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TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
Nelle procedure esecutive immobiliari riunite N. 495/2006,
N. 135/2007 e N. 348/2007 R.G. promosse da:
BANCA ANTONVENETA S.P.A. con l’avv. Mario Battistella;
MEDIO CREDITO DEL FRIULI VENEZIA GIULIA S.P.A. con gli
avv.ti Guido Piccione e Francesca Robazza;
BANCA INTESA S.P.A. con gli avv.ti Giuseppe Ramanzini e
Andrea Gobbo;
UNICREDIT BANCA D’IMPRESA S.P.A. con gli avv.ti Roberto
Barone e Francesca Bonatto;
contro
[omissis]
[omissis]
[omissis]
Giudice delle Esecuzioni:
Dr. Alberto VALLE
Prossima udienza
02.07.2008
**********
INCARICHI
Lo scrivente, geom. GIOVANNI BOTTER, iscritto all'albo dei
geometri della Provincia di Treviso col n° 483 con studio in Treviso,
Via Terraglio n. 47/B, è stato nominato consulente tecnico d'ufficio
nelle procedure esecutive immobiliari riunite sopraindicate con
provvedimenti emessi dal Sig. G.E. dr. Alberto Valle, del Tribunale di
Treviso, in data 05.06.2007, 09.08.2007 e 25.01.2008.
1
ELENCO DEI CAPITOLI
1 – Quesito per perizia informatica
Pag.
2
2 – Premessa / formazione dei lotti
Pag.
6
3 – Le operazioni peritali
Pag.
8
4 – Identificativi catastali ed intestazione degli immobili
Pag.
8
5 – Indicazione dei confini
Pag.
11
6 – Provenienze degli immobili
Pag.
13
7 – Formalità pregiudizievoli gravanti sugli immobili
Pag.
15
8 – Aggiornamenti delle verifiche ipocatastali
Pag.
22
9 – Descrizione sintetica degli immobili
Pag.
22
10 – Stato di possesso o di occupazione degli immobili
Pag.
31
11 – Accertamento della destinazione urbanistica
Pag.
33
12 – Capacità edificatoria residua
Pag.
35
13 – Verifica della conformità urbanistica
Pag.
35
14 – Difformità riscontrate nel corso dei sopralluoghi
Pag.
38
15 – Divisibilità degli immobili
Pag.
40
16 – Metodo di stima degli immobili
Pag.
40
17 – Valutazione degli immobili
Pag.
41
18 – Valore delle quote esecutate
Pag.
44
**********
1.
QUESITO PER PERIZIA INFORMATICA
Esecuzioni Immobiliari N. 495/2006, N. 135/2007 e N. 348/2007.
Premesso che il nominato C.T.U. ha l'obbligo di REDIGERE LA
PERIZIA UTILIZZANDO IL SISTEMA WORD e di depositare nella
Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, OLTRE ALLA DUPLICE
2
STAMPA CARTACEA DELL’ELABORATO, con Tutti gli allegati, UN
APPOSITO FLOPPY DISC, previamente formattato ed esente da
qualsiasi virus, ove INSERIRA’ L’ELABORATO PERITALE, CON GLI
ALLEGATI DOCUMENTALI, ED UN CD rom CON LA PERIZIA E LE
SOLE FOTOGRAFIE DEI BENI..
Identifichi il CTU esattamente i beni pignorati, indicandone i dati
catastali ed i confini, ne verifichi la proprietà in capo alla parte
debitrice esecutata e l'esatta loro provenienza, accerti se gravano sul
bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di
gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e
precisandone l'opponibilità.
Il
C.T.U.
fornirà
succinta
descrizione
tipologica
del
bene,
precisandone lo stato di possesso in capo all'esecutato e, in caso di
occupazione da parte di terzi, precisandone il titolo (acquisendone
per quanto possibile copia) e l'opponibilità.
Accerterà pertanto il CTU: 1) se i beni siano affittati o locati; 2) quale
sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore di almeno 1/3 a
quello di mercato o a quello equo ex Legge 392/1978; 3) quale sia la
scadenza dei relativi contratti.
Per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia
urbanistico-edilizia,
eventuale
quantificando
oblazione
e
l'importo
precisando
se
dovuto
esistano
a
titolo
di
procedure
amministrative e sanzionatorie.
Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a
redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario,
3
all'accatastamento.
Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d'uso, accerti se è già stata
presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e,
in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento.
Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati
acquisiti.
Qualora esistano beni indivisi, dica se essi siano agevolmente
divisibili, determinando il valore della quota pignorata.
Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita
frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali
lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi.
Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare
indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in
condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o
edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati
essenziali al fine di consentire l'immediata percezione di un interesse
all'acquisto (es. superficie, destinazione d'uso, anno di costruzione,
stato di conservazione, numero di vani...).
Il C.T.U. allegherà anche COPIA DELL'ATTO DI ACQUISTO DELLA
PROPRIETÀ (o di altro diritto reale) da parte dell'esecutato SUL
BENE PIGNORATO.
Il C.T.U. ALLEGHERÀ all'elaborato ALMENO 3 FOTOGRAFIE DEI
BENI in duplice copia (DA INSERIRE ANCHE NELL’APPOSITO
FLOPPY DISC o in CD-ROM).
Compili il C.T.U., lotto per lotto, il quadro B ed il quadro C (seconda
4
parte "contro") della nota di trascrizione o, comunque, inserisca i dati
necessari per la compilazione dei detti documenti.
Il CTU è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere,
esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti,
nonché ad effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se
necessario con l'assistenza della forza pubblica.
Quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la
necessità, proceda all'adeguamento catastale sia al Catasto Terreni
che al Catasto Fabbricati sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali
in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale
ai sensi del DM 701/94 (presentando copia del presente quesito
integrata dei dati relativi all'esecuzione in calce indicati).
Il CTU, come detto, svolgerà l'incarico con l'ausilio di procedura
informatica e depositerà in Cancelleria, oltre a due originali cartacei
con tutti gli allegati, un dischetto IN FORMATO WORD, CON I SOLI
DATI DI PERIZIA E LE FOTOGRAFIE DEI BENI, che dovrà essere
formattato ed esente da qualsiasi virus prima dell’inserimento dei dati
relativi alla perizia.
Il dischetto dovrà essere etichettato indicando il N. di ruolo e l'anno
dell'esecuzione, il nome del perito e la data di consegna.
TALE DISCHETTO DOVRA’ ESSERE TRASMESSO A TUTTE LE
PARTI ALMENO 45 GIORNI PRIMA DELL’UDIENZA FISSATA PER
IL GIURAMENTO.
N.B. in ogni caso il CTU inserirà nella perizia:
- SCHEDE CONTENENTI tutti i dati, necessari per l'ordinanza di vendita,
5
PER LA PUBBLICITÀ STRAORDINARIA e per il Decreto di
Trasferimento, relativi a: descrizione catastale e tipologica completa (via e
civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle visure effettuate
presso la Conservatoria dei RR.ll. (compresi i confini dell'immobile,
superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e
trascritti sull'immobile, estensione del diritto in capo all'esecutato); valore
di stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali
abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con
indicazione delle modalità e dei costi per l'aggiudicatario.
**********
2.
P R E M E S S A - F O R M AZ I O N E D E I L O T T I
Sono oggetto di pignoramento questi beni:
a) Tre unità immobiliari ubicate nella frazione di Badoere del
Comune di Morgano (TV) facenti parte dell’edificio semicircolare
denominato “Rotonda di Badoere”, complesso edilizio risalente al
XVIII secolo dichiarato di interesse storico-artistico e sottoposto a
tutela ai sensi della Legge 1° giugno 1939 n. 1089; pertanto il
relativo decreto è stato trascritto a cura del Soprintendente per i
Beni
Ambientali
e
Architettonici
del
Veneto
presso
la
Conservatoria RR.II. ed ha efficacia anche nei confronti di ogni
successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo.
Vengono quindi costituiti i seguenti tre lotti:
LOTTO 1
Bene 1:
Negozio al piano terra, situato in Piazza Indipendenza
al civ. n. 34;
6
LOTTO 2:
Bene 1:
Negozio al piano terra, situato in Piazza Indipendenza
al civ. n. 32;
**********
LOTTO 3:
Bene 1:
Abitazione ai piani terra e primo, sita in Piazza
Indipendenza al civ. n. 35;
**********
b) Abitazione con relativo garage ed area scoperta esclusiva, oltre a
terreno agricolo confinante, ubicati nella frazione di Ospedaletto
del Comune di Istrana (TV); tali immobili sono da raggruppare
formando il LOTTO 4 che perciò comprende:
Bene 1:
abitazione composta da piani interrato, terra e primo,
situata in Via Fagarè civ. n. 16/L;
Bene 2:
garage al piano interrato pure in Via Fagarè civ.
n. 16/L;
Bene 3:
area scoperta esclusiva, bene comune all’abitazione
e al garage;
Bene 4:
terreno agricolo confinante, a cui si accede soltanto
tramite la predetta area scoperta esclusiva.
Viene precisato che l’abitazione ed il garage (Beni 1 e 2) –
assieme ad altre unità immobiliari che appartengono a terzi –
partecipano alla comunione delle aree esterne adibite a percorsi
pedonale e veicolare.
**********
7
3.
L E O P E R AZ I O N I P E R I T AL I
Dopo aver svolto le occorrenti – e nel caso numerose – ispezioni e
ricerche presso diversi Enti Pubblici (ed anche studi notarili) al fine di
acquisire copia degli atti e documenti ritenuti necessari allo
svolgimento della consulenza, lo scrivente ha compiuto le opportune
visite sopralluogo accertando le caratteristiche e le condizioni d’uso
degli immobili oggetto di valutazione, nonché la loro conformità a
quanto assentito sotto il profilo edilizio/urbanistico e così pure la
rispondenza agli atti catastali; nel corso delle verifiche ha inoltre
eseguito i rilievi considerati utili e fatto diverse riprese fotografiche.
Ha infine provveduto ad assumere, presso operatori economici e
tecnici dei luoghi, le opportune notizie relative alle attuali condizioni
del mercato e ai prezzi praticati per beni aventi caratteristiche,
ubicazione e condizioni similari a quelli in argomento.
**********
4.
I D E N T I F I C AT I V I C AT AS T AL I E D I N T E S T AZ I O N E
DEGLI IMMOBILI
In base agli accertamenti svolti ed agli atti raccolti presso l’Agenzia
del Territorio – Ufficio Provinciale di Treviso, gli immobili oggetto di
esecuzione sono censiti come in appresso.
LOTTO 1
Bene 1:
Catasto Fabbricati - Comune di Morgano (TV) – Foglio 6 -
M.N. 247 sub 4 – Via Roma (ora Piazza Indipendenza n. 34) piano
terra – cat C/1 - cl. 3 – mq 12 - R.C. € 170,43 – NEGOZIO.
(All. doc. n. 1: Planimetria catastale)
8
Intestatari:
[omissis] nata [omissis] - proprietaria di 1/2 in regime di comunione
dei beni;
[omissis] nato [omissis] - proprietario di 1/2 in regime di comunione
dei beni.
**********
LOTTO 2
Bene 1:
M.N. 247 sub 70 – Piazza Indipendenza n. 32, piano terra – cat C/1 cl. 4 – mq 64 - R.C. € 1.057,70 – NEGOZIO.
Intestatari:
[omissis] nata [omissis] – usufruttuaria per 1/3;
[omissis] nato [omissis] – pieno proprietario di 2/3 e nudo
proprietario per 1/3.
**********
LOTTO 3
Bene 1:
M.N. 247 sub 75 – Piazza Indipendenza n. 35, piani terra e primo –
cat A/3 - cl. 2 – vani 5,5 - R.C. € 355,06 – ABITAZIONE.
Intestatari:
[omissis] nata [omissis] – usufruttuaria totale;
[omissis] nato [omssis] – nudo proprietario. **********
LOTTO 4
9
Bene 1:
Catasto Fabbricati - Comune di Istrana (TV) – Sez. D –
Fgl. 4 - M.N. 865 sub 16 – Via Fagarè n. 16/L - piani interrato, terra e
primo – cat A/2 - cl. 2 – vani 8 - R.C. € 702,38 – ABITAZIONE.
Bene 2:
Fgl. 4 - M.N. 865 sub 17 – Via Fagarè n. 16/L - piano interrato –
cat C/6 - cl. 1 – mq 32 - R.C. € 71,06 – GARAGE.
Bene 3:
Fgl. 4 - M.N. 865 sub 4 – B.C.N.C. (bene comune non censibile)
area scoperta di mq 241 comune alle unità sub. 16 abitazione e sub.
17 garage – AREA SCOPERTA.
Bene 4:
Catasto Terreni - Comune di Istrana (TV) – Foglio 24 -
M.N. 864 – Prato – cl. 2 – Ha 0.11.12 - R.D. € 5,17 – R.A. € 2,87 –
TERRENO AGRICOLO.
Si precisa che l’abitazione M.N. 865 sub. 16 ed il garage M.N. 865
sub. 17 partecipano pro-quota alla comproprietà dei seguenti
B.C.N.C. del complesso residenziale:
M.N. 865 sub. 1: area scoperta di mq 260;
M.N. 865 sub. 2: area scoperta di mq 82;
M.N. 865 sub. 7: spazio di manovra e rampa.
Inoltre, si specifica che le suddette aree scoperte comuni M.N. 865
sub. 1 e 2 sono gravate da servitù di passaggio pedonale e veicolare
a favore del terreno M.N. 864 denominato Bene 4.
(All. doc. n. 4: Elaborato planimetrico e Planimetrie catastali)
Intestatari:
[omissis] nata [omissis] - proprietaria di 1/2;
10
[omissis] nato [omissis] - proprietario di 1/2.
**********
(All. doc. n. 5: Visura catastale)
**********
5.
I N D I C AZ I O N E D E I C O N F I N I
LOTTO 1
Bene 1: Negozio in Morgano Fraz. Badoere – Piazza Indipendenza
civ. n. 34 – confina a nord con Piazza Indipendenza; ad est con unità
di terzi al civ. 33; a sud con unità di terzi al civ. n. 4 di Via Palazzo;
ad ovest con unità di terzi al civ. 35 di Piazza Indipendenza.
**********
LOTTO 2
Bene 1: Negozio in Morgano Fraz. Badoere – Piazza Indipendenza
civ. n. 32 – confina a nord con Piazza Indipendenza; ad est con Via
Molino; a sud con Via Palazzo; ad ovest con unità di terzi al civ. n. 4
di Via Palazzo.
LOTTO 3
Bene 1: Abitazione in Morgano Fraz. Badoere – Piazza Indipendenza civ. n. 35 – confina a nord con Piazza Indipendenza; ad est col
negozio al civ. 34 (Lotto 1) e con l’unità di terzi al civ. n. 4 di Via
Palazzo; a sud con via Palazzo; ad ovest con unità di terzi al civ. 36
di Piazza Indipendenza.
(All. doc. n. 6 Estratto di mappa sc. 1:2000 Comune di Morgano)
**********
LOTTO 4
11
Bene 1 – Abitazione M.N. 865 sub. 16 – confina a nord con aree
scoperte M.N. 865 sub. 2/sub. 3 e con l’abitazione M.N. 865 sub. 14;
ad est col garage M.N. 865 sub. 17; ad est, sud ed ovest con l’area
scoperta M.N. 865 sub. 4.
Bene 2 – Garage M.N. 865 sub. 17 – confina a nord con spazio di
manovra B.C.N.C. M.N 865 sub. 7; ad est col M.N. 720; a sud con
l’area scoperta M.N. 865 sub. 4; ad ovest con l’abitazione M.N. 865
sub. 16.
Bene 3 – Area scoperta M.N. 865 sub. 4 – confina a nord con
l’abitazione M.N. 865 sub. 16; ad est col M.N. 720; a sud col terreno
M.N. 864; ad ovest col M.N. 640.
Bene 4 – Terreno M.N. 864 – confina a nord con l’area scoperta
M.N. 865 sub. 4; ad est col M.N. 720; a sud con i M.N. 704 e 874; ad
ovest col M.N. 642.
(All. doc. n. 7 Estratto di mappa sc. 1:2000 Comune di Istrana)
**********
6)
PROVENIENZE DEGLI IMMOBILI
LOTTO 1
Bene 1:
Il negozio sito in Morgano censito col M.N. 247 sub. 4, è
pervenuto agli esecutati [omissis] – coniugi in regime di comunione
dei beni – con l’atto pubblico di compravendita in data 26.10.1988
Rep. N. 47084 del Dott. Enrico Fumo Notaio in Treviso, quivi
registrato il 14.11.1988 al N. 5237/V Pubblici e trascritto in pari data
ai n.ri 29524/22754.
(All. doc. n. 8 – Copia atto di compravendita in data 26.10.1988)
12
**********
LOTTO 2
Bene 1:
Il negozio sito in Morgano censito col M.N. 247 sub. 70, è
pervenuto agli esecutati [omissis] in forza dei seguenti atti:
-
successione di [omissis], nato [omissis] apertasi il 25.08.1972,
denuncia registrata a Treviso il 03.10.1972 al N. 26 Vol. 461 e qui
trascritta il 05.03.1973 ai n.ri 7057/6379;
-
atto di donazione-divisione in data 05.01.1982 Rep. N. 7695 del
Dott. Francesco Giopato Notaio in Treviso, quivi registrato il
25.01.1982 al N. 857 mod. 71/M Pubblici e trascritto il 02.02.1982
ai n.ri 2361-2/2015-6;
-
atto di permuta-cessione di quote in data 19.01.1982 Rep. N.
7811 del Dott. Francesco Giopato Notaio in Treviso, quivi
registrato l’ 08.02.1982 al N. 1216 mod. 71/M Pubblici e trascritto
il 16.02.1982 ai n.ri 3446/2967.
(All. doc. n. 9 – Copia atto di donazione-divisione in data
05.01.1982; All. doc. n. 10 – Copia atto di permuta-cessione di
quote in data 19.01.1982)
**********
LOTTO 3
Bene 1:
L’abitazione sita in Morgano censita col M.N. 247 sub. 75,
è pervenuta agli esecutati [omissis] in forza dei seguenti atti:
-
atto di compravendita in data 22.08.1972 Rep. N. 20802 del Dott.
Romero Volpi Notaio in Treviso, quivi registrato il 06.09.1972 al
N. 3400 mod. 71/M e trascritto il 22.09.1972 ai n.ri 17534/15498;
13
-
atto di donazione-divisione in data 05.01.1982 Rep. N. 7695 del
Dott. Francesco Giopato Notaio in Treviso, quivi registrato il
25.01.1982 al N. 857 mod. 71/M Pubblici e trascritto il 02.02.1982
ai n.ri 2361-2/2015-6;
(All. doc. n. 9 – Copia atto di donazione-divisione in data
05.01.1982)
**********
LOTTO 4
Bene 1, 2, 3, 4: I quattro beni che formano il lotto situati in Istrana
(abitazione, garage, area scoperta e terreno agricolo) sono pervenuti
agli esecutati [omissis] – coniugi in regime di comunione legale – con
l’atto di compravendita in data 21.04.2000 Rep. N. 144798 del Dott.
Domenico Curione Notaio in Treviso, quivi registrato l’11.05.2000 al
N. 3726/V mod. 71/M Pubblici e trascritto il 10.05.2000 ai n.ri
18035/12815.
(All. doc. n. 11 – Copia atto di compravendita in data 21.04.2000)
**********
7.
FORMALITA’
PREGIUDIZIEVOLI
GRAVANTI
SUGLI
IMMOBILI
La situazione ipotecaria sotto descritta è stata desunta dai certificati
depositati dall’esecutante dove risulta aggiornata al 12.12.2007.
**********
LOTTO 1
Bene 1:
Negozio in Comune di Morgano – Fg. 6 M.N. 247 sub. 4
7.1.a) TRASCRIZIONE del 06.12.2006 nn. 60151/34669: verbale di
14
pignoramento immobili derivante da atto giudiziario emesso
dal Tribunale di Treviso in data 17.11.2006 – Rep.
N. 4206/2006, a favore del MEDIOCREDITO DEL FRIULI
VENEZIA GIULIA S.P.A. con sede in Udine (UD) cod.
fisc. 00269390308; contro l’esecutato [omissis] per la quota di
1/2 di piena proprietà.
7.1.b) ISCRIZIONE
del
30.05.2006
nn.
26239/6735:
ipoteca
giudiziale derivante da decreto ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Treviso in data 18.04.2006 Rep. N. 862/2006,
somma iscritta e capitale € 200.000,00 a favore del
MEDIOCREDITO DEL FRIULI VENEZIA GIULIA S.P.A. con
sede in Udine (UD) cod. fisc. 00269390308; contro l’esecutato
[omissis] per la quota di 1/2 di piena proprietà.
7.1.c) ISCRIZIONE dell’ 11.10.2006 nn. 50348/13002: ipoteca
somma iscritta e capitale € 1.000.000,00 a favore della
BANCA INTESA S.P.A. con sede in Milano (MI) cod.
1/2 di piena proprietà.
**********
LOTTO 2
Bene 1:
Negozio in Comune di Morgano – Fg 6 M.N. 247 sub. 70
15
1/3 di nuda proprietà.
7.2.b) TRASCRIZIONE del 16.03.2007 nn. 12937/7697: verbale di
N. 847/2007, a favore della BANCA ANTONVENETA S.P.A.
con sede in Padova (PD) cod. fisc. 02691680280; contro
l’esecutato [omissis] per le quote di 2/3 di piena proprietà e di
1/3 di nuda proprietà e contro l’esecutata [omissis] per la
quota di 1/3 di usufrutto.
7.2.c) ISCRIZIONE del 14.10.2004 nn. 42391/10183: ipoteca
volontaria derivante da garanzia di mutuo fondiario, somma
capitale iscritta € 700.000,00 – somma totale € 1.400.000,00
a favore della BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA
S.P.A. con sede in Padova (PD) cod. fisc. 02691680280;
contro l’esecutato [omissis] per le quote di 2/3 di piena
proprietà e di 1/3 di nuda proprietà e contro l’esecutata
[omissis] per la quota di 1/3 di usufrutto.
7.2.d) ISCRIZIONE del 27.10.2004 nn. 44675/10699: ipoteca
volontaria a garanzia di esposizioni debitorie, somma capitale
iscritta € 1.335.852,65 – somma totale € 1.594.340,14 a
favore di UNICREDIT BANCA D’IMPRESA S.P.A. con sede in
16
Verona (VR) cod. fisc. 03656170960; contro l’esecutato
[omissis] per le quote di 2/3 di piena proprietà e di 1/3 di nuda
proprietà.
7.2.e) ISCRIZIONE
del
30.05.2006
nn.
26239/6735:
ipoteca
[omissis] per la quota di 1/3 di nuda proprietà.
7.2.f) ISCRIZIONE dell’ 11.10.2006 nn. 50348/13002: ipoteca
1/3 di nuda proprietà.
**********
LOTTO 3
Bene 1:
Abitazione in Comune di Morgano – Fg 6 MN. 247 sub. 75
17
fisc. 00269390308; contro l’esecutato [omissis] per l’intera
nuda proprietà.
N. 847/2007, a favore della BANCA ANTONVENETA S.P.A.
con sede in Padova (PD) cod. fisc. 02691680280; contro
l’esecutato [omissis] per l’intera nuda proprietà e contro
l’esecutata [omissis] per l’intero usufrutto.
7.3.c) ISCRIZIONE del 14.10.2004 nn. 42391/10183: ipoteca
volontaria derivante da garanzia di mutuo fondiario, somma
capitale iscritta € 700.000,00 – somma totale € 1.400.000,00
a favore della BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA
S.P.A. con sede in Padova (PD) cod. fisc. 02691680280;
contro l’esecutato [omissis] per l’intera nuda proprietà e contro
l’esecutata [omissis] per l’intero usufrutto.
7.3.d) ISCRIZIONE del 27.10.2004 nn. 44675/10699: ipoteca
volontaria a garanzia di esposizioni debitorie, somma capitale
iscritta € 1.335.852,65 – somma totale € 1.594.340,14 a
favore di UNICREDIT BANCA D’IMPRESA S.P.A. con sede in
Verona (VR) cod. fisc. 03656170960; contro l’esecutato
[omissis] per l’intera nuda proprietà.
7.3.e) ISCRIZIONE
del
30.05.2006
nn.
26239/6735:
ipoteca
18
[omissis] per l’intera nuda proprietà.
7.3.f) ISCRIZIONE dell’ 11.10.2006 nn. 50348/13002: ipoteca
fisc. 00799960158; contro l’esecutato [omissis] per l’intera
nuda proprietà.
**********
LOTTO 4
Bene 1:
Abitazione in Comune di Istrana – Sez. D – Fg. 4 M.N. 865 sub. 16;
Bene 2:
Garage in Comune di Istrana – Sez. D – Fg. 4 M.N. 865 sub. 17;
Bene 3:
Area scoperta in Comune di Istrana – Sez. D – Fg. 4 M.N. 865 sub. 4;
Bene 4:
Terreno agricolo in Comune di Istrana Foglio 24
-
M.N. 864.
19
1/2 di piena proprietà (il pignoramento colpisce i beni 1, 2, 3 e
4).
N. 3015/2007, a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A. con
sede in Torino (TO) cod. fisc. 00799960158; contro gli
esecutati [omissis] per la quota di 1/2 ciascuno di piena
proprietà (il pignoramento colpisce i beni 1, 2 e 3).
7.4.c) ISCRIZIONE
del
10.05.2000
nn.
18036/3125:
ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario,
somma
capitale
iscritta
£.
250.000.000
(€ 129.114,22) – somma totale £. 500.000.000 (€ 258.228,45)
a favore della BANCA COMMERCIALE ITALIANA con sede in
Milano (MI) cod. fisc. 01255270157; contro gli esecutati
[omissis] per la quota di 1/2 ciascuno di piena proprietà
(l’ipoteca colpisce i beni 1,2,3).
7.4.d) ISCRIZIONE
del
30.05.2006
nn.
26239/6735:
ipoteca
20
[omissis] per la quota di 1/2 di piena proprietà (ipotecati i beni
1, 2, 3 e 4).
7.4.e) ISCRIZIONE dell’ 11.10.2006 nn. 50348/13002: ipoteca
1/2 di piena proprietà (ipotecati i beni 1, 2, 3 e 4).
**********
8)
AGGIORNAMENTI DELLE VERIFICHE IPOCATASTALI
La verifica come su indicata al capitolo 4) risulta aggiornata al
17.03.2008 e quella indicata al capitolo 7) risulta aggiornata al
12.12.2007.
Prima del deposito della presente perizia, sono state nuovamente
eseguite verifiche (a terminale senza allegati) non riscontrando
alcuna variazione, pertanto le medesime risultano aggiornate al
16.05.2008.
**********
9)
DESCRIZIONE SINTETICA DEGLI IMMOBILI
LOTTO 1
Bene 1:
Negozio in Comune di Morgano – Frazione Badoere –
Piazza Indipendenza civ. n. 34 – censito al Fg. 6 - M.N. 247 sub. 4.
L’unità immobiliare comprende un modesto locale pressoché
rettangolare e porzione dell’antistante portico ad uso pubblico che
21
prospetta sulla piazza; il negozio ha una superficie commerciale di
circa mq 16 e un corrispondente volume di circa mc 50, l’attigua
zona a portico ha una superficie di circa mq 14 ed un volume
ugualmente pari a mc 50.
Il locale presenta murature d’ambito in mattoni intonacati e
tinteggiati, controsoffitto ribassato e soprastante solaio originario
avente struttura composta da travi e tavolato a vista; pavimento
ricoperto con telo vilinico; la porta d’ingresso al negozio e il foro di
finestra conformato a vetrinetta sono in legno naturale; quest’ultima
è dotata di oscuro a doghe di legno verniciato (v. foto n. 3); è
installato l’impianto elettrico.
Il portico – che risulta ristrutturato circa vent’anni fa per l’intero
complesso semicircolare unitamente al colonnato, architravi, fregi e
capitelli rivolti verso piazza – presenta pavimentazione in acciottolato
con fascia centrale in pietra viva levigata, solaio con struttura lignea
a vista formata da travi e tavolato di abete mordenzato, impianto di
illuminazione con lampade a soffitto.
**********
LOTTO 2
Bene 1:
Piazza Indipendenza civ. n. 32 – censito al Fg. 6 - M.N. 247 sub. 70.
Trattasi dell’unità immobiliare d’angolo che si colloca sulla testata
verso sud del complesso edilizio, in adiacenza alla piazza centrale
della frazione ed a due pubbliche strade; al negozio è annesso sul
quadrante est/sud una porzione del portico ad uso pubblico.
22
L’immobile, attualmente locato ad uso sportello bancario con
contratto decorrente dal 01.07.1991 (di cui verrà precisato al capitolo
seguente), è stato oggetto di modifiche e sistemazione a cura e
spese del conduttore al fine di poterlo utilizzare per la predetta
attività; allo stato il negozio risulta quindi così composto:
-
bussola d’ingresso con porte scorrevoli automatiche in metallo e
vetro antisfondamento;
-
attiguo ufficio con pareti divisorie in metallo e vetro;
-
angolo d’attesa in destra dell’ingresso;
-
sala con bancone che suddivide la zona degli impiegati dal
pubblico;
-
vano per impianti tecnici (caldaia a gas metano, quadro elettrico,
apparecchiature di manovra, controllo e sicurezza) realizzato con
pareti in pannelli di legno e relativa porta;
-
servizio igienico con water e antiservizio con lavabo.
Il piano di calpestio dell’intero locale è stato sopraelevato ed
installato un nuovo pavimento in quadroni di materiale vinilico.
Le murature portanti perimetrali, i setti interni e le pareti divisorie con
le unità contigue sono in mattoni intonacati e tinteggiati a lavabile; i
due pilastri circolari interni sono in pietra; la struttura del solaio è
formata da travi e tavolato a vista di legno abete mordenzato.
I serramenti esterni di finestre e vetrate sono il legno naturale
verniciato con vetrocamera antisfondamento, tutti dotati di oscuri a
doghe di legno verniciato ed apribili verso l’alto con asta di
bloccaggio ancorata al soffitto del portico (v. foto n.ri 6 e 7).
23
Nel negozio sono installati gli impianti di riscaldamento/raffrescamento con apparecchi ventilconvettori, elettrico per illuminazione e
forza motrice, idrico-sanitario, telefonico, di allarme e telecamere a
circuito chiuso.
Il portico si sviluppa sui lati est e sud del negozio e, come in
precedenza riferito, è stato oggetto di ristrutturazione per l’intero
edificio circa vent’anni orsono; è costituito da colonnato con
architravi, fregi e capitelli, solaio composto da travi e tavolato a vista
di legno abete mordenzato, pavimentazione in acciottolato con fascia
centrale di pietra viva levigata, impianto di illuminazione con lampade
poste a soffitto verso le colonne.
Consistenza dell’unità immobiliare: superficie commerciale del
negozio circa mq 84 e corrispondente volume di circa mc 260;
superficie del portico circa mq 87 e relativo volume circa mc 320.
**********
LOTTO 3
Bene 1:
Abitazione in Comune di Morgano – Frazione Badoere –
Piazza Indipendenza civ. n. 35 – censita al Fg. 6 - M.N. 247 sub. 75.
L’unità immobiliare ad uso abitazione si sviluppa su due piani fuori
terra aventi la seguente distribuzione planimetrica:
-
al piano terra: porzione del portico ad uso pubblico, locale con
scala in legno che conduce al piano superiore, stanza (ex cucina); nella relativa planimetria catastale figura annesso con linea a
punto/tratto un piccolo vano – denominato lavanderia-c.t. (centrale termica) – che però allo stato non è accessibile perché non
24
esiste il foro d’accesso indicato nella planimetria stessa presentata al Catasto Fabbricati in data 05.01.1982 (v. allegato n. 3);
-
al piano primo: arrivo della scala in legno da cui si accede ad una
vasta zona del corpo di fabbrica principale, priva di pareti
divisorie ed avente tre fori di finestra soltanto verso la piazza; sul
corpo retrostante – posto a livello più basso – si trovano altri tre
vani con fori di finestra verso la pubblica strada esistente sul
retro; anche per questo piano la linea a punto/tratto apposta nella
suddetta planimetria catastale indica il confine di proprietà con
l’attigua unità che appartiene a terzi, ma la posizione delle pareti
divisorie tra le stesse unità immobiliari, non è stata modificata in
conformità a quanto stabilito dai comproprietari con l’atto di
donazione/divisione 05.01.1982 Rep. N. 7965 Notaio Giopato.
L’abitazione è disabitata da lungo tempo, lo stato di conservazione è
alquanto scadente, risulta priva di impiantistica e quindi anche delle
normali condizioni igienico-sanitarie.
Solo l’annessa porzione del portico ad uso pubblico è restaurata così
come descritto per il Lotti 1 e 2; tutti i locali dell’abitazione
presentano invece le vetuste strutture e finiture originarie in genere
di tipo economico, ovviamente degradate e in taluni punti lesionate
od al grezzo; pure il tetto a due falde avente struttura in legno e che
– per quanto riferito – è stato riattato nell’anno 1971 evidenzia
l’opportunità
di adeguati lavori di manutenzione considerata
soprattutto la presenza di infiltrazioni d’acqua.
Consistenza dell’unità immobiliare, determinata in base ai confini
indicati con linea a punto/tratto nella relativa planimetria catastale (v.
25
allegato n. 3) a cui si fa riferimento nel citato atto di donazionedivisione del 05.01.1982 Rep. N. 7695 notaio Francesco Giopato:

superficie commerciale dell’abitazione: circa mq 166, di cui circa
mq 42 al piano terra escluso il portico e circa mq 124 al piano
primo;

volume dell’abitazione: circa mc 646, di cui circa mc 136 al piano
terra escluso il portico e circa mc 510 al piano primo;

superficie del portico: circa mq 14 e relativo volume circa mc 51.
**********
LOTTO 4
Bene 1:
Abitazione in Comune di Istrana – Frazione Ospedaletto –
Via Fagarè civ. n. 16/L, censita alla Sez. D - Fg. 4 – M.N. 865 sub 16
E’ ubicata nel centro abitato della frazione e fa parte di un piccolo
complesso residenziale formato da tre alloggi, eretto su area
residenziale urbanizzata.
L’abitazione è costituita da due piani fuori terra ed interrato, si
sviluppa su pianta quadrangolare con la seguente distribuzione
spaziale:
- piano interrato: ampio magazzino e scala che sale al piano
terreno, lavanderia e cantina; il magazzino è provvisto di accesso
dall’esterno ed aerato con finestre su bocche di lupo, la lavanderia
è dotata di finestre verso l’esterno e la cantina di finestra su bocca
di lupo; i locali hanno un’altezza utile di ml 2,40;
- piano terra: soggiorno/pranzo con portoncino d’ingresso su attigua
loggia e porte d’accesso al retrostante scoperto con pergolato,
26
cucina, bagno con relativo disimpegno e ripostiglio, scala che
conduce al piano superiore; i locali hanno un’altezza utile di ml
2,70;
- piano primo: disimpegno, bagno, tre camere di cui una con loggia;
i locali hanno un’altezza utile media di ml 2,95
Dimensioni planivolumetriche dell’abitazione:
 superficie commerciale, compreso l’interrato ragguagliato al 60%,
circa mq 194;
 volume a vuoto per pieno, compreso l’interrati, circa mc 680.
Caratteristiche strutturali, finiture e impianti
L’edificio presenta strutture tradizionali di tipo misto, formate da
fondazioni e murature entro terra in calcestruzzo armato, murature
fuori terra in laterizio e tamponamenti perimetrali a doppia parete con
intercapedine ed isolamento termico; solaio ai piani terra e primo in
laterocemento armato; copertura a tetto con orditura e tavolato in
legname a vista, isolamento termico e manto di copertura in tegole
curve.
Le finiture sono tutte di tipo civile accurato e, in particolare:
- pareti e soffitti intonacati e tinteggiati con pittura lavabile ed a
tempera;
- pavimenti in piastrelle di marmo e di ceramica con battiscopa in
legno nella zona giorno, nei servizi igienici ed al piano interrato;
- pavimenti in legno nella zona notte;
- rivestimenti nei servizi igienici e cucina in piastrelle di ceramica;
- intonaci esterni a grezzo e fino, davanzali e soglie in lastre di
27
marmo;
- marciapiede perimetrale sull’esterno in piastrelle di grès;
- infissi di finestre e portefinestre in legno naturale verniciato con
vetrocamera ed oscuri a libro pure in legno colorato a smalto;
- portoncino d’ingresso con struttura blindata in acciaio rivestita in
legno;
- porte interne a struttura cellulare rivestita con tranciati di legno
pregiato rivestito;
- inferriate di finestre al piano interrato e ringhiera delle scale in
grigliato di ferro zincato;
- rivestimento delle rampe di scale dall’interrato al piano terra con
piastrelle di ceramica; dal piano terra al piano primo con lastre di
marmo.
Impianti installati:
- riscaldamento alimentato da caldaia funzionante a gasolio del tipo
combinata con produzione di acqua calda sanitaria, corpi
scaldanti ventilconvettori al piano interrato, tubazioni radianti a
pavimento per i piani terra e primo; cisterna in acciaio del
combustibile interrata nell’area scoperta di pertinenza;
- idrico-sanitario con linee di distribuzione dell’acqua calda e fredda
nella cucina e nei bagni, apparecchiature in porcellana bianca con
gruppi di erogazione in ottone cromato a miscelatori, completi di
ogni accessorio e tubazioni di scarico;
- elettrico per illuminazione e forza motrice per elettrodomestici ed
impianto termico, con conduttori di rame unipolari di varie sezioni
28
posti entro tubi protetti di plastica sottotraccia, completo di quadro
con interruttori magnetotermici, differenziale salvavita, accessori
di segnalazione e controllo; comandi modulari da incasso con
placche in metallo e plastica; completo della rete di terra e
dispersori a picchetto, linee per suonerie a bassa tensione con
pulsanti per esterno ed interno, punti presa per telefono, citofono
e televisione, linee di alimentazione per luci di emergenza;
- impianto di climatizzazione con apparecchi split a parete per i
piani terra e primo;
- impianto di allarme con sensori volumetrici al piano terra,
completo di accessori all’interno ed esterni.
**********
Bene 2:
Garage in Comune di Istrana – Frazione Ospedaletto –
Via Fagarè civ. n. 16/L, censito alla Sez. D - Fg. 4 – M.N. 865 sub 17
E’ ubicato al piano interrato e vi si accede tramite rampa e spazio di
manovra comuni, il locale ha conformazione rettangolare ed include
il sottoscala formato dalla rampa che dall’attiguo magazzino
dell’abitazione conduce allo scoperto; le murature d’ambito sono in
calcestruzzo armato, il solaio di copertura in laterocemento con
soprastante lastricato; le pareti ed il soffitto sono intonacati a civile e
tinteggiati, la pavimentazione in piastrelle di ceramica; il portone
d’accesso – di ampia dimensione – è del tipo basculante con
struttura in acciaio e lamiera zincata, è installato l’impianto elettrico
di illuminazione.
Il locale ha una altezza utile di ml 2,40, una superficie lorda di
29
circa mq 37 ed un corrispondente volume di circa mc 105.
**********
Bene 3:
Area scoperta in Comune di Istrana – Fraz. Ospedaletto –
Via Fagarè civ. n. 16/L, censita alla Sez. D - Fg. 4 – M.N. 865 sub 4
Si tratta dello scoperto annesso alle due unità sub. 16 – abitazione –
e sub. 17 – garage – censito come B.C.N.C. (bene comune non
censibile) ed avente una superficie catastale di mq 241.
L’area si sviluppa attorno all’abitazione ed è recintata lungo i confini
est e ovest con rete metallica plasticata in parte accoppiata a siepe
sempreverde; sullo spazio attiguo al fronte est del soggiorno è
installato un pergolato in legno naturale verniciato protetto da
ringhiera in acciaio zincato verso il lato nord soprastante al garage.
Sul fronte ovest del soggiorno – sempre verso il lato nord dello
scoperto – è invece installato il cancello carraio metallico
motorizzato, ad una partita, da cui si accede alla proprietà; il lato sud
dello scoperto è invece privo di recinzione e per l’intera sua
estensione confina col terreno agricolo in appresso descritto.
**********
Bene 4:
Terreno agricolo in Comune di Istrana – Fraz. Ospedaletto
Via Fagarè, censito al Foglio 24 – M.N. 864
L’appezzamento – catastalmente qualificato come prato di 2^ classe
e della superficie di mq 1.112 – è di fatto il prolungamento
dell’anzidetta
area
scoperta;
ha
conformazione
rettangolare
pianeggiante, è interamente recintato con rete metallica abbinata a
siepe – eccetto il lato nord che confina con l’area scoperta dell’abi-
30
tazione – è sistemato a tappeto erboso con alcuni alberi ornamentali.
**********
10)
STATO DI
POSSESSO O DI OCCUPAZIONE DEGLI
IMMOBILI
Al momento dei sopralluoghi effettuati lo scrivente ha appurato la
seguente situazione:
LOTTO 1
Bene 1:
Piazza Indipendenza civ. n. 34
Il locale, posto al piano terra, risulta libero da vincoli di affittanza.
**********
LOTTO 2
Bene 1:
L’immobile, posto al piano terra, è affittato ad uso sportello bancario
con contratto di locazione commerciale (v. allegato n. 12) stipulato in
data 16 maggio 1991 e registrato a Treviso il 3 giugno 1991 al N.
3677 Mod. 71 M Privati, conduttore CASSA DI RISPARMIO DELLA
MARCA TREVIGIANA – ora UNICREDIT BANCA S.P.A.; la
locazione ha avuto inizio il 1° luglio 1991 con la durata di anni sei e
termine al 30.06.1997, tacitamente rinnovata ai sensi di legge alla
prima e seconda scadenza, il nuovo termine sarà quindi al
30.06.2009.
Il prezzo della locazione venne stabilito in £. 25.000.000 annui da
pagarsi in due rate semestrali anticipate, soggetto ad aggiornamento
31
annuale a richiesta del locatore, nella misura massima consentita, in
base alle variazioni accertate dall’ISTAT.
A seguito delle informazioni assunte, l’ultimo canone annuale risulta
pari ad € 18.056,37 che indubbiamente è da ritenersi congruo.
(All. doc. n. 12 – Copia contratto di locazione commerciale del
16 maggio 1991)
**********
LOTTO 3
Bene 1:
L’alloggio, composto dai piani terra e primo, risulta libero e, per
quanto in precedenza riferito, è totalmente privo dei requisiti di
abitabilità.
**********
LOTTO 4
Bene 1:
Bene 2:
Bene 3:
Bene 4:
Terreno agricolo in Comune di Istrana Foglio 24 M.N. 864.
Gli immobili sono tenuti in uso dagli esecutati Sigg. [omissis],
proprietari per 1/2 ciascuno.
**********
32
11)
ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA
LOTTI 1-2-3:
Immobili ubicati nella frazione di Badoere del
Comune di Morgano
Secondo il Piano Regolatore Generale – P.R.G. - vigente le tre unità
immobiliari – individuate quali Lotti 1, 2, 3 – ricadono nella Zona A –
Centro Storico e, come sopra descritto, fanno parte dell’edificio
denominato “Rotonda di Badoere” dichiarato di interesse storicoartistico e sottoposto a tutela ai sensi della Legge 01.06.1939
n. 1089.
Tale Zona A, caratterizzata da insediamenti antichi e di pregio
ambientale, è disciplinata dall’art. 6 delle N.T.A. (norme tecniche di
attuazione) allegate alla variante parziale del P.R.G. approvata con
Delibera della G.R.V. n. 3602 del 13.11.2007, ove in particolare
viene stabilito:
-
la destinazione d’uso è residenziale e sono consentite le attività
commerciali e terziarie;
-
sono
ammessi
gli
interventi
di
restauro
conservativo,
ristrutturazione e manutenzione, ma esclusivamente nell’ambito
dell’esistente consistenza planivolumetrica; è pertanto vietato
qualsiasi aumento di volume.
(All. doc. n. 13: Estratto cartografico del P.R.G. e delle N.T.A. del
Comune di Morgano)
**********
LOTTO 4
Immobili ubicati nella frazione di Ospedaletto del
Comune di Istrana
33
Secondo il P.R.G. vigente i relativi terreni hanno la seguente
classificazione:
-
i Beni 1, 2, 3 – abitazione, garage e area scoperta – ricadono
nella zona territoriale omogenea “C2 speciale” e fanno parte delo
lotto tipo “B” a cui lo strumento urbanistico ha assegnato una
volumetria predeterminata di mc 1000, interamente utilizzati per
la costruzione degli edifici residenziali esistenti; vedasi artt. 33 bis
e 73 punto 4 delle N.T.A.
-
il Bene 4 – terreno agricolo – ricade nella zona agricola
“Sottozona E2” – Aree di primaria importanza per la funzione
agricolo-produttiva, di cui la normativa fissata dalla Legge
Regionale n. 24 del 04.03.1985 e dalle NT.A. del P.R.G.
all’art. 46.
Il terreno è totalmente incluso nella fascia di rispetto del cimitero,
col quale confina all’angolo sud-ovest del fondo; nessun
intervento edificatorio è pertanto consentito.
(All. doc. n. 14: Estratto cartografico del P.R.G. e delle N.T.A. del
Comune di Istrana)
**********
12)
CAPACITÀ EDIFICATORIA RESIDUA
Con riferimento alla normativa urbanistica di cui al precedente
paragrafo, per tutti gli immobili pignorati non sussiste alcuna capacità
edificatoria residua.
**********
13)
VERIFICA DELLA CONFORMITÀ URBANISTICA
34
Lo scrivente ha effettuato le necessarie ispezioni e ricerche presso
gli Uffici Tecnici comunali di Morgano ed Istrana, nonché acquisito
copia degli atti ritenuti utili al fine delle verifiche di conformità edilizia
dei fabbricati.
Riporta in appresso i dati delle autorizzazioni comunali relative ai
beni in esame.
LOTTO 1
Bene 1:
La ricerca presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico del Comune
di
Morgano
ha
evidenziato
l’assenza
delle
originarie
autorizzazioni edilizie, in quanto sono da presumere di vecchissima
data.
**********
LOTTO 2
Bene 1:
 concessione edilizia n. 108/81 del 20.05.1982 per esecuzione
lavori
di
ristrutturazione
abitazioni,
negozio
e
laboratorio
artigianale;
 concessione edilizia n. 101/88 del 30.06.1988 per esecuzione
lavori
di
ristrutturazione
abitazioni,
negozio
e
laboratorio
artigianale di cui alla precedente concessione;
 concessione edilizia n. 144/88 del 06.03.1989 per variante al
fabbricato ad uso artigianale – commerciale – abitativo di cui alle
35
precedenti concessioni n. 108/81 del 20.05.1982 e n. 101/88 del
30.06.1988;
 permesso di agibilità n. 3/89 rilasciato il 15.04.1989 inerente alla
porzione di fabbricato ad uso negozio e laboratorio artigianale,
che viene dichiarata agibile con decorrenza in pari data.
(All. doc. n. 15: Copia concessione edilizia n. 108/81 del
20.05.1982, n. 101/88 del 30.06.1988, n. 144/88 del 06.03.1989 e
permesso di agibilità n. 3/89 del 15.04.1989)
**********
LOTTO 3
Bene 1:
La ricerca presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico del Comune di
Morgano ha evidenziato l’assenza delle originarie autorizzazioni
edilizie, in quanto sono da presumere di vecchissima data.
**********
LOTTO 4
Bene 1:
Bene 2:
Bene 3:
Bene 4:
 concessione edilizia n. 14726/98 del 26.04.1999 – rilasciata a
36
nome dell’Impresa edile – per l’esecuzione di nuovi fabbricati con
tre unità abitative;
 concessione edilizia n. 1761/2000 del 05.04.2000 – pure a nome
dell’impresa edile – per lavori di variante in corso d’opera alla
precedente concessione;
 certificato di abitabilità prot. n. 14536 in data 14.09.2000 rilasciato
agli esecutati Sigg. [omissis], relativo all’immobile ad uso civile
abitazione di loro proprietà;
 autorizzazione n. 41/2000 in data 14.09.2000, rilasciata ai Sigg.
[omissis], relativa allo scarico delle acque reflue civili provenienti
dallo loro abitazione.
(All. doc. n. 16: Copia concessione edilizia 14726/98 del 26.04.1,
n. 1761/2000 del 05.04.2000 e certificato di abitabilità prot. n.
14536 in data 14.09.2000)
**********
14) DIFFORMITÀ RISCONTRATE NEL CORSO DEI SOPRALLUOGHI
LOTTO 1
Bene 1:
Nonostante non si siano recepite le autorizzazioni edilizie originarie
in quanto presumibilmente di vecchissima data, il negozio non presenta alcuna difformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale.
**********
LOTTO 2
Bene 1:
37
L’immobile - come sopra riferito – è stato dichiarato agibile a
decorrere dal 15.04.1989, ma a seguito delle informazioni avute
presso l’Ufficio Tecnico Comunale non risultano autorizzate alcune
modifiche interne attuate per adeguare il locale all’attività di sportello
bancario ed effettuate, come si legge nel contratto di locazione
(v. allegato n. 12), a cura e spese del conduttore.
Le difformità, rilevate nel corso del sopralluogo, tra lo stato attuale ed
i grafici allegati alle concessioni edilizie sopra citate, si configurano
nella diversa distribuzione interna con rinnovo delle finiture e
dell’impiantistica; tali opere sono da ritenersi sanabili mediante
richiesta al Comune di Morgano di una autorizzazione in sanatoria
corredata da elaborati grafici, oltre all’approvazione da parte della
Soprintendenza per i Beni Ambientali del Veneto trattandosi di
immobile tutelato ai sensi della Legge 1° giugno 1939 n. 1089.
Per tale incombenza viene preventivata una spesa di circa
€ 6.000,00, comprensiva di sanzione amministrativa e dei diritti di
segreteria, spese tecniche per rilievi, pratica edilizia, denuncia
catastale ed IVA.
**********
LOTTO 3
Bene 1:
Con riferimento a quanto descritto al precedente cap. 9 (v. pag. 25)
per
questa
unità
immobiliare
38
risulta
necessario
ottenere
un’autorizzazione edilizia al fine di modificare l’attuale stato di fatto e
ricondurlo allo stato di diritto – in ottemperanza a quanto convenuto
col citato atto di donazione/divisione del 05.01.1982 – realizzando
ovviamente tutte le occorrenti opere edili.
Per detto lavoro si prevede un importo di circa € 10.000,00,
comprendente: rilievo, progettazione, diritti amministrativi e pratica di
variazione catastale, opere edili per demolizioni, ricostruzioni,
riparazioni e quant’altro necessario per riportare l’abitazione nelle
legittime dimensioni planimetriche a suo tempo stabilite.
LOTTO 4
Bene 1:
Bene 2:
Bene 3:
Bene 4:
Nel corso del sopralluogo non sono emerse difformità edilizie.
**********
15)
DIVISIBILITA’ DEGLI IMMOBILI
Nessuno dei beni immobili oggetto della presente procedura
esecutiva è da ritenersi comodamente divisibile.
**********
16)
METODO DI STIMA DEGLI IMMOBILI
16.a) Premesse ed aspetti generali
39
Le valutazioni di seguito esposte sono state sviluppate utilizzando il
criterio di stima comparativo dove, concettualmente, si afferma che
l’immobile da valutare – con riferimento ai prezzi praticati allo stesso
momento della stima – avrebbe la medesima quotazione dell’immobile di cui è noto il prezzo, qualora entrambi fossero uguali quanto a
consistenza, caratteristiche costruttive, opere di finitura, stato d’uso,
ubicazione ed ogni altra condizione che incide sul valore.
In realtà ciò raramente accade in quanto difficilmente esistono
immobili uguali, si dovranno perciò apportare tutte le eventuali
aggiunte e detrazioni in funzione delle differenze analizzate e
comparate, e ciò al fine di riportare il bene oggetto di valutazione
nelle sue reali condizioni al momento della stima.
16.b) Le condizioni influenti sul valore:
Per quanto riguarda i fabbricati civili si terrà principalmente conto dei
seguenti fattori: ubicazione nell’ambito del territorio, comodità di
accesso, stato manutentivo dell’immobile, presenza di impiantistica a
norma, grado delle finiture, vetustà, libertà o meno da vincoli di
locazione, comodato od altro patto sfavorevole.
16.c) Il libero mercato
In relazione a questo aspetto economico si dovrà accertare la
concre-ta appetibilità dell’immobile nel suo contesto, nonché lo stato
in cui realmente si trova il mercato inerente a beni similari esistenti
nella zona.
**********
17)
VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
40
I valori in appresso attribuiti ai beni immobili oggetto della presente
consulenza sono stati determinati sulla scorta delle considerazioni
svolte al capitolo precedente, usando come parametro tecnico di
misura la “superficie commerciale” espressa in metri quadrati per
le unità immobiliari e la “superficie catastale” per il terreno agricolo.
Tenuto quindi conto di quanto riscontrato nel corso dei sopralluoghi e
rilevamenti eseguiti, delle caratteristiche costruttive, stato d’uso e
vetustà dei beni in argomento, della loro ubicazione nel territorio
comunale e delle condizioni del mercato immobiliare locale, lo
scrivente CTU attribuisce i seguenti valori di stima:
LOTTO 1
Bene 1:
M.N. 247 sub 4 – Via Roma (ora Piazza Indipendenza n. 34) piano
terra – cat C/1 - cl. 3 – mq 12 - R.C. € 170,43.
negozio
mq 16 x € 1.500,00
€
24.000,00
portico
valore ricompreso nel negozio
€
------------
€
24.000,00
Totale valore LOTTO 1
**********
LOTTO 2
Bene 1:
M.N. 247 sub 70 – Piazza Indipendenza n. 32, piano terra – cat C/1 cl. 4 – mq 64 - R.C. € 1.057,70.
negozio
mq 84 x € 3.000,00
€ 252.000,00
portico
valore ricompreso nel negozio
€
-------------
€ 252.000,00
41
**********
LOTTO 3
Bene 1:
M.N. 247 sub 75 – Piazza Indipendenza n. 35, piani terra e primo –
cat A/3 - cl. 2 – vani 5,5 - R.C. € 335,06.
abitazione
mq 124 x € 1.300,00
€ 161.200,00
portico
valore ricompreso nell’abitazione
€
--------------
€ 161.200,00
**********
LOTTO 4
Bene 1:
Catasto Fabbricati - Comune di Istrana
(TV) – Sez. D – Fgl. 4 - M.N. 865 sub 16 – Via
Fagarè n. 16/L - piani interrato, terra e primo –
cat A/2 - cl. 2 – vani 8 - R.C. € 702,38.
mq 194 x € 1.100,00
abitazione
€ 213.400,00
**********
Bene 2:
(TV) – Sez. D – Fgl. 4 - M.N. 865 sub 17 – Via
Fagarè n. 16/L - piano interrato – cat C/6 - cl. 1 – mq
32 - R.C. € 71,06.
garage
mq 37x € 600,00
**********
Bene 3:
(TV) – Sez. D – Fgl. 4 - M.N. 865 sub 4 – B.C.N.C.
(bene comune non censibile) area scoperta di mq
42
€
22.200,00
241 comune alle unità sub. 16 abitazione e sub. 17
garage.
Area scoperta
valore ricompreso nei Beni 1 e 2
€
-------------
€
27.800,00
**********
Bene 4:
Catasto Terreni - Comune di Istrana (TV)
– Foglio 24 - M.N. 864 – Prato – cl. 2 – Ha 0.11.12 R.D. € 5,17 – R.A. € 2,87.
Terreno agricolo
mq 1.112 x € 25,00
€ 263.400,00
18)
VALORE DELLE QUOTE ESECUTATE
Con riferimento ai verbali di pignoramento immobiliare, il valore della
quota esecutata viene determinato come segue, tenendo anche in
debita considerazione un deprezzamento del 20% derivante da
quote in comproprietà indivise.
VALORE LOTTO
QUOTA DEPREZZAMENTO VALORE QUOTA
LOTTO 1
Bene 1:
€ 24.000,00 x 1/2
x 0,80
=
€
=
€ 252.000,00
=
€ 161.200,00
9.600,00
**********
LOTTO 2
Bene 1:
€ 252.000,00 x 1/1
x 1,00
**********
LOTTO 3
Bene 1:
€ 161.200,00 x 1/1
x 1,00
**********
LOTTO 4
43
Bene 1:
€ 213.400,00 x 1/1
x 1,00
=
€ 213.400,00
Bene 2:
€ 22.200,00 x 1/1
x 1,00
=
€
22.200,00
Bene 3:
Valore ricompreso nei beni 1 e 2
€
------------
Bene 4:
€ 27.800,00 x 1/2
€
11.120,00
x 0,80
=
€ 246.720,00
TOTALE
**********
Tali valori sono riportati nelle schede di perizia allegate a corredo
della presente.
**********
Treviso, 16 maggio 2008
Il C.T.U.
- Botter geom. Giovanni -
Allegati:
All. doc. n. 1
Copia planimetria catastale.
All. doc. n. 2
All. doc. n. 3
All. doc. n. 4
Copia elaborato planimetrico e planimetrie catastali.
All. doc. n. 5
Visura catastale.
All. doc. n. 6
Estratto di mappa sc. 1:2000 Comune di Morgano.
All. doc. n. 7
Estratto di mappa sc. 1:2000 Comune di Istrana.
All. doc. n. 8
Copia atto di compravendita in data 26.10.1988)
All. doc. n. 9
Copia
atto
di
donazione-divisione
in
data
05.01.1982;
All. doc. n. 10
Copia atto di permuta-cessione di quote in data
44
19.01.1982
All. doc. n. 11
Copia atto di compravendita in data 21.04.2000)
All. doc. n. 12
Copia contratto di locazione commerciale 16 maggio
1991)
All. doc. n. 13
Estratto cartografico del P.R.G. e delle N.T.A. del
Comune di Morgano)
All. doc. n. 14
Estratto cartografico del P.R.G. e delle N.T.A. del
Comune di Istrana)
All. doc. n. 15
Copia concessione edilizia n. 108/81 del 20.05.1982,
n. 101/88 del 30.06.1988, n. 144/88 del 06.03.1989
e permesso di agibilità n. 3/89 del 15.04.1989)
All. doc. n. 16
Copia concessione edilizia 14726/98 del 26.04.1999,
n.
1761/2000
del 05.04.2000
e
certificato
abitabilità prot. n. 14536 in data 14.09.2000)
All. doc. n. 17
Documentazione fotografica.
Avvisi d’asta.
Schede di perizia per decreto di trasferimento.
CD-ROM con dati di perizia e documentazione fotografica.
45
di

perizia

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