TRIBUNALE DI ROMA - Vendite Immobiliari

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TR IB U N A L E DI R O M A
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Stefanori Andrea, nell'Esecuzione Immobiliare 2014/2014
del R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
**** Omissis ****
contro
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
1
Firmato Da: STEFANORI ANDREA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3b40944733abe2f949b05d1bd649018b
**** Omissis ****
INCARICO
All'udienza del 23/04/2015, il sottoscritto Arch. Stefanori Andrea, con studio in Via Tarquinio
Collatino, 175 - 00175 - Roma (RM), email [email protected];[email protected], PEC
[email protected], Tel. 06 64780493, Fax 06 64780493, veniva nominato Esperto ex art. 568
c.p.c. e in data 23/10/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - VIALE MARCO FULVIO NOBILIORE N.123,
scala A, interno 20, piano 5
Il bene in oggetto è un appartamento sito in Roma, Viale Marco Fulvio Nobiliore n.123 edificio A scala
A piano 5° int.20. Il fabbricato di cui esso fa parte è localizzato nella zona Sud-Est di Roma, all'interno
del GRA, ed esattamente a c.a. 600 metri dalla Via Tuscolana ed a c.a. 300 metri dal Viale Palmiro
Togliatti. La zona, Quartiere Don Bosco, Municipio 7° ex 10°, prettamente residenziale (alta densità
abitativa), è dotata di infrastrutture quali scuole, mercato alimentare ed una buona quantità di esercizi
commerciali sia nei dintorni del fabbricato che sulla Via Tuscolana dove sono presenti anche
supermercati e molti negozi. Sono disponibili anche parcheggi pubblici a raso, privati (programmi
comunali PUP) e nei piani interrati degli edifici. Il traffico veicolare è peraltro spesso intenso. Per
quanto riguarda la situazione dei trasporti pubblici, la zona è servita dalla linea A della Metropolitana
(fermata più prossima Giulio Agricola a c.a. 600 mt dall'edificio, sulla Tuscolana) e da linee di autobus.
Prospiciente il fabbricato è presente un parcheggio a raso, mentre ad un centinaio di metri a nord,
sulla Via Papiria, affaccia la grande area del c.d. Parco di Centocelle dove è presente anche l'ex
aeroporto di Centocelle, parco attualmente chiuso ma per il quale esisteva un progetto di
riqualificazione, peraltro fermo da circa un decennio. Esso costituirebbe per la zona un grande bacino
verde che riqualificherebbe, se portato a termine, l'intero ambiente del quartiere, nato come popolare
e costituito da fabbricati molto intensivi.
Il fabbricato in oggetto nasce negli anni '60 assieme ad altri 3 palazzi, tutti di 8 piani fuori terra oltre al
piano terrazze e di tipologia molto simile, sia nelle finiture esterne (cortina chiara) che negli spazi
interni comuni. Essi sono probabilmente, dal punto di vista qualitativo tra i migliori della zona.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
2
DESCRIZIONE
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
CONFINI
L'appartamento confina con: int.22 della scala B, int.19 della scala A, vano scale, Viale Marco Fulvio
Nobiliore e cortile condominiale.
CONSISTENZA
Superficie
Netta
Abitazione
BALCONE
Superficie
Lorda
Coefficiente
Superficie
Convenzionale
Altezza
105,87 mq
123,43 mq
1,00
123,43 mq
2,80 m
9,90 mq
10,26 mq
0,25
2,56 mq
0,00 m
Totale superficie convenzionale:
125,99 mq
Incidenza condominiale:
0,00
Superficie convenzionale complessiva:
125,99 mq
Piano
5
%
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo
Proprietà
Dati catastali
Dal 26/09/1966 al 28/11/2002
**** Omissis ****
Catasto Fabbricati
Fg. 956, Part. 410, Sub. 27
Categoria A3
Cl.3, Cons. 7
Dal 28/11/2002 al 19/12/2006
**** Omissis ****
Catasto Fabbricati
Fg. 956, Part. 410, Sub. 27
Categoria A3
Cl.3, Cons. 7
Dal 19/12/2006 al 16/10/2007
**** Omissis ****
Catasto Fabbricati
Fg. 956, Part. 410, Sub. 27
Categoria A3, Cons. 7
Dal 16/10/2007 al 15/05/2016
**** Omissis ****
Catasto Fabbricati
Fg. 956, Part. 410, Sub. 27
Categoria A3, Cons. 7
I titolari catastali corrispondono a quelli reali.
3
Destinazione
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi
Sezione
Dati di classamento
Foglio
Part.
Sub.
Zona
Cens.
Categoria
Classe
Consistenza
Superficie
catastale
Rendita
Piano
956
410
27
5
A3
3
7
132
1319,55
5
Graffato
Corrispondenza catastale
La planimetria catastale in atti corrisponde allo stato attuale dei luoghi, a meno delle seguenti
difformità:
- esistenza allo stato attuale di un tramezzo tra due camere da letto, che manca in planimetria;
- mancanza di indicazione di pilastri in planimetria;
- l'altezza degli ambienti indicata in planimetria è errata (corretto 2,80 mt).
PRECISAZIONI
Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui
all'art.567 2° comma, c.p.c..
PATTI
Non si rilevano patti a parte il contratto di locazione, non registrato, del 27.05.2014.
STATO CONSERVATIVO
L'immobile appare in buone condizioni di manutenzione e oggetto di recente ristrutturazione.
PARTI COMUNI
Essndo l'appartamento in ambito condominiale, esso ha parti in comune quali vano scala, terrazze
comuni, corridoi e anditi condominiali.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
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Le suddette difformità potranno essere corrette con variazione Docfa da presentare presso l'Agenzia
delle Entrate Territorio.
L'entrata condominiale avviene da strada, Via Marco Fulvio Nobiliore n.123 dove un portone in ferro
conduce in un atrio con ascensore e vano scala. Le parti comuni sono pavimentate in marmo,
tinteggiate di colore chiaro ed in generale il loro stato è in buone condizioni, nonostante l'età, ormai
quasi 60 anni. Il fabbricato ha subito un'opera di messa in sicurezza delle facciate, pertanto i frontalini
di molti balconi appaiono con intonaco spicconato. Sono da prevedere opere di manutenzione
ordinaria delle facciate, che portino prima o poi al ripristino dei prospetti.
Il pianerottolo del piano 5° distribuisce 4 appartamenti, come su tutti i piani. L'entrata avviene da
portoncino blindato che immette in un ingresso piuttosto ampio.
Si premette che tutto l'appartamento è stato tinteggiato di recente ai soffitti ed alle pareti, pertanto tali
elementi sono in buone condizioni di manutenzione. I pavimenti (ad esclusione del bagno e della
cucina) sono invece quelli dell'epoca, marmettoni di graniglia di marmo e cemento di due differenti
colori (sul giallo e sul rosso) in buone condizioni, presumibilmente fatti da poco arrotare. Gli infissi
interni sono tutti quelli dell'epoca probabilmente riverniciati. Quelli esterni sono stati sostituiti con
altrettanti molto recenti, in alluminio di colore bianco con vetro camera. Sono presenti avvolgibili in
pvc.
L'ingresso, dotato di piccolo ripostiglio, che con il primo tratto del corridoio sviluppa una superficie di
mq10,35, immette in una prima camera tinteggiata di colore verde (camera n.1 mq20,48) con affaccio,
dotato di due differenti infissi, entrambi sulla Via Nobiliore. Il corridoio prosegue distribuendo le altre
camere a destra ed a sinistra. Sulla destra è presente la seconda camera tinteggiata di colore azzurro
(camera n.2 mq16,83) con accesso al balcone su Via Nobiliore. Quest'ultimo (mq9,90) è pavimentato
con gres rosso di recente installazione. Su una parete è presente la caldaia per produzione acqua calda.
La ringhiera è in ferro. La vista dal balcone spazia sul parco di centocelle / aeroporto di centocelle a
sinistra, fino alla chiesa di Don Bosco sulla destra. Nonostante la qualità del panorama, si evidenzia una
certa apertura e presenza di spazio aperto (il palazzo di fronte è c.a. 40 mt distante).
Dopo la seconda camera è presente la cucina (8,02mq), ristrutturata di recente con pareti in ceramica
beidge e pavimenti in gres color chiaro quadrati. Anche la cucina immette sul medesimo balcone
accessibile dalla seconda camera. Su una parete, in alto sono presenti i segni di una trascorsa
infiltrazione.
Dopo la cucina a sinistra si apre la terza stanza tinteggiata di colore beidge (camera n.3 mq 16,23) con
finestra anche qui doppia e prospiciente la via Nobiliore.
Sul fondo del corridoio è presente un secondo ripostiglio, con finestra su cortile interno (mq3,89).
Tornando indietro nel corridoio sono presenti due bagni ristrutturati di recente e in ottime condizioni,
rivestiti in ceramica alle pareti e gres al pavimento, il primo (mq1,93) dotato di lavabo, vaso e doccia
ed il secondo (mq3,57) completo con doccia. Gli affacci sono sempre sul cortile interno.
Proseguendo sul corridoio è presente l'ultima camera, tinteggiata di colore rosa (camera n.4 mq15,32)
con affaccio su cortile.
Gli impianti non sono a norma, è presente l'interruttore differenziale magnetotermico salvavita.
Non è presente APE. Il riscaldamento è condominiale.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.
5
L'appartamento ha l'affaccio principale a Sud-est, gli altri affacci sono sul cortile interno a Nord-ovest e
Nord-est.
L'appartamento è attualmente in stato di locazione con contratto del 27.05.2014 non registrato.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo
Dal 26/09/1966 al
28/11/2002
Proprietà
Atti
**** Omissis ****
Compravendita
Rogante
Notaio Migliori Roma
Data
26/09/1966
Repertorio N°
Raccolta N°
785176
Trascrizione
Presso
Conservatoria dei RR.
II. di Roma
Data
Reg. gen.
28/09/1966
Reg. part.
48375
Registrazione
Presso
**** Omissis ****
Reg. N°
Vol. N°
Decreto Ministero Economia e Finanza
Rogante
Data
Repertorio N°
Raccolta N°
21/11/2002
Trascrizione
Presso
II. di Roma
Data
Reg. gen.
09/01/2007
Reg. part.
1494
Registrazione
Presso
Dal 19/12/2006 al
16/10/2007
**** Omissis ****
Data
Reg. N°
Vol. N°
Repertorio N°
Raccolta N°
Compravendita
Rogante
Notaio Carlo Annibale
Gilardoni Roma
Data
19/12/2006
39479
9078
Trascrizione
Presso
II. di Roma
Data
Reg. gen.
09/01/2007
Reg. part.
1496
Registrazione
Presso
Ufficio Entrate di
Roma
Data
08/01/2007
Reg. N°
Vol. N°
423
6
Dal 28/11/2002 al
19/12/2006
Data
Dal 16/10/2007 al
15/05/2016
**** Omissis ****
Atto di Assegnazione
Rogante
Notaio Renato Bissi
Data
Repertorio N°
16/10/2007
45581
Raccolta N°
19472
Trascrizione
Presso
II. di Roma
Data
Reg. gen.
14/11/2007
Reg. part.
89784
Registrazione
Presso
Data
Reg. N°
Vol. N°

Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento;

La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento
risulta variata;

La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Iscrizioni

pignoramento derivante da Mutuo
Iscritto a Roma il 10/11/2014
Reg. gen. 120187 - Reg. part. 85322
Importo: € 345.898,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico della procedura
Trascrizioni


Decreto di sequestro preventivo
Trascritto a Roma il 07/11/2011
Reg. gen. 123349 - Reg. part. 78703
ipoteca legale
Trascritto a Roma il 23/03/2016
Reg. gen. 60454 - Reg. part. 13492
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Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
NORMATIVA URBANISTICA
Secondo il P.R.G. del Comune di Roma, Del. C.C. n.18 del 12.02.2008, il fabbricato ricade in zona "Città
Consolidata T2".
La Rete Ecologica e la Carta per la qualità non danno prescrizioni.
Secondo il P.T.P.R. della Regione Lazio:
Tav. A = Paesaggio degli insediamenti urbani;
Tav. B = Aree Urbanizzate del P.T.P.R..
REGOLARITÀ EDILIZIA
L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non
sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.
L'immobile risulta agibile.
A seguito del parere favorevole è stata rilasciata Licenza Edilizia n.293 del 1963 e variante n. 272/bis
del 1964. Poi è stato emesso il 10.02.1965 il Certificato di Abitabilità n.172.
Nel 1986 l'Istituto allora proprietario (I.N.P.D.A.I.) ha richiesto Concessione in sanatoria per il
fabbricato di sua proprietà, con prot.67180 del 28.03.1986. Nella Relazione Tecnica inoltrata all'U.C.E.
alla fine degli anni '90, tra gli altri abusi descritti, si legge "modifiche varie apportate all'intero stabile
avente accesso da Via M. F. Nobiliore 123 nel 1° periodo, assoggettate alla tip.7, su Mod.47/85 C n.
progr. 0588652003/1". Tale modello, però, non è stato rinvenuto nel fascicolo, e tanto meno elaborati
grafici che riguardino l'appartamento specifico.
Non sono state riscontrate autorizzazioni successive richieste presso il Comune - Municipio X (ora VII
ex X).
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
E' stato visionato il progetto di costruzione, dal quale risulta una situazione interna dell'appartamento
non congrua con lo stato attuale. Le differenze che si riscontrano (tutte interne e non di cubatura),
sono le seguenti:
8
Il fabbricato nasce con progetto prot.37976 del 20.06.1962 approvato con parere favorevole in data
06.12.1962.
- differente distribuzione interna (in progetto: ripostiglio più grande, un unico bagno, camera n.4
rettangolare e non quadrata e pertanto ingresso più stretto);
- acquisizione di una camera (che diviene la camera n.1 attuale) e del ripostiglio sull'ingresso,
dall'appartamento contiguo int.19.
- si notano inoltre delle differenze nel numero di aperture finestrate sul cortile (in luogo dell'unica
prevista per il ripostiglio, ne sono state realizzate due: per il ripostiglio e per il bagno piccolo).
Il 14/05/1986, come si legge nella planimetria catastale attualmente in atti, viene presentata una
variazione catastale riguardante l'appartamento. Esso in linea di massima è rappresentato con
l'attuale conformazione, ad eccezione del tramezzo tra le camere nn.1 e 2 non presente nel disegno.
Ovviamente la variazione catastale non costituisce legittimazione di abusi.
Effettivamente quasi tutte le difformità su descritte potevano essere sanate con la tipologia n.7 della
legge di sanatoria (L.47/85) citata (che riguardava opere di manutenzione straordinaria, opere non
quantificabili in termini di superficie o volume e varianti in corso d'opera se richieste prima
dell'ultimazione dei lavori). Peraltro alla luce di quanto emerso, ovvero:
- la mancanza di disegni di variante in corso d'opera per le opere suddette;
- l'assenza di documenti di sanatoria esplicativi (modelli C e disegni esplicativi o planimetrie catastali
allegate alla sanatoria) relativi agli abusi relativi all'immobile in oggetto;
- difformità della planimetria catastale in atti (del 1986) rispetto allo stato attuale;
si ritiene necessaria la legittimazione delle opere con Accertamento di Conformità ed esattamente
D.I.A. in sanatoria.
L'accertamento di Conformità comporterà i seguenti oneri:
- Sanzione di €.1.000,00 per le opere di manutenzione straordinaria;
- Pagamento del Contributo Costo di Costruzione (Ccc.), su base Computo metrico estimativo (Ce) con
Prezziario Regione Lazio sulle opere di Ristrutturazione Edilizia - come in fondo calcolate - e pari ad
€.2.002,69 ed in base alla seguente formula (Art.6 D.C.C. 2966/78m ss. mm. ii.):
Abitazioni singole: Ccc. = Ce x (R1+R2+R3) / 100
(dove R1 = coeff. ubicazione, R2 = coeff. tipologia edilizia, R3 = coeff. classe e caratteristiche immobile.)
€.2.005,69 x (2,50 + 2 + 3) / 100 = €.150,42;
- Sanzione pari al triplo del Costo di Costruzione (art.22 c.2 L. Regione Lazio 15/08) delle opere di
Ristrutturazione Edilizia come sotto calcolata (su base Computo metrico estimativo con Prezziario
Regione Lazio come in fondo calcolato e pari ad €.2.005,69):
€.2.005,69 x 3 = €.6.017,07
- Costi Istruttoria della D.I.A. pari ad €.401,24;
9
- le opere sui prospetti (le due finestre in luogo dell'unica prevista) che costituiscono opere di
ristrutturazione edilizia e non manutenzione straordinaria e che pertanto non rientrano in Tip.7;
- Spese tecniche per pratica D.I.A. e variazione catastale stimabile in €.2.500,00
- Costi variazione catastale €.50,00
TOTALE ONERI ACCERTAMENTO DI CONFORMITA':
€.1.000 + €.150,42 + €.6.017,07 + €.401,24 + €.2.500,00 + €.50,00 = €.10.118,73
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO OPERE DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA SU BASE PREZZIARIO
REGIONE LAZIO 2012.
CHIUSURA DELLA FINESTRA DA PROGETTO.
-Demolizione della soglia
A 3.02.12 Rimozione di rivestimento
A 3.02.12.a. lastre di marmo o pietra spessore fino a 3 cm
mq € 15,49 x 0,48 mq = €.7,43
- smontaggio infisso
A 3.02.27 Smontaggio di infissi esterni
- muratura vano
A 9.02.6. Muratura per opere in elevazione realizzata con blocchi di
laterizio
A 9.02.6.a.4. spessore 30 cm
mq € 66,62 x 1,80 mq = €.119,91
APERTURA DELLE DUE FINESTRE
- 2 demolizioni muratura vani finestre
A 3.01.3. Taglio a forza di muratura per limitate quantità
A 3.01.3.a. muratura in mattoni
n.2 x mc € 203,48 x 0,29 mc = €.118,01
- 2 soglie
A 15.01.3.
Copertine con gocciolatoio in lastre di pietra naturale dello
spessore di 3 cm
A 15.01.3.b. travertino
n.2 x mq € 80,57 x mq 0,26 = €.41,89
10
mq € 11,36 x 1,80 mq = €.20,44
- 2 cassonetti
A 16.01.17.a.
cassonetto
n.2 x m € 149,49 x ml 0,65 = €.194,33
- 2 serrande
A 16.01.14.
Persiane avvolgibili
n.2 x mq € 95,07 x mq 0,97 = €.184,43
- intonaci
A 12.01.3. Intonaco civile
mq € 27,64 x mq 2,09 = €.57,76
- 2 infissi
A 17.03.1.
A 17.03.1.a. Serramento ad un battente
n. 2 x mq € 496,48 x mq0,97 = €.963,17
A 20.01.9. Rasatura di vecchi intonaci civili,
A 20.01.9.a. con stucco emulsionato
mq € 6,20 x mq9,00 = €.55,80
A 20.01.13. Tinteggiatura con pittura lavabile
A 20.01.13.a.1. con pitture viniliche
mq € 5,16 x mq47 = €.242,52
Totale Computo Metrico estimativo €.2.005,69
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Sono presenti vincoli od oneri condominiali.
Il bene in contesto condominiale ha i seguenti millesimi:
Tab. Propr. Generale : 16,17
Tab. Scale: 46,63
Tab. Ascensore: 46,63
11
Serramenti a taglio termico
Tab. Riscaldamento: 19,56
Da quanto rilevato nella documentazione (riparti preventivi) inviata dall'Amministratore, riguardo
alla gestione condominiale 2016 l'immobile sopporta una spesa di €.962,60 suddivise in 12 rate da
€.80,00.
Per il riscaldamento gestione 01.05.2016-30.04.2017 €.850,86 suddivise in 12 rate da €.71,00.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il bene in oggetto è un appartamento sito in Roma, Viale Marco Fulvio Nobiliore n.123 edificio
A scala A piano 5° int.20. Il fabbricato di cui esso fa parte è localizzato nella zona Sud-Est di
Roma, all'interno del GRA, ed esattamente a c.a. 600 metri dalla Via Tuscolana ed a c.a. 300
metri dal Viale Palmiro Togliatti. La zona, Quartiere Don Bosco, Municipio 7° ex 10°,
prettamente residenziale (alta densità abitativa), è dotata di infrastrutture quali scuole,
mercato alimentare ed una buona quantità di esercizi commerciali sia nei dintorni del
fabbricato che sulla Via Tuscolana dove sono presenti anche supermercati e molti negozi. Sono
disponibili anche parcheggi pubblici a raso, privati (programmi comunali PUP) e nei piani
interrati degli edifici. Il traffico veicolare è peraltro spesso intenso. Per quanto riguarda la
situazione dei trasporti pubblici, la zona è servita dalla linea A della Metropolitana (fermata
più prossima Giulio Agricola a c.a. 600 mt dall'edificio, sulla Tuscolana) e da linee di autobus.
Prospiciente il fabbricato è presente un parcheggio a raso, mentre ad un centinaio di metri a
nord, sulla Via Papiria, affaccia la grande area del c.d. Parco di Centocelle dove è presente
anche l'ex aeroporto di Centocelle, parco attualmente chiuso ma per il quale esisteva un
progetto di riqualificazione, peraltro fermo da circa un decennio. Esso costituirebbe per la zona
un grande bacino verde che riqualificherebbe, se portato a termine, l'intero ambiente del
quartiere, nato come popolare e costituito da fabbricati molto intensivi. Il fabbricato in oggetto
nasce negli anni '60 assieme ad altri 3 palazzi, tutti di 8 piani fuori terra oltre al piano terrazze
e di tipologia molto simile, sia nelle finiture esterne (cortina chiara) che negli spazi interni
comuni. Essi sono probabilmente, dal punto di vista qualitativo tra i migliori della zona.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 956, Part. 410, Sub. 27, Zc. 5, Categoria A3
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore
di
stima
del
bene:
€
188.447,00
Il metodo di stima adottato è quello sintetico. I dati sono stati desunti oltre che dalle quotazioni
ufficiali dell'Agenzia delle Entrate O.M.I. - codice zona D19 Periferica - Cinecittà - Don Bosco abitazioni economiche e da quelle del Borsino Immobiliare della Camera di Commercio di
Roma, anche dalle offerte riscontrate presso Agenzie Immobiliari sui siti Web più importanti
del settore, per la zona specifica. Le caratteristiche positive della zona e del cespite possono
essere così riassunte: zona ben servita dai mezzi pubblici, buona presenza di infrastrutture,
buona idoneità insediativa, buona pezzatura dell'appartamento, buono stato stato di
manutenzione generale. Quelle negative di contro sono: zona periferica, necessità di
regolarizzazioni edilizie, età non recente, stato non libero. Queste qualità oggettive, insieme
all'attuale situazione del mercato immobiliare, che dopo il calo delle quotazioni degli ultimi
anni vede un certo stallo delle vendite e/o timide riprese dell'attività, induce ad attribuire al
cespite un valore/mq pari ad €.2.300,00 che moltiplicati per la superficie lorda del cespite pari
a mq 125,99 danno un valore di stima pari ad €.289.777,00. In considerazione dello stato non
libero dell'immobile, che riduce lo spettro di commerciabilità, si adotta un coefficiente di
svalutazione pari al 0,80: €.289.777,00 x 0,80 = €.231.821,60. Da tale somma debbono essere
12
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
detratte le spese di legittimazione delle situazioni abusive e dei ripristini come sopra
specificate: €.231.821,60 - €.10.118,73 = €.221.702,87 che rappresenta il più probabile valore
del cespite. Applicando la detrazione del 15% ai sensi dell'art.568 c.1 C.P.C. si ottiene il valore
finale arrotondato: €.221.702,87 x 0,85 = €.188.447,00
Superficie
convenzionale
Valore unitario
Valore
complessivo
Quota in
vendita
Totale
125,99 mq
1.495,73 €/mq
€ 188.447,00
100,00
€ 188.447,00
Bene N° 1 Appartamento
Roma (RM) - VIALE
MARCO FULVIO
NOBILIORE N.123,
scala A, interno 20,
piano 5
Valore di stima:
€ 188.447,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 06/10/2016
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. Stefanori Andrea
13
Identificativo
corpo

TRIBUNALE DI ROMA - Vendite Immobiliari

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