Distacco, conteggi, delibere e maggioranze in

XV
SOMMARIO
pag.
Si spengono gli impianti termici: è ora di installare i contabilizzatori
(Confappi-Fna) ...............................................................................................................................................
III
Riscaldamento e ripartizione delle spese: cambiamenti in vista per la Uni 10200
(UNI e CTI) ....................................................................................................................................................
IV
Riscaldamento e ripartizione delle spese: il parere di Camera e Senato sul dlgs
102/2014
(Commissioni Attività Produttive e Industria della Camera dei Deputati e del Senato) .............................
V
Distacco, dismissione, delibere, maggioranze: la contabilizzazione in ambito
condominiale
(Marco Gaito) ................................................................................................................................................
VI
Condominio: quando è legittimo sostituire l’impianto centralizzato con quelli
autonomi
(Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014) ............................................................
XIII
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Stampa: I.T.S. - Cavaglià (BI)
Dossier efficienza
A tale conclusione l’assemblea è pervenuta dopo aver escluso sia la possibilità di ripristinare il vecchio impianto
centralizzato, ormai del tutto obsoleto e non rispettoso delle condizioni minime di rendimento dettate dalla
normativa sul contenimento del consumo energetico, sia la eventualità di sostituire il vecchio impianto con un
nuovo impianto centralizzato, a metano, soluzione invero ritenuta non praticabile non solo per le opere da
eseguire, ma anche per il suo maggiore costo”. Ed ha osservato, quindi, che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26, secondo
comma legge n. 10/91, in relazione all’art. 8, primo comma, lett. g) stessa legge, assunta a maggioranza delle
quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica
di conformità di cui all’art. 28, primo comma stessa legge, attenendo tale progetto alla fase successiva di esecuzione della delibera.
Dunque, la sentenza impugnata non ha né scorrettamente interpretato la norma di cui si denuncia la violazione, né tanto meno ne ha operato una falsa applicazione, giacché ciò che ha accertato la Corte territoriale
è che il condominio ha dismesso l’impianto centralizzato non già puramente e semplicemente, ma disponendone la sostituzione con impianti singoli.
3. In conclusione il ricorso va respinto.
4. Seguono le spese, liquidate come in dispositivo.
P. Q. M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alle spese, che liquida in 2.200,00, di cui 200,00 per esborsi,
oltre IVA e CPA come per legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile
della Corte Suprema di Cassazione, il 7.3.2014.
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Dossier efficienza
dente contrasto con la realtà e con le risultanze documentali ed istruttorie, così come fatto rilevare dai ricorrenti, sì da creare un’insufficiente, omessa ed anche contraddittoria motivazione su un fatto controverso (impianto alimentato a gas metano e non un obsoleto impianto alimentato a gasolio) decisivo ai fini del giudizio.
1.1. Il motivo è inammissibile, perché formula una critica alla motivazione della sentenza impugnata relativamente
ad un fatto che non è né controverso né decisivo, come invece prescrive il n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Come
deduce la stessa parte ricorrente, il condominio non aveva contestato che l’impianto centralizzato fosse a metano. Oltre a ciò, tale fatto è tutt’altro che decisivo, poiché la Corte d’appello di Bari ha accertato il requisito
del risparmio energetico non perché l’impianto centralizzato fosse a gasolio, ma perché questo era obsoleto,
disattivato dalla stagione invernale 1994-1995, presentava la canna fumaria rotta e per di più in amianto (come
tale da bonificare ex lege n. 257/92), e non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa
sul risparmio energetico, sicché il suo rendimento era assai modesto se confrontato con quello delle caldaie
attuali. E nel richiamare la relazione del c.t.u. e quella, con questa coincidente, del tecnico a suo tempo incaricato
dall’amministratore del condominio, ha osservato che la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato
con impianti singoli consentiva effettivamente un contenimento del consumo energetico ed un uso più razionale
dell’energia, raggiungendo un triplice obiettivo: termico (essendo gli impianti singoli maggiormente adattabili
alle esigenze della singola famiglia), economico (per la conseguente possibilità di evitare sprechi, avvenendo la
gestione del riscaldamento per singole unità abitative) ed ecologico (poiché il gas metano produce pochi inquinanti e, data la più bassa temperatura dei fumi, produce minori quantità di ossidi d’azoto; inoltre, scaricandosi
in punti frazionati, i prodotti della combustione si diluiscono più facilmente nell’atmosfera). E poiché tale motivazione in fatto non è aggredita dalla censura se non sull’erroneo presupposto che essa dipenda dall’aver ritenuto che l’impianto centralizzato fosse alimentato a gasolio invece che a metano, la critica svolta non ha
alcuna attitudine concettuale a intaccare la legittimità della decisione.
2. Col secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 26, 2° comma della legge n. 10/91
e dell’art. 1120 c.c. Sostiene parte ricorrente che l’art. 26, 2° comma legge n. 10/91 prevede che gli interventi
su parti comuni degli edifici condominiali, volti contenimento del consumo energetico e, congiuntamente, all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1 della stessa legge, possano essere deliberati a maggioranza
semplice in quanto il passaggio dall’impianto centralizzato a quelli singoli sia attuato, appunto, in previsione del
contenimento dei consumi energetici e con l’impiego di fonti energetiche alternative. Pertanto, nell’ipotesi in
cui - come nella specie - l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale contempli la sola disattivazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e la sua sostituzione con impianti singoli, lasciando liberi i condòmini
di determinarne le caratteristiche, è da ritenersi richiesta l’unanimità dei consensi, in base all’art. 1120 c.c., e
non la maggioranza prescritta dalla citata norma speciale. Segue il quesito di diritto: “Dica se nella fattispecie
de qua la legge n. 10/91 consenta la soppressione dell’impianto termico centralizzato, con voto a maggioranza,
in ogni caso ed anche nell’ipotesi in cui l’assemblea abbia lasciato liberi i singoli condòmini di realizzare qualsiasi
tipo d’impianto autonomo o di non realizzarne affatto, oppure se, come prospettato dagli odierni ricorrenti,
in mancanza di una decisione idonea a favorire la trasformazione dell’impianto in vista del risparmio energetico
e dell’uso di particolari forme di energia, la delibera per essere ritenuta valida debba essere adottata con il
consenso unanime, ex art. 1120 c.c.”.
2.1. Il motivo è infondato. Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell’art. 26, secondo comma, della legge 9
gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico
perseguiti da tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto centralizzato da
sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi
da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione, emerga
l’impossibilità di realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10
del 1991 impone all’art. 8 (nel testo originario, applicabile ratione temporis) di preferire l’adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gli
edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato,
ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative (Cass. n. 22276/13).
2.1.1. Tale la corretta interpretazione della norma e i fatti che in forza di essa il giudice di merito deve accertare,
va osservato che il motivo in esame, al fine di delineare una violazione di legge altrimenti non configurabile, sostituisce il giudizio dei ricorrenti (secondo cui la delibera. impugnata avrebbe lasciato i condòmini liberi di regolarsi come meglio avessero creduto) all’accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Al contrario,
quest’ultima ha stabilito che “l’assemblea condominiale, valendosi del parere fornito dal tecnico all’uopo incaricato, ing. (omissis), ha deliberato di disattivare definitivamente l’impianto centralizzato (ormai fuori uso dalla
stagione invernale 1994/1995), autorizzando la sua trasformazione in impianti di riscaldamento singoli a gas
metano per ogni unità abitativa.
SI SPENGONO GLI IMPIANTI TERMICI:
È ORA DI INSTALLARE I CONTABILIZZATORI
A cura di: Confappi-Fna
C
Fon l’arrivo della bella stagione e l’interruzione del riscaldamento, scatta - per i palazzi condominiali
che ancora non hanno provveduto a mettersi in regola - il tempo utile per intervenire sugli impianti
termici e inserire nei diversi appartamenti le valvole e i contabilizzatori, obbligatori a partire dal 1° gennaio
2017, in ottemperanza a una disposizione che arriva direttamente dall’Europa.
La scadenza riguarda moltissimi italiani: una ricerca, condotta a ottobre, prima dell’accensione dei termosifoni, da Rete Irene - network di imprese lombarde attive sul fronte della sostenibilità - rivelava che oltre
la metà dei palazzi con riscaldamento centralizzato ancora non era in regola. Situazione che è rimasta
invariata ad oggi, visto che con le caldaie in funzione è impossibile effettuare i lavori di adeguamento.
Ma a cosa servono le valvole e chi è soggetto all’obbligo? La tecnologia è presente sul mercato da tempo
e, se ben utilizzata, consente importanti risparmi, perché restituisce in mano al singolo inquilino la possibilità
di calibrare il calore in casa a seconda delle necessità effettive, pagando anche in rapporto ai consumi.
Dal punto di vista tecnico, la termoregolazione consiste nell’aggiunta, su ogni radiatore, di una specifica
valvola, che è in grado di regolare il flusso di acqua calda nell’apparecchio e che, attraverso una testina termostatica (su cui sono presenti numeri da 0 a 5, corrispondenti a determinati valori in °C), programma una
temperatura limite, oltre la quale il termosifone si spegne. La contabilizzazione serve, invece, a misurare i
consumi delle diverse unità immobiliari (e a fare in modo che ciascuno, poi, paghi in rapporto all’effettivo
prelievo) e consiste nell’applicazione di un apparecchio o su ogni termosifone (se l’impianto di riscaldamento
del palazzo è a colonne montanti, cioè con diversi tubi che salgono dalla caldaia per il fabbricato indipendentemente dalle singole unità, come accade negli immobili di vecchia concezione) o all’ingresso delle tubazioni nell’alloggio (se la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell’energia elettrica: in ogni unità
immobiliare il cavo dell’azienda va al contatore e di qui si diramano, a stella, i fili verso le prese e i punti
luce). Le due opere (inserimento delle valvole e dei contabilizzatori) non richiedono comunque lavori
murari, ma solo l’aggiunta di apparecchi e misuratori.
L’obbligo (da ottemperare entro fine anno, come prescrive il Dlgs 102/2014, che recepisce in Italia la Direttiva 2012/27/UE) riguarda tutti i condomini con riscaldamento centralizzato, a meno di motivati impedimenti tecnici.
Per quanto riguarda, infine, i costi, molto dipende da cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistono
diversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche, che permettono di regolare le temperature
a seconda delle ore del giorno. Così anche i ripartitori sono disponibili con tecnologie diverse: ne esistono
dotati di sistemi di trasmissione radio, che comunicano i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralina
posta nelle parti comuni dell’edificio. È dunque difficile generalizzare: ipotizzando, tuttavia, una spesa media
di 120 euro a calorifero, compreso il costo per l’adeguamento delle pompe di circolazione dell’impianto
condominiale da portata fissa a portata variabile, in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, la spesa
sta sotto il migliaio di euro. Occorre, infine, tenere conto che le termovalvole beneficiano della possibilità
di detrazione fiscale. Queste le percentuali valide fino al 31 dicembre prossimo: al 65% in caso di contestuale
sostituzione della caldaia; al 50%, come ristrutturazione edilizia, nel caso di interventi sui singoli caloriferi.
I
RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE:
CAMBIAMENTI IN VISTA PER LA UNI 10200
CONDOMINIO: QUANDO È LEGITTIMO SOSTITUIRE
L’IMPIANTO CENTRALIZZATO CON QUELLI AUTONOMI
A cura di: UNI e CTI
Fonte: Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014
l Comitato Termotecnico Italiano ha inviato all’inchiesta pubblica finale il progetto di norma E0208F600
“Impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria Criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria”.
Fino al 13 giugno 2016 tutti gli interessati potranno dunque inviare il proprio commento, direttamente dal
sito dell’ente di unificazione.
Il progetto stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale (riscaldamento idronico),
climatizzazione estiva (raffrescamento idronico) e acqua calda sanitaria (Acs) in edifici di tipo condominiale,
provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione (diretta o indiretta) dell’energia termica utile, distinguendo i consumi volontari delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi. Vengono definiti i metodi
per la ripartizione delle spese in proporzione ai prelievi effettivamente registrati, così da incentivare la razionalizzazione dei consumi e il contenimento degli sprechi, pur salvaguardando il comfort abitativo; e vengono esplicitati i criteri di ripartizione della cosiddetta componente involontaria, dovuta alle dispersioni
dell’impianto. Vengono altresì fornite, nelle appendici alla norma, una sintesi delle differenti soluzioni impiantistiche, una linea guida per la progettazione dei sistemi di contabilizzazione e indicazioni in merito alla
rendicontazione dei costi di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva ed acqua calda sanitaria al fine
di favorire la trasparenza nei confronti dell’utilizzatore finale dei servizi considerati dalla norma.
Il documento - che sostituisce la UNI 10200 del 2015 - si applica agli impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria (provvisti o meno di dispostivi di contabilizzazione, caratterizzati da generatori singoli o multipli, alimentati da uno o più vettori energetici e
asserviti a uno o più servizi), agli impianti di ventilazione centralizzati (dedicati alla sola movimentazione dell’aria, ad aria primaria o a tutt’aria) e ai supercondomini (provvisti o meno di contatori di fornitura condominiali in ingresso ai singoli fabbricati).
La norma è indirizzata ai progettisti, ai gestori del servizio di contabilizzazione, ai manutentori e utilizzatori
degli impianti di climatizzazione nonché agli amministratori condominiali, quali soggetti preposti alla ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
D.A., M.M.L.M., M.D. e T.D. R., tutti partecipanti al condominio di via (omissis), Foggia, impugnavano innanzi
al Tribunale di Foggia la delibera dell’assemblea condominiale in data 30.12.1997, che aveva disposto, a maggioranza, la soppressione dell’impianto termico centralizzato e la sua sostituzione con impianti autonomi. A
sostegno della domanda deducevano che la delibera era stata adottata in violazione della legge n. 10/91 e
dell’art. 1120 c.c. Resisteva il condominio.
Sia il Tribunale, sia la Corte d’appello di Bari rigettavano la domanda. In particolare, e per quanto ancora
rileva in questa sede di legittimità, la Corte territoriale riteneva, sulla base della relazione tecnica predisposta
su incarico dell’amministratore del condominio, che l’impianto centralizzato preesistente risaliva al 1974 ed
era vetusto anche dal punto di vista tecnologico; che esso era stato disattivato dalla stagione invernale 19941995; che la canna fumaria era rotta e doveva essere bonificata dall’amianto, ai sensi della legge n. 257/92; e
che non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa sul risparmio energetico, sicché
la sua sostituzione con nuovi impianti singoli ed autonomi garantiva comunque una convenienza energetica.
Riteneva, inoltre, che esso fosse alimentato a gasolio, e non a metano, come sostenuto dagli appellanti, deducendo la circostanza dalla descrizione delle sue componenti tecniche e da quanto precisato dal c.t.u.
Osservava, quindi, che il Tribunale nel rigettare la domanda aveva operato una puntuale applicazione degli
indirizzi giurisprudenziali in materia. Infatti, la delibera rispettava la legge sul risparmio energetico, in quanto
non ogni impianto autonomo è preso in considerazione dalla legge, ma solo quelli che trasformati a gas, risultano
compatibili con le finalità del risparmio energetico, come era stato acclarato nel caso di specie.
Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (omissis). Resiste con controricorso l’amministratore del condominio, che successivamente all’ordinanza interlocutoria emessa da questa Corte alla precedente udienza,
ha depositato nel termine concesso l’autorizzazione a stare in giudizio. I ricorrenti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Col primo motivo d’impugnazione è dedotta l’insufficiente e contraddittoria motivazione, ex art. 360, n. 5
c.p.c., nonché il mancato esame di documenti e di altre risultanze istruttorie. Sostiene parte ricorrente che la
Corte territoriale, in contrasto con altre sentenze del Tribunale di Foggia, pronunciate fra le stesse parti e passate in giudicato (nn. 693/97 e 975/05), aventi ad oggetto altre delibere dell’assemblea condominiale, ha affermato che l’impianto centralizzato della cui dismissione si tratta era alimentato a gasolio. Al contrario, non solo
le ridette sentenze avevano affermato, e lo stesso condominio non aveva mai contestato, che l’alimentazione
avveniva a metano, ma da molteplici elementi documentali risultava tale circostanza. Neppure la relazione tecnica dell’ing. (omissis), richiamata nella sentenza d’appello, ha mai sostenuto che l’impianto centralizzato fosse
alimentato a gasolio. Da tale erroneo presupposto di fatto è scaturita la successiva insufficiente, illogica e contraddittoria valutazione dei fatti. Per effettuare una corretta comparazione al fine di verificare la convenienza
economica ed ecologica bisognava, infatti, comparare l’impianto a metano realmente esistente con gli impianti
autonomi creati liberamente dai condomini. Formula, pertanto, il seguente quesito di diritto (recte, momento
di sintesi) ai sensi dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “Dica la Corte, tenuto conto
della documentazione prodotta in atti (segue l’elenco: n.d.r.) se sia consentito (alla Corte d’Appello) revisione
della valutazione degli stessi, così come fatto in motivazione, pervenendo in tal modo ad una decisione in stri-
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Dossier efficienza
comportamenti contrari alla legge o più in generale alla diligenza del buon padre di famiglia.
Quali saranno le conseguenze in tutti questi casi sulla applicazione dei criteri di ripartizione delle spese?
Anzitutto nel caso in cui siano tutti i condòmini a non deliberare gli interventi necessari per adeguarsi alle
prescrizioni di legge vi sarà la possibilità per il condomino virtuoso di adire il Tribunale in volontaria giurisdizione o anche in sede contenziosa, come anzidetto. Ma una volta che ciò sia avvenuto, potrà il condomino
rivalersi per i danni subiti dalla mancata adozione degli interventi di legge? Forse sì ove dimostri che dalla
mancata adozione sia derivato un danno e danno è probabile che vi sia per mancato risparmio ed eventuali
sanzioni.
Altro possibile problema è quello dei condòmini che invece, a seguito della assunzione della delibera che
prescriva gli interventi di adeguamento alla legge, neghino il consenso agli interventi nella propria unità immobiliare o peggio danneggino gli apparati installati in conformità alla delibera. In questo caso in molti hanno
ritenuto che si debba o si possa applicare una sorta di criterio sanzionatorio conseguente e giustificato dal
comportamento illecito.
Avrei qualche dubbio attesa la imperatività della normativa in materia di ripartizione delle spese che appare
improntata al criterio della effettività dei consumi, per cui, mentre saranno certamente da porre a carico
del condomino negligente tutte le spese e conseguenze dannose del comportamento illecito, la quota di
spese per consumi energetici da attribuirgli riterrei debba essere calcolata secondo criteri oggettivi di presunzione di effettivo consumo, con la ovvia precisazione che in caso di dubbi si applicherà una presunzione
a sfavore del condomino negligente e con la altrettanto ovvia precisazione che, come è stato detto, ove la
mancata installazione degli apparati di legge ( valvole di chiusura o sistemi di termoregolazione) renda probabile o certo il funzionamento alla massima potenza è chiaro che questo dovrà essere il criterio da adottare
nel caso. Ma in ogni caso il comportamento negligente non è di per sé motivo di applicazione di una quota
sanzionatoria.
Da segnalare che in caso di danneggiamenti volontari o comportamenti palesemente artificiosi rivolti ad
ottenere illeciti vantaggi sarà pure astrattamente ipotizzabile la tutela penale per danneggiamento o truffa
con conseguenze anche in punto di danno morale oltre alla eventualità di una condanna.
RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE:
IL PARERE DI CAMERA E SENATO SUL DLGS 102/2014
Estratto dei pareri espressi dalle le Commissioni Attività Produttive
e Industria della Camera dei Deputati e del Senato
S
i attende solo la ratifica da parte del Consiglio dei Ministri dopo che le Commissioni Attività Produttive
e Industria della Camera dei Deputati e del Senato hanno espresso al Governo i pareri sullo Schema di
decreto legislativo recante “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione
della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e
abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE” (Atto 201 - relatori, rispettivamente l’onorevole Gianluca
Benamati del gruppo parlamentare PD, e il senatore Salvatore Tomaselli, anche lui del gruppo parlamentare
PD).
IL PARERE DELLA CAMERA
Nel parere espresso dalla Camera sono state espresse sia condizioni che osservazioni.
Tra le osservazioni, per quanto concerno lo specifico ambito condominiale, si evidenzia, in particolare, la
seguente:
“al decreto legislativo n.102/2014, valuti il Governo l’opportunità di aggiornare la definizione di condominio, di cui
all’articolo 2, comma 2, lettera f), in modo da includervi anche gli edifici con più unità immobiliari appartenenti ad un
medesimo proprietario, edifici con più unità immobiliari ma senza parti comuni o con parti comuni aventi diversi
sistemi di riscaldamento…”.
IL PARERE DEL SENATO
Il Senato nel proprio parere ha invece espresso - tra le altre - la seguente osservazione:
“all’articolo 9, comma 5, lettera d), dello schema di decreto legislativo, si invita il Governo a valutare l’opportunità
di sostituire le parole: «secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti», con le
seguenti: «secondo quanto previsto dagli standard europei di regolamentazione di cui all’appendice B», definendo il
contenuto della richiamata appendice, stabilendo che per la corretta suddivisione delle spese nei condomini di cui all’articolo 9 comma 5 lettera d) i costi debbano essere ripartiti tra gli utenti finali per una quota di almeno il 50 per
cento, fino ad un massimo del 70 per cento, sulla base del consumo rilevato; che in edifici alimentati da gasolio o gas
e nei quali i tubi di distribuzione esterni siano prevalentemente coibentati, i costi per l’esercizio del riscaldamento debbano essere ripartiti tra gli utenti finali con una percentuale del 70 per cento del totale dei consumi rilevati; che il condominio possa scegliere percentuali diverse da quelle indicate con una delibera dell’assemblea, sulla base di una
relazione tecnica giustificativa; che in edifici dove le tubazioni di distribuzione del calore non siano prevalentemente
isolate e dove, di conseguenza, una parte rilevante di calore del consumo non possa essere rilevata, il consumo relativo
di calore degli utenti finali possa essere determinato secondo le regole della tecnica, considerando il consumo così determinato per ciascun utente nel conteggio come “calore rilevato”; che i costi rimanenti (costi fissi) possano essere ripartiti secondo i millesimi riscaldamento, metri quadri o metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate…”.
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Dossier efficienza
IL SISTEMA DI RIPARTIZIONE
DISTACCO, DISMISSIONE, DELIBERE, MAGGIORANZE:
LA CONTABILIZZAZIONE IN AMBITO CONDOMINIALE
A cura di avv. Marco Gaito - Dirigente nazionale UPPI
Relazione tratta dal convegno:
“L’efficienza energetica degli edifici in previsione dell’obbiettivo 20-20-20”,
Firenze, 8 aprile 2016
Q
uesta relazione affronta il tema del riscaldamento e in particolare del distacco, della dismissione dell’impianto centralizzato, ma soprattutto della contabilizzazione obbligatoria, con la consapevolezza
che l’argomento è nuovo e che pertanto si possono fornire spunti critici, ma che occorrerà attendere per
avere riscontri operativi e sopratutto per potere avere il supporto della giurisprudenza, di quello che decidono i magistrati, poiché quello è il campo dove le nostre riflessioni e spunti critici trovano conferma o
censura e negli ultimi anni anche con grande dinamismo nella materia condominiale. Dinamismo peraltro
pure riscontrabile da parte del legislatore.
LEGGI E SENTENZE
È il caso della diatriba tra solidarietà e parziarietà in materia di debiti dei condomini, dove oltre cin-quant’anni di consolidata giurisprudenza e dottrina che affermava la solidarietà in materia è stata letteralmente
stravolta dalla nota sentenza della Cassazione 9148/2008. E dopo soltanto quattro anni di applicazione ecco
il nuovo principio di solidarietà con il beneficio della preventiva escussione promosso dalla recente riforma
e tutto da scoprire. Quindi, dopo cinquanta anni di orientamenti consolidati, si sono verificate due rivoluzioni
in meno di cinque anni.
Stessa vicenda per i valori millesimali per cui dopo oltre cinquant’anni dalla entrata in vigore del codice
civile, prima la sentenza 18477/2010 introduceva il principio della preesistenza dei valori e della competenza
assembleare in materia, poi la riforma, che appena due anni dopo ha innovato ulteriormente, ma lasciando
aperti molti interrogativi che dovranno necessariamente trovare risposte sul campo.
La stessa storia si è verificata in materia di distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento
centralizzato, dove la Cassazione si era attestata sino agli anni ‘90 sul no al distacco per poi aprirsi gradualmente ad una sostanziale libertà, seppure con il limite tecnico di non cagionare danni all’impianto e di pagare
una quota di dispersione, orientamento che è stato poi ripreso dalla riforma del 2012, ma della cui attualità
e rilevanza a questo punto appare legittimo dubitare a seguito della introduzione della normativa sulla contabilizzazione obbligatoria.
Tutto ciò premesso, partiamo da un breve excursus sulla evoluzione normativa della materia e poi passiamo
ad una disamina critica ed operativa della normativa in materia di contabilizzazione.
DISTACCO E DISMISSIONE
Anzitutto occorre brevemente accennare alla dismissione ed al distacco: la prima regolata dalla legge
10/91 ed il secondo ora disciplinato dall’art. 1118 cc. quarto comma. Ovviamente, la dismissione è un fatto
che riguarda il condominio ed i presupposti per potersi dire validamente e legittimamente espressa la
volontà condominiale di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato. Invece il distacco è questione
che riguarda il singolo condomino ed in particolare il diritto di rinunziare all’uso dell’impianto centralizzato
e dotarsi di un impianto autonomo.
Il nuovo sistema normativo non dimentica neanche di introdurre un nuovo sistema di ripartizione dei
costi, che in realtà non è nuovo per niente. Infatti, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 ed il dpr 102/2014 all’art. 9,
comma 5, lett. D prevedono testualmente che a seguito della adozione dei sistemi di termoregolazione e
contabilizzazione del calore la ripartizione della spesa deve essere effettuata in base al consumo effettivamente registrato, oppure nella seconda, “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo
quanto previsto dalla normativa tecnica Uni 10200”.
Invero il principio non differisce da quello già previsto dal codice civile all’art. 1123 cc. Dove sta dunque
la peculiarità? Evidentemente la differenza sostanziale tra i due sistemi normativi sta nella derogabilità della
norma di cui all’art. 1123 cc in forza del consenso legittimamente manifestato da parte dei condòmini,
oppure della mancata opposizione ad eventuali delibere che si pongano in conflitto con tale principio.
Mentre, nel caso della legge 10/91, dpr 102 e normative di riferimento, il principio emanato dalla legge,
come anzidetto, appare inderogabile in quanto contenuto in una norma imperativa e pertanto neanche derogabile con il consenso di tutti gli aventi diritto, i quali porrebbero in essere una delibera nulla e non semplicemente annullabile non ottemperando ai principi di legge sul punto. Di più: non ottemperando è prevista
la solita sanzione amministrativa.
A questo punto occorre esaminare quali siano questi criteri di ripartizione delle spese che sono contenuti
nell’art. 9, comma 5, lett. D, il quale a sua volta richiama la norma UNI CTI 10200 del 2013 che ha natura
tecnica e fornisce i dettagli tecnici in materia. Anzitutto, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 prevede che le spese
siano suddivise secondo il prelievo effettivo di calore, ed il dlgs 102 indica come prelievi effettivi, i prelievi
volontari di energia termica utile.
Riferisce testualmente la norma: “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi
volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla
norma tecnica Uni 10200 e successivi aggiornamenti. È fatta salva per la prima stagione successiva alla installazione
dei dispositivi di cui al presente comma che la suddivisione si determini in base ai millesimi di proprietà…”
Il sistema di calcolo è indicato esattamente nella normativa tecnica Uni già sopra indicata, che a questo
punto dovremo ritenere pure essa inderogabile. E peraltro, i principi guida sono quelli di cui alle citate normative che richiamano il principio della suddivisione in base al prelievo volontario, e cioè a quanto risultante
dalle valvole termostatiche apposte ai radiatori in caso di sistemi a calate verticali, oppure al contabilizzatore
posto prima del punto di prelievo, e cioè del sistema in dotazione alla unità immobiliare di proprietà esclusiva
in caso di impianti orizzontali.
Veniamo ora ad esaminare brevemente le caratteristiche del nuovo sistema obbligatorio di ripartizione
dei costi del riscaldamento che è pertanto caratterizzato da:
◆ inderogabilità dei criteri di calcolo espressi dalle legge e conseguenti normative tecniche di riferimento e
conseguente nullità di valori millesimali non conformi ai criteri tecnici di calcolo in oggetto: addirittura essendo prevista una sanzione per il condominio che ripartisce i costi in difformità dai criteri di legge;
◆ inesistenza di coefficienti correttivi: ad esempio quello classico per gli appartamenti posti all’ultimo piano
o in posizioni disagiate ai fini della dispersione.
◆ divieto di determinazione forfettaria della quota fissa o di dispersione;
◆ identificazione di due tabelle millesimali per consumi volontari e consumi involontari: come abbiamo
visto, la nuova tabella millesimale deve essere calcolata secondo i criteri di legge che sono inderogabili. In
effetti, la norma Uni distingue la voce di spesa in generale in, consumo volontario che è quello risultante dal
prelievo effettivo del cliente finale, e consumo involontario che è quello dovuto alle dispersioni dell’impianto.
La nuova tabella millesimale del consumo involontario dovrà essere calcolata in forza del fabbisogno e comunque secondo i criteri tecnici di legge. Il calcolo sembra dover essere effettuato in forza di criteri oggettivi
riferiti alle caratteristiche del fabbricato alla sua realizzazione.
In caso di anomalie e malfunzionamenti sono previsti dei criteri di ricalcolo secondo valore medio degli
ultimi tre anni, media dei consumi di volumi equivalenti per posizione ed esposizione della unità immobiliare,
calcolo secondo elementi tecnici oggettivi.
Quote sanzionatorie
Merita pure attenzione il caso ipotizzato da molti della possibile - per non dire probabile - presenza di
soggetti che non ottemperino alle obbligazioni di legge o negando il consenso alla adozione degli interventi
necessari sull’impianto in sede assembleare, oppure individualmente non collaborando o negando il consenso
alle necessarie operazioni di installazione degli apparati necessari e deliberati, o addirittura danneggiando o
modificando illegittimamente gli apparati e della conseguente attribuzione di quote sanzionatorie in caso di
X
Dossier efficienza
calorica, e ciò in conformità con i nuovi principi inderogabili in punto di distribuzione di spesa secondo l’effettivo fabbisogno o comunque secondo l’effettivo consumo almeno per la parte di consumo volontario.
Assenza della deliberazione
È il caso in cui il condominio non intenda o non possa deliberare la adozione degli interventi previsti dalla
legge, poiché ad esempio non sia conseguibile il numero legale per la validità della delibera, oppure per la
contrarietà o la astensione di un numero tale di condòmini che non si possa addivenire ad una delibera
valida ed efficace.
In tal caso, uno qualunque dei condòmini diligenti potrà adire la autorità giudiziaria depositando un ricorso
in volontaria giurisdizione rivolto ad ottenere in via coattiva l’adempimento agli obblighi di legge. Come
noto la procedura richiamata consente infatti a qualsiasi condomino di ricorrere alla autorità giudiziaria
quando non vengano assunti i provvedimenti necessari per la amministrazione della cosa comune, oppure
quando non si forma una maggioranza. Essa è applicabile al condominio in forza del richiamo alle norme
della comunione da parte dell’art. 1139 cc. La giurisprudenza, peraltro scarna in materia, lo ritiene anche
applicabile alla inerzia dello svolgimento delle opere di manutenzione straordinaria e comunque certamente
potrà richiamarsi la ipotesi della mancata formazione della maggioranza.
Per quanto vi possano essere dei dubbi (come sempre peraltro) riterrei applicabile al caso la norma in
oggetto vista la obbligatorietà degli interventi e le sanzioni conseguenti in caso di inottemperanza, nonché
la necessità di sostituirsi alla volontà assembleare. Peraltro non è legittimato ad agire l’amministratore, coerentemente con la assenza di personalità giuridica del condominio e la conseguente assenza di natura organica dell’incarico. L’amministratore, dunque, una volta che abbia provveduto ad indire la assemblea con
all’ordine del giorno la questione in oggetto, informando correttamente i condòmini degli obblighi gravanti
in materia, potrà ritenersi esente da responsabilità in caso di mancata assunzione della delibera di legge.
Mentre invece il condomino diligente, come detto sopra potrà forse ritenersi esente da responsabilità soltanto ove abbia promosso il ricorso ex art. 1105 cc.
In ordine alle conseguenze in termini di sanzioni, in tal caso certamente non avrà responsabilità di sorta
l’amministratore, mentre i condòmini diligenti che hanno votato o comunque stimolato la assunzione della
delibera di adozione degli interventi previsti dalla legge potranno forse opporre l’eventuale provvedimento
che irroghi sanzioni amministrative nei loro confronti solo nel caso di in cui le normative regionali abbiano
previsto sanzioni anche nei confronti del singolo condomino, o comunque sia stata irrogata la sanzione
anche nei confronti del singolo condomino, o cliente finale, separando così la propria responsabilità da
quella dei condòmini negligenti; oppure potranno rivalersi per ripetere le somme eventualmente corrisposte
a titolo di sanzioni, fermo restando che la responsabilità amministrativa del condominio come ente collettivo
mi pare indubbia in caso di inottemperanza.
Veniamo ora ad esaminare
Obblighi conseguenti alla delibera
Seppure è vero che nessun condomino, compresi quelli che si siano eventualmente distaccati, può opporsi
alla realizzazione delle opere previste dalla legge ove legittimamente deliberate, né ritenersi esente dagli
obblighi conseguenti, è pur vero che chi si sia distaccato non avrà ovviamente l’obbligo di consentire la installazione degli apparati posti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, né dovrà sostenerne la spesa,
mentre, certamente, dovrà essergli imputato il costo dei professionisti e di tutte le opere di adeguamento
dell’impianto nelle parti comuni, poiché come si è visto ne mantiene la proprietà e gli obblighi.
Sul punto è bene precisare quali siano i destinatari dell’obbligo di cui all’art. 9 dlgs 102/2014 e quale sia la
nuova definizione di edificio polifunzionale e cliente finale. Seppure sinora si è parlato sempre di condominio,
in realtà il legislatore, nella citata legge dlgs 102/2014, si esprime utilizzando la nuova definizione di “edificio
polifunzionale” invece di condominio, e “cliente finale” invece di condomino, a volere evidentemente ricomprendere anche quei casi in cui difetta il titolo di proprietà in capo al soggetto che abita il fabbricato
ove è sita la unità immobiliare ad uso esclusivo, ma è invece presente un rapporto obbligatorio quale ad
esempio locazione, o comodato od altro rapporto di natura obbligatoria e comunque negoziale che conferisca la detenzione della unità immobiliare e la facoltà di utilizzare l’impianto di riscaldamento centralizzato.
È il caso di un fabbricato con più unità immobiliari, ma in proprietà di un unico soggetto.
In questo contesto di nuovi concetti, obblighi e definizioni non viene dimenticato neanche il ruolo degli
operatori che si dovranno occupare della ripartizione dei costi, i quali sono obbligati a redigere le fatture
secondo criteri di intellegibilità, chiarezza e trasparenza e secondo il principio dell’effettivo consumo da
parte del cliente finale, essendo anche per essi prevista in difetto la relativa sanzione.
Vii
Dossier efficienza
Le fasi storiche
- In merito alla dismissione ed al distacco dell’impianto centralizzato riscontriamo le seguenti fasi storiche:
◆ una prima fase appunto sino agli anni ’90, in cui vi era una netta prevalenza degli impianti centralizzati
a gasolio con suddivisione della spesa in base a valori millesimali solitamente strutturati in base alle dimensioni
degli appartamenti ed al numero degli elementi radianti, con frequente applicazione di coefficienti correttivi
spesso conseguenti alle caratteristiche di dispersione della unità immobiliare;
◆dagli anni ’90 in poi, con la maggiore attenzione al problema dell’inquinamento e dei consumi e con il
consolidarsi di stili di vita più dinamici e meno stanziali, si sceglie invece di favorire la dismissione dei grandi
impianti centralizzati per passare agli impianti autonomi sfruttando anche la diffusione della rete distributiva
del gas metano sul nostro territorio. In questo contesto, viene ema-nata la legge 10/91, che per quanto ora
ci interessa rendeva possibile la dismissione dell’impianto centralizzato a mezzo di delibera condominiale a
maggioranza ed a condizione che fosse certificato il vantaggio in termini energetici da un tecnico specializzato.
La nuova disposizione normativa, rendeva lecito dunque l’abbandono dell’impianto centralizzato e si verificava, pertanto, una massiccia dismissione dei centralizzati e passaggio agli impianti autonomi.
In effetti, l’incertezza in ordine a quale fosse la maggioranza necessaria per la dismissione, poiché la legge
nella prima stesura non lo chiariva, ed i conseguenti contrasti tra gli interpreti, con il conseguente contenzioso, non frenavano la corsa agli impianti autonomi;
◆ venendo ai giorni nostri, a seguito della ultima modifica che interviene con la solita legge di riforma
220/2012 il quorum previsto è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo
del valore dell’edificio, elevata rispetto a quella richiesta a seguito della precedente ultima modifica della
norma che era intervenuta nel 2009 e che limitava la maggioranza necessaria alla “maggioranza semplice
delle quote millesimali intervenute in assemblea”. E peraltro a questo punto, stanti le recenti norme inserite in
materia di riscaldamento centralizzato, si deve dubitare - e a ragione - della legittimità e concreta possibilità
di dismettere gli impianti centralizzati.
Infatti, anzitutto è stata recentemente e precedentemente emanata la legge dpr 59/2009 che all’art. 4, co.
9, stabilisce che “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro... è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere a
eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati agli impianti con generazione di
calore separata per singole unità abitative devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25”.
Da notare che, nonostante l’uso del termine “preferibile” che appare non richiamare all’interprete il concetto di obbligatorietà, di fatto poi si condiziona il passaggio agli impianti autonomi alla esistenza di cause
tecniche ed addirittura di forza maggiore da certificarsi in apposita relazione da parte del tecnico asseveratore;
◆ senonché, qualche anno dopo, nel 2012, con la riforma del condominio, viene pure sancito - stavolta
da una legge - il diritto del singolo condomino al distacco con la nuova norma introdotta al quarto comma
dell’art. 1118 cc., che è stata ritenuta, secondo me, un po’ a torto, la “bomba libera tutti” dagli impianti centralizzati.
Le condizioni
Dico a torto perché, seppure la norma in oggetto legittima quel che finora era soltanto oggetto di sentenze
della Cassazione, in verità pone diverse condizioni che se dovessero essere interpretate rigorosamente
(magari proprio nel contesto del nuovo atteggiamento di favore per i centralizzati) limiterebbero non poco
le possibilità di distacco dei condòmini. In particolare, è richiesta, insieme con la assenza di danno per l’impianto (notevole squilibrio), l’assenza di aggravi di spesa, ed è prevista la persistenza degli obblighi di conservazione dell’impianto, per consentirsi il distacco.
Se consideriamo anche la successiva emanazione della normativa in materia di contabilizzazione obbligatoria, il distacco sembra più difficile di prima, per quanto finalmente previsto da una norma. Il diritto al distacco, infatti, a questo punto appare porsi in conflitto con i nuovi principi emergenti sia per quanto concerne
il disfavore per le dismissioni che abbiamo visto prima, ma sopratutto a seguito della emanazione della normativa in materia di contabilizzazione obbligatoria negli impianti centralizzati (dlgs 102/2014 art. 9) di riscaldamento, raffreddamento ed elettrici obbligatoria dal 31/12/2016 con sanzioni pesanti in caso di non
ottemperanza.
Infatti, risulta evidente che questa normativa - che è stata emanata nel contesto dei principi in mate-ria di
risparmio energetico, facendo ampio ricorso alla inderogabilità degli obblighi ivi connessi, nonché ad un pesante regime sanzionatorio - è, in via di principio, in netto contrasto con la facoltà di autonomizzazione dei
condòmini, sopratutto in termini di dismissione dal centralizzato, ma anche in termini di distacco del singolo
condomino.
Viii
Dossier efficienza
La dismissione, ammesso che se ne possa ancora parlare in fatto, e seppure ipotizzabile astrattamente,
appare oramai quasi desueta. Invece, il diritto al distacco che risulta essere stato introdotto recentemente
dalla riforma, appare ancora attuabile ed attuale atteso che le motivazioni tecniche o di altro genere per attuarlo da parte dei singoli condòmini potrebbero astrattamente anche riscontrarsi. Certo è che limiti tecnici
e giuridici per attuarlo, paradossalmente, proprio ora che esiste la norma, sembrano aumentati anche a seguito della nuova legge sulla contabilizzazione obbligatoria, atteso che detti limiti saranno certo interpretati
più rigorosamente; ed altrettanto certo è che il distacco diviene peraltro poco appetibile da un punto di
vista economico poiché - fermi restando i costi di gestione e dispersione - nonché il costo dell’impianto,
che dovranno comunque essere posti a carico anche del soggetto che si distacca, visti i principi posti a base
della contabilizzazione del calore l’utente dovrà pagare soltanto l’effettivo consumo ad egli attribuibile, il
che, di fatto, annullerebbe il senso stesso del distacco dal centralizzato effettuato con tale finalità .
Ciò premesso vediamo ora più nel dettaglio i principi giuridici introdotti dalla nuova normativa in materia
di contabilizzazione e parliamo anzitutto di :
CONTABILIZZAZIONE OBBLIGATORIA
La normativa
Come noto, dal 31/12/2016 ogni condominio dovrà obbligatoriamente dotarsi di un sistema di ter-moregolazione e di contabilizzazione obbligatoria secondo i principi tecnici previsti dalle leggi in materia ( art.
9, co. 5, dpr 102/2014). L’art. 9 della citata legge stabilisce che ogni condominio deb-ba infatti dotarsi o di
contatori individuali (contacalorie) che dovranno conteggiare il consumo di ogni singola unità immobiliare,
o di sistemi di contabilizzazione del calore ad ogni radiatore (ripartitore e valvola termostatica) e di un
sistema di termoregolazione. La scelta dipenderà dalle caratte-ristiche dell’impianto. L’unica deroga consentita
è che - nel caso specifico - la nuova dotazione non sia conveniente in termini di risparmio energetico: circostanza che andrà espressamente asseverata da parte di un tecnico a mezzo idonea relazione tecnica.
Lo stesso articolo stabilisce anche l’obbligo della trasparenza e della informazione in ordine all’effettivo
consumo delle unità immobiliari precisando pure come ciò debba essere effettuato.
Delibere e maggioranze
Ovviamente non si potrà prescindere dalla delibera della assemblea, che avrà ad oggetto, in questa fase,
la scelta del tecnico che dovrà redigere il progetto avente ad oggetto la adozione degli interventi per adeguarsi alla legge, e la successiva delibera avente ad oggetto le modalità di tali interventi e cioè il progetto
esecutivo e la ditta esecutrice, nonché, semmai anche contestualmente, la scelta della ditta che dovrà occuparsi della ripartizione.
Vediamo ora chi avrà il diritto di voto e con quali maggioranze.
1. Anzitutto il diritto di voto e le conseguenti obbligazioni saranno in capo a tutti i condòmini, an-che coloro
che eventualmente si siano distaccati dall’impianto centralizzato, e ciò sia perché il novellato art. 1118 cc
così dispone, sia perché, anche ove il distacco fosse stato effettuato in preceden-za rispetto alla entrata in
vigore della legge 220, in applicazione dei principi generali in materia condominiale (obbligazione propter
rem alla conservazione delle parti comuni ex art. 1104 cc) la proprietà dell’impianto centralizzato resta in
capo anche al condomino che si fosse distaccato.
2. In secondo luogo, per quanto concerne la maggioranza prevista dalla legge per la deliberazione degli interventi rivolti all’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, essa è quella di
cui all’art.1120 cc secondo comma per le innovazioni di interesse sociale e cioè maggioranza degli intervenuti
ed almeno il 50% del valore dell’edificio come espressamente riferi-sce l’art. 26 comma 5 della l. 10/91.
Da notare che il medesimo art. 26, al comma 2, prevede invece per le delibere che attengono agli interventi
sugli edifici e sugli impianti, rivolti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione di fonti di
energia rinnovabile, il quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio,
a condizione che l’intervento deliberato sia accompagnato da una relazione che asseveri il risparmio energetico.
È da notare altresì che le due fattispecie potrebbero anche astrattamente coincidere ove nel caso degli
interventi di cui al comma 5 si effettuino anche ulteriori interventi (accompagnati dalla anzidetta relazione
accompagnatoria), per esempio ove si sostituisca anche la caldaia oltre ad installare il sistema di termoregolazione. Evidentemente in tal caso avremo la necessità di due delibere distinte, ognuna con la sua specifica
maggioranza prevista dalla legge.
Sembra a tutta evidenza trattarsi di due diverse tipologie di interventi che il legislatore ha inteso tenere
distinte e differenti, ognuno con la sua specifica maggioranza, anche se mi pare non proprio giustificata tale
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Dossier efficienza
maggioranza più onerosa per l’intervento che risulta essere obbligatorio (maggioranza di 500 millesimi per
gli interventi aventi ad oggetto la contabilizzazione obbligatoria rispetto alla maggioranza di un terzo del
valore dell’edificio per gli interventi finalizzati al risparmio energetico se accompagnati dalla relazione del
tecnico asseveratore).
3. Da notare che con la maggioranza di cui al comma 5, e cioè quella del 50% del valore, sembrerebbe pure
legittimo modificare i valori millesimali, anche se aventi natura contrattuale. Il beneficio del dubbio per tale
ultima questione è inevitabile, poiché trattandosi - come vedremo - di norme imperative, e stante la circostanza che i valori millesimali che ne dovranno derivare saranno determinati secondo i principi stabiliti dal
dpr 102 e norma Uni 10200, vi è chi ritiene che per la applicazione dei nuovi valori millesimali non sia necessaria alcuna delibera e che essi sostituiscano di diritto i vecchi valori millesimali, anche se aventi natura
contrattuale. A mio sommesso avviso almeno di una presa d’atto assembleare c’è bisogno.
E dunque, nel concreto, i valori saranno calcolati e predisposti dal tecnico incaricato, secondo le norme di
legge, ma dovranno comunque pure essere portati in assemblea che dovrà quantomeno prenderne atto se
correttamente calcolati oppure deliberare sul punto in caso di discussioni. Sul punto vale la pena di segnalare
che la delibera che approverà i valori millesimali potrà essere oggetto di impugnativa ove non conforme ai
principi tecnici suddetti od in caso di errori. Ovviamente, tale ricostruzione consegue ad una interpretazione
del nuovo sistema normativo che ne riconosca la imperatività.
Imperatività delle norme
In effetti tutte le norme che il legislatore ha emanato nella materia - ed in particolare il dlgs 102/2014, la
legge 10/91, il dlgs 192/2005 - risultano a mio avviso imperative ed inderogabili, poiché poste a tutela di interessi di ordine pubblico e dunque non potrebbero mai essere derogate neppure con il consenso unanime
di tutti i condòmini, e si applicano indipendentemente dalla presenza anche di norme regolamentari di
natura contrattuale derogando ad esse e finanche stabilendo sanzioni in caso di non ottemperanza. Trattasi,
infatti, di norme che recepiscono la direttiva europea 27/2012 e le precedenti direttive rivolte a conseguire
la finalità del risparmio energetico, e così la riduzione dell’inquinamento e conseguentemente la salute pubblica, cioè principi di natura pubblicistica e sovranazionale, donde l’annullamento della autonomia negoziale
dei privati nella materia anche in applicazione della c.d. clausola di cedevolezza.
Oltretutto, se così non fosse, non sarebbe comprensibile un sistema di sanzioni poste a garanzia del rispetto del sistema normativo introdotto.
Nuovo concetto d’impianto
Consegue da qui che l’intervento legittimamente deliberato da parte del condominio e che riguarda la
adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione è obbligatorio per tutti i condòmini, e ciò
anche per quegli interventi da effettuarsi all’interno della unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo
condomino, quale ad esempio la installazione ai radiatori delle valvole termostatiche e dei ripartitori.
A coloro che dubitano di ciò, trattandosi di interventi svolti su parti private, faccio notare che forse non
a caso è mutata la definizione di impianto di riscaldamento che è stata licenziata con la riforma, che ha modificato l’art. 1117 cc. in cui è stata introdotta la ipotesi dell’impianto “inteso in senso unitario” che deve essere inteso condominiale non sino al punto di diramazione alla singola unità immobiliare, sibbene al “punto
di utenza”, probabilmente proprio a volere ricomprendere gli impianti comprensivi degli apparati installati
nella proprietà esclusiva e certo quelli installati sui radiatori e certamente i contabilizzatori posti prima delle
singole unità immobiliari nel caso degli impianti orizzontali(contabilizzazione diretta).
Da qui consegue che, nella ipotesi in cui il singolo condomino dovesse rifiutarsi di consentire la installazione
degli apparati previsti dalla delibera, l’amministratore avrà facoltà di conferire incarico ad un legale per conseguire l’adempimento della delibera legittimamente assunta se del caso anche con un ricorso di urgenza o
comunque con ricorso in via cautelare oppure ex art. 1105 cc. nel caso partecipasse anche uno soltanto
dei condòmini, e ciò in conformità con la attribuzione dell’amministratore di provvedere a fare rispettare
le delibere.
In tale ipotesi (rifiuto del condomino di consentire la installazione degli apparati) e sino al momento della
installazione coattiva dei dispositivi previsti dalla legge, alcuni commentatori ipotizzano una sorta di attribuzione di spesa sanzionatoria nella misura della massima potenza calorica, poiché non essendovi le valvole di
chiusura sembra ragionevole presumere che il consumo sia sempre pari al massimo, ciò che del resto risulta
anche stabilito in una sentenza recente del tribunale di Roma.
Come vedremo più avanti, la circostanza potrà a mio avviso trovare fondamento solo ove supportata da
una adeguata giustificazione tecnica in ordine all’effettività della presunzione di consumo alla massima potenza
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Dossier efficienza
La dismissione, ammesso che se ne possa ancora parlare in fatto, e seppure ipotizzabile astrattamente,
appare oramai quasi desueta. Invece, il diritto al distacco che risulta essere stato introdotto recentemente
dalla riforma, appare ancora attuabile ed attuale atteso che le motivazioni tecniche o di altro genere per attuarlo da parte dei singoli condòmini potrebbero astrattamente anche riscontrarsi. Certo è che limiti tecnici
e giuridici per attuarlo, paradossalmente, proprio ora che esiste la norma, sembrano aumentati anche a seguito della nuova legge sulla contabilizzazione obbligatoria, atteso che detti limiti saranno certo interpretati
più rigorosamente; ed altrettanto certo è che il distacco diviene peraltro poco appetibile da un punto di
vista economico poiché - fermi restando i costi di gestione e dispersione - nonché il costo dell’impianto,
che dovranno comunque essere posti a carico anche del soggetto che si distacca, visti i principi posti a base
della contabilizzazione del calore l’utente dovrà pagare soltanto l’effettivo consumo ad egli attribuibile, il
che, di fatto, annullerebbe il senso stesso del distacco dal centralizzato effettuato con tale finalità .
Ciò premesso vediamo ora più nel dettaglio i principi giuridici introdotti dalla nuova normativa in materia
di contabilizzazione e parliamo anzitutto di :
CONTABILIZZAZIONE OBBLIGATORIA
La normativa
Come noto, dal 31/12/2016 ogni condominio dovrà obbligatoriamente dotarsi di un sistema di ter-moregolazione e di contabilizzazione obbligatoria secondo i principi tecnici previsti dalle leggi in materia ( art.
9, co. 5, dpr 102/2014). L’art. 9 della citata legge stabilisce che ogni condominio deb-ba infatti dotarsi o di
contatori individuali (contacalorie) che dovranno conteggiare il consumo di ogni singola unità immobiliare,
o di sistemi di contabilizzazione del calore ad ogni radiatore (ripartitore e valvola termostatica) e di un
sistema di termoregolazione. La scelta dipenderà dalle caratte-ristiche dell’impianto. L’unica deroga consentita
è che - nel caso specifico - la nuova dotazione non sia conveniente in termini di risparmio energetico: circostanza che andrà espressamente asseverata da parte di un tecnico a mezzo idonea relazione tecnica.
Lo stesso articolo stabilisce anche l’obbligo della trasparenza e della informazione in ordine all’effettivo
consumo delle unità immobiliari precisando pure come ciò debba essere effettuato.
Delibere e maggioranze
Ovviamente non si potrà prescindere dalla delibera della assemblea, che avrà ad oggetto, in questa fase,
la scelta del tecnico che dovrà redigere il progetto avente ad oggetto la adozione degli interventi per adeguarsi alla legge, e la successiva delibera avente ad oggetto le modalità di tali interventi e cioè il progetto
esecutivo e la ditta esecutrice, nonché, semmai anche contestualmente, la scelta della ditta che dovrà occuparsi della ripartizione.
Vediamo ora chi avrà il diritto di voto e con quali maggioranze.
1. Anzitutto il diritto di voto e le conseguenti obbligazioni saranno in capo a tutti i condòmini, an-che coloro
che eventualmente si siano distaccati dall’impianto centralizzato, e ciò sia perché il novellato art. 1118 cc
così dispone, sia perché, anche ove il distacco fosse stato effettuato in preceden-za rispetto alla entrata in
vigore della legge 220, in applicazione dei principi generali in materia condominiale (obbligazione propter
rem alla conservazione delle parti comuni ex art. 1104 cc) la proprietà dell’impianto centralizzato resta in
capo anche al condomino che si fosse distaccato.
2. In secondo luogo, per quanto concerne la maggioranza prevista dalla legge per la deliberazione degli interventi rivolti all’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, essa è quella di
cui all’art.1120 cc secondo comma per le innovazioni di interesse sociale e cioè maggioranza degli intervenuti
ed almeno il 50% del valore dell’edificio come espressamente riferi-sce l’art. 26 comma 5 della l. 10/91.
Da notare che il medesimo art. 26, al comma 2, prevede invece per le delibere che attengono agli interventi
sugli edifici e sugli impianti, rivolti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione di fonti di
energia rinnovabile, il quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio,
a condizione che l’intervento deliberato sia accompagnato da una relazione che asseveri il risparmio energetico.
È da notare altresì che le due fattispecie potrebbero anche astrattamente coincidere ove nel caso degli
interventi di cui al comma 5 si effettuino anche ulteriori interventi (accompagnati dalla anzidetta relazione
accompagnatoria), per esempio ove si sostituisca anche la caldaia oltre ad installare il sistema di termoregolazione. Evidentemente in tal caso avremo la necessità di due delibere distinte, ognuna con la sua specifica
maggioranza prevista dalla legge.
Sembra a tutta evidenza trattarsi di due diverse tipologie di interventi che il legislatore ha inteso tenere
distinte e differenti, ognuno con la sua specifica maggioranza, anche se mi pare non proprio giustificata tale
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Dossier efficienza
maggioranza più onerosa per l’intervento che risulta essere obbligatorio (maggioranza di 500 millesimi per
gli interventi aventi ad oggetto la contabilizzazione obbligatoria rispetto alla maggioranza di un terzo del
valore dell’edificio per gli interventi finalizzati al risparmio energetico se accompagnati dalla relazione del
tecnico asseveratore).
3. Da notare che con la maggioranza di cui al comma 5, e cioè quella del 50% del valore, sembrerebbe pure
legittimo modificare i valori millesimali, anche se aventi natura contrattuale. Il beneficio del dubbio per tale
ultima questione è inevitabile, poiché trattandosi - come vedremo - di norme imperative, e stante la circostanza che i valori millesimali che ne dovranno derivare saranno determinati secondo i principi stabiliti dal
dpr 102 e norma Uni 10200, vi è chi ritiene che per la applicazione dei nuovi valori millesimali non sia necessaria alcuna delibera e che essi sostituiscano di diritto i vecchi valori millesimali, anche se aventi natura
contrattuale. A mio sommesso avviso almeno di una presa d’atto assembleare c’è bisogno.
E dunque, nel concreto, i valori saranno calcolati e predisposti dal tecnico incaricato, secondo le norme di
legge, ma dovranno comunque pure essere portati in assemblea che dovrà quantomeno prenderne atto se
correttamente calcolati oppure deliberare sul punto in caso di discussioni. Sul punto vale la pena di segnalare
che la delibera che approverà i valori millesimali potrà essere oggetto di impugnativa ove non conforme ai
principi tecnici suddetti od in caso di errori. Ovviamente, tale ricostruzione consegue ad una interpretazione
del nuovo sistema normativo che ne riconosca la imperatività.
Imperatività delle norme
In effetti tutte le norme che il legislatore ha emanato nella materia - ed in particolare il dlgs 102/2014, la
legge 10/91, il dlgs 192/2005 - risultano a mio avviso imperative ed inderogabili, poiché poste a tutela di interessi di ordine pubblico e dunque non potrebbero mai essere derogate neppure con il consenso unanime
di tutti i condòmini, e si applicano indipendentemente dalla presenza anche di norme regolamentari di
natura contrattuale derogando ad esse e finanche stabilendo sanzioni in caso di non ottemperanza. Trattasi,
infatti, di norme che recepiscono la direttiva europea 27/2012 e le precedenti direttive rivolte a conseguire
la finalità del risparmio energetico, e così la riduzione dell’inquinamento e conseguentemente la salute pubblica, cioè principi di natura pubblicistica e sovranazionale, donde l’annullamento della autonomia negoziale
dei privati nella materia anche in applicazione della c.d. clausola di cedevolezza.
Oltretutto, se così non fosse, non sarebbe comprensibile un sistema di sanzioni poste a garanzia del rispetto del sistema normativo introdotto.
Nuovo concetto d’impianto
Consegue da qui che l’intervento legittimamente deliberato da parte del condominio e che riguarda la
adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione è obbligatorio per tutti i condòmini, e ciò
anche per quegli interventi da effettuarsi all’interno della unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo
condomino, quale ad esempio la installazione ai radiatori delle valvole termostatiche e dei ripartitori.
A coloro che dubitano di ciò, trattandosi di interventi svolti su parti private, faccio notare che forse non
a caso è mutata la definizione di impianto di riscaldamento che è stata licenziata con la riforma, che ha modificato l’art. 1117 cc. in cui è stata introdotta la ipotesi dell’impianto “inteso in senso unitario” che deve essere inteso condominiale non sino al punto di diramazione alla singola unità immobiliare, sibbene al “punto
di utenza”, probabilmente proprio a volere ricomprendere gli impianti comprensivi degli apparati installati
nella proprietà esclusiva e certo quelli installati sui radiatori e certamente i contabilizzatori posti prima delle
singole unità immobiliari nel caso degli impianti orizzontali(contabilizzazione diretta).
Da qui consegue che, nella ipotesi in cui il singolo condomino dovesse rifiutarsi di consentire la installazione
degli apparati previsti dalla delibera, l’amministratore avrà facoltà di conferire incarico ad un legale per conseguire l’adempimento della delibera legittimamente assunta se del caso anche con un ricorso di urgenza o
comunque con ricorso in via cautelare oppure ex art. 1105 cc. nel caso partecipasse anche uno soltanto
dei condòmini, e ciò in conformità con la attribuzione dell’amministratore di provvedere a fare rispettare
le delibere.
In tale ipotesi (rifiuto del condomino di consentire la installazione degli apparati) e sino al momento della
installazione coattiva dei dispositivi previsti dalla legge, alcuni commentatori ipotizzano una sorta di attribuzione di spesa sanzionatoria nella misura della massima potenza calorica, poiché non essendovi le valvole di
chiusura sembra ragionevole presumere che il consumo sia sempre pari al massimo, ciò che del resto risulta
anche stabilito in una sentenza recente del tribunale di Roma.
Come vedremo più avanti, la circostanza potrà a mio avviso trovare fondamento solo ove supportata da
una adeguata giustificazione tecnica in ordine all’effettività della presunzione di consumo alla massima potenza
X
Dossier efficienza
calorica, e ciò in conformità con i nuovi principi inderogabili in punto di distribuzione di spesa secondo l’effettivo fabbisogno o comunque secondo l’effettivo consumo almeno per la parte di consumo volontario.
Assenza della deliberazione
È il caso in cui il condominio non intenda o non possa deliberare la adozione degli interventi previsti dalla
legge, poiché ad esempio non sia conseguibile il numero legale per la validità della delibera, oppure per la
contrarietà o la astensione di un numero tale di condòmini che non si possa addivenire ad una delibera
valida ed efficace.
In tal caso, uno qualunque dei condòmini diligenti potrà adire la autorità giudiziaria depositando un ricorso
in volontaria giurisdizione rivolto ad ottenere in via coattiva l’adempimento agli obblighi di legge. Come
noto la procedura richiamata consente infatti a qualsiasi condomino di ricorrere alla autorità giudiziaria
quando non vengano assunti i provvedimenti necessari per la amministrazione della cosa comune, oppure
quando non si forma una maggioranza. Essa è applicabile al condominio in forza del richiamo alle norme
della comunione da parte dell’art. 1139 cc. La giurisprudenza, peraltro scarna in materia, lo ritiene anche
applicabile alla inerzia dello svolgimento delle opere di manutenzione straordinaria e comunque certamente
potrà richiamarsi la ipotesi della mancata formazione della maggioranza.
Per quanto vi possano essere dei dubbi (come sempre peraltro) riterrei applicabile al caso la norma in
oggetto vista la obbligatorietà degli interventi e le sanzioni conseguenti in caso di inottemperanza, nonché
la necessità di sostituirsi alla volontà assembleare. Peraltro non è legittimato ad agire l’amministratore, coerentemente con la assenza di personalità giuridica del condominio e la conseguente assenza di natura organica dell’incarico. L’amministratore, dunque, una volta che abbia provveduto ad indire la assemblea con
all’ordine del giorno la questione in oggetto, informando correttamente i condòmini degli obblighi gravanti
in materia, potrà ritenersi esente da responsabilità in caso di mancata assunzione della delibera di legge.
Mentre invece il condomino diligente, come detto sopra potrà forse ritenersi esente da responsabilità soltanto ove abbia promosso il ricorso ex art. 1105 cc.
In ordine alle conseguenze in termini di sanzioni, in tal caso certamente non avrà responsabilità di sorta
l’amministratore, mentre i condòmini diligenti che hanno votato o comunque stimolato la assunzione della
delibera di adozione degli interventi previsti dalla legge potranno forse opporre l’eventuale provvedimento
che irroghi sanzioni amministrative nei loro confronti solo nel caso di in cui le normative regionali abbiano
previsto sanzioni anche nei confronti del singolo condomino, o comunque sia stata irrogata la sanzione
anche nei confronti del singolo condomino, o cliente finale, separando così la propria responsabilità da
quella dei condòmini negligenti; oppure potranno rivalersi per ripetere le somme eventualmente corrisposte
a titolo di sanzioni, fermo restando che la responsabilità amministrativa del condominio come ente collettivo
mi pare indubbia in caso di inottemperanza.
Veniamo ora ad esaminare
Obblighi conseguenti alla delibera
Seppure è vero che nessun condomino, compresi quelli che si siano eventualmente distaccati, può opporsi
alla realizzazione delle opere previste dalla legge ove legittimamente deliberate, né ritenersi esente dagli
obblighi conseguenti, è pur vero che chi si sia distaccato non avrà ovviamente l’obbligo di consentire la installazione degli apparati posti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, né dovrà sostenerne la spesa,
mentre, certamente, dovrà essergli imputato il costo dei professionisti e di tutte le opere di adeguamento
dell’impianto nelle parti comuni, poiché come si è visto ne mantiene la proprietà e gli obblighi.
Sul punto è bene precisare quali siano i destinatari dell’obbligo di cui all’art. 9 dlgs 102/2014 e quale sia la
nuova definizione di edificio polifunzionale e cliente finale. Seppure sinora si è parlato sempre di condominio,
in realtà il legislatore, nella citata legge dlgs 102/2014, si esprime utilizzando la nuova definizione di “edificio
polifunzionale” invece di condominio, e “cliente finale” invece di condomino, a volere evidentemente ricomprendere anche quei casi in cui difetta il titolo di proprietà in capo al soggetto che abita il fabbricato
ove è sita la unità immobiliare ad uso esclusivo, ma è invece presente un rapporto obbligatorio quale ad
esempio locazione, o comodato od altro rapporto di natura obbligatoria e comunque negoziale che conferisca la detenzione della unità immobiliare e la facoltà di utilizzare l’impianto di riscaldamento centralizzato.
È il caso di un fabbricato con più unità immobiliari, ma in proprietà di un unico soggetto.
In questo contesto di nuovi concetti, obblighi e definizioni non viene dimenticato neanche il ruolo degli
operatori che si dovranno occupare della ripartizione dei costi, i quali sono obbligati a redigere le fatture
secondo criteri di intellegibilità, chiarezza e trasparenza e secondo il principio dell’effettivo consumo da
parte del cliente finale, essendo anche per essi prevista in difetto la relativa sanzione.
Vii
Dossier efficienza
Le fasi storiche
- In merito alla dismissione ed al distacco dell’impianto centralizzato riscontriamo le seguenti fasi storiche:
◆ una prima fase appunto sino agli anni ’90, in cui vi era una netta prevalenza degli impianti centralizzati
a gasolio con suddivisione della spesa in base a valori millesimali solitamente strutturati in base alle dimensioni
degli appartamenti ed al numero degli elementi radianti, con frequente applicazione di coefficienti correttivi
spesso conseguenti alle caratteristiche di dispersione della unità immobiliare;
◆dagli anni ’90 in poi, con la maggiore attenzione al problema dell’inquinamento e dei consumi e con il
consolidarsi di stili di vita più dinamici e meno stanziali, si sceglie invece di favorire la dismissione dei grandi
impianti centralizzati per passare agli impianti autonomi sfruttando anche la diffusione della rete distributiva
del gas metano sul nostro territorio. In questo contesto, viene ema-nata la legge 10/91, che per quanto ora
ci interessa rendeva possibile la dismissione dell’impianto centralizzato a mezzo di delibera condominiale a
maggioranza ed a condizione che fosse certificato il vantaggio in termini energetici da un tecnico specializzato.
La nuova disposizione normativa, rendeva lecito dunque l’abbandono dell’impianto centralizzato e si verificava, pertanto, una massiccia dismissione dei centralizzati e passaggio agli impianti autonomi.
In effetti, l’incertezza in ordine a quale fosse la maggioranza necessaria per la dismissione, poiché la legge
nella prima stesura non lo chiariva, ed i conseguenti contrasti tra gli interpreti, con il conseguente contenzioso, non frenavano la corsa agli impianti autonomi;
◆ venendo ai giorni nostri, a seguito della ultima modifica che interviene con la solita legge di riforma
220/2012 il quorum previsto è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo
del valore dell’edificio, elevata rispetto a quella richiesta a seguito della precedente ultima modifica della
norma che era intervenuta nel 2009 e che limitava la maggioranza necessaria alla “maggioranza semplice
delle quote millesimali intervenute in assemblea”. E peraltro a questo punto, stanti le recenti norme inserite in
materia di riscaldamento centralizzato, si deve dubitare - e a ragione - della legittimità e concreta possibilità
di dismettere gli impianti centralizzati.
Infatti, anzitutto è stata recentemente e precedentemente emanata la legge dpr 59/2009 che all’art. 4, co.
9, stabilisce che “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro... è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere a
eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati agli impianti con generazione di
calore separata per singole unità abitative devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25”.
Da notare che, nonostante l’uso del termine “preferibile” che appare non richiamare all’interprete il concetto di obbligatorietà, di fatto poi si condiziona il passaggio agli impianti autonomi alla esistenza di cause
tecniche ed addirittura di forza maggiore da certificarsi in apposita relazione da parte del tecnico asseveratore;
◆ senonché, qualche anno dopo, nel 2012, con la riforma del condominio, viene pure sancito - stavolta
da una legge - il diritto del singolo condomino al distacco con la nuova norma introdotta al quarto comma
dell’art. 1118 cc., che è stata ritenuta, secondo me, un po’ a torto, la “bomba libera tutti” dagli impianti centralizzati.
Le condizioni
Dico a torto perché, seppure la norma in oggetto legittima quel che finora era soltanto oggetto di sentenze
della Cassazione, in verità pone diverse condizioni che se dovessero essere interpretate rigorosamente
(magari proprio nel contesto del nuovo atteggiamento di favore per i centralizzati) limiterebbero non poco
le possibilità di distacco dei condòmini. In particolare, è richiesta, insieme con la assenza di danno per l’impianto (notevole squilibrio), l’assenza di aggravi di spesa, ed è prevista la persistenza degli obblighi di conservazione dell’impianto, per consentirsi il distacco.
Se consideriamo anche la successiva emanazione della normativa in materia di contabilizzazione obbligatoria, il distacco sembra più difficile di prima, per quanto finalmente previsto da una norma. Il diritto al distacco, infatti, a questo punto appare porsi in conflitto con i nuovi principi emergenti sia per quanto concerne
il disfavore per le dismissioni che abbiamo visto prima, ma sopratutto a seguito della emanazione della normativa in materia di contabilizzazione obbligatoria negli impianti centralizzati (dlgs 102/2014 art. 9) di riscaldamento, raffreddamento ed elettrici obbligatoria dal 31/12/2016 con sanzioni pesanti in caso di non
ottemperanza.
Infatti, risulta evidente che questa normativa - che è stata emanata nel contesto dei principi in mate-ria di
risparmio energetico, facendo ampio ricorso alla inderogabilità degli obblighi ivi connessi, nonché ad un pesante regime sanzionatorio - è, in via di principio, in netto contrasto con la facoltà di autonomizzazione dei
condòmini, sopratutto in termini di dismissione dal centralizzato, ma anche in termini di distacco del singolo
condomino.
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Dossier efficienza
IL SISTEMA DI RIPARTIZIONE
DISTACCO, DISMISSIONE, DELIBERE, MAGGIORANZE:
LA CONTABILIZZAZIONE IN AMBITO CONDOMINIALE
A cura di avv. Marco Gaito - Dirigente nazionale UPPI
Relazione tratta dal convegno:
“L’efficienza energetica degli edifici in previsione dell’obbiettivo 20-20-20”,
Firenze, 8 aprile 2016
Q
uesta relazione affronta il tema del riscaldamento e in particolare del distacco, della dismissione dell’impianto centralizzato, ma soprattutto della contabilizzazione obbligatoria, con la consapevolezza
che l’argomento è nuovo e che pertanto si possono fornire spunti critici, ma che occorrerà attendere per
avere riscontri operativi e sopratutto per potere avere il supporto della giurisprudenza, di quello che decidono i magistrati, poiché quello è il campo dove le nostre riflessioni e spunti critici trovano conferma o
censura e negli ultimi anni anche con grande dinamismo nella materia condominiale. Dinamismo peraltro
pure riscontrabile da parte del legislatore.
LEGGI E SENTENZE
È il caso della diatriba tra solidarietà e parziarietà in materia di debiti dei condomini, dove oltre cin-quant’anni di consolidata giurisprudenza e dottrina che affermava la solidarietà in materia è stata letteralmente
stravolta dalla nota sentenza della Cassazione 9148/2008. E dopo soltanto quattro anni di applicazione ecco
il nuovo principio di solidarietà con il beneficio della preventiva escussione promosso dalla recente riforma
e tutto da scoprire. Quindi, dopo cinquanta anni di orientamenti consolidati, si sono verificate due rivoluzioni
in meno di cinque anni.
Stessa vicenda per i valori millesimali per cui dopo oltre cinquant’anni dalla entrata in vigore del codice
civile, prima la sentenza 18477/2010 introduceva il principio della preesistenza dei valori e della competenza
assembleare in materia, poi la riforma, che appena due anni dopo ha innovato ulteriormente, ma lasciando
aperti molti interrogativi che dovranno necessariamente trovare risposte sul campo.
La stessa storia si è verificata in materia di distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento
centralizzato, dove la Cassazione si era attestata sino agli anni ‘90 sul no al distacco per poi aprirsi gradualmente ad una sostanziale libertà, seppure con il limite tecnico di non cagionare danni all’impianto e di pagare
una quota di dispersione, orientamento che è stato poi ripreso dalla riforma del 2012, ma della cui attualità
e rilevanza a questo punto appare legittimo dubitare a seguito della introduzione della normativa sulla contabilizzazione obbligatoria.
Tutto ciò premesso, partiamo da un breve excursus sulla evoluzione normativa della materia e poi passiamo
ad una disamina critica ed operativa della normativa in materia di contabilizzazione.
DISTACCO E DISMISSIONE
Anzitutto occorre brevemente accennare alla dismissione ed al distacco: la prima regolata dalla legge
10/91 ed il secondo ora disciplinato dall’art. 1118 cc. quarto comma. Ovviamente, la dismissione è un fatto
che riguarda il condominio ed i presupposti per potersi dire validamente e legittimamente espressa la
volontà condominiale di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato. Invece il distacco è questione
che riguarda il singolo condomino ed in particolare il diritto di rinunziare all’uso dell’impianto centralizzato
e dotarsi di un impianto autonomo.
Il nuovo sistema normativo non dimentica neanche di introdurre un nuovo sistema di ripartizione dei
costi, che in realtà non è nuovo per niente. Infatti, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 ed il dpr 102/2014 all’art. 9,
comma 5, lett. D prevedono testualmente che a seguito della adozione dei sistemi di termoregolazione e
contabilizzazione del calore la ripartizione della spesa deve essere effettuata in base al consumo effettivamente registrato, oppure nella seconda, “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo
quanto previsto dalla normativa tecnica Uni 10200”.
Invero il principio non differisce da quello già previsto dal codice civile all’art. 1123 cc. Dove sta dunque
la peculiarità? Evidentemente la differenza sostanziale tra i due sistemi normativi sta nella derogabilità della
norma di cui all’art. 1123 cc in forza del consenso legittimamente manifestato da parte dei condòmini,
oppure della mancata opposizione ad eventuali delibere che si pongano in conflitto con tale principio.
Mentre, nel caso della legge 10/91, dpr 102 e normative di riferimento, il principio emanato dalla legge,
come anzidetto, appare inderogabile in quanto contenuto in una norma imperativa e pertanto neanche derogabile con il consenso di tutti gli aventi diritto, i quali porrebbero in essere una delibera nulla e non semplicemente annullabile non ottemperando ai principi di legge sul punto. Di più: non ottemperando è prevista
la solita sanzione amministrativa.
A questo punto occorre esaminare quali siano questi criteri di ripartizione delle spese che sono contenuti
nell’art. 9, comma 5, lett. D, il quale a sua volta richiama la norma UNI CTI 10200 del 2013 che ha natura
tecnica e fornisce i dettagli tecnici in materia. Anzitutto, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 prevede che le spese
siano suddivise secondo il prelievo effettivo di calore, ed il dlgs 102 indica come prelievi effettivi, i prelievi
volontari di energia termica utile.
Riferisce testualmente la norma: “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi
volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla
norma tecnica Uni 10200 e successivi aggiornamenti. È fatta salva per la prima stagione successiva alla installazione
dei dispositivi di cui al presente comma che la suddivisione si determini in base ai millesimi di proprietà…”
Il sistema di calcolo è indicato esattamente nella normativa tecnica Uni già sopra indicata, che a questo
punto dovremo ritenere pure essa inderogabile. E peraltro, i principi guida sono quelli di cui alle citate normative che richiamano il principio della suddivisione in base al prelievo volontario, e cioè a quanto risultante
dalle valvole termostatiche apposte ai radiatori in caso di sistemi a calate verticali, oppure al contabilizzatore
posto prima del punto di prelievo, e cioè del sistema in dotazione alla unità immobiliare di proprietà esclusiva
in caso di impianti orizzontali.
Veniamo ora ad esaminare brevemente le caratteristiche del nuovo sistema obbligatorio di ripartizione
dei costi del riscaldamento che è pertanto caratterizzato da:
◆ inderogabilità dei criteri di calcolo espressi dalle legge e conseguenti normative tecniche di riferimento e
conseguente nullità di valori millesimali non conformi ai criteri tecnici di calcolo in oggetto: addirittura essendo prevista una sanzione per il condominio che ripartisce i costi in difformità dai criteri di legge;
◆ inesistenza di coefficienti correttivi: ad esempio quello classico per gli appartamenti posti all’ultimo piano
o in posizioni disagiate ai fini della dispersione.
◆ divieto di determinazione forfettaria della quota fissa o di dispersione;
◆ identificazione di due tabelle millesimali per consumi volontari e consumi involontari: come abbiamo
visto, la nuova tabella millesimale deve essere calcolata secondo i criteri di legge che sono inderogabili. In
effetti, la norma Uni distingue la voce di spesa in generale in, consumo volontario che è quello risultante dal
prelievo effettivo del cliente finale, e consumo involontario che è quello dovuto alle dispersioni dell’impianto.
La nuova tabella millesimale del consumo involontario dovrà essere calcolata in forza del fabbisogno e comunque secondo i criteri tecnici di legge. Il calcolo sembra dover essere effettuato in forza di criteri oggettivi
riferiti alle caratteristiche del fabbricato alla sua realizzazione.
In caso di anomalie e malfunzionamenti sono previsti dei criteri di ricalcolo secondo valore medio degli
ultimi tre anni, media dei consumi di volumi equivalenti per posizione ed esposizione della unità immobiliare,
calcolo secondo elementi tecnici oggettivi.
Quote sanzionatorie
Merita pure attenzione il caso ipotizzato da molti della possibile - per non dire probabile - presenza di
soggetti che non ottemperino alle obbligazioni di legge o negando il consenso alla adozione degli interventi
necessari sull’impianto in sede assembleare, oppure individualmente non collaborando o negando il consenso
alle necessarie operazioni di installazione degli apparati necessari e deliberati, o addirittura danneggiando o
modificando illegittimamente gli apparati e della conseguente attribuzione di quote sanzionatorie in caso di
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Dossier efficienza
comportamenti contrari alla legge o più in generale alla diligenza del buon padre di famiglia.
Quali saranno le conseguenze in tutti questi casi sulla applicazione dei criteri di ripartizione delle spese?
Anzitutto nel caso in cui siano tutti i condòmini a non deliberare gli interventi necessari per adeguarsi alle
prescrizioni di legge vi sarà la possibilità per il condomino virtuoso di adire il Tribunale in volontaria giurisdizione o anche in sede contenziosa, come anzidetto. Ma una volta che ciò sia avvenuto, potrà il condomino
rivalersi per i danni subiti dalla mancata adozione degli interventi di legge? Forse sì ove dimostri che dalla
mancata adozione sia derivato un danno e danno è probabile che vi sia per mancato risparmio ed eventuali
sanzioni.
Altro possibile problema è quello dei condòmini che invece, a seguito della assunzione della delibera che
prescriva gli interventi di adeguamento alla legge, neghino il consenso agli interventi nella propria unità immobiliare o peggio danneggino gli apparati installati in conformità alla delibera. In questo caso in molti hanno
ritenuto che si debba o si possa applicare una sorta di criterio sanzionatorio conseguente e giustificato dal
comportamento illecito.
Avrei qualche dubbio attesa la imperatività della normativa in materia di ripartizione delle spese che appare
improntata al criterio della effettività dei consumi, per cui, mentre saranno certamente da porre a carico
del condomino negligente tutte le spese e conseguenze dannose del comportamento illecito, la quota di
spese per consumi energetici da attribuirgli riterrei debba essere calcolata secondo criteri oggettivi di presunzione di effettivo consumo, con la ovvia precisazione che in caso di dubbi si applicherà una presunzione
a sfavore del condomino negligente e con la altrettanto ovvia precisazione che, come è stato detto, ove la
mancata installazione degli apparati di legge ( valvole di chiusura o sistemi di termoregolazione) renda probabile o certo il funzionamento alla massima potenza è chiaro che questo dovrà essere il criterio da adottare
nel caso. Ma in ogni caso il comportamento negligente non è di per sé motivo di applicazione di una quota
sanzionatoria.
Da segnalare che in caso di danneggiamenti volontari o comportamenti palesemente artificiosi rivolti ad
ottenere illeciti vantaggi sarà pure astrattamente ipotizzabile la tutela penale per danneggiamento o truffa
con conseguenze anche in punto di danno morale oltre alla eventualità di una condanna.
RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE:
IL PARERE DI CAMERA E SENATO SUL DLGS 102/2014
Estratto dei pareri espressi dalle le Commissioni Attività Produttive
e Industria della Camera dei Deputati e del Senato
S
i attende solo la ratifica da parte del Consiglio dei Ministri dopo che le Commissioni Attività Produttive
e Industria della Camera dei Deputati e del Senato hanno espresso al Governo i pareri sullo Schema di
decreto legislativo recante “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione
della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e
abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE” (Atto 201 - relatori, rispettivamente l’onorevole Gianluca
Benamati del gruppo parlamentare PD, e il senatore Salvatore Tomaselli, anche lui del gruppo parlamentare
PD).
IL PARERE DELLA CAMERA
Nel parere espresso dalla Camera sono state espresse sia condizioni che osservazioni.
Tra le osservazioni, per quanto concerno lo specifico ambito condominiale, si evidenzia, in particolare, la
seguente:
“al decreto legislativo n.102/2014, valuti il Governo l’opportunità di aggiornare la definizione di condominio, di cui
all’articolo 2, comma 2, lettera f), in modo da includervi anche gli edifici con più unità immobiliari appartenenti ad un
medesimo proprietario, edifici con più unità immobiliari ma senza parti comuni o con parti comuni aventi diversi
sistemi di riscaldamento…”.
IL PARERE DEL SENATO
Il Senato nel proprio parere ha invece espresso - tra le altre - la seguente osservazione:
“all’articolo 9, comma 5, lettera d), dello schema di decreto legislativo, si invita il Governo a valutare l’opportunità
di sostituire le parole: «secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti», con le
seguenti: «secondo quanto previsto dagli standard europei di regolamentazione di cui all’appendice B», definendo il
contenuto della richiamata appendice, stabilendo che per la corretta suddivisione delle spese nei condomini di cui all’articolo 9 comma 5 lettera d) i costi debbano essere ripartiti tra gli utenti finali per una quota di almeno il 50 per
cento, fino ad un massimo del 70 per cento, sulla base del consumo rilevato; che in edifici alimentati da gasolio o gas
e nei quali i tubi di distribuzione esterni siano prevalentemente coibentati, i costi per l’esercizio del riscaldamento debbano essere ripartiti tra gli utenti finali con una percentuale del 70 per cento del totale dei consumi rilevati; che il condominio possa scegliere percentuali diverse da quelle indicate con una delibera dell’assemblea, sulla base di una
relazione tecnica giustificativa; che in edifici dove le tubazioni di distribuzione del calore non siano prevalentemente
isolate e dove, di conseguenza, una parte rilevante di calore del consumo non possa essere rilevata, il consumo relativo
di calore degli utenti finali possa essere determinato secondo le regole della tecnica, considerando il consumo così determinato per ciascun utente nel conteggio come “calore rilevato”; che i costi rimanenti (costi fissi) possano essere ripartiti secondo i millesimi riscaldamento, metri quadri o metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate…”.
I
RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE:
CAMBIAMENTI IN VISTA PER LA UNI 10200
CONDOMINIO: QUANDO È LEGITTIMO SOSTITUIRE
L’IMPIANTO CENTRALIZZATO CON QUELLI AUTONOMI
A cura di: UNI e CTI
Fonte: Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014
l Comitato Termotecnico Italiano ha inviato all’inchiesta pubblica finale il progetto di norma E0208F600
“Impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria Criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria”.
Fino al 13 giugno 2016 tutti gli interessati potranno dunque inviare il proprio commento, direttamente dal
sito dell’ente di unificazione.
Il progetto stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale (riscaldamento idronico),
climatizzazione estiva (raffrescamento idronico) e acqua calda sanitaria (Acs) in edifici di tipo condominiale,
provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione (diretta o indiretta) dell’energia termica utile, distinguendo i consumi volontari delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi. Vengono definiti i metodi
per la ripartizione delle spese in proporzione ai prelievi effettivamente registrati, così da incentivare la razionalizzazione dei consumi e il contenimento degli sprechi, pur salvaguardando il comfort abitativo; e vengono esplicitati i criteri di ripartizione della cosiddetta componente involontaria, dovuta alle dispersioni
dell’impianto. Vengono altresì fornite, nelle appendici alla norma, una sintesi delle differenti soluzioni impiantistiche, una linea guida per la progettazione dei sistemi di contabilizzazione e indicazioni in merito alla
rendicontazione dei costi di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva ed acqua calda sanitaria al fine
di favorire la trasparenza nei confronti dell’utilizzatore finale dei servizi considerati dalla norma.
Il documento - che sostituisce la UNI 10200 del 2015 - si applica agli impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria (provvisti o meno di dispostivi di contabilizzazione, caratterizzati da generatori singoli o multipli, alimentati da uno o più vettori energetici e
asserviti a uno o più servizi), agli impianti di ventilazione centralizzati (dedicati alla sola movimentazione dell’aria, ad aria primaria o a tutt’aria) e ai supercondomini (provvisti o meno di contatori di fornitura condominiali in ingresso ai singoli fabbricati).
La norma è indirizzata ai progettisti, ai gestori del servizio di contabilizzazione, ai manutentori e utilizzatori
degli impianti di climatizzazione nonché agli amministratori condominiali, quali soggetti preposti alla ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
D.A., M.M.L.M., M.D. e T.D. R., tutti partecipanti al condominio di via (omissis), Foggia, impugnavano innanzi
al Tribunale di Foggia la delibera dell’assemblea condominiale in data 30.12.1997, che aveva disposto, a maggioranza, la soppressione dell’impianto termico centralizzato e la sua sostituzione con impianti autonomi. A
sostegno della domanda deducevano che la delibera era stata adottata in violazione della legge n. 10/91 e
dell’art. 1120 c.c. Resisteva il condominio.
Sia il Tribunale, sia la Corte d’appello di Bari rigettavano la domanda. In particolare, e per quanto ancora
rileva in questa sede di legittimità, la Corte territoriale riteneva, sulla base della relazione tecnica predisposta
su incarico dell’amministratore del condominio, che l’impianto centralizzato preesistente risaliva al 1974 ed
era vetusto anche dal punto di vista tecnologico; che esso era stato disattivato dalla stagione invernale 19941995; che la canna fumaria era rotta e doveva essere bonificata dall’amianto, ai sensi della legge n. 257/92; e
che non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa sul risparmio energetico, sicché
la sua sostituzione con nuovi impianti singoli ed autonomi garantiva comunque una convenienza energetica.
Riteneva, inoltre, che esso fosse alimentato a gasolio, e non a metano, come sostenuto dagli appellanti, deducendo la circostanza dalla descrizione delle sue componenti tecniche e da quanto precisato dal c.t.u.
Osservava, quindi, che il Tribunale nel rigettare la domanda aveva operato una puntuale applicazione degli
indirizzi giurisprudenziali in materia. Infatti, la delibera rispettava la legge sul risparmio energetico, in quanto
non ogni impianto autonomo è preso in considerazione dalla legge, ma solo quelli che trasformati a gas, risultano
compatibili con le finalità del risparmio energetico, come era stato acclarato nel caso di specie.
Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (omissis). Resiste con controricorso l’amministratore del condominio, che successivamente all’ordinanza interlocutoria emessa da questa Corte alla precedente udienza,
ha depositato nel termine concesso l’autorizzazione a stare in giudizio. I ricorrenti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Col primo motivo d’impugnazione è dedotta l’insufficiente e contraddittoria motivazione, ex art. 360, n. 5
c.p.c., nonché il mancato esame di documenti e di altre risultanze istruttorie. Sostiene parte ricorrente che la
Corte territoriale, in contrasto con altre sentenze del Tribunale di Foggia, pronunciate fra le stesse parti e passate in giudicato (nn. 693/97 e 975/05), aventi ad oggetto altre delibere dell’assemblea condominiale, ha affermato che l’impianto centralizzato della cui dismissione si tratta era alimentato a gasolio. Al contrario, non solo
le ridette sentenze avevano affermato, e lo stesso condominio non aveva mai contestato, che l’alimentazione
avveniva a metano, ma da molteplici elementi documentali risultava tale circostanza. Neppure la relazione tecnica dell’ing. (omissis), richiamata nella sentenza d’appello, ha mai sostenuto che l’impianto centralizzato fosse
alimentato a gasolio. Da tale erroneo presupposto di fatto è scaturita la successiva insufficiente, illogica e contraddittoria valutazione dei fatti. Per effettuare una corretta comparazione al fine di verificare la convenienza
economica ed ecologica bisognava, infatti, comparare l’impianto a metano realmente esistente con gli impianti
autonomi creati liberamente dai condomini. Formula, pertanto, il seguente quesito di diritto (recte, momento
di sintesi) ai sensi dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “Dica la Corte, tenuto conto
della documentazione prodotta in atti (segue l’elenco: n.d.r.) se sia consentito (alla Corte d’Appello) revisione
della valutazione degli stessi, così come fatto in motivazione, pervenendo in tal modo ad una decisione in stri-
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dente contrasto con la realtà e con le risultanze documentali ed istruttorie, così come fatto rilevare dai ricorrenti, sì da creare un’insufficiente, omessa ed anche contraddittoria motivazione su un fatto controverso (impianto alimentato a gas metano e non un obsoleto impianto alimentato a gasolio) decisivo ai fini del giudizio.
1.1. Il motivo è inammissibile, perché formula una critica alla motivazione della sentenza impugnata relativamente
ad un fatto che non è né controverso né decisivo, come invece prescrive il n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Come
deduce la stessa parte ricorrente, il condominio non aveva contestato che l’impianto centralizzato fosse a metano. Oltre a ciò, tale fatto è tutt’altro che decisivo, poiché la Corte d’appello di Bari ha accertato il requisito
del risparmio energetico non perché l’impianto centralizzato fosse a gasolio, ma perché questo era obsoleto,
disattivato dalla stagione invernale 1994-1995, presentava la canna fumaria rotta e per di più in amianto (come
tale da bonificare ex lege n. 257/92), e non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa
sul risparmio energetico, sicché il suo rendimento era assai modesto se confrontato con quello delle caldaie
attuali. E nel richiamare la relazione del c.t.u. e quella, con questa coincidente, del tecnico a suo tempo incaricato
dall’amministratore del condominio, ha osservato che la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato
con impianti singoli consentiva effettivamente un contenimento del consumo energetico ed un uso più razionale
dell’energia, raggiungendo un triplice obiettivo: termico (essendo gli impianti singoli maggiormente adattabili
alle esigenze della singola famiglia), economico (per la conseguente possibilità di evitare sprechi, avvenendo la
gestione del riscaldamento per singole unità abitative) ed ecologico (poiché il gas metano produce pochi inquinanti e, data la più bassa temperatura dei fumi, produce minori quantità di ossidi d’azoto; inoltre, scaricandosi
in punti frazionati, i prodotti della combustione si diluiscono più facilmente nell’atmosfera). E poiché tale motivazione in fatto non è aggredita dalla censura se non sull’erroneo presupposto che essa dipenda dall’aver ritenuto che l’impianto centralizzato fosse alimentato a gasolio invece che a metano, la critica svolta non ha
alcuna attitudine concettuale a intaccare la legittimità della decisione.
2. Col secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 26, 2° comma della legge n. 10/91
e dell’art. 1120 c.c. Sostiene parte ricorrente che l’art. 26, 2° comma legge n. 10/91 prevede che gli interventi
su parti comuni degli edifici condominiali, volti contenimento del consumo energetico e, congiuntamente, all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1 della stessa legge, possano essere deliberati a maggioranza
semplice in quanto il passaggio dall’impianto centralizzato a quelli singoli sia attuato, appunto, in previsione del
contenimento dei consumi energetici e con l’impiego di fonti energetiche alternative. Pertanto, nell’ipotesi in
cui - come nella specie - l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale contempli la sola disattivazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e la sua sostituzione con impianti singoli, lasciando liberi i condòmini
di determinarne le caratteristiche, è da ritenersi richiesta l’unanimità dei consensi, in base all’art. 1120 c.c., e
non la maggioranza prescritta dalla citata norma speciale. Segue il quesito di diritto: “Dica se nella fattispecie
de qua la legge n. 10/91 consenta la soppressione dell’impianto termico centralizzato, con voto a maggioranza,
in ogni caso ed anche nell’ipotesi in cui l’assemblea abbia lasciato liberi i singoli condòmini di realizzare qualsiasi
tipo d’impianto autonomo o di non realizzarne affatto, oppure se, come prospettato dagli odierni ricorrenti,
in mancanza di una decisione idonea a favorire la trasformazione dell’impianto in vista del risparmio energetico
e dell’uso di particolari forme di energia, la delibera per essere ritenuta valida debba essere adottata con il
consenso unanime, ex art. 1120 c.c.”.
2.1. Il motivo è infondato. Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell’art. 26, secondo comma, della legge 9
gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico
perseguiti da tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto centralizzato da
sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi
da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione, emerga
l’impossibilità di realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10
del 1991 impone all’art. 8 (nel testo originario, applicabile ratione temporis) di preferire l’adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gli
edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato,
ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative (Cass. n. 22276/13).
2.1.1. Tale la corretta interpretazione della norma e i fatti che in forza di essa il giudice di merito deve accertare,
va osservato che il motivo in esame, al fine di delineare una violazione di legge altrimenti non configurabile, sostituisce il giudizio dei ricorrenti (secondo cui la delibera. impugnata avrebbe lasciato i condòmini liberi di regolarsi come meglio avessero creduto) all’accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Al contrario,
quest’ultima ha stabilito che “l’assemblea condominiale, valendosi del parere fornito dal tecnico all’uopo incaricato, ing. (omissis), ha deliberato di disattivare definitivamente l’impianto centralizzato (ormai fuori uso dalla
stagione invernale 1994/1995), autorizzando la sua trasformazione in impianti di riscaldamento singoli a gas
metano per ogni unità abitativa.
SI SPENGONO GLI IMPIANTI TERMICI:
È ORA DI INSTALLARE I CONTABILIZZATORI
A cura di: Confappi-Fna
C
Fon l’arrivo della bella stagione e l’interruzione del riscaldamento, scatta - per i palazzi condominiali
che ancora non hanno provveduto a mettersi in regola - il tempo utile per intervenire sugli impianti
termici e inserire nei diversi appartamenti le valvole e i contabilizzatori, obbligatori a partire dal 1° gennaio
2017, in ottemperanza a una disposizione che arriva direttamente dall’Europa.
La scadenza riguarda moltissimi italiani: una ricerca, condotta a ottobre, prima dell’accensione dei termosifoni, da Rete Irene - network di imprese lombarde attive sul fronte della sostenibilità - rivelava che oltre
la metà dei palazzi con riscaldamento centralizzato ancora non era in regola. Situazione che è rimasta
invariata ad oggi, visto che con le caldaie in funzione è impossibile effettuare i lavori di adeguamento.
Ma a cosa servono le valvole e chi è soggetto all’obbligo? La tecnologia è presente sul mercato da tempo
e, se ben utilizzata, consente importanti risparmi, perché restituisce in mano al singolo inquilino la possibilità
di calibrare il calore in casa a seconda delle necessità effettive, pagando anche in rapporto ai consumi.
Dal punto di vista tecnico, la termoregolazione consiste nell’aggiunta, su ogni radiatore, di una specifica
valvola, che è in grado di regolare il flusso di acqua calda nell’apparecchio e che, attraverso una testina termostatica (su cui sono presenti numeri da 0 a 5, corrispondenti a determinati valori in °C), programma una
temperatura limite, oltre la quale il termosifone si spegne. La contabilizzazione serve, invece, a misurare i
consumi delle diverse unità immobiliari (e a fare in modo che ciascuno, poi, paghi in rapporto all’effettivo
prelievo) e consiste nell’applicazione di un apparecchio o su ogni termosifone (se l’impianto di riscaldamento
del palazzo è a colonne montanti, cioè con diversi tubi che salgono dalla caldaia per il fabbricato indipendentemente dalle singole unità, come accade negli immobili di vecchia concezione) o all’ingresso delle tubazioni nell’alloggio (se la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell’energia elettrica: in ogni unità
immobiliare il cavo dell’azienda va al contatore e di qui si diramano, a stella, i fili verso le prese e i punti
luce). Le due opere (inserimento delle valvole e dei contabilizzatori) non richiedono comunque lavori
murari, ma solo l’aggiunta di apparecchi e misuratori.
L’obbligo (da ottemperare entro fine anno, come prescrive il Dlgs 102/2014, che recepisce in Italia la Direttiva 2012/27/UE) riguarda tutti i condomini con riscaldamento centralizzato, a meno di motivati impedimenti tecnici.
Per quanto riguarda, infine, i costi, molto dipende da cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistono
diversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche, che permettono di regolare le temperature
a seconda delle ore del giorno. Così anche i ripartitori sono disponibili con tecnologie diverse: ne esistono
dotati di sistemi di trasmissione radio, che comunicano i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralina
posta nelle parti comuni dell’edificio. È dunque difficile generalizzare: ipotizzando, tuttavia, una spesa media
di 120 euro a calorifero, compreso il costo per l’adeguamento delle pompe di circolazione dell’impianto
condominiale da portata fissa a portata variabile, in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, la spesa
sta sotto il migliaio di euro. Occorre, infine, tenere conto che le termovalvole beneficiano della possibilità
di detrazione fiscale. Queste le percentuali valide fino al 31 dicembre prossimo: al 65% in caso di contestuale
sostituzione della caldaia; al 50%, come ristrutturazione edilizia, nel caso di interventi sui singoli caloriferi.
XV
SOMMARIO
pag.
Si spengono gli impianti termici: è ora di installare i contabilizzatori
(Confappi-Fna) ...............................................................................................................................................
III
Riscaldamento e ripartizione delle spese: cambiamenti in vista per la Uni 10200
(UNI e CTI) ....................................................................................................................................................
IV
Riscaldamento e ripartizione delle spese: il parere di Camera e Senato sul dlgs
102/2014
(Commissioni Attività Produttive e Industria della Camera dei Deputati e del Senato) .............................
V
Distacco, dismissione, delibere, maggioranze: la contabilizzazione in ambito
condominiale
(Marco Gaito) ................................................................................................................................................
VI
Condominio: quando è legittimo sostituire l’impianto centralizzato con quelli
autonomi
(Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014) ............................................................
XIII
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Stampa: I.T.S. - Cavaglià (BI)
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A tale conclusione l’assemblea è pervenuta dopo aver escluso sia la possibilità di ripristinare il vecchio impianto
centralizzato, ormai del tutto obsoleto e non rispettoso delle condizioni minime di rendimento dettate dalla
normativa sul contenimento del consumo energetico, sia la eventualità di sostituire il vecchio impianto con un
nuovo impianto centralizzato, a metano, soluzione invero ritenuta non praticabile non solo per le opere da
eseguire, ma anche per il suo maggiore costo”. Ed ha osservato, quindi, che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26, secondo
comma legge n. 10/91, in relazione all’art. 8, primo comma, lett. g) stessa legge, assunta a maggioranza delle
quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica
di conformità di cui all’art. 28, primo comma stessa legge, attenendo tale progetto alla fase successiva di esecuzione della delibera.
Dunque, la sentenza impugnata non ha né scorrettamente interpretato la norma di cui si denuncia la violazione, né tanto meno ne ha operato una falsa applicazione, giacché ciò che ha accertato la Corte territoriale
è che il condominio ha dismesso l’impianto centralizzato non già puramente e semplicemente, ma disponendone la sostituzione con impianti singoli.
3. In conclusione il ricorso va respinto.
4. Seguono le spese, liquidate come in dispositivo.
P. Q. M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alle spese, che liquida in 2.200,00, di cui 200,00 per esborsi,
oltre IVA e CPA come per legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile
della Corte Suprema di Cassazione, il 7.3.2014.