Estratto delle Relazioni di Stima degli Esperti Indipendenti

Transcript

SCENARI IMMOBILIARI
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
RELAZIONE DI STIMA
“PIRAMIDE GLOBALE”
ALLA DATA DEL 30 GIUGNO 2008
Luglio 2008
Indice
INTRODUZIONE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Premessa
Definizione di valore corrente di mercato
Andamento del mercato immobiliare
Descrizione delle metodologie utilizzate
Documentazione
Limiti della presente relazione
Conclusioni
ALLEGATI: PERIZIE DI STIMA
1
CERRO MAGGIORE, VIA TURATI
Contesto localizzativo
Descrizione del bene
Riferimenti catastali
Consistenza e situazione locativa
Processo di valutazione
Valore del bene
1bis PG Immobiliare
pag.
1
1
4
9
11
12
13
INTRODUZIONE
Milano, 7 luglio 2008
1. Premessa
In conformità all’incarico ricevuto da RREEF Fondimmobiliari SGR SpA
in data 21.10.2005 Scenari Immobiliari ha provveduto a redigere la
presente Relazione di stima comprendente le informazioni e le conseguenti
elaborazioni atte a determinare il più probabile valore di mercato, alla data
del 30 giugno 2008, della società PG Immobiliare Srl e del seguente
immobile rientrante nel perimetro del fondo immobiliare “PIRAMIDE
GLOBALE”:
Città
Indirizzo
Cerro Maggiore
Via Turati
2. Definizione di valore corrente di mercato
Nella stima del valore corrente di mercato dell’immobile si è fatto
riferimento alla definizione contenuta nel Titolo V – Capitolo IV, sezione
II, Paragrafo 2 (criteri di valutazione) del Regolamento Banca d’Italia del
14 aprile 2005, che recita:
2.5 Beni immobili
Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola
valutazione. Più beni immobili possono essere valutati in maniera
congiunta ove gli stessi abbiano destinazione funzionale unitaria; tale
circostanza è opportunamente illustrata dagli amministratori nella
relazione semestrale e nel rendiconto di gestione del fondo.
1
Il valore corrente degli immobili è determinato in base alle loro
caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro
redditività.
Sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del
bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.),
di tipo estrinseco quelle rivenienti da fattori esterni rispetto al bene, quali
ad esempio la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella
attuale, vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed
economico, quali ad esempio l’andamento attuale e prospettico del
mercato immobiliare nel luogo di ubicazione dell’immobile.
Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite
potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la
valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali,
cioè tali che:
- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua
situazione economico-finanziaria a dover necessariamente
realizzare l’operazione;
- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche
per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le
condizioni del contratto;
- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel
mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento
della valutazione;
-
l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse
legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato.
Il valore corrente degli immobili può essere determinato:
1. ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita
praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per
tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso
mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di
vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data
della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di
manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad
ogni altro fattore ritenuto pertinente;
2. facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del
reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di
2
revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la
determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della
proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e
l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa.
Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale
delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si
applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria
dell'investimento e alle caratteristiche del cespite;
3. sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare
l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità
dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari
fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico,
obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno. Per gli
immobili dati in locazione con facoltà di acquisto, il valore corrente è
determinato, per la durata del contratto, attualizzando i canoni di
locazione ed il valore di riscatto dei cespiti, secondo il tasso del contratto
eventualmente rettificato per tener conto del rischio di insolvenza della
controparte.
Alternativamente, il valore dei cespiti è determinato sulla base del valore
corrente all’atto in cui gli stessi sono concessi in locazione, ridotto della
differenza maturata tra il valore corrente di cui sopra e il valore di riscatto
alla conclusione della locazione.
Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere
determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi
sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente
dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il
completamento della costruzione.
Il valore corrente dell’immobile è determinato al netto delle imposte di
trasferimento della proprietà del bene.
Il valore corrente dei diritti reali immobiliari è determinato applicando,
per quanto compatibili, i criteri di cui al presente paragrafo.
3
3.
Andamento del mercato immobiliare
LO SCENARIO
LO SCENARIO INTERNAZIONALE
Il primo semestre del 2008 è stato caratterizzato da una generale incertezza
sui mercati finanziari, innescata dalla crisi dei mutui subprime negli Stati
Uniti, e non ancora risolta.
L'incertezza si esprime nell'andamento instabile delle Borse mondiali, nei
bilanci deludenti delle principali banche e finanziarie mondiali. A questo si
è aggiunto un generale rialzo di tutte le materie prime con il petrolio e il
grano ai record storici.
Nonostante questo clima generale, destinato a proseguire almeno per la
prima parte del secondo semestre, l'economia europea è rimasta positiva,
con una crescita delle esportazioni verso i Paesi del Golfo e l'oriente (Cina
e India).
Il calo della domanda interna americana è compensato da un miglioramento
di quella europea. Gli investimenti infrastrutturali di Eu25 non sono calati e
le prospettive economiche comunitarie sono leggermente più ottimistiche
per il finale del 2008. È opinione diffusa tra gli analisti internazionali che il
quadro economico internazionale dovrebbe avere un sensibile
miglioramento nel 2009.
Il mercato immobiliare europeo ha avuto, nel primo semestre del 2008, un
andamento divergente rispetto a quello americano. Mentre negli Usa tutti
gli indicatori (prezzi, volumi scambiati, rendimenti) sono stati negativi, in
Europa il mercato nel suo complesso è rimasto stazionario, con pochi
segnali negativi. A livello dei 25 Paesi Eu, il fatturato 2007 è stato di 900
miliardi di euro (più 6,1 per cento sull'anno precedente) e nel 2008 la
crescita è prevista al 3,2 per cento fino a circa 930 miliardi di euro.
Nei cinque Paesi più importanti (Francia, Italia, Germania, Inghilterra
Spagna) il fatturato del 2008 si dovrebbe collocare - sulla base di quanto
accaduto nel primo semestre - poco oltre 722 miliardi di euro, con un
incremento del 2,4 per cento sull'anno precedente. Si tratta del più basso
tasso di crescita degli ultimi otto anni, ed è in linea con l'inflazione
prevista. In pratica siamo a una crescita zero in termini reali.
4
Ma la situazione è differente da una nazione all'altra. Mentre Inghilterra e
Spagna soffrono del calo del settore residenziale, Francia e Italia hanno
modesti incrementi. Decisamente più positivo il trend in Germania dove
l'anno si chiude con un più 4,6 per cento sul 2007.
A livello continentale il mercato residenziale continua a essere il più
importante, rappresentando circa il 60 per cento del totale. La domanda nel
corso del primo semestre è calata in quasi tutti i Paesi, a causa
dell'innalzamento del costo del denaro e la difficiltà di accedere al credito.
Ma le spinte provenienti dalle correnti migratorie interne e da fuori Eu sono
forti e costanti. Questo fa ritenere che attualmente ci troviamo in una fase
di "pausa" di un trend positivo sulla distanza.
I nuovi interventi residenziali stanno cambiando la tipologia dell'offerta,
con una maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale e al risparmio
energetico, in quasi tutte le città. Tutto ciò è aiutato anche da un continuo
aumento degli investimenti di grande dimensione - perlopiù privati - nella
realizzazioni urbane.
Crescita omogenea in tutta Europa per il settore terziario/uffici, che con un
più 2,6 per cento supera la media degli altri settori. Le imprese sono alla
ricerca di edifici moderni, situati in business center con servizi e ben
collegati. Questo è anche il tipo di prodotto apprezzato dai grandi
investitori e quindi si crea un circolo positivo, in fase di ulteriore sviluppo
per la seconda metà dell'anno.
Best performer a livello europeo è il settore commerciale che aumenta del
3,5 per cento, con punte del 9 per cento in Spagna. È in corso una profonda
innovazione nel settore della grande distribuzione in Europa, con la nascita
di vere e proprie cittadelle commerciali, dai 50mila mq in su. In cambio c'è
una progressiva contrazione (salvo l'Italia) dei negozi di quartiere.
La situazione del credito sta determinando, nell'intero settore immobiliare
europeo, un generale rialzo dei rendimenti. La competizione è aumentata e
gli investitori sono più esigenti. Di conseguenza i rendimenti stanno
tornando al livello dei primi anni del secolo.
Le quotazioni medie in tutti i comparti immobiliari, mostrano variazioni
ancora positive nel corso dell'anno. Solo in pochi casi (tavola 2) la crescita
è intorno all'1 per cento. I range di crescita sono ancora compresi tra il 2 e
il 5 per cento, con punte superiori.
5
LO SCENARIO ITALIANO
L'economia italiana ha sofferto più della media europea la situazione
innescata dalla crisi americana. Il caro petrolio ha colpito tutti i settori
economici del Paese, mentre la debolezza infrastrutturale rallenta l'export e
condiziona l'intera fliliera della logistica.
Una lunga pausa elettorale ha impedito che si seguissero strade certe di
politica economica, mentre si è affermata l'emergenza criminalità, sia a
livello micro che di intere aree del Paese. La produttività e la fiducia dei
consumatori sono calate nella prima parte dell'anno, solo recentemente in
risalita.
La crisi finanziaria ha colpito pesantemente i potenziali acquirenti di case a
reddito più basso (in primis immigrati e giovani). Il mercato immobiliare
corrispondente è calato così di circa un terzo. Solo in parte compensato dal
miglioramento della domanda media e medio alta. Comunque il fatturato
del residenziale si colloca intorno ai 106 miliardi euro, con un incremento
dell'1,9 per cento (previsione sulla base di quanto accaduto nel primo
semestre). Mentre il settore turistico è in contrazione (meno 3,4 percento) a
causa della carenza di prodotto, buoni risultati vengono dai mercati non
residenziali. Mostrano tutti una crescita superiore al due per cento in
termini di fatturato.
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI PER LA LOGISTICA
Nonostante il quadro economico globale si presenti in grigio, il settore
della logistica continua a crescere, anche se a ritmi più contenuti rispetto a
qualche anno fa.
A sostenere la domanda di servizi logistici è soprattutto l’incremento dei
flussi mondiali delle merci. Questo dinamismo ha favorito gli investimenti
nel settore, molti operatori internazionali hanno allargato la gamma di
servizi, mediante l’acquisizione o la fusione di più aziende. Altri hanno
rafforzato la propria flotta trasportistica e ingrandito o ammodernato le
principali strutture utilizzate nelle diverse aree geografiche. In ogni caso si
è trattato di investimenti cospicui che solo la fiducia in un mercato solido
consente di effettuare.
Tuttavia, a livello europeo l’andamento del mercato è stato più friabile,
soprattutto per il cambio euro dollaro poco favorevole, che ha penalizzato
gli scambi, e per il prezzo elevato del carburante che ha inciso
6
notevolmente sul costo del trasporto, principalmente quello terrestre (quota
maggioritaria del trasporto totale, circa il 40 per cento in Europa).
A livello nazionale il mercato ha tenuto, sebbene non in maniera
omogenea. Dopo un 2007 altalenante, nel primo semestre del 2008 il
mercato ha ripreso nuovamente un andamento positivo, anche se a ritmi
moderati, accrescendo comunque la fiducia delle aziende.
La domanda di servizi logistici è alimentata dall’aumento dei flussi e dei
volumi gestiti, condizionati principalmente da due azioni. Da un lato, la
difficile situazione economica ha portato le aziende produttrici a ricorrere
maggiormente all’outsourcing. Dall’altro, l’inarrestabile processo di
delocalizzazione ha aumentato la richiesta di servizi per trattamento di
semilavorati e personalizzazione dei volumi.
Tuttavia si è registrato una forte pressione al ribasso dei costi di esercizio
con conseguente diminuzione dei profitti. I settori maggiormente colpiti
sono quelli legati alla Gdo e alla produzione industriale (soprattutto acciaio
e carta).
Il mercato degli immobili ad uso logistico, dopo un rallentamento nella
seconda metà del 2007, nel primo semestre del 2008 ha ricominciato a
viaggiare a ritmi moderati. La domanda di spazi logistici adatti rimane
vivace, anche se con un numero di trattative portate a termine inferiore
rispetto a quelle dell’anno precedente. Sono soprattutto le industrie a
cercare gli immobili per poi affidare l’outsourcing ad un operatore, il
produttore ha praticamente scavalcato il logistico nella richiesta di
capannoni. Questa dinamica ha cambiato gli assetti del mercato, ha
consentito di siglare contratti di locazioni direttamente con il produttore
anziché con un fornitore di servizi logistici, aumentando la qualità richiesta
delle strutture, diminuendo il rischio dell’investimento (contratti più lunghi
per un tenant più affidabile) e portando al ribasso i canoni di locazione.
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI
Il settore commerciale attualmente attraversa una fase di transizione, sia in
termini di cambiamenti demografici e abitudinari (invecchiamento della
popolazione, aumento delle famiglie monocomponente) che economici
(contrazione dei consumi dovuta principalmente alla crisi dei crediti).
Tuttavia, il settore della distribuzione a livello internazionale continua a
crescere. I principali retailers proseguono nel loro processo di
7
internazionalizzazione (principalmente nei merci dell’est Europa, Medio
Oriente, India e Asia, soprattutto Cina), esportando prodotti e know how su
tutta la filiera produttiva. A livello europeo il settore distributivo
contribuisce alla formazione del Pil per circa 11,5 per cento (dato 2005),
per l’Italia la quota è di circa 11,6 per cento.
Il mercato immobiliare del commercio in Europa, dopo un lungo periodo di
ottime performance, vive una fase positiva per alcuni Paesi mentre altri
sono in rallentamento. Segue un buon andamento il mercato francese (con
numerosi programmi di sviluppo), tedesco (con maggiore interesse da parte
degli investitori) e quello dei Paesi dell’Europa centrale e orientale. È in
fase di contrazione, invece, nel Regno Unito (con diminuzione degli
investimenti e contrazioni dei rendimenti) ed in Spagna.
In Italia si registra un rallentamento del comparto che persiste ancora nel
secondo semestre del 2008. Dopo un quinquennio di crescita sostenuta, con
un incremento del fatturato del 51 per cento tra il 2000 ed il 2006, il
mercato mostra segni di stanchezza. Nel 2007 l’ammontare del valore dei
beni scambiati è stato di 7,6 miliardi di euro (più 2,7 per cento rispetto
all’anno precedente) ed il trend si conferma ancora per la prima parte
dell’anno.
È soprattutto il settore della grande distribuzione a fare da traino, con
un’incidenza del 45 per cento sulla quota complessiva, guadagnando quota
di anno in anno. Infatti, nel corso del 2007 il numero di esercizi della Gdo è
aumento sensibilmente, soprattutto nel mezzogiorno. Sono cresciuti,
rispetto al 2006, del 7,4 per cento per un totale di 13.057 (per una
superficie complessiva di 20,6 milioni di mq). In generale, lo stock del
commercio al dettaglio risulta pari a 981.922 esercizi per una superficie di
vendita di circa 99,8 milioni di mq. La piccola distribuzione, invece, incide
sul fatturato con una quota di circa 55 per cento.
I prezzi sono aumentati mediamente del 6,9 per cento e del 4,5 per cento,
rispettivamente per piccola e grande distribuzione, mentre i rendimenti
sono rimasti tendenzialmente stabili (intorno al 7,2 per la piccola
distribuzione e al 6 per la grande distribuzione).
A fine anno il fatturato dovrebbe raggiungere quota 7,8 miliardi di euro
(registrando una crescita del 2,6 per cento) e, ancora una volta, sarà la
grande distribuzione ad apportare il contributo maggiore, mentre la piccola
distribuzione si manterrà presso che stabili. Per il 2009 si attende
sostanzialmente un mantenimento del trend con un leggero miglioramento.
8
4.
Descrizione delle metodologie utilizzate nelle valutazioni
Metodo del Discounted Cash Flow (Flussi di Cassa Attualizzati)
Il Discounted Cash Flow, o DCF, è il criterio di calcolo del valore
immobiliare basato sull’analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi,
generabili dall’immobile in un periodo medio o medio-lungo: 10, 15-20
anni. Alla base di questo criterio è il concetto che l’investitore è disposto a
pagare per un bene il valore corrispondente all’attualizzazione di tutti gli
incassi ed i costi generati dallo stesso, in un periodo prefissato, al tasso di
rendimento atteso, in funzione delle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche del bene.
Il grado di rischio dell’investimento immobiliare deriva direttamente da
tutti gli elementi (tipologia, ubicazione, stato locativo, dimensioni, ecc.)
che caratterizzano il bene.
Per l’applicazione del DCF è necessaria la costruzione di un modello
(rappresentato da una tabella) che descrive su un arco di tempo prefissato
quella che, in effetti, è un’operazione immobiliare: acquisizione al tempo 0,
valorizzazione per N anni, e alienazione all’ultimo anno.
Il valore di acquisizione (che rappresenta il nostro obiettivo come
valutatori) è costituito dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e
del valore attualizzato del bene al termine dell’arco temporale.
I passaggi affrontati nell’applicazione del criterio sono stati:
1.
costruzione della distribuzione dei flussi di cassa attesi
2.
determinazione del più idoneo tasso di attualizzazione
3.
determinazione del più probabile valore finale del bene
Per l’elaborazione di questa analisi è stato necessario conoscere i fattori che
compongono la tabella del DCF, quali ad esempio:
-
situazione locativa con canoni attuali, adeguamenti previsti da
contratto, scadenze, morosità, clausole contrattuali particolari ecc.;
-
costi per lavori di manutenzione straordinaria;
-
ammontare annuo dell’Imposta Comunale sugli Immobili.
Qualunque tipo di modello si fonda su ipotesi che permettono di effettuare
una simulazione:
9
-
alla prima scadenza del contratto, viene effettuata una verifica
ponendo a confronto il canone di locazione in essere con i canoni
correnti di mercato: se l’importo del canone in essere è minore o
uguale, la locazione viene considerata costante (salvo adeguamento
indice Istat) fino alla seconda scadenza, momento in cui il canone, in
ogni caso, viene adeguato al mercato; le unità immobiliari rimaste
libere vengono quindi riaffittate a valori locativi correnti; se invece
alla prima scadenza il canone di locazione in essere è maggiore di
quello di mercato, si ipotizza direttamente l’adeguamento al mercato,
considerando probabile una rinegoziazione favorevole al conduttore;
-
a fine modello, si simula la vendita dell’immobile stimandolo per
capitalizzazione del reddito netto di allora (valore di uscita); il valore
finale verrà cioè determinato nel seguente modo:
Vfinale = (reddito netto ultimo anno) / (tasso di uscita)
-
il tasso di uscita sarà determinato in funzione del tasso di
attualizzazione utilizzato nell’intero modello e delle condizioni di
mercato prevedibili all’ennesimo anno.
Nell’elaborazione del modello è inoltre necessario fare delle ipotesi di
carattere quantitativo relativamente a:
-
evoluzione del mercato immobiliare nei prossimi anni (andamento dei
prezzi di vendita e dei canoni di locazione);
-
tempi medi necessari per la locazione delle unità sfitte o liberate;
-
costi di adeguamento sulla base delle possibili richieste di nuovi
conduttori per le unità da locare;
-
costi di gestione.
Una volta definito il modello sulla base delle informazioni raccolte e delle
ipotesi fatte, il valore immobiliare verrà determinato mediante
attualizzazione dei flussi di cassa sulla base di un tasso che viene
determinato ponendo a confronto le aspettative di rendimento degli
operatori nel settore immobiliare e quelle riscontrabili nei mercati
mobiliari. Questo tasso viene individuato tenendo conto del fatto che la
remunerazione attesa per un qualsiasi tipo di investimento è direttamente
proporzionale al livello di rischio associato al medesimo.
Tale tasso è il frutto di un calcolo di ponderazione tra mezzi di terzi (60%)
e mezzi propri (40%).
10
5.
Documentazione
Per la valutazione degli immobili non si è realizzata (come da incarico)
una due diligence tecnica, ma è stata utilizzata la documentazione fornita
direttamente dai soggetti proprietari, e precisamente:
-
regolamento del fondo
-
documentazione relativa agli atti catastali e di provenienza
-
planimetrie
-
database con estremi dei contratti di locazione in essere al 30 giugno
2008
-
copia dei contratti di locazione in essere
-
elenco analitico della superficie attualmente non locata
-
elenco delle garanzie di terzi a fronte dei contratti di locazione
-
elenco degli eventuali contenziosi con i conduttori
-
elenco delle eventuali morosità attuali e di quelle passate, ancorché
risolte
-
elenco delle spese e/o progetti (manutenzione od altro) già deliberate a
carico della proprietà
-
tabella ICI
11
6.
Limiti della presente relazione
La presente relazione di stima include i seguenti limiti:
a) non sono stati effettuati collaudi statici o di funzionamento degli
impianti sugli immobili esistenti, né analisi per la presenza di eventuali
sostanze nocive nei terreni o nei manufatti, né verifiche sulla presenza
di sorgenti di campi elettromagnetici dannosi per la salute;
b) i valori di riferimento (prezzi e canoni di mercato) sono stati attinti dal
mercato immobiliare, sulla base di rilevazioni dirette, utilizzando i
principali prezzari a disposizione oltre che la BancadatiScenariImmobiliari;
c) il computo delle superfici e la determinazione dei canoni di locazione in
essere sono stati effettuati sulla base della documentazione fornitaci
dalla SGR;
d) nel corso dei sopralluoghi è stata effettuata solo una verifica sommaria
sia della corrispondenza tra destinazioni ed uso effettivo delle superfici
che dello stato di conservazione e di manutenzione degli immobili;
e) le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e le altre
documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come veritiere.
12
7.
Conclusioni
Alla data del 30 giugno 2008, sulla base delle metodologie utilizzate e
sopradescritte, si ritiene come più probabile valore corrente di mercato dei
beni immobili oggetto della perizia, considerati asset by asset:
Città
Indirizzo
Valore corrente al
30 giugno 2008
Euro
Cerro Maggiore
Via Turati
PG immobiliare
47.000.000
1.020.000
Totale
48.020.000
Dott. Ing. Raffaello Pochettino
13
Valutazione di un immobile
situato a Cerro Maggiore (MI)
via Turati
Luglio 2008
Contesto localizzativo
L’immobile oggetto di stima è situato a Cerro Maggiore e precisamente in
via Turati, in un’area semicentrale della città.
Cerro Maggiore è un comune posto a nord-ovest di Milano, da cui dista
circa 25 chilometri; il territorio comunale confina con le città di Legnano,
Castellanza e Busto Arsizio, poste al confine tra la provincia di Milano e
Varese.
Il comune è facilmente raggiungibile sia dalla strada statale del Sempione
sia dalle numerose strade provinciali ed è collegata dall’autostrada A8 Milano-Laghi, uscita casello di Legnano.
L’edificio in oggetto, con accesso dalla via Turati, è posto proprio nelle
immediate vicinanze dello svincolo autostradale, che corre parallelamente
alla strada di accesso.
L’accessibilità con i mezzi privati è quindi più che ottima ed estremamente
facilitata dall’ampia possibilità di parcheggio nella zona circostante.
1
Inquadramento localizzativo esteso
Inquadramento localizzativo ravvicinato
2
Descrizione del bene
L’immobile oggetto di stima coincide con un moderno centro
polifunzionale a destinazione commerciale.
Il complesso è costituito da un fabbricato, di forma rettangolare, dotato di
galleria commerciale con negozi specializzati di media superficie e da un
cinema multisala.
L’edificio, avente tipologia costruttiva industriale, è stato realizzato con
struttura in travi e pilastri di cemento armato prefabbricato, in minima parte
in carpenteria metallica, con pannelli di tamponamento prefabbricati.
Le facciate risultano in calcestruzzo faccia vista ad eccezione del prospetto
principale realizzato in vetro strutturale ed alcune porzioni rivestite in
pannelli metallici. Il primo ed il secondo piano sono caratterizzati da
passerella in metallo sorretta da puntoni in acciaio.
Il complesso si sviluppa su più livelli; i piani interrati, posti a meno 6,00
metri rispetto alla quota stradale, sono occupati da tre superficie di mediagrande ampiezza; il livello interrato posto a -1,50 coincide con la galleria
commerciale suddivisa in circa 30 unità; a +3,00 è situata la multisala
cinematografica suddivisa in 11 sale di proiezione con i locali di uso
comune quali la biglietteria, una sala giochi ed un locale ristorazione con
relativo bar. L’accesso alle sale avviene al quarto livello posto a quota
+7,50 metri.
Il collegamento tra i livelli è assicurato da scale mobili poste nel corpo
centrale dell’edificio. Al secondo livello vi si accede anche dall’esterno e
dal parcheggio coperto multipiano.
Della superficie dell’intero edificio circa un terzo è occupata dal cinema
multisala. Il resto è ripartito tra le varie tipologie commerciali, non
alimentari, presenti nel complesso.
Il centro polifunzionale è dotato di due parcheggi multipiano coperti; è,
inoltre, ampia la disponibilità di spazi per la sosta a raso sulle aree esterne
asfaltate di pertinenza dell’intero complesso.
Il centro commerciale è dotato di adeguati impianti tecnologici e lo stato
generale di conservazione e di manutenzione del complesso è buono.
3
Descrizione fotografica
4
Riferimenti catastali
L’immobile risulta censito al N.C.E.U. del comune di Cerro Maggiore
come segue:
Foglio
Mappale
Foglio
Partita 7522
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Mappale
Partita 7571
1022
1023
955
956
957
958
959
960
961
966
967
968
969
3
3
3
3
3
3
3
3
5
949
950
951
952
953
962
963
964
Consistenza e situazione locativa
L’immobile ha una superficie lorda pari a 26.184, suddivisa secondo le
seguenti destinazioni d’uso:
Piano
Destinazione d'uso
Superficie lorda
(Mq)
Piano quota-5,98 Anti WC
Archivio
Ascensori disabili
Atrio
Bussola
Cavedio
Deposito
Distribuzione
Galleria
Locale tecnico
Locale vendita
Moagazzino
Montacarichi
Ripostiglio
Scala
Scala mobile
Spogliatoio
WC
WC disabili
64
13
6
379
143
4
22
137
1.264
224
4.911
1.456
28
146
47
34
127
162
16
Piano quota-1,48 Anti WC
Ascensore disabili
Atrio
Bancomat
Bar
Cavedio
Cella frigorifera
Cucina
Dehor
Deposito
Dispensa
Distribuzione
Food Court
Galleria
Lavaggio
Locale tecnico
Locale vendita
Magazzino
Montacarichi
Piattaforma elevatrice
Rampa
Retro bar
Ripostiglio
Ristorante
Sala controllo
Sbarco
Scala
Scala mobile
Spogliatoio
Ufficio
WC
WC disabili
14
5
111
5
277
4
5
159
109
13
12
153
419
2.112
23
154
3.655
70
29
4
5
14
14
447
30
8
107
34
20
31
294
17
Piano
Destinazione d'uso
Piano quota +3,02
Anti Wc
Archivio
Ascensore disabili
Atrio multisala
Bar
Biglietteria
Cavedio
Cella frigorifera
Cucina
Deposito
Distribuzione
Lavaggio
Locale cassa continua
Locale tecnico
Locale vendita
Magazzino
Montacarichi
Pizzeria
Scala
Scala mobile
Spogliatoio
WC
WC disabili
5
7
5
835
85
60
4
21
25
46
72
18
8
70
440
6
15
249
29
33
12
98
26
Piano quota + 7,52 Anti WC
Ascensore disabili
Atrio multisala
Bar
Bussola
Cavedio
Deposito
Distribuzione
Piattaforma elevatrice
Ripostiglio
Sala cinematografica
Scala
Scala mobile
Uscita di sicurezza
WC
WC disabili
16
5
338
28
128
18
20
355
3
11
4.252
60
33
167
105
10
Piano quota +10,92 Ascensore disabili
Cabina protezione
Cavedio
Deposito
Distribuzione
Locale cassa
Locale tecnico
Sala computer
Sala regia
Sala ricreazione
Sala riunioni
Scala
Spogliatoio
Ufficio
WC
WC disabili
Totale
6
Superficie lorda
(Mq)
3
524
1
6
61
13
56
25
20
17
23
23
42
63
49
4
26.184
L’immobile presenta la seguente situazione locativa:
Conduttore
Canone 2008
Data inizio
Data prima
scadenza
Data seconda
scadenza
UNIEURO S.p.A.
1.305.523,84
24/09/02
24/09/08
24/09/14
MEDUSA S.p.A.
1.365.793,97
24/09/02
24/09/17
24/09/32
PG IMMOBILIARE SRL (9 RAMI
D'AZIENDA+2 LOCAZIONI)
365.459,28
07/10/02
06/10/08
06/10/14
CONDUTTORI CERRO 15
LOCAZIONI EX IRG
643.154,65
Tenendo conto della location, della tipologia e destinazione d’uso si è
ritenuto coerente inserire una percentuale di sfitto e inesigibilità pari
all’1%. All’ingresso di nuovi conduttori le percentuali di rischio associata
allo sfitto e inesigibilità sono stati aumentati al 3%. È stato considerato un
periodo necessario di ricerca di nuovi conduttori pari a sei mesi oltre il
preavviso che corrisponde ad una percentuale di rischio sfitto pari al 50%.
7
Processo di valutazione
Metodo del Discounted Cash Flow (Flussi di Cassa Attualizzati)
L’utilizzo del modello DCF si fonda sulla distribuzione, in un adeguato
arco temporale, dei flussi di cassa positivi e negativi generabili
dall’immobile.
Nell’elaborazione del modello è necessario fare delle ipotesi per
l’individuazione del tasso di attualizzazione con il maggior grado di
plausibilità, in funzione della tipologia del bene immobiliare
Il tasso più idoneo è stato determinato sulla base delle seguenti
considerazioni:
• il rapporto composto da 60% mezzi di terzi e 40% mezzi propri è quello
da noi individuato come il più adeguato alla tipologia dell’investimento
• il costo medio del debito è stato definito pari a circa 6,00%, riflette una
media di rilevazioni effettuate tra vari operatori per tipologie di debito
assistite da garanzie standard, diverse per quantità, durata, modalità di
rimborso, percentuali di finanziamento, merito di credito del debitore.
• il costo del capitale proprio è stato stimato pari a 12,30%.
Il Costo medio ponderato del capitale (WACC) è pertanto pari a 8,50%.
Assumption utilizzati per lo sviluppo del DCF
- VRN ( valore ricostruzione a nuovo) = € 33.500.000
- inflazione media annua attesa 2,25%
- canone di mercato, stimato a giugno 2008, pari a 204 €/mq per la
galleria e pari a 165 €/mq per gli spazi occupati da Unieuro con
incremento annuo pari all’inflazione attesa
- il periodo di sviluppo dei dcf termina dopo l’ultima seconda scadenza
dei contratti di locazione relativi alla singola unità immobiliare
- i redditi lordi annuali sono incrementati, in base alle leggi vigenti, con
indicizzazione al 75% dell’indice ISTAT relativo al consumo per le
famiglie di operai e impiegati
- spese property al 1,5 % dei ricavi fatturati per ciascun anno
- spese di tenant improvement pari a 110 €/mq con rivalutazione ISTAT
8
- riserva manutenzione straordinaria, pari all’1% del VRN con
rivalutazione ISTAT
- costi assicurativi e ICI come indicato dalla proprietà
- costi di commercializzazione pari al 2% del valore di uscita del bene
Per determinare il tasso di capitalizzazione per il calcolo del valore finale
dell’immobile i parametri utilizzati sono:
• tasso di attualizzazione associato all’immobile
• inflazione al 2,25%
• risk out pari all’1,25%
Sulla base delle ipotesi sopra indicate, si è provveduto a redigere la
simulazione economico-finanziaria dinamica, stimando la successione degli
incassi e degli esborsi per il periodo temporale dal 30 giugno 2008 al 31
dicembre 2020.
9
Anno solare
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
663.777
694.420
185.813
15.015
15.015
12.599
12.363
32.173
67.470
14.319
19.928
26.248
11.013
48.965
13.059
16.006
9.728
18.905
74.437
1.349.956
1.427.945
377.897
30.537
30.537
25.622
25.144
65.433
137.217
29.122
40.529
53.381
22.397
99.582
26.559
32.552
19.784
38.447
151.387
1.372.737
1.460.074
384.274
31.052
31.052
26.055
25.568
66.537
139.533
29.613
41.213
54.282
22.775
101.262
27.007
33.102
20.118
39.096
153.942
1.395.902
1.492.926
390.759
31.576
31.576
26.494
25.999
67.660
141.888
30.113
41.908
55.198
23.159
102.971
27.463
33.660
20.458
39.756
156.539
1.419.457
1.526.516
397.353
32.109
32.109
26.941
26.438
68.801
144.282
30.621
42.616
56.129
23.550
104.709
27.927
34.228
20.803
40.427
159.181
1.443.411
1.560.863
404.058
32.651
32.651
27.396
26.884
69.962
146.717
31.138
43.335
57.076
23.948
106.476
28.398
34.806
21.154
41.109
161.867
1.467.768
1.595.982
410.877
33.202
33.202
27.858
27.338
71.143
149.193
31.663
44.066
58.040
24.352
108.272
28.877
35.393
21.511
41.803
164.599
1.427.539
1.631.892
635.817
14.570
14.570
28.329
19.824
59.235
176.987
13.853
23.885
75.954
13.853
131.845
29.364
35.991
21.874
42.508
167.376
1.451.629
1.668.610
646.546
14.816
14.816
28.807
20.159
60.234
179.974
14.087
24.288
77.236
14.087
134.070
29.860
36.598
22.243
22.469
170.201
1.476.125
1.706.153
657.457
15.066
15.066
23.099
20.499
61.251
183.011
14.325
24.698
78.539
14.325
136.332
30.364
44.200
20.477
22.848
173.073
1.501.035
1.744.542
668.552
15.320
15.320
23.489
20.845
62.284
186.099
14.566
25.115
79.865
14.566
138.633
33.194
44.946
20.822
23.233
175.994
1.526.365
1.783.794
679.833
15.578
15.578
23.885
21.197
63.335
189.240
14.812
25.538
81.212
14.812
140.972
33.754
45.705
21.174
23.625
178.963
1.552.122
1.823.929
691.305
15.841
15.841
24.288
21.555
64.404
192.433
15.062
25.969
82.583
15.062
143.351
34.324
46.476
21.531
24.024
194.438
1.951.254
3.984.030
4.059.292
4.136.006
4.214.199
4.293.900
4.375.139
4.565.267
4.630.728
4.716.907
4.808.419
4.899.375
5.004.540
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
75%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
3%
50%
1%
50%
50%
50%
1%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
1%
1%
1%
1%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
1%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
1%
1%
1%
50%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
50%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
1%
50%
50%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
50%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
50%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
1.876.657
3.941.162
4.015.621
4.091.515
4.168.873
4.247.723
4.328.096
3.238.379
4.483.596
4.534.752
4.648.566
4.668.281
4.854.404
133.135
69.461
10.080
417.256
66.128
133.135
70.754
38.510
426.644
67.616
133.135
72.126
14.243
436.244
69.137
133.135
73.491
79.798
446.059
70.693
133.135
75.068
RICAVI
Tenant
Unieuro SpA
Medusa SpA
PG Immobiliare srl
Calzedonia spa
Calzedonia spa
Mifagrif di Moschetto M.G.&C.
Trudi spa
Gardenia beauty spa
Giunti al punto spa
Colorurs & beauty spa
Grew sport spa
Aero Studios spa
Bluvacanze spa
Emmetre srl
Luke sky movies
Tatoo design di Scordi F.
Junior top service srl
Stella polare srl
vacant
Totale
Rischio sfitto e inesigibilità
Unieuro SpA
Medusa SpA
PG Immobiliare srl
Calzedonia spa
Calzedonia spa
Mifagrif di Moschetto M.G.&C.
Trudi spa
Gardenia beauty spa
Giunti al punto spa
Colorurs & beauty spa
Grew sport spa
Aero Studios spa
Bluvacanze spa
Emmetre srl
Luke sky movies
Tatoo design di Scordi F.
Junior top service srl
Stella polare srl
vacant
Totale Ricavi netti
COSTI
ICI
Costi property
Costi di tenant improvement
Costi manutenzione straordinaria (riserva)
Assicurazione
66.568
29.269
133.135
59.760
133.135
60.889
133.135
62.040
133.135
63.213
133.135
64.408
133.135
65.627
174.609
27.673
357.075
56.590
365.109
57.864
373.324
59.165
381.724
60.497
390.313
61.858
399.095
63.250
133.135
68.479
1.350.656
408.075
64.673
Totale costi
298.118
606.561
616.997
627.665
638.569
649.714
661.107
2.025.017
696.060
736.659
724.885
803.176
736.582
1.578.540
3.334.601
3.398.623
3.463.850
3.530.304
3.598.009
3.666.989
1.213.362
3.787.536
3.798.093
3.923.681
3.865.105
4.117.821
Ricavi - costi
Going out cap rate
Valore finale dell'immobile
Costi di commercializ.
7,50%
54.904.285
1.098.086
2%
Periodi
Fattore di attualizzazione
Flussi di cassa attualizzati
Valore attuale netto
Valore attuale netto arrotondato
456.096
72.283
8,50%
0,25
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
0,9798
0,9217
0,8495
0,7829
0,7216
0,6650
0,6129
0,5649
0,5207
0,4799
0,4423
0,4076
0,3757
1.546.671
3.073.365
2.886.979
2.711.876
2.547.377
2.392.840
2.247.663
685.460
46.960.009 Euro
47.000.000 Euro
10
1.972.054
1.822.628
1.735.387
1.575.557
21.762.152
Valore del bene
Alla luce di quanto emerso dallo sviluppo del processo valutativo, il più
probabile valore di mercato, alla data del 30 giugno 2008, opportunamente
arrotondato, è pari a:
Euro 47.000.000,00
(quarantasettemilioni)
11
PG Immobiliare S.r.l.
Premessa
In conformità all’incarico ricevuto da RREEF Fondimmobiliari società di
gestione del risparmio SPA (di seguito indicato come “RREEF”) in data
21.10.2005, la presente relazione di stima si pone lo scopo, con riferimento
al fondo immobiliare chiuso “Piramide Globale” (di seguito indicato come
“Fondo”), di valutare al 30 giugno 2008 la partecipazione totalitaria nella
società PG Immobiliare S.r.l. (“PG Immobiliare”), società i cui fatti
gestionali di maggior rilievo sono stati:
• l’acquisizione da Immobiliare Rio Grande Srl del ramo d’azienda
afferente l’attività di gestione delle licenze di attività commerciali
nel Centro Commerciale di via Turati, Cerro Maggiore (MI), e i
relativi spazi
Conseguentemente alle sopra descritte operazioni PG Immobiliare:
-
è subentrata nei contratti attivi di affitto di ramo d’azienda con i tenant
dei Centri Commerciali
è subentrata nei due contratti di sublocazione degli immobili di
proprietà del Fondo
si è fatta carico, oltre che dei contratti di locazione, di contratti passivi
di gestione ( tecnica, commerciale, di ri-commercializzazione)
1
Fattori da considerare ai fini della valutazione
Ai fini della scelta del più corretto metodo di valutazione di PG
Immobiliare è fondamentale la motivazione per la quale la valutazione si
rende necessaria.
La valutazione, infatti, è richiesta per la periodica determinazione del
valore del patrimonio degli Organismi di investimento collettivo del
risparmio, richiesta dal TUF in base ai criteri di valutazione definiti dalla
Banca d’Italia.
I criteri di valutazione del patrimonio del Fondo per il calcolo del valore
delle quote sono quelli stabiliti dalla Banca d’Italia nell’ambito del
“Regolamento nella gestione collettiva del risparmio”, Titolo V, Capitolo
IV, sez. II del 14 aprile 2005.
La valutazione proposta, quindi, fa riferimento a questa situazione e
potrebbe differire, anche significativamente, in caso di diverse ipotesi (ad
es. cessione della società, fusione, ecc.).
Si ritiene opportuno, pur trattandosi di disposizioni che secondo la stessa
Banca d’Italia “non dettano rigidi criteri uniformi” (par. 2.4.1), procedere
alla valutazione di PG Immobiliare in stretta aderenza ai principi indicati
nel Regolamento citato sopra.
Gli aspetti rilevanti alla fattispecie si ritiene siano i seguenti:
o Il criterio generale di valutazione delle partecipazioni di fondi chiusi
in società non quotate e che esse siano “valutate al costo di acquisto,
fatto salvo quanto previsto nei paragrafi successivi” (par. 2.4.2)
o Le partecipazioni in imprese non immobiliari (par. 2.4.3), “trascorso
un periodo che, di norma, non può essere inferiore a un anno dalla
data dell’investimento” possono essere rivalutate adottando criteri
basati su transazioni comparabili (comma a), su indicatori di tipo
economico-patrimoniale (comma b), su multipli tipo Price/earnings
(comma c)
o Partecipazioni non di controllo in società immobiliari (par.2.4.4.)
non quotate,”trascorso un periodo che, di norma, non può essere
inferiore ad un anno dall’acquisizione da parte del fondo”, vanno
valutate con il metodo del patrimonio netto
o Le partecipazioni di controllo in società immobiliari (par. 2.4.5),
definite come quelle “la cui attività prevalente consiste
2
nell’investimento in beni immobili”, vanno valutate in base al
metodo patrimoniale applicando agli immobili e ai diritti reali
immobiliari i criteri del par. 2.5 “Beni immobili”
o Il valore corrente dei beni immobili (par. 2.5) può essere determinato
con diverse modalità (metodi “comparativi”, “reddituali” o del costo
di rimpiazzo)
o Le partecipazioni (par. 2.4.6) “devono essere oggetto di svalutazione
in caso di deterioramento della situazione economica, patrimoniale o
finanziaria dell’impresa ovvero di eventi che del pari possano
stabilmente influire sulle prospettive dell’impresa…”
Considerato che la Società è stata costituita in data 3 aprile 2007 e tenuto
conto che lo statuto di PG Immobiliare prevede quale oggetto dell’attività
societaria quello di impresa immobiliare, si ritiene che alla partecipazione
possa essere attribuito un valore ricavato utilizzando la metodologia del
costo storico o book value.
Sempre in considerazione del ridotto lasso di tempo intercorso fra la data
dell’investimento e la data del progetto di bilancio utilizzato per la
valutazione, si ritiene che non possa sussistere, come confermatoci anche
dal Fondo, alcuna particolare situazione che possa portare ad un
“deterioramento della situazione economica, patrimoniale o finanziaria”
dell’investimento e che abbia carattere “stabile”, tale da prevedere una
qualche forma di svalutazione, secondo quanto prescritto dal par. 2.4.6
delle disposizioni di Banca d’Italia.
La metodologia illustrata, in accordo con la SGR, viene applicata, nella
presente perizia, alla situazione contabile della società al 31/12/2007 in
quanto, come riportato nella dichiarazione sottoscritta consegnata a Scenari
Immobiliari, non sono accaduti eventi significativi ai fini contabili tra il
31/12/2007 e il 30/06/2008.
3
Stato Patrimoniale pro-forma al 31/12/2007
La situazione patrimoniale approvata di PG Immobiliare al 31 dicembre
2007 è quella riportata nella Tabella allegata.
4
5
Considerazioni aggiuntive
Il nostro intervento è soggetto alle seguenti limitazioni:
• sul bilancio al 31/12/2007 non è stata da noi effettuata alcuna
verifica documentale, né ci assumiamo per questo alcuna
responsabilità
• il valore dall’azienda può variare significativamente in base alle
modifiche delle prospettive economiche e finanziarie previste dal
business plan, alla verifica delle ipotesi sottostanti alla sua
formulazione e degli altri elementi di valutazione.
Valore della partecipazione
Si ritiene che il valore per il Fondo al 30 giugno 2008 di PG Immobiliare,
come risulta dalla situazione patrimoniale al 31/12/2007, sia:
Euro 1.020.000,00
(unmilioneventimila)
6

Estratto delle Relazioni di Stima degli Esperti Indipendenti

Transcript

Documenti analoghi

- Rizzetti

ERES Industry Seminar Rome - Programma

Programma Agenti Immobiliari.docx

il colloquio con il cliente – il valore del tuo lavoro

Chi siamo - Akros Immobiliare

Promozione - Offerta - Occasione - agen zia immobiliare

Programma Corso agente immobiliare - one-way

NEWS - RE/MAX Italia

Parere di congruità sull`offerta di acquisto relativa a unità immobiliari