq * 0,85 * 0,85 * 1.847 €/mq / 3,10 m
=€
430,47
magazzini:
1 mq * 1 mc/mq * 0,05 * 0,80 *
910 €/mq / 4,00 m
=€
9,10
negozi:
1 mq * 1 mc/mq * 0,10 * 0,80 * 2.063 €/mq / 4,00 m
=€
41,26
box:
0.10 mq/mc
=€
69,60
=€
550,43
* 1,00 * 0,60 * 1.160 €/mq
Totale
Edilizia per insediamenti produttivi
Zona E2
valori massimi
18%
Tipologie presenti:
- Laboratori
qi = 35%
- Capannoni industriali
qi = 65%
Si avrà pertanto:
laboratori:
1 mq * 1 mc/mq * 0,35 * 0,90 * 820 €/mq / 4,00 m
=€
64,58
capannoni:
1 mq * 1 mc/mq * 0,65 * 0,90 * 615 €/mq / 7,00 m
=€
51,40
=€
115,98
Totale
Allegati - Pagina XII
Edilizia direzionale
Zona D1
valori massimi
25%
Tipologie presenti:
- Abitazioni
qi = 5%
- magazzini
qi = 20%
- uffici
qi = 35%
- negozi
qi = 40%
Si avrà pertanto:
abitazioni:
1 mq * 1 mc/mq * 0,05 * 0,85 * 1.638 €/mq / 3,10 m
=€
22,46
magazzini
1 mq * 1 mc/mq * 0,20 * 0,80 * 1.350 €/mq / 3,10 m
=€
69,68
uffici:
1 mq * 1 mc/mq * 0,35 * 0,80 * 1.589 €/mq / 4,00 m
=€
111,23
negozi:
1 mq * 1 mc/mq * 0,40 * 0,80 * 1.707 €/mq / 4,00 m
=€
136,56
Totale
=€
339,93
NOTA:
Le percentuali di permuta indicate per le diverse tipologie edilizie costituiscono dei valori
prudenziali di quanto rilevabile dal mercato nelle seguenti condizioni:
-
Strumento Urbanistico pienamente operativo;
-
Adeguato rapporto fra domanda ed offerta;
Ove nella zona OMI di riferimento, non fosse disponibile la quotazione per una determinata
tipologia, si è assunto un valore desunto da altra zona con caratteristiche simili:
-
per la Categoria “Edilizia residenziale privata a bassa densità” la quotazione dei box è
stata assunta pari a quella massima della zona B2;
-
per la Categoria “Edilizia direzionale” la quotazione per uffici è stata assunta nella
misura del 97% della quotazione della categoria abitazioni civili (in analogia al
rapporto fra le due quotazioni nella zona B2)
Allegati - Pagina XIII
Allegato D
Microzone e coefficiente di correlazione
Come indicato al paragrafo 12 della relazione, a ciascuna delle microzone sarà assegnato un
coefficiente di correlazione γ, sulla base dei seguenti criteri:
- individuazione, per ciascuna Categoria Edilizia, della microzona di riferimento (al quale sarà
evidentemente assegnato coefficiente di correlazione γ = 1,00);
- individuazione, per le altre microzone dello stesso gruppo dei caratteri distintivi rispetto alla
microzona di riferimento; in particolare si terrà conto:
- di situazioni di pregio (ad esempio contiguità con la costa);
- della dotazione di Urbanizzazioni Secondarie;
- della “macrozona” di appartenenza (zona di completamento o di espansione);
- della distanza dal centro urbano;
- di altri aspetti rilevanti ai fini della determinazione del coefficiente di correlazione.
- in alcuni casi l’assegnazione del coefficiente di correlazione sarà “convenzionale”,
risolvendo in tal modo alcuni casi particolari, quali, ad esempio, l’attribuzione di valore alle
zone “A”: queste infatti, per la loro peculiarità, non saranno interessate da “reali” interventi di
nuova costruzione; il valore ai suoli viene attribuito per consentire l’applicazione dell’art. 5,
comma 6 del D. Lgs 504/92.
- Alla categoria “Edilizia residenziale pubblica” appartengono le microzone:
B4 e C6.
La Microzona di riferimento è la B4.
- Alla categoria “Edilizia residenziale privata a bassa densità” appartengono le microzone:
C1 – C2a – C2b – C8 – C10 – C11.
La Microzona di riferimento è la C10.
- Alla categoria “Edilizia residenziale privata ad alta densità” appartengono le microzone:
A1 – A2 – B1a – B1b – B2 – B3 – B5 – C3 – C4 – C5 – C7 – C9.
La Microzona di riferimento è la B3.
- Alla categoria “Edilizia per insediamenti produttivi” appartengono le microzone:
D1 – D2 – D3a – D3b – D3c.
La Microzona di riferimento di riferimento è la D2
- Alla categoria “Edilizia direzionale” appartiene la microzona D4.
La Microzona di riferimento di riferimento è la D4.
Allegati - Pagina XIV
Si avranno pertanto i seguenti valori del coefficiente di correlazione γ:
categoria “Edilizia residenziale pubblica”
Zona B4 – Quartiere S. Angelo
1,00
Zona C6 – Monachelle
0,60
categoria “Edilizia residenziale privata a bassa densità”
Zona C1 – Fascia costiera da Lido Mongelli a Lido Matinelle;
0.80
Zona C2a – Fascia costiera oltre Lido Matinelle;
0,65
Zona C2b – Fascia Costiera zona Boccadoro;
0,65
Zona C8 – Fascia tra FS e 16 Bis, a prolungamento della zona C7
0,50
Zona C10 – Capirro
1,00
Zona C11 – Nuclei tipizzati “ZRT – Zona di Recupero Territoriale”
0,80
categoria “Edilizia residenziale privata ad alta densità”
Zona A1 – Centro Antico
2,00
Zona A2 – Centro Storico
2,00
Zona B1a – Q.re Petronelli ed aree residenziali di Via Barletta
1,30
Zona B1b – Fascia ad est delle vie Maraldo/Spagna compresa
tra la zona A2 e la linea FS
2,00
Zona B2 – Fascia costiera tra Via Malcangi ed il mare;
1,30
Zona B3 – Fascia sub costiera, fra Via Malcangi e la linea FS;
1,00
Zona B5 – Q.re Stadio
0,80
Zona C3 – Fascia Sub Costiera, fra Via Malcangi e la linea FS
(da Turrisana a nuova strada di PUG fronte Lido Matinelle)
0,75
Zona C4 – Fascia Sub Costiera, fra Via Malcangi e la linea FS
(oltre nuova strada di PUG fronte Lido Matinelle)
0,60
Zona C5 – Torrente Antico
0.70
Zona C7 – Alberolongo
0,60
Zona C9 – Carcano
0.70
categoria “Edilizia per insediamenti produttivi”
Zona D1 – Zona per attività produttive – Costa Ovest
1,00
Zona D2 – Zona per attività produttive – V. Barletta e V. Andria
1,00
Zona D3a – Zona per attività produttive – S.P. 238 (ex S.S. 378)
0,75
Zona D3b – Zona per attività produttive – S.P. 131 (ex S.S. 98)
0,75
Zona D3c – Zona per attività produttive – V. Andria (confine com.le)
0,75
categoria “Edilizia direzionale”
Zona D4 – Zona Integrata commerciale terziaria “Ci”
Allegati - Pagina XV
1,00

Allegato - Comune di Trani

Transcript

Documenti analoghi

comitato di coordinamento cittadino di Trani

Richiesta del nulla osta propedeutico al rilascio del certificato di

Marco Trani - Andrea Belfiore

Certificato di destinazione d`uso commerciale

Art. 67 - Portale Cartografico Comune di Varese

Legenda PRG

2_SUAP Att. Economiche ed Edilizia Privata

Istanza rateizzazione morosità dei canoni di

richiesta apposizione numeri civici

C.I.F.I.R.- IAM Via Annibale M. Di Francia, 133 – 70059

Nota tecnica