Avv. Marco Monaco! “Gli investimenti stranieri nel real estate”

“Gli investimenti stranieri nel real estate”
QUOTIDIANO IMMOBILIARE - Milano, 26 marzo 2013!
Avv. Marco Monaco!
STRUMENTI PER ATTIRARE
INVESTIMENTI:
IL PATRIMONIO PUBBLICO E LA SUA
VALORIZZAZIONE E/O DISMISSIONE
Programma pluriennale di valorizzazioni e
vendite immobiliari che, a regime, possa
assicurare risorse per 15-20 miliardi
annuali (1% del PIL) per i prossimi 5 anni.
Fondi immobiliari ad apporto
I fondi immobiliari investono il proprio
patrimonio esclusivamente o prevalentemente
in beni immobili, diritti reali immobiliari e
partecipazioni in società immobiliari.
Attraverso l'apporto un soggetto (apportante)
conferisce beni rappresentati da immobili,
diritti reali immobiliari o partecipazioni in
società immobiliari in cambio dell’attribuzione
di quote del fondo.
Il fondo ad apporto pubblico è stato ideato
principalmente per favorire la dismissione e la
valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici.
L'apporto è costituito per oltre il 51 per cento da beni e
diritti apportati esclusivamente dallo Stato, da enti
previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali e loro
consorzi, nonché da società interamente possedute,
anche indirettamente, dagli stessi soggetti.
Possono partecipare anche i soggetti privati (apporto
max 49%).
Nei fondi ad apporto pubblico, anziché procedere alla
raccolta del risparmio da investire in una serie di immobili da
selezionare opportunamente, prima avviene la selezione
degli immobili da parte del soggetto pubblico ed il
conferimento al fondo (in cambio di quote) e solo
successivamente al collocamento delle quote sul
mercato, si procede alla raccolta del risparmio.
Esiste l’obbligo di collocamento delle quote dei soggetti
pubblici apportanti per un numero non inferiore al 60%
del loro numero originario entro e non oltre 18 mesi dalla
data dell’ultimo apporto in natura, pena la liquidazione del
fondo e la contestuale retrocessione degli immobili agli enti
pubblici apportanti
Costituzione del fondo immobiliare ad apporto:
Due fasi:
1.  Studio di fattibilità con Due Diligence al fine di
definire:
•  le linee guida del Fondo;
•  gli obiettivi della P.A;
•  I criteri per la scelta della S.G.R.
2.  Procedure per la selezione della S.G.R. (secondo
le regole dell’evidenza pubblica)
La SGR selezionata redige poi il Regolamento del
fondo (sottoponendolo alla Banca d’Italia) e
costituisce il fondo = atto di apporto tra il soggetto
pubblico e la SGR.
L’ente pubblico fornisce alla SGR le linee di indirizzo
da seguire per la selezione, mediante procedura
competitiva, trasparente e non discriminatoria, delle
banche finanziatrici del Fondo
Si apre dunque la fase di collocamento delle quote
Un nuovo impulso all’utilizzo del fondo ad
apporto ai fini della valorizzazione del
patrimonio pubblico potrebbe derivare
dall’art. 33 del D.L. n. 98/2011.
L’art. 33 prevede la costituzione, con decreto del MEF,
di una SGR che istituisca uno o più fondi destinati ad
investire nei fondi immobiliari ad apporto pubblico,
promossi da enti locali ed altri soggetti pubblici,
costituiti attraverso l’apporto sia degli immobili non
strumentali individuati ai sensi dell’art. 58 del D. L.n.
112/2008 sia degli immobili trasferiti ai sensi del D.
Lgs. n. 85/2010 (Federalismo demaniale).
D.L.
98/2011
Procedure più rapide per eventuali cambi di
destinazione funzionale dei beni oggetti di
conferimento, da effettuarsi tramite accordi di
programma e che devono concludersi entro il
termine perentorio di 180 giorni dalla data
della delibera che promuove la costituzione
del fondo
Il sistema integrato di fondi immobiliari
Obiettivo: accrescere il valore dei beni
attraverso processi di sviluppo e di
valorizzazione dei patrimoni immobiliari di
proprietà degli enti territoriali, di altri enti
pubblici e delle società interamente
partecipate dai predetti enti.
Il sistema integrato di fondi immobiliari
Articolo 33
La Società di gestione del risparmio (SGR) per l’istituzione e
gestione di uno o più fondi d’investimento immobiliare (“Fondo
nazionale”) potrà:
a)
partecipare a fondi comuni di investimento immobiliare chiusi,
promossi da regioni, province e comuni, anche in forma consorziata,
e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai
predetti enti (cosiddetto “Fondi di fondi”) (commi 1 e 2);
b)
investire direttamente nell’acquisto di immobili in locazione
passiva alle pubbliche amministrazioni, in un ottica di
razionalizzazione degli usi governativi (comma 1);
c)
partecipare, sulla base dell’eventuale emanazione di uno
specifico decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, a fondi
titolari di diritti di concessione o d’uso su beni indisponibili e demaniali
(comma 1);
d) acquistare immobili di proprietà degli enti territoriali ad uso ufficio
o già inseriti in programmi di valorizzazione, recupero e sviluppo del
territorio (comma 8-bis).
MEF
SGR
Fondo
Fondo
Fondo
REGIONI
PROVINCE
FONDI
MEF
COMUNI
ENTI PUBBLICI
SOCIETA’ PUBBLICHE
Spetta anche agli Enti Territoriali il compito di dare
avvio ai processi di valorizzazione dei propri patrimoni
immobiliari, prestando particolare attenzione agli effetti
sociali, ambientali e di impatto sullo sviluppo del
territorio.
Gli Enti Territoriali promuovono la costituzione di fondi
comuni di investimento immobiliare (“Fondi
territoriali”), a cui possono essere apportati beni
immobili e diritti.
La costituzione del Fondo territoriale può
essere predisposta anche attraverso le
procedure semplificate di cui all’articolo 58
del D.L. n. 112/2008, mediante l’inserimento
nel piano delle alienazioni e valorizzazioni
immobiliari allegato al bilancio di previsione
dell’ente stesso.
L’apporto dei beni, a fronte dell’emissione di
quote del fondo, può avvenire esclusivamente
sulla base di progetti di utilizzo o di
valorizzazione, approvati con delibera
dell’organo di governo dell’ente apportante,
che possono essere presentati anche da
soggetti privati.
Integrazioni all’Articolo 33
D.L. 95/2012 c.d. “spending review” (art. 26 ter):
il MEF, attraverso la SGR, promuove la costituzione
di uno o più fondi comuni d’investimento immobiliare,
a cui trasferire immobili di proprietà dello Stato non
utilizzati per finalità istituzionali (cd. “Fondo diretto”),
nonché diritti reali immobiliari; inoltre, il MEF, sempre
attraverso la SGR, promuove uno o più fondi comuni
di investimento immobiliare a cui conferire gli
immobili di proprietà dello Stato non più utilizzati dal
Ministero della difesa per finalità istituzionali e
suscettibili di valorizzazione (cd. “Fondo difesa”).
.
Ulteriori modifiche introdotte
dal D.L. D.L. 95/2012 c.d. “spending review” :
  viene esteso il meccanismo di finanziamento del
“Fondo nazionale” ai Fondi di cui ai commi 8-ter (“Fondo
diretto”) e 8-quater (“Fondo difesa”): l’investimento anche
nei predetti fondi è compatibile con le vigenti disposizioni
in materia di attività di copertura delle riserve tecniche
delle compagnie di assicurazione private;
  è espressamente prevista la possibilità di una
partecipazione da parte della CDP; in particolare il
20% del piano di impiego dei fondi disponibili previsto
per gli enti pubblici, di natura assicurativa o
previdenziale, deve essere destinato per gli anni
2012, 2013 e 2014 alla sottoscrizione delle quote dei
fondi di cui agli stessi commi 8-ter e 8-quater
.
“Fondo diretto” (art. 33 8-ter)
Fondi comuni d’investimento immobiliare a cui trasferire o
conferire immobili di proprietà dello Stato non utilizzati per
finalità istituzionali (art. 33 8-ter)
  immobili statali non utilizzati per finalità istituzionali,
nonché diritti reali immobiliari;
  immobili di società controllate direttamente o
indirettamente dallo Stato, previa delibera;
  beni demaniali valorizzabili, individuati dall’Agenzia del
demanio, per i quali è prevista, a seguito di richiesta, la
cessione gratuita a comuni, province e regioni;
  beni immobili di regioni, province e comuni e di enti o
società interamente partecipate dai predetti enti.
Ai fondi così costituiti possono essere trasferiti o conferiti:
  gli immobili di proprietà delle società controllate
direttamente o indirettamente dallo Stato, previa loro
delibera;
  i beni valorizzabili suscettibili di trasferimento,
individuati dall’Agenzia del demanio, per i quali è
prevista la cessione gratuita a comuni, province e regioni, a
seguito di apposita manifestazione della volontà di
valorizzazione da parte degli enti interessati (articolo 5,
comma 1, lettera e), del D.Lgs. n. 85 del 2010, c.d.
federalismo demaniale)
Secondo la relazione illustrativa al disegno di legge
di conversione del D.L. 95 del 2012 i beni in
gestione all’Agenzia del demanio che verrebbero
così individuati per essere da subito avviati, a
seguito delle previste verifiche e procedure, alla
valorizzazione e conferiti al fondo sono 350 (tra cui
caserme, edifici museali non più utilizzati, ecc.), per
un valore stimato, allo stato attuale, pari a 1,5
miliardi di euro, che a seguito della valorizzazione
urbanistica operata dai comuni potrà anche
raddoppiare.
L’operazione sarà realizzata gradualmente anche
in relazione alle condizioni dei mercati in
funzione di tipologie omogenee di immobili da
collocare e sulla base di segmenti specifici di
mercato (aree geografiche, tipologia, ecc.).
L’attività di valorizzazione della società di gestione
del risparmio (SGR), che affiderà la gestione di
portafogli ad operatori privati, potrà generare
ulteriore valore grazie alle attività di trasformazione
edilizia, che porterebbe il valore di conferimento
anche a triplicare
Ogni eventuale soggetto fornitore di servizi di
gestione tecnica e amministrativa, nonché di lavori di
ristrutturazione e manutenzione straordinaria del
Patrimonio del Fondo dovranno essere selezionati
dalla SGR in ossequio ai principi di principi di
economicità, efficacia, imparzialità, parità di
trattamento, trasparenza, proporzionalità
STRUMENTI PER VALORIZZARE IL
PATRIMONIO PUBBLICO ED ATTRARRE
INVESTIMENTI PRIVATI:
LE CONCESSIONI
Le concessioni di valorizzazione
L’art. 3-bis del D.L. n. 351/2001 consente di dare in
concessione o di locare a privati, a titolo oneroso, beni
immobili di proprietà dello Stato ai fini della
riqualificazione e riconversione tramite interventi di
recupero, restauro, ristrutturazione, anche con
l'introduzione di nuove destinazioni d'uso finalizzate
allo svolgimento di attività economiche o attività di
servizio per i cittadini, ferme restando le disposizioni
contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.
Le concessioni e le locazioni sono affidate con
procedure di evidenza pubblica.
L’art. 3, comma 14 D.L. n. 95/2012 ha eliminato il limite
massimo di cinquanta anni per la durata delle locazioni
e concessioni di valorizzazione per gli immobili di
proprietà dello Stato appartenenti al demanio storicoartistico.
All'Agenzia del demanio è stata attribuita l'iniziativa
per la convocazione delle conferenze di servizi o la
promozione di accordi di programma per la
valorizzazione degli immobili.
Ai comuni interessati, per l'intera durata della
concessione o della locazione, è riconosciuta una
quota del 10 per cento del relativo canone.
Infine, nei bandi di gara predisposti dall'Agenzia del
demanio, può essere contemplata la possibilità per il
concessionario di sub-concedere le attività
economiche o di servizio per i cittadini.
Con le modifiche introdotte si è voluto favorire il
superamento di talune criticità riscontrate
nell’attuazione delle concessioni di valorizzazione
che di fatto ne hanno impedito una più ampia
diffusione.
Art. 3, comma 14 D.L. n. 95/2012
Tali criticità hanno conseguentemente limitato
in maniera significativa la possibilità di
valorizzare e mettere a reddito immobili
appartenenti al demanio storico-artistico
per i quali, in ragione dell’inalienabililtà
derivante dai vincoli cui spesso sono
sottoposti, la concessione di valorizzazione
risulta l’unico strumento in grado di consentire
il coinvolgimento attivo di investitori e gestori
privati.
La Legge n. 228 del 2012 (comma 308 dell'articolo
unico) prevede che al termine del periodo di tempo
previsto dalle concessioni e locazioni, l’Agenzia del
demanio, verificato il raggiungimento della finalità di
riqualificazione e riconversione dei beni, riconosce al
locatario/concessionario, ove non sussistano esigenze
di utilizzo per finalità istituzionali, il diritto di
prelazione per l'acquisto del bene al prezzo di
mercato.
Le concessioni ed il PPP
La realizzazione e la gestione di opere
pubbliche o di pubblica utilità attraverso
l’impulso ed il capitale di soggetti privati
costituisce una svolta rispetto alle modalità
tradizionali di esecuzione dei lavori pubblici.
La finanza di progetto – Project Financing
Gli operatori privati possono proporre alle
amministrazioni la realizzazione di opere che
non sono previste nella programmazione
dell’ente (art. 153, comma 19 del D. Lgs. 12
aprile 2006, n. 163).
La proposta contiene un
  progetto preliminare,
  una bozza di convenzione,
  il relativo piano economico-finanziario
asseverato da un istituto di credito o da società
di servizi costituite dall'istituto di credito stesso
ed iscritte nell'elenco generale degli intermediari
finanziari, ai sensi dell'articolo 106 del decreto
legislativo 1 settembre 1993, n. 385, o da una
società di revisione ai sensi dell'articolo 1 della
legge 23 novembre 1939, n. 1966, e
  la specificazione delle caratteristiche del
servizio e della gestione.
Se l'amministrazione aggiudicatrice valuta
positivamente, entro tre mesi, il pubblico interesse
della proposta, il progetto preliminare, eventualmente
modificato, è approvato ed inserito nella
programmazione dell’ente interessato
Il progetto preliminare approvato è posto a base di
gara per l'affidamento di una concessione, alla quale è
invitato il proponente, che assume la denominazione di
promotore
I concorrenti, compreso il promotore, devono essere in
possesso di requisiti adeguati al valore dell’intervento e
presentare un'offerta contenente una bozza di
convenzione, il piano economico-finanziario asseverato
da una banca, la specificazione delle caratteristiche del
servizio e della gestione, nonché le eventuali varianti al
progetto preliminare.
Se il promotore non risulta aggiudicatario e non
esercita la prelazione ha diritto al pagamento, a carico
dell'aggiudicatario, dell'importo delle spese per la
predisposizione della proposta.
Se il promotore esercita la prelazione, l'originario
aggiudicatario ha diritto al pagamento, a carico del
promotore, dell'importo delle spese per la
predisposizione dell'offerta.
Nuova forma di PPP
Affidamento in finanza di progetto di un
apposito contratto di concessione di
servizi (art. 278 del D.P.R. 5 ottobre 2010,
n. 207).
Si può presentare ad un'amministrazione
aggiudicatrice (Comune, ecc.) una proposta, avente ad
oggetto la predisposizione di un servizio, contenente:
1. uno studio di fattibilità;
2. una bozza di convenzione;
3. un piano economico - finanziario, asseverato ai
sensi di legge (articolo 153, comma 9, del D. Lgs. 12
aprile 2006, n. 163);
4. una specificazione delle caratteristiche del servizio e
della gestione;
5. l'indicazione degli elementi relativi all'offerta
economicamente più vantaggiosa (art. 83, comma 1,
del D. Lgs. 12 aprile 2006, n. 163), per l'eventuale
gara;
6. le garanzie offerte dal promotore all'amministrazione
aggiudicatrice, indicando, inoltre, l'importo delle spese
sostenute per la predisposizione (max 2,5% del valore
dell'investimento).
L'amministrazione valuta la proposta entro sei mesi
dal suo ricevimento e può adottare, nell'ambito dei
propri programmi, lo studio di fattibilità, se ritenuto di
pubblico interesse.
L'adozione non determina alcun diritto del
proponente al compenso per le prestazioni compiute
o alla gestione dei servizi.
Ove l'amministrazione adotti lo studio di fattibilità, si
applicano le disposizioni dell’articolo 278 del DPR
207/2010.
In particolare, la fattibilità della proposta presentata è
valutata, da parte dell'amministrazione, sotto il profilo :
•  della funzionalità
•  della fruibilità del servizi;
•  della accessibilità al pubblico del rendimento
•  del costo di gestione e di manutenzione
•  della durata della concessione
•  delle tariffe da applicare
•  della metodologia di aggiornamento delle stesse
•  del valore economico del piano
•  e del contenuto della bozza di convenzione.
è verificata, altresì, l'assenza di elementi ostativi alla sua
realizzazione.
A seguito della valutazione è individuato il promotore.
Ai fini della scelta del concessionario,
l'amministrazione procede ad indire una gara informale
a cui sono invitati almeno cinque concorrenti, se
sussistono in tale numero soggetti qualificati in
relazione all'oggetto della concessione, e con
predeterminazione dei criteri selettivi, ai sensi
dell'articolo 30, comma 3, del D. Lgs. n. 163/2006,
ponendo a base di gara la proposta presentata dal
promotore, che viene invitato a partecipare alla gara.
Al termine della gara per la scelta del
concessionario, il promotore può adeguare la propria
proposta a quella giudicata dall'amministrazione più
conveniente.
In tal caso il promotore risulterà affidatario della
concessione.
La procedura è particolarmente snella
Per la finanza di progetto relativa alla esecuzione di
opere pubbliche si prevede una gara vera e propria
per l'affidamento della concessione, in questo caso
l'amministrazione deve soltanto indire una procedura
informale, con tutto ciò che ne consegue in termini di
accelerazione dei tempi di conclusione del
procedimento.
Al fine di migliorare la finanziabilità del PPP, sono state
introdotte alcune novità legislative nel Codice dei Contratti,
tra cui:
1. 
riattivazione dei project bond (art. 157 del Codice dei
Contratti);
2. 
bancabilità del PPP (Art. 144, comma 3bis : " i bandi e i
relativi allegati, ivi compresi, a seconda dei casi, lo
schema di contratto e il piano economico-finanziario,
sono definiti in modo da assicurare adeguati livelli di
bancabilità dell'opera);
3. 
coinvolgimento preliminare di uno o più istituti
finanziatori in fase di gara (Art. 143, comma 7);
4. 
inclusione nel contratto di PPP della gestione funzionale
ed economica, anche anticipata, di opere o parti di opere
già realizzate (Art. 143, comma 4);
5. 
cessione del diritto di proprietà o di godimento su beni
immobili (Art. 143, comma 5);
6. 
compensazione crediti fiscali con i contributi pubblici
dovuti nell’ambito della concessione per le opere di
trasporto (autostrade, tramvie).
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