CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DA ABITAZIONE

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DA ABITAZIONE
Con la presente scrittura privata
1) la società SAUIE s.r.l. Unipersonale nella persona del Legale rappresentante
pro tempore, Presidente del Consiglio di Amministrazione, ……..., nato a…..….il
……… ed ivi residente per la carica alla via S.Teresa degli Scalzi n. 36 - c.f.
………., nella circostanza identificato con …….. rilasciata dal ……………
In seguito chiamata Locatrice
2) Il Signor ……….., nato a ……….il ……. e residente in ……..alla via…...….,
c.f. ………., nella circostanza identificato con …….. rilasciata dal …………..
In seguito chiamato Conduttore
premesso
- che la SAUIE s.r.l. è proprietaria di un immobile sito in Roma alla via Panama n.
79;
- che il sig. ………. ha chiesto in fitto alla Soc. SAUIE s.r.l. un appartamento
ubicato in tale immobile e, precisamente, ………………;
- che l’immobile oggetto del presente contratto è sito in Roma alla via Panama n.
…. scala …, piano …, int. …. riportato ai fini del N.C.E.U. al foglio 544,
particella 206, sub …. cat. A/2 cl. …. per vani catastali …….;
- che tra le parti si è raggiunta l’intesa stipulare il presente contratto di locazione
secondo gli articoli che seguono.
Tanto premesso
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si conviene
Art. 1
Le premesse formano parte integrante e sostanziale a tutti gli effetti del presente
contratto.
Art. 2
L’immobile oggetto del presente contratto già catastalmente individuato nella
premessa, è compreso in uno stabile di tipo signorile sito alla via Panama n. …..
L’appartamento è dotato di impianto termico centrale dello stabile, con radiatori
in ghisa in tutti gli ambienti il cui prezzo della manutenzione, conduzione e
consumo è e resta pro quota a totale carico del Conduttore. L’impianto elettrico
presente nell’appartamento risponde alle normative vigenti ed è munito di
dichiarazione di conformità alla stessa legge n. 46/1990. Il Conduttore dichiara di
averne preso visione, di conoscerlo e di trovarlo di suo gradimento perché adatto
alle sue esigenze per l’uso convenuto.
Art. 3
La durata della locazione su richiesta del Conduttore è pattuita per anni sei (6),
con decorrenza dal …… e fino al ……… e si rinnoverà per un eguale periodo di
tempo in quanto la Locatrice rinuncia espressamente e condizionatamente al
comma che segue all’esercizio della facoltà di diniego alla rinnovazione del
contratto dopo i primi sei anni per qualsiasi ipotesi prevista dall’art. 28 e 29 della
richiamata L. 392/78, o comunque consentitale. Tale rinuncia viene manifestata
solo perché il Conduttore ha accettato un aumento del canone risultante alla fine
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del primo quinquennio con i relativi aumenti Istat apportati maggiorati del 10% a
partire dal primo mese del sesto anno e cioè applicato e quindi versato dal …… E’
tuttavia in facoltà del Conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento
dandone avviso alla Locatrice con lettera raccomandata da consegnarsi alla posta
almeno otto mesi prima della data in cui si intende recedere dalla locazione
comunque non prima che sia trascorso il primo anno di locazione e cioè a voler
puntualizzare, tale lettera raccomandata non potrà essere consegnata alla parte
locatrice prima che siano trascorsi i primi otto mesi di locazione.
Art. 4
Il canone di locazione è fissato in euro …… (……………../00) annui pari a euro
…….. (………./00) mensili, oltre aumenti ISTAT, nella maggiore aliquota
consentita dalla variazione in aumento dei prezzi al consumo accertati dall’ISTAT
in aggiunta al canone mensile che dal secondo anno subirà l’aumento Istat di cui
sopra, sono dovuti anche agli oneri condominiali e accessori. In aggiunta al
canone mensile sono dovuti, inoltre, le spese di condominio e gli oneri accessori
con conguaglio semestrale per eventuali maggiori oneri. Il canone di locazione
mensile sarà corrisposto dal Conduttore alla Locatrice entro e non oltre il giorno
cinque di ogni mese mediante accredito dell’importo sul c/c 850-330-0486368
intestato alla Sauie s.r.l. presso la Banca Generali - via Cervantes n. 55 - Napoli
IBAN
IT66 T030 7502 200C C850 0486 368. Si precisa altresì che il
Conduttore non potrà in alcun modo far valere alcuna azione od eccezione se non
dopo eseguito il pagamento della rata scaduta o di quant’altro dovuto.
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Art. 5
Il canone, a maggior chiarimento dell’articolo precedente, così come determinato
ai fini degli aggiornamenti ISTAT, segue la normativa dell’art. 32 L. 392/78 e con
le modalità dell’art. 4 che precede. Detta norma però, dovrà ritenersi derogata
nella parte in cui subordina l’aggiornamento alla preventiva richiesta scritta dalla
Locatrice e, pertanto, dovrà essere corrisposto dal Conduttore automaticamente
anche senza tempestiva ed esplicita richiesta della Locatrice che lo potrà
richiedere anche con effetto retroattivo.
Art. 6
E’ vietata la sublocazione, anche parziale, dell’appartamento e la cessione del
contratto, pena la risoluzione di diritto del contratto stesso. Il Conduttore,
pertanto, non potrà cedere, sublocare o concedere in comodato o in affitto anche
parziale l’azienda e, quindi, il rapporto locativo di cui al presente contratto di
locazione. L’appartamento oggetto del presente contratto, concesso in locazione
dovrà essere destinato ad esclusivo uso ufficio del Conduttore il quali si obbliga a
non mutare la destinazione nemmeno occasionalmente, parzialmente e
temporaneamente. Resta convenuto che, in difetto, il contratto si intenderà ancora
una volta risolto di diritto. Ai fini dell’art. 34 L.392/78 il Conduttore dichiara che
la sua attività non rientra tra quelle per le quali spetta, nella eventualità prevista
dalla legge, l’indennità per perdita di avviamento commerciale alla cessazione
della locazione, trattandosi di attività non commerciale a contatto con pubblico dei
consumatori.
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Art. 7
Il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione e delle quote
condominiali per oneri accessori entro i termini stabiliti dalla legge e nel
domicilio della Locatrice, così come la sublocazione abusiva, la cessione del
contratto ed il mutamento della destinazione dell’uso dell’appartamento con il
presente contratto locato, l’esecuzione di opere di trasformazione o addizione
senza il consenso scritto della Locatrice, produrranno, ipso jure, la risoluzione del
contratto stesso per colpa del Conduttore, fermo restando l’obbligo per lo stesso di
corrispondere il dovuto ed il risarcimento del danno a favore della Locatrice, a
norma dell’art. 1456 c.c. e, in ogni caso, il ritardato pagamento del canone e delle
quote condominiali per oneri accessori comporterà per il Conduttore il pagamento
di interessi che vengono concordati secondo quanto previsto dalla legge e, cioè,
nella misura dell’interesse legale che sarà vigente nel momento in cui si dovessero
determinare gli inadempimenti di cui sopra.
Art. 8
Saranno a carico del Conduttore tutte le riparazioni di piccola manutenzione
previste dall’art. 1576 c.c. oltre la manutenzione ordinaria, nonché tutte le
eventuali riparazioni occorrenti nel corso del rapporto locativo a pavimenti,
rivestimenti, infissi interni ed esterni, persiane, intonaci, superfici dei muri e
soffitti così come le pitturazioni, impianti elettrici, telefonici, idraulici di scarico,
sanitari, nonché eventuale metano o gas. Sono escluse: le riparazioni di cosiddetta
natura condominiale, nonché le opere di consolidamento, di ristrutturazione e di
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ricostruzione che risultassero necessarie agli immobile nel corso del rapporto
locativo ed alle parti strutturali. Ove il Conduttore non dovesse provvedere alle
opere poste a loro carico è fatto salvo il diritto della Locatrice di sostituirsi ad essi
prelevandone la spesa dal deposito cauzionale e di richiedere poi l’integrale
rimborso della spesa sostenuta, con la ricostituzione del deposito cauzionale stesso
nei successivi 10 (dieci) giorni. Il Conduttore dovrà consentire sia la
manutenzione degli impianti condominiali che attraversano l’immobile sia il
montaggio degli anditi per i lavori necessari alla facciata con i propri annessi.
Art. 9
Il Conduttore è costituito custode dell’immobile locato. Esso esonera
espressamente la Locatrice da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che
possano derivargli per qualsiasi ragione o fatto doloso o colposo anche da altri
inquilini dello stabile o dal portiere o da terzi segnatamente per furti con o senza
scasso, come anche per umidità o eventuale mancanza di luce e di acqua, nonché
dall’uso dell’ascensore e da altre attrezzature del fabbricato.
Art. 10
Il Conduttore è tenuto a servirsi dell’immobile locato con la massima diligenza e
non potrà in nessun caso e modo apportare all’immobile stessa trasformazioni,
modifiche, addizioni o innovazioni, senza espressa specifica autorizzazione scritta
della Locatrice. Il Conduttore è altresì tenuto a mantenere l’immobile locato e gli
impianti tutti in buono stato ed a restituirli in buono stato locativo salvo il normale
deperimento d’uso. Sono comunque a carico del Conduttore le riparazioni
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consequenziali a danni procurati dalla medesima da sua colpa o negligenza
nell’uso dell’immobile e le riparazioni relative, consequenziali e conseguenti a
danni procurati a tutte le impiantistiche dell’immobile stesso, nella loro interezza,
nonché a terzi, compresi i danni derivanti da ostruzioni delle vie idrauliche di
scarico comprese le fecali per le quali è fatto divieto di gettare negli apparecchi
igienici e nei lavelli materiale di qualsiasi genere che causi le stesse ostruzioni. Il
Conduttore si obbliga ad osservare o meglio a far osservare dai suoi collaboratori,
impiegati o eventuali ospiti e clienti le regole del buon vicinato e corretto vivere
civile, nonché le disposizioni e norme che regolano l’uso del fabbricato. E’ vietato
collocare, nell’immobile oggetto del presente contratto, macchinari pesanti e
rumorosi che provochino stillicidio od altro fastidio o carichi concentrati derivanti
da casseforti o qualsiasi altra attrezzatura che possa inconsciamente provocare
danni sia alle murature portanti che alle strutture orizzontali. E’ ugualmente fatto
divieto di introdurre nell’androne e per le scale mezzi di qualsiasi genere e di farli
sostare, così come è vietata la sosta di persone e cose negli stessi luoghi. E’ fatto
divieto di apporre scritte e targhe che contrastino con il decoro dell’immobile. Il
Conduttore dovrà comunque munirsi sia del permesso scritto della Locatrice per
quanto di sua competenza, che dei regolari permessi ed autorizzazioni delle
autorità competenti e darne copia alla Locatrice prima di operare installazioni. Il
tutto sotto comminatoria dell’art. 1456 c.c.
Art. 11
Sono a carico del Conduttore le spese per i servizi condominiali da pagarsi
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mensilmente unitamente al canone di locazione; esse saranno quelle risultanti dai
rendiconti di spesa preventivi e consuntivi per il fabbricato sito alla via Panama n.
77/79 fatti redigere dalla proprietà. Il criterio di suddivisione sarà per millesimi ad
eccezione della quota di partecipazione alle spese di gestione e di esercizio
dell’impianto di riscaldamento centrale, quota che invece sarà determinata in
proporzione alla cubatura originaria degli immobile e che viene fin da ora
convenzionalmente quantificata, per l’appartamento di cui al presente contratto,
nei metri cubi scaturenti dalla tabella millesimale relativa al riscaldamento. Le
modalità di erogazione del riscaldamento saranno stabilite dalla Locatrice che,
inoltre, viene sin da ora irrevocabilmente delegata dal Conduttore a partecipare ed
a rappresentarlo alle eventuali future assemblee condominiali che dovessero
tenersi nel corso del rapporto locativo. Per gli oneri accessori, ad esempio,
saranno posti a carico dei Conduttore: la quota spesa relativa al servizio di pulizia,
di fitto casa portiere, fornitura acqua luce e gas, spurgo fogne sia per gli immobile
locati che per il fabbricato pro quota, nonché alla fornitura degli altri servizi
comuni dell’edificio, come ad esempio quella di amministrazione contabile dello
stabile, consulenza del lavoro e per lo stesso ed assicurazione R.C.T. Le spese di
portineria sono e restano per intero a carico del Conduttore. Nel rimborso alla
Locatrice delle spese sono comprese anche per intero la quota per il fondo
liquidazione portiere ed i contributi obbligatori. I dati di cui sopra sono forniti a
pieno titolo informativo e saranno suscettibili di cambiamenti non soltanto per il
normale aumento del costo della vita ma anche in funzione di eventuali aumenti
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che si potranno verificare in settori specifici come ad esempio quello dei trasporti,
dei carburanti e quello energetico, oltre agli aumenti derivanti per la manodopera
specializzata prestata per la manutenzione degli stessi impianti o contratti
collettivi nazionali per i dipendenti di fabbricati che abbiano carattere novativo
rispetto all’attuale in vigore. Il Conduttore, quindi, dovrà versare la quota mensile
ed i conguagli deliberati a consuntivo così come saranno dovute le eventuali quote
straordinarie che sono a carico della parte Conduttrice. Restano comunque a
carico del Conduttore gli oneri relativi alla fornitura di energia elettrica, telefono,
acqua, per le quali il Conduttore stipulerà direttamente i relativi contratti con gli
enti eroganti, oltre alle tasse comunali sui servizi e quelle sui trasporti dei rifiuti.
Art. 12
Durante la locazione, con preavviso, la Locatrice o persona da questi delegata o
incaricata potrà visitare l’appartamento locato per constatare le modalità di uso e
per la verifica d’impianti e cose. Ovviamente il Conduttore avrà diritto ad un
preavviso di 3 (tre) giorni fatta eccezione per le sopraggiunte cause per le quali
non sia possibile dare il preavviso. Tale attività di visita e di verifica non dovrà
intralciare l’attività svolta dal Conduttore. In caso di vendita degli immobile o di
finita locazione (ultimi dodici mesi) la Locatrice potrà visitare o far visitare gli
immobile stessi, oggetto del presente contratto, con preavviso almeno di 3 (tre)
giorni al Conduttore, tutti i giorni non festivi nelle ore di ufficio, fatta eccezione
per sopraggiunte cause per le quali non si possibile dare preavviso
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Art. 13
Il Conduttore assume l’impegno di ottenere dalle competenti Autorità il rilascio di
ogni autorizzazione, permesso o nulla-osta per l’esercizio dell’attività esonerando
la parte Locatrice da ogni responsabilità al riguardo. E’ pattuito a carico del
Conduttore per il ritardo frapposto alla riconsegna degli immobile allo scadere del
contratto, ovvero nell’ipotesi di risoluzione di diritto o giudiziale, ovvero di
condanna a rilascio per qualunque altra causa o ragione una penale irriducibile di
euro ….. (……/00) al giorno per i primi 20 (venti) giorni, euro …… (……/00) al
giorno per i 20 (venti) giorni successivi e euro …… (……./00) al giorno per i
giorni successivi per ciascun giorno di ritardo, fermo l’obbligo di pagare il
corrispettivo dovuto o convenuto e di risarcire gli ulteriori maggiori danni. Per il
ritardo nel pagamento del canone e degli oneri accessori saranno applicati, a
prescindere dal diritto alla risoluzione del contratto, gli interessi nella misura di
quello legale applicato al momento.
Art. 14
Il Conduttore non potrà, senza aver ottenuto il preventivo consenso scritto della
Locatrice, eseguire addizioni o lavori di miglioramento agli immobile; gli uni e gli
altri resteranno, in ogni caso, a beneficio della Locatrice senza dover
corrispondere compenso al Conduttore. Sin da ora, ai patti e condizioni di cui
innanzi ed a condizione che il Conduttore si munisca delle necessarie
autorizzazioni amministrative, si autorizzano le opere consistenti nella
realizzazione di un impianto telefonico, di trasmissione dati ed ampliamento
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dell’impianto elettrico, per i quali consegneranno relative dichiarazioni di
conformità. Il Conduttore, inoltre, viene autorizzato agli stessi patti e condizioni
di cui sopra, alla installazione di un impianto di condizionamento d’aria per il
quale lo stesso Conduttore sosterrà sia la manutenzione ordinaria che
straordinaria, impegnandosi a mallevare la parte Locatrice da qualsiasi
responsabilità derivante dallo stesso. Il Conduttore ribadisce la rinuncia di cui
innanzi ad ogni azione, ragione o pretesa derivante dalla legge ed altresì dagli
articoli qui di seguito richiamati. Esse opere non dovranno comportare modifiche
strutturali o architettoniche. Si fa presente inoltre che durante l’esecuzione di tali
lavori così come se lo stesso Conduttore dovesse realizzare a propria cura e spesa
opere di abbellimento od allestimento nell’appartamento, un tecnico di fiducia
della Locatrice potrà sempre in ogni momento controllare la corretta esecuzione di
quanto su detto. La Locatrice, comunque, si riserva, nonostante sia stabilito tra le
parti che a finita locazione le opere comunque eseguite dalla parte conduttrice
verranno gratuitamente acquisite dalla parte Locatrice, di poter richiedere rispetto
a tali opere la riduzione in pristino alla cessazione del rapporto. Il Conduttore
pone a suo definitivo carico e spesa gli adeguamenti a norma presenti, passati e
futuri non strutturali ed anche gli adeguamenti specifici relativamente alla parte
Conduttrice e per tali opere il Conduttore formula rinuncia a quanto previsto dagli
artt. 1592 e 1593 c.c. e comunque in base ai principi generali dell’arricchimento di
cui all’art. 2041. Il Conduttore rinunzia espressamente e definitivamente ad ogni e
qualsiasi azione, pretesa o ragione a loro spettante a norma degli artt. 1592, 1593 e
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2041 c.c. e comunque a norma dei principi generali dell’arricchimento.
Art. 15
Il Conduttore esonerano espressamente la Locatrice da ogni responsabilità per
qualsiasi evento, nessuno escluso, che potesse derivare dalla loro attività
nell’immobile locato ed in particolare per quanto concerne gli impianti per
apparecchi elettrici e radianti.
Art. 16
Il Conduttore ha facoltà per se e i loro collaboratori, impiegati ed eventuali clienti
e ospiti di servirsi del servizio dell’ascensore se e quando funziona senza diritto di
indennizzo in ipotesi di sospensione del servizio, per lavori ed eventuali fermi
imposti dall’autorità vigilante o per guasti. Per l’uso dell’ascensore che resta a
rischio e pericolo di chi se ne serve, senza che mai nessuna responsabilità o
eventuali danni arrecati a persona e cose dall’uso stesso dell’ascensore possano
ricadere o essere a carico della Locatrice, la Conduttrice pagherà unitamente al
canone di locazione ed oneri ed accessori alla società Conduttrice la somma pari
a euro ….. (……./00) mensili, salvo aumenti in rapporto alle spese per il
funzionamento e della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore
stessa.
Art. 17
Ove nel corso della locazione si eseguano sull’immobile, su parti comuni
dell’edificio così come sulle impiantistiche delle stesse parti in cui ricade lo
stesso, opere o lavori di manutenzione a carico della Locatrice, il canone in atto al
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momento del pagamento della relativa spesa verrà integrato con un aumento pari
all’interesse legale sul capitale impiegato per l’esecuzione delle opere e sui lavori
effettuati per realizzarli. L’aumento pro quota decorrerà dalla data in cui saranno
ultimate le opere, come previsto e regolamentato dalla L. 392/78.
Art. 18
Il Conduttore potrà stipulare una polizza di assicurazione con primaria Compagnia
di Assicurazione, a garanzia dei danni procurati per incendio, sabotaggio agli
immobile per un valore non inferiore a euro 2.000.000,00 (duemilioni/00) e
saranno obbligati a darne copia, nonché a dare annualmente la quietanza del
regolare pagamento alla Locatrice, restando in caso contrario responsabile in
proprio garantendo personalmente qualsiasi forma risarcitoria.
Art. 19
Ove in caso di locazione venga dichiarata la inagibilità e la inabilità dell’immobile
locato con il presente contratto da parte di autorità o Enti anche locali, al
Conduttore, per eventuale conseguente rilascio dei locali e risoluzione del
contratto, la Locatrice dovrà solo restituire le pigioni anticipategli come deposito
cauzionale, valutando preventivamente all’atto della riconsegna degli immobile,
lo stato e le condizioni degli stessi, escludendo ogni altro compenso ed ogni altra
ragione di danno, anche nell’ipotesi del secondo comma dell’art. 1578 c.c.
Art 20
In virtù dell’economia dell’intero contratto le parti concordano che le spese di
registrazione per l’annualità in corso e per quelle successive cederanno al 50 %
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mentre per i bolli del contratto e delle ricevute-quietanze saranno a totale carico
del Conduttore.
Art. 21
Il Conduttore ai fini del presente contratto, elegge domicilio presso l’immobile
con il presente contratto locato, in Roma alla via Panama n. ….. a tutti gli effetti.
Parimenti la Locatrice Sauie s.r.l. elegge domicilio in Napoli alla Via S. Teresa
degli Scalzi n. 36.
Art. 22
Per qualsiasi controversia in dipendenza del presente contratto è e sarà competente
l’Autorità Giudiziaria di Napoli.
Art. 23
La Locatrice specifica che non saranno consentite installazioni di antenne
televisive private singole e di quant’altro genere sul terrazzo di copertura del
fabbricato, dovendosi servire delle antenne centralizzate presenti nel fabbricato il
cui servizio è gratuito.
Art. 24
A titolo di deposito cauzionale costituito a garanzia delle obbligazioni assunte, il
Conduttore versa alla Locatrice che ne rilascia quietanza con la sottoscrizione del
presente contratto la somma di euro …….. (……../00) pari a due mensilità del
canone pattuito di euro ……. (………/00) per il primo anno. Il deposito
cauzionale sarà produttivo di interessi. Il deposito cauzionale dovrà essere
integrato nella stessa misura in cui aumenterà il canone a seguito dell’applicazione
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delle aliquote Istat con gli aggiornamenti pattuiti. Si specifica altresì che il
deposito cauzionale non potrà mai essere computato dal Conduttore in conto
canoni e dovrà essere ricostituito in caso di utilizzo .
Le parti dichiarano che il presente contratto è economicamente favorevole ad
entrambe ed espressamente si riconfermano soddisfatte dell’accordo raggiunto.
Napoli, lì
La Locatrice
I Conduttore
Ai sensi e per gli articoli 1341 e 1342 c. c. le parti dichiarano di approvare
specificamente le clausole contenute in tutti gli articoli del presente contratto e
cioè n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21,22, 23 e
24 che qui si abbiano per ripetuti e trascritti.
Napoli, lì
La Locatrice
I Conduttore
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