analisi del mercato immobiliare Parma 2015

 PARMA Nel primo semestre del 2015 Parma ha evidenziato un calo dei prezzi pari a ‐6,5%. Nelle zone centrali e nell’area dell’Ospedale, di via Fleming e via Volturno si registra ancora un ribasso dei prezzi, causato principalmente da un netto calo degli investitori che fino all’anno scorso erano molto presenti. Gli unici investitori rimasti sono coloro che acquistano per i figli studenti, ma la maggior parte delle transazioni riguarda la prima casa e si divide tra bilocali e trilocali: per la prima tipologia il budget medio non supera 80‐85 mila €, per la seconda si mettono in conto fino a 100‐120 mila €. I potenziali clienti ricercano soluzioni dotate di ascensore e box auto e prestano molta attenzione alle finiture, interne ed esterne. La zona compresa tra l’Ospedale, via Fleming e via Volturno è prettamente residenziale e adatta alle famiglie perché verde, tranquilla e composta da soluzioni di taglio medio‐grande. Le soluzioni più vetuste risalgono agli anni ’60 e si sviluppano lungo via Volturno, che presenta quotazioni comprese tra 1000 e 1100 € al mq. I prezzi sono più alti nell’area di via Fleming, dove sono presenti tipologie degli anni ’70 che si valutano 1400‐1500 € al mq e sono tutte dotate di box auto; piacciono molto le strade interne perché ci sono anche casette indipendenti con giardino privato. Il Centro Storico di Parma è diviso a metà dall’omonimo torrente. La parte Est è quella più prestigiosa e ha nelle traverse di via Repubblica (via XXII Luglio, Borgo Giacomo Tommasini) le zone più ricercate, in particolar modo quelle ubicate in prossimità di piazza Garibaldi. Qui sono presenti case molto prestigiose di fine ‘800‐inizi ‘900 e condomini fino agli anni ’70: per una tipologia allo stato originario si chiedono 2000‐
2200 € al mq, per una già ristrutturata 3500‐3700 € al mq e fino a 4000 € al mq se dotata di affaccio diretto sulla piazza principale. Il quartiere Oltretorrente, ossia la parte Ovest del Centro Storico, è più antica e risale fino alla metà dell’800: una casa ben ristrutturata costa 2000‐2200 € al mq, una ancora da ristrutturare 1500‐1600 € al mq. Valori molto simili si incontrano su via D’Azeglio e sul suo prolungamento (via Nino Bixio). La prima è una strada molto trafficata (ma vicina all’Università e pertanto molto richiesta per l’affitto), la seconda è più prossima alla zona Centro‐Est e offre condomini degli anni ’70. Positivo l’andamento delle locazioni, i canoni sono rimasti stabili e la domanda e in crescita. I potenziali inquilini prestano molta attenzione alle finiture interne e ricercano appartamenti già arredati: le richieste sono equiripartite tra bilocali e trilocali, che costano rispettivamente 400‐450 € e 450‐600 € al mese. Attualmente si stipulano in egual misura contratti a canone libero e concordati 3+2, ma quest’ultima tipologia sta prendendo piede negli ultimi mesi. La zona di Budellungo‐Lepido‐Picasso‐Sidoli ha evidenziato prezzi ancora in ribasso, ma il mercato sta dando segnali positivi sul numero di richieste e di compravendite, entrambe in aumento. Le transazioni sono prettamente di natura residenziale, infatti sono pochi gli acquisti a scopo di investimento e la domanda proviene da giovani coppie al primo acquisto e da famiglie che effettuano acquisti sostitutivi. Il taglio più richiesto è il trilocale termoautonomo (a seguire c’è il quadrilocale) di recente costruzione o già ristrutturato, dotato di doppi servizi e inserito in un palazzo con ascensore. Il budget è polarizzato su valori compresi tra 70 e 100 mila € oppure sulle soluzioni più prestigiose che costano 150‐180 mila €. Il trilocale è la tipologia più richiesta anche in affitto, il cui canone oscilla tra 500 e 600 € al mese (i bilocali, invece, costano 450‐500 €). Attualmente c’è una preferenza del contratto concordato rispetto a quello a canone libero. Attualmente sta avendo un buon appeal la zona di viale Emilio Lepido, perché i prezzi bassi attirano chi ha una limitata disponibilità di spesa. I valori, infatti, oscillano tra 800 e 1000 € al mq e l’offerta edilizia riguarda abitazioni ex Iacp degli anni ’60‐’70 di tipo popolare. Tiene bene il quartiere Marconi perché ha un’edilizia più recente rispetto alle altre zone e i prezzi sono concorrenziali in quanto era sorta come area convenzionata. Si tratta di palazzine con locali commerciali al pianterreno e soluzioni semindipendenti di non oltre 6‐7 anni fa, ma ci sono altri cantieri in corso d’opera: il nuovo si valuta 2400‐2500 € al mq, le altre abitazioni recenti 1800‐2000 € al mq. Appartamenti e villette a schiera di tipo signorile risalenti agli anni ’70 sono presenti nel quartiere Sidoli, che si sviluppa intorno all’omonima via, via Archimede e via Marx. I prezzi dell’usato in buone condizioni sono di 2000‐2400 € al mq, mentre per il nuovo (perlopiù in edilizia Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa convenzionata) si devono considerare circa 3000 € al mq. Il quartiere Picasso si è sviluppato negli anni ’90 e ha un’edilizia molto simile al precedente, ma i prezzi sono più alti e si attestano a 2500‐2600 € al mq. Budellungo si è sviluppato nei primi anni 2000 con appartamenti e soluzioni indipendenti e attualmente presenta i valori più elevati, che infatti possono toccare 2900‐3000 € al mq, a fronte di una media di 2400 € al mq. Sempre in quest’area, in particolare tra strada del Lazzaretto e strada Santa Margherita, sono stati completati piccoli contesti condominiali e villette a schiera, i cui valori sono di 2300‐2400 € al mq. Un altro intervento è presente nella zona posteriore all’Esselunga di via Traversetolo (al confine tra Sidoli e Budellungo), dove condomini e ville per ora sono proposti a 2500‐2600 € al mq. Nell’area di piazzale Lubiana e San Lazzaro i prezzi sono ancora in diminuzione ma il mercato registra segnali positivi: c’è più domanda, il numero di compravendite è in aumento e le tempistiche medie di compravendita sono in diminuzione. Grazie anche a una maggiore propensione delle banche ad erogare mutui, sul mercato si muovono giovani coppie (alcune provengono anche dal Sud Italia e si sono formate dopo aver terminato gli studi in città) che ricercano soluzioni con due camere da letto. L’appartamento‐tipo è un trilocale di 100 mq, con doppi servizi, ubicato a un piano alto, termoautonomo e inserito in condominio con ascensore, ma queste caratteristiche non sono sempre facili da trovare. Tutto il quartiere si è sviluppato negli anni ’60‐’70 e ha un’edilizia di tipo medio‐alto, talvolta ricavata dalla dismissione di vecchie fabbriche abbandonate. Sta avendo un ottimo riscontro l’area di via Castone di Rezzonico, dove hanno acquistato anche famiglie di origine straniera (albanesi nella fattispecie) che riescono a trovare appartamenti di ampie dimensioni. Una soluzione ancora da ristrutturare si valuta tra 800 e 1000 € al mq a seconda che abbia il riscaldamento centralizzato o autonomo, ma il prezzo sale di 400‐
500 € al mq se sono già stati effettuati lavori di ristrutturazione. La zona di San Lazzaro – piazzale Lubiana risale agli anni ’50‐’60 e presenta quotazioni di 950 € al mq per l’usato più vecchio e di 1000‐1100 € al mq per quello degli anni ’60‐’70. Piace molto tutta l’area di piazzale Lubiana e in particolare le strade che portano al parco Newton: oltre ad essere una zona molto verde, qui ci sono palazzi recenti (inizi 2000) che si valutano 2100‐2200 € al mq. Via Emilia Est – via Parigi offre immobili degli anni ’70‐’80 inseriti in parchi condominiali, dove per un buon usato si spendono 1300‐1400 € al mq. Molto esigua la domanda di box auto, i cui valori sono scesi notevolmente perché si tratta di tipologie di piccole dimensioni che spesso sono scomode da utilizzare: in ogni caso, una soluzione in buone condizioni costa 9‐10 mila € al mq. I valori restano sostanzialmente invariati nei quartieri Montanara e Centro Contabile nella prima parte del 2015. Il mercato è più vivace, grazie anche a una maggiore erogazione di mutui da parte delle banche, e si riscontra più fiducia e volontà di acquistare. La domanda proviene soprattutto da famiglie e giovani coppie, alcune delle quali erano precedentemente in affitto e ora manifestano il desiderio di comprare, e buona parte delle compravendite avviene a scopo di sostituzione. Si registrano poche richieste sui bilocali, in quanto i prezzi in discesa hanno reso più conveniente l’acquisto del trilocale, su cui si impiegano mediamente 90‐110 mila €. Il quartiere Montanara è ben collegato al centro della città e ospita costruzioni degli anni ’60‐’70, che si valutano 1600‐1700 € al mq. Le strade principali sono via Bramante e via Brunelleschi, quest’ultima in particolare è molto signorile e prestigiosa e offre soluzioni dei primi anni 2000 realizzate in mattoncini a vista e finiture di alta qualità. Le quotazioni sono elevate e si attestano a circa 2000 € al mq, ma quelle con impianto geotermico possono raggiungere 4000 € al mq. La zona “Centro Contabile” è di epoca più recente (anni ’70‐’80) ed è caratterizzata da quadrilocali con doppi servizi inseriti in case bifamiliari con box e giardino dal valore di 250‐260 mila €. Si vendono facilmente le abitazioni fronte parco di via Ognibene, che costano tra 1400‐1500 € al mq allo stato originario e 1700‐1800 € al mq se già ristrutturate. Sempre positivo il mercato delle locazioni. Sebbene in calo, gli studenti costituiscono una parte importante delle richieste, che provengono soprattutto tra Maggio e Ottobre: costoro arrivano in particolare dal Sud Italia e ricercano stanze arredate oppure piccoli appartamenti da condividere con altri studenti. Aumenta il numero di famiglie straniere, alla ricerca di trilocali possibilmente arredati almeno della cucina. Per queste tipologie il canone oscilla tra 480 e 550 € al mese, a seconda del tipo di riscaldamento, mentre monolocali e bilocali costano circa 400 € al mese; una stanza singola, invece, si affitta tra 160 e 180 €, ma può arrivare a Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa 220 € se ben arredata e ubicata nelle vicinanze dell’Università. La quasi totalità dei contratti di locazione prevede l’utilizzo della cedolare secca, abbinata perlopiù a un contratto a canone libero. Scendono lievemente i prezzi in zona Montebello, il numero di compravendite è in ripresa e, grazie anche a una maggiore erogazione di mutui, si riscontra una maggiore volontà di acquistare. La domanda proviene da giovani coppie, alcune delle quali passano dall’affitto all’acquisto, e il taglio più richiesto è il trilocale, preferibilmente dotato di almeno un balcone e termoautonomo, caratteristica che però è molto difficile da trovare in zona. Montebello è un quartiere molto residenziale sorto negli anni ’60 e sviluppatosi fino alla metà degli anni ’80. La zona di Cittadella (vie Duca Alessandro, Torelli e Montebello) è molto adatta alle famiglie perché servita da numerose scuole (“Don Milani”, “Pezzani”, “Laura Sanvitale”) e presenta un’edilizia molto eterogenea che spazia da Peep (via Caduti di Montelungo) a civile‐signorile con mattoncini a vista e case monofamiliari, bifamiliari e signorili nei pressi del Parco Cittadella. La zona di Eurosia si è sviluppata e completata di recente con l’ultimazione del nuovo centro commerciale e dei relativi collegamenti stradali con il centro di Parma e i comuni limitrofi, dopo che erano sorte anche abitazioni in edilizia convenzionata ed il piano urbanistico prevede la nascita di strutture educative. Le quotazioni del nuovo in convenzione sono di 2000 € al mq. Edilizia residenziale privata e convenzionata si trova anche nella zona Pastrengo, dove ci sono numerose case a schiera, villette semindipendenti e case in corte (tutte in ottime condizioni e spesso già recuperate): le abitazioni in convenzione risalgono agli anni ’80‐’90, gli appartamenti ben tenuti e con bagni finestrati si valutano 1500‐1700 € al mq. La zona di piazzale Maestri ospita palazzine degli anni ’60‐’70 ubicate in vie interne ben curate e verdeggianti, ma non mancano ville singole e bifamiliari richieste prevalentemente da un target medio‐alto con una buona capacità di spesa. Queste tipologie si trovano in un numero limitato di strade (attorno a via Giovanni XXIII) e spesso superano il milione di euro; gli appartamenti da ristrutturare, invece, costano 1200‐1300 € al mq mentre quelli ristrutturati con materiali di qualità possono toccare 1700‐1800 € al mq. La domanda di appartamenti in affitto è sempre buona e proviene principalmente da giovani coppie e single (tra cui anche diversi divorziati/separati), sono pochi (e in calo) gli studenti a causa degli scomodi collegamenti al campus universitario. I potenziali inquilini sono diventati molto esigenti e ricercano soluzioni già in buone condizioni, con arredamento di qualità e prestano molta attenzione alle spese condominiali. I tagli più ricercati sono bilocali e trilocali, che si valutano tra 400 e 700 €; negli ultimi semestri sta prendendo piede il contratto concordato e la cedolare secca è largamente usata. Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa