e - COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA

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Cartostampa Chiandetti - Via Vittorio Veneto - 33010 Reana del Rojale/UD - Reg. tribunale di Udine - n. 8/92 dell’11 marzo 1992 - Poste Italiane s.p.a. - Spedizione in Abbonamento Postale
D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1, DCB UDINE - Anno sedicesimo - Periodicità mensile - € 4,00 - Direttore responsabile Vittorio Romano Sutto
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Contiene I.P.
sommario
5
10 • 2007
PROFESSIONE
AUTORI
Attacco alle Casse dei Professionisti
Geom. Alberto Bandiera
Arch. Roberto Barocchi
7
EDITORE
Cartostampa Chiandetti srl
Tipografia - Litografia - Editrice
Via Vittorio Veneto
33010 Reana del Rojale/Udine/
Friuli Venezia Giulia
E-mail: [email protected]
COMITATO DI REDAZIONE
Giorgio Moretti - Belluno
Guido Turchetti - Rovigo
Ermanno Fellet - Treviso
Livio Guadagnini - Vicenza
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c/c postale n. 12944336
intestato alla Cartostampa Chiandetti
33010 Reana del Rojale/Udine
Mensile un fasc. € 4,00 (arretrati € 8,00)
PUBBLICITÀ
Via Vittorio Veneto
33010 Reana del Rojale/UD
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Reana del Rojale/Udine
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Ai testi potranno essere apportate modifiche
concordate con gli autori;
in caso di necessità
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Vittorio Veneto, 106; il responsabile del
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quale Lei potrà esercitare i diritti di cui
all’art. 7 D.Lgs 196/03.
Ing. Paolo Bassi
Pensione di anzianità
Conveniente, ma ancora per poco
Avv. Matteo Bellina
Arch. Giampiero Bertolini
11
GIURISPRUDENZA & DOTTRINA
Avv. Stefano Briotti
Ritardato pagamento degli oneri di urbanizzazione
Dott. Antonio Brunoro
Geom. Pierluigi Capuzzo
EDILIZIA
15
Calcestruzzi: progetto di qualità (Parte prima)
Dott. Massimiliano Cecotto
Avv. Giuseppe Condarelli
Geom. Maurizio Dal Santo
IMMOBILI & TASSE
19
Avv. Aldo De Donno
Aree edificabili: accertamento
Ing. Giuseppe Di Florio
25
Impaginazione: Michel Polini
Associato all’USPI
Unione Stampa Periodica Italiana
CASSA ITALIANA GEOMETRI
IMMOBILI & FISCO
Avv. Domenico Galli
Accertamenti immobiliari tra valore catastale
e valore normale
Dott.ssa Lucrezia Ganzitti
FISCO
39
Energia e Finanziaria 2007
Geom. Giovanni Gasparini
Dott. Domenico Giacon
Ing. David Kevorkian
Ing. Roberto Lolli
43
47
CATASTO
Ing. Alberto Massenz
Rustici chiamati all’appello del Catasto
Avv. Flavio Mattiuzzo
Per l’iscrizione bisogna rivolgersi a un tecnico
Prof. Stefano Miani
Arch. Enrico Micelli
AMBIENTE
49
Avv. Roberto Petringa Nicolosi
Trasporto dei rifiuti in proprio
Alessandro Rocco Pietrocola
A V V I S O I M P O R TA N T E
La direzione della rivista con l’intento di darne risalto,
intende pubblicare significativi progetti realizzati da
geometri; invita chi è interessato, ad inviare gli elaborati alla sede della rivista.
Cartostampa Chiandetti - Via Vittorio Veneto 106 - 33010
Reana del Rojale (UD) - E-mail: [email protected]
Dott.ssa Michela Ponticelli
Ing. Marco Selleri
Dott. Franco Sguerzi
Arch. Diego Toluzzo
Geom. Pietro Tracco
professione
Attacco alle Casse
dei Professionisti
Il presidente Adepp
sul decreto attuativo
della Finanziaria
che prevede proiezioni
attuariali a 50 anni
Ignazio Marino
ItaliaOggi
Se qualcuno ha tradito non è stato certo per 30
Oggi non ha più alcuna incertezza. «Con quedenari. I piani del governo nei confronti
sto provvedimento si conclude l’attacco
delle casse di previdenza dei profesalle professioni. Ha iniziato Bersani
sionisti sono ben più ambiziosi. E
con le liberalizzazioni. Ha continuato
vanno in una sola direzione: riportare
Mastella con la riforma che vuoi
gli enti privatizzati (d.lgs. 509/94) e
cancellare un po’ di Ordini.
privati (d.lgs. 103/96) nella gestione
Conclude il ministero dell’econopubblica per poter mettere le mani su
mia mettendo le mani sui patrimouna torta di oltre 34 miliardi di euro.
ni dei professionisti. Spero che il
Maurizio de Tilla
Facendo fare a tutto il comparto della
ministro del lavoro Cesare Damiaprevidenza dei professionisti un passo
no possa bloccare questa operaindietro di oltre dieci anni. Di questo
zione».
avviso è Maurizio de Tilla, numero uno
dell’Adepp (l’associazione che rapDomanda. E se invece anche
presenta gli enti di previdenza dei
Damiano firma il decreto?
professionisti). Che punta il dito conRisposta. Sicuramente impugnetro l’esecutivo: «Avevamo ricevuto assicurazioni che il
remo il provvedimento perché è illegittimo.
passaggio dai 15 ai 30 anni per le proiezioni attuariali
delle casse sarebbe stato graduale. A fine luglio scopriaD. Dove sta l’illegittimità?
mo che il termine è passato a 50 anni. La Finanziaria ci
R. Ci vuole una legge e non un decreto per modificare i
dà un’autonomia gestionale di carattere generale e nello
criteri di redazione dei bilanci. Va osservato che, anche
specifico ci impone delle condizioni che non potremo mai
sotto il profilo più squisitamente tecnico, con le proieziorispettare. Stiamo parlando di un arco di tempo in cui
ni attuariali riferite a un periodo temporale estremamente
potrebbe accadere di tutto». Per studiarsi nei minimi parlungo si corre il rischio di giungere a conclusioni poco
ticolari il decreto interministeriale che dà attuazione al
realistiche e di nessuna utilità, di qui il fondato sospetto
763 della Finanziaria, quello che cambia i parametri per
di perseguimento di altri fini. Poi sono stati integralmente
la valutazione della sostenibilità delle casse nel medio e
trascurati tutti gli elementi che caratterizzano la specificilungo, periodo, de Tilla ha rinunciato alle vacanze estive.
tà delle singole realtà professionali, parametrando questo
de Tilla: lo Stato
vuol mettere le mani
sui nostri patrimoni
5
professione
I NUMERI DELLE CASSE*
ISCRITTI AL 31 DICEMBRE 2005
A casse privatizzate (d.lgs. n. 509/1994)
A casse private (d.lgs. n. 103/1996)
954.928 contribuenti
858.146 contribuenti
96.782 contribuenti
PENSIONI IN PAGAMENTO NEL 2005
Di casse privatizzate (d.lgs. n. 509/1994)
Di casse private (d.lgs. n. 103/1996)
249.900 (+ 4,3% rispetto al 2004)
247.926
1.974
CONTRIBUTI NEL 2005
A casse privatizzate (d.lgs. n. 509/1994)
A casse private (d.lgs. n. 103/1996)
Entrate 4.229 mln di euro; uscite 2.408 mln di euro
Entrate 4.029 mln di euro; uscite 2.406 mln di euro
Entrate 219 mln di euro; uscite 2 mln di euro
* Dati nucleo di valutazione spesa previdenziale
mondo alla previdenza pubblica, che non ha previsioni
attuariali ma solo voragini e deficit di bilancio. Il nucleo di
valutazione della spesa previdenziale si occupi di questo,
piuttosto che andare a penalizzare la professionalità e le
buone gestioni, che sono le puntuali caratteristiche del
mondo delle professioni.
D. Se le casse dovessero fare oggi proiezioni a 50 anni
quante ne rimarrebbero in piedi?
R. Nessuna.
D. Come, nessuna ...?
R. Cinquant’anni è un periodo troppo lungo per qualsiasi gestione virtuosa.
D. Gli enti con metodo contributivo, però, avrebbero più
chance di quelli con il sistema retributivo...
R. Non è vero. I problemi sono di tutti gli enti, dato che il
disegno è di voler portare la previdenza privata sotto
l’alveo pubblico.
D. Non potendo rispettare i parametri fissati cosa accadrà?
R. Sarà avviato il procedimento di liquidazione previsto
dal dlgs 509/1994 attraverso la nomina di un commissario straordinario. Che poi rappresenta il primo passo per
far confluire la gestione privata in quella pubblica. E di
conseguenza mettere le mani sui patrimoni.
6
D. L’articolo 3 del decreto interministeriale, però, prevede che «... In ragione di evidenti elementi di specificità
dell’ente..., in via aggiuntiva possono svilupparsi proiezioni basate su indicazioni differenti». Non potrebbe,
questa, essere una via d’uscita?
R. Non è così. Cambiali quanto vuoi i criteri, ma se non
cambi il termine dei 50 anni i problemi spunteranno sempre perché nessuna statistica attendibile può dirmi come
si evolverà una professione lungo un arco di tempo così
ampio. Per le casse professionali, gestite in massima
parte secondo un sistema finanziario a ripartizione,
l’aspetto demografico costituisce un elemento di estrema importanza e va calibrato sulla collettività che fa riferimento alla cassa professionale. Per effettuare previsioni
attuariali credibili sulle prospettive di sviluppo della collet-
tività dei professionisti in esame è necessario fare riferimento, oltre che a elementi socio-politici legati direttamente alla professione, anche a studi statistici aventi per
oggetto la stima delle frequenze di iscrizione e cancellazione dagli Albi e lo studio temporale del numero degli
immatricolati e dei laureati. Poi, con delle proiezioni a 50
anni chi devo tutelare?
D. In che senso?
R. Un professionista si iscrive in una cassa a 30 armi.
Andrà in pensione a 65. Al giovane io devo dire se quando smette di lavorare ci sono i soldi per la sua pensione
oppure no, e per fare questo non mi servono delle valutazioni cinquantennali, bastano trentennali. Non mi stancherò di dirlo: la cosa è politica e il decreto è anche illegittimo.
D. Quando è nato, secondo lei, questo progetto di mettere le mani nelle gestioni delle casse?
R. L’idea non è poi così nuova. Nei primi anni ’90 le casse
professionali erano enti pubblici. Confidando su tale
natura il governo propose e il parlamento varò una legge
che sostanzialmente ne espropriava fino al 30% le entrate contributive, dando così luogo a un vero e proprio
«prelievo forzoso». Trasformati nel 1994 gli enti pubblici in
associazioni e fondazioni private, c’è stato qualche anno
di tregua, finché nel 1998 il ministro Visco ebbe la brillante idea di predisporre un decreto che stabiliva che
tutte le entrate contributive delle associazioni e fondazioni private che gestivano la previdenza dei professionisti
sarebbero state incassate dallo Stato, salvo rimborso
(ipotetico) nei mesi successivi. Ci fu una vera e propria
ribellione delle rappresentanze professionali e il ministro
ritirò la proposta. Nel 2001 fu proposto nella legge finanziaria il ripristino della legge del «prelievo forzoso». Su mia
richiesta intervennero personalmente il presidente e il
vicepresidente del consiglio e la norma fu modificata.
Ora siamo alle solite. Anche se si deve riconoscere che
la via per espropriare i patrimoni delle casse si è fatta
molto più sottile: prefigurare un sistema per la formulazione dei criteri per le posizioni attuariali che metta le
casse dei professionisti nelle condizioni di non poter
adempiere per le condizioni impossibili che si vogliono
imporre.
“Il Geometra Bresciano”, 2007/4
Con questo articolo,
considerato l’entusiasmo
col quale è stato accolto
il meccanismo che consente
l’accesso alla pensione di
anzianità e la contemporanea
permanenza nell’Albo
professionale
con la possibilità di
continuare a lavorare
per la fascia di iscritti
alla Cassa da oltre 35 anni,
intende chiarire come
la possibilità sopra descritta
sia destinata
a diventare nel tempo
sempre meno conveniente,
invitando perciò gli interessati
ad un più prudente e oculato
esame di tale soluzione
Le norme che hanno reso possibile
l’accesso alla pensione di anzianità con
35/40 anni di iscrizione alla Cassa, con la
permanenza dell’interessato nell’Albo professionale e con la possibilità di proseguire
l’attività professionale, hanno reso questo
tipo di prestazione pensionistica particolarmente interessante per la fascia di iscritti
alla Cassa da oltre 35 anni. Ma questo interesse, che ha provocato un consistente
numero di domande di pensione, durerà
solo pochi anni. La pensione di anzianità è
destinata infatti a divenire, in futuro, sempre
meno interessante e soprattutto sempre
meno conveniente dal punto di vista economico. La prestazione va conosciuta
meglio: ecco le sue attuali caratteristiche.
cassa italiana geometri
Pensione
di anzianità
Conveniente,
ma ancora
per poco
Pensione di anzianità
• Se ne ha diritto dopo almeno 35 anni di
iscrizione e contribuzione alla Cassa con
almeno 58 anni di età.
• Da 35 a 39 anni di contribuzione
l’importo della pensione viene però
abbattuto della somma delle percentuali
variabili in funzione dell’età e degli anni di contribuzione (cfr. tabella).
• Giunti a 40 anni di iscrizione e contribuzione non si hanno
più abbattimenti, qualsiasi sia l’età dell’interessato.
7
• Il 40° anno di iscrizione, così
come quelli dal 35° al 39°,
devono trascorrere per intero,
ossia, si completano il 31
dicembre dell’anno in corso. Il
primo anno di iscrizione vale
invece per intero anche se
l’iscrizione è avvenuta per
esempio a dicembre. Nel 1967
vigeva infatti la regola “un giorno vale un anno”, perché per
un solo giorno il contributo era
dovuto per l’intero anno.
• Il pensionato di anzianità può
rimanere iscritto all’Albo e proseguire l’attività professionale
pagando i contributi alla Cassa
come qualsiasi altro iscritto
pensionato. Anche per il pensionato permane l’obbligo di
dichiarazione del proprio reddito con il Modello 17.
• Per i versamenti di contribuzione successivi all’anno di pensionamento, l’interessato avrà
diritto ogni 4 anni ad un supplemento di pensione calcolato con metodo contributivo, ossia in base alla contribuzione versata (cfr. esempio).
• La pensione di anzianità è definitiva e non può trasformarsi in pensione di vecchiaia al raggiungimento del
65° anno di età.
• Dal 1° gennaio 2007 il calcolo della pensione viene
effettuato con metodo contributivo nel rispetto del
principio del pro rata. Il che vuol dire che il pensionato
2007 (con 40 anni) avrà 39 anni calcolati con metodo
retributivo ed 1 anno calcolato con metodo contributivo. Poiché è noto che il calcolo contributivo è economicamente penalizzante per l’iscritto, è prevedibile che
tra qualche anno i geometri preferiranno attendere i 65
anni di età per non perdere sensibili quote di pensione.
La modifica delle norme sull’anzianità ha indotto un buon
numero di colleghi a chiedere la pensione. La Cassa ha
evidentemente previsto tale situazione ed il relativo
impatto sul bilancio annuale. Gli uffici stanno cercando di
dare risposta allo straordinario afflusso di domande che
comporta un certo numero di mesi di ritardo nelle erogazioni pensionistiche.
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• Il diritto alla pensione matura non soltanto per età anagrafica e per il completamento degli anni di iscrizione
(da 35 in poi), ma anche con il completo pagamento di
tutti i contributi dell’anno e degli anni precedenti. Tale
norma, che appare del tutto pacifica e giusta sul piano
teorico, sta provocando però non pochi problemi per
molti di coloro che attendono la liquidazione della pensione. Molto spesso l’iscritto non è a conoscenza di
avere degli arretrati contributivi o di dover pagare alla
Cassa conguagli derivati da errati versamenti od
accertamenti effettuati sul reddito professionale che
danno origine a pagamenti di conguagli.
A ciò si deve aggiungere il fatto che i contributi previdenziali si prescrivono per legge trascorsi 5 anni dalla data in
cui dovevano essere versati, ed i contributi prescritti
fanno perdere validità all’anno contributivo al quale si riferiscono. La stessa cosa accade per i contributi parzialmente pagati: l’anno al quale si riferiscono non può essere considerato valido ai fini della maturazione del diritto e
del calcolo della pensione. L’anno o gli anni con contribuzione parzialmente prescritta (e non totalmente omessa) sono recuperabili solo con il pagamento della cosiddetta “riserva matematica” che in sostanza è un importo
(generalmente assai elevato) che rende per la Cassa
indifferente economicamente il pagamento di una pensione di importo maggiore e pagata con anni di anticipo.
Càpita spesso che l’iscritto richieda la pensione con 40
anni di iscrizione senza rendersi conto che uno o più anni
non possono essere considerati validi perché la contribuzione parzialmente pagata è prescritta. Accade quindi
che il calcolo della pensione viene effettuato con uno o
più anni in meno e con l’applicazione degli abbattimenti
(quelli che si applicano dai 35 ai 39 anni di iscrizione).
Oppure, in alternativa, viene richiesto il pagamento della
“riserva matematica” per il recupero degli anni prescritti e
per poter quindi fare il conteggio con i 40 anni richiesti. Il
calcolo della “riserva matematica” dà origine ad importi
consistenti e sempre maggiori con il crescere dell’età
dell’interessato. Tali importi sono insostenibili per una
buona fascia di professionisti che vivono con un reddito
professionale basso o medio basso.
Proprio in considerazione di queste difficoltà la Cassa ha
attivato un certo numero di iniziative:
Per i contributi non prescritti (con le relative sanzioni
ed interessi), quelli che si riferiscono ai 5 anni precedenti
il pensionamento:
• Il pagamento può essere effettuato con l’utilizzo di tre
diverse tipologie di credito concesse dalla Banca
Le norme regolamentari indicano inoltre che, mancando
regolarità contributiva, la pensione non decorra più dal 1°
giorno del mese successivo alla domanda, ma decorra
dal 1° giorno del mese successivo all’integrale pagamento dei contributi (fanno eccezione solo i contributi
relativi all’ultimo anno che comunque devono essere ver-
sati prima della liquidazione della
pensione da parte della Giunta
Esecutiva della Cassa).
Va ancora detto che per la maggioranza degli iscritti il problema
del pagamento di arretrati o contributi prescritti non esiste, in quanto
hanno regolarmente pagato il
dovuto anno per anno. I colleghi
“regolari” non si sentono, mentre
sono in fermento coloro ai quali
viene contestata qualche irregolarità: sono una minoranza che tenta
di scaricare sulla Cassa responsabilità che a quest’ultima non possono essere attribuite.
Il vero problema rimane quello di
far conoscere all’iscritto con tempestività la presenza di una irregolarità contributiva in modo da consentirgli di provvedere rapidamente
ai pagamenti evitando il pericolo
della prescrizione.
Per il pagamento dei contributi minimi la Cassa emette ogni anno MAV
che, se onorati entro le scadenze
fissate, non danno origine ad errori.
Ai contributi autoliquidati, derivanti
dall’invio in forma telematica del
Mod. 17 dal proprio studio o tramite il Collegio di appartenenza, corrisponde la certezza del calcolo automatico del contributo
stesso senza errori: il sistema genera il MAV che può essere pagato in unica soluzione oppure, per il solo contributo
soggettivo, in due rate con scadenza entro l’anno.
Ovviamente per coloro che non producono il Mod. 17,
oppure non dichiarano correttamente il reddito professionale, i problemi si complicano e non avranno certo
motivo di lamentarsi se la loro pensione ritarderà ad arrivare o sarà di importo inferiore al previsto.
La Cassa ha recentemente creato un nuovo ufficio con il
compito di accertare per ogni iscritto la validità degli anni
contributivi. Tale accertamento darà validità definitiva agli
anni con pagamento regolare e riscontrerà situazioni di
irregolarità segnalandole all’interessato. Un lavoro che
richiederà il controllo di circa 220.000 anni contributivi e
consentirà di trasmettere i dati al Casellario Attivi istituito
presso l’INPS con legge 23 agosto 2004, n. 243 (1).
Il proposito è quello di consentire ad ogni iscritto di controllare telematicamente la propria posizione previdenziale e dare la certezza che gli anni di attività verranno considerati per il diritto e la misura della pensione.
(1) Le funzioni del casellario sono la raccolta, la conservazione,
l’elaborazione e la gestione dei dati e delle altre informazioni relative alle posizioni assicurative dei soggetti iscritti alle gestioni di
cui all’art. 1, comma 23, lettere da a) ad e) della legge 23 agosto 2004, n. 243, in modo tale da consentire di emettere
l’estratto conto contributivo annuale e di calcolare la pensione
sulla base della storia contributiva dell’assicurato che, avendone
maturato il diritto, chiede, in base alle norme che lo consentono,
la certificazione dei diritti acquisiti o presenta domanda di pensionamento.
Popolare di Sondrio ai proprietari di Carta di Credito “Geometri” richiedibile compilando
on line l’apposito modulo presente nell’area riservata del sito
istituzionale della Cassa sotto la
voce “Richiesta Carta”.
La Carta Geometri vuole anche
rappresentare un segno di
appartenenza e distinzione per
chi ne è titolare; infatti è riservata ai soli iscritti Cassa. La Carta,
a canone gratuito, è dotata di
tre linee di credito (plafond)
ognuna con una specifica funzione in quanto spazia dal
pagamento dei contributi sul
portale web della Cassa (senza
spese con un plafond fino a
25.000 euro) all’acquisto di beni
e servizi ed al prelievo di contante agli sportelli automatici in
Italia e all’estero (plafond fino a
8.000 euro), all’erogazione di
prestiti (plafond fino a 20.000
euro). Il tutto con rimborso
rateale e senza necessità di
aprire un conto presso BPS;
• Il pagamento può essere effettuato usufruendo di un prestito
da rimborsare con la cessione
del quinto della pensione. È stata infatti stipulata
un’apposita Convenzione con Banca Popolare di
Sondrio/Conafi ed è in corso l’attivazione delle procedure per consentirne la richiesta dall’area riservata del
sito della Cassa in modo analogo alla Carta di Credito;
• Se il dovuto è già stato inserito in cartella esattoriale, è
possibile richiedere la rateizzazione della cartella. La
richiesta deve essere inoltrata alla Cassa entro 60 giorni dalla notifica della cartella. È possibile richiedere la
rateizzazione fino ad un massimo di 36 rate con interessi all’8%. Il beneficio decade se non si versano 2
rate consecutive. Maggiori informazioni sono disponibili sul sito della Cassa; sarà inoltre presente una apposita indicazione al riguardo nella cartella del ruolo 2007.
Per i contributi prescritti, quelli cioè che si riferiscono
ad anni più lontani dei 5 anni precedenti il pensionamento e che riguardano contributi parzialmente pagati:
• L’importo della “riserva matematica” viene calcolato
dalla Cassa utilizzando tabelle approvate dai Ministeri
vigilanti e viene comunicato all’iscritto;
• L’interessato può pagare direttamente oppure può
avvalersi delle due possibilità sopra indicate: Carta di
Credito BPS o richiesta di un prestito da restituire con
la cessione del quinto della pensione.
9
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale,
Quinta Sezione
ha pronunciato la seguente decisione
sul ricorso in appello n. 3922/2005, proposto da C.
s.c.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti G.C., G. e G.P., elettivamente domiciliata presso ...
Consiglio di Stato, sez. V,
16 luglio 2007, n. 4025
Nell’applicare la sanzione ex art.
42 del d.P.R. n. 380 del 2001
per il mancato o tardivo
pagamento di rate del contributo
di costruzione garantite
da fideiussione bancaria
il Comune non è tenuto
alla preventiva escussione
del fideiussore.
Il Comune non risponde del danno
derivante al proprietario moroso
dall’irrogazione della sanzione
che avrebbe potuto evitare di
applicare chiedendo il pagamento
direttamente al fideiussore
contro
FATTO e DIRITTO
il Comune di xxxx in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dagli avv.ti E.O. e G.P., elettivamente
domiciliato presso ...
1. Con l’appello in epigrafe, la società xxxx ha chiesto la
riforma della sentenza T.A.R. Liguria, sez. I, n.
34/2005, con la quale è stato respinto il ricorso proposto dalla Società medesima avverso gli atti del
13.2.2001, con i quali il Comune di xxxx le aveva
applicato la sanzione prevista dall’art. 3, comma 2 lett.
a), L. n. 47/1985 per ritardato pagamento degli oneri
di urbanizzazione, commisurata al 20% dell’importo
delle rate scadute, per un importo complessivo di oltre
£. 500.000.000.
Ha fatto presente che in relazione alle quote di contributo dovute per una pluralità di interventi edilizi aveva
ottenuto una rateizzazione con riferimento al costo di
costruzione, con la prestazione di una garanzia
fideiussoria da parte della Banca xxxx, che si era
obbligata a pagare le rate in solido con la società
mediante semplice richiesta del Comune; che la sca-
per la riforma
della sentenza T.A.R. Liguria, sez. I, n. 34/2005, con la
quale è stato respinto il ricorso proposto dalla Società;
Visto il ricorso in appello con i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di
xxxx;
Viste le memorie prodotte dalle parti a sostegno delle
rispettive difese;
Visti gli atti tutti della causa;
Relatore alla pubblica udienza del 19 dicembre 2006, il
Consigliere A. C. ed uditi altresí gli avvocati G.P. e G.P.;
Ritenuto e considerato quanto segue:
giurisprudenza & dottrina
Ritardato pagamento
degli oneri
di urbanizzazione
11
12
denza della prima rata era stata fissata al 18.1.2001
(entro un anno dalla data di inizio dei lavori) e la
Società aveva pagato il 22.1.2001 (con quattro giorni
di ritardo) senza che il Comune avesse intimato il
pagamento o lo avesse richiesto alla Banca.
Ha quindi dedotto quanto segue:
- con la censura proposta in primo grado, la Società
non aveva inteso addebitare al Comune di non aver
preventivamente escusso la banca garante, come
invece ritenuto dal T.A.R., ma di non aver avanzato
alla Banca richiesta di adempimento in tempo utile per
ottenere il dovuto, essendosi la banca obbligata solidalmente con la Società ad un tempestivo pagamento, rinunciando non solo alla preventiva escussione
ma assumendo anche l’impegno a pagare quanto
dovuto dietro semplice richiesta scritta;
do, con conseguente sospetto di incostituzionalità
dell’art. 3, comma 2° lett. a) , L. n. 47/1985 per violazione artt. 3 e 97 Cost. Né vale il rilievo del T.A.R. in
ordine all’inammissibilità della questione sollevata,
atteso che l’eventuale dichiarazione di incostituzionali
della disposizione, sostitutiva dell’art. 15 L. n.
10/1977, farebbe rivivere quest’ultima disposizione.
2. Costituitosi in giudizio, il Comune ha chiesto il rigetto
dell’appello, rilevando quanto segue:
- il T.A.R. aveva correttamente inteso il primo motivo di
ricorso, con il quale si lamentava che il Comune non
avrebbe potuto applicare la sanzione senza procedere all’escussione del garante;
- in ogni caso il nuovo motivo di appello, secondo cui il
Comune avrebbe dovuto attivarsi effettuando una tempestiva richiesta al fideiussore, è infondato, trattandosi di
obbligazione pecuniaria “portable”, da adempiere al
- contrariamente a quanto ritenuto dal T.A.R., dovevano
applicarsi nella specie i principi di cui all’art. 1227 c.c.,
in base ai quali il creditore deve comportarsi in modo
tale da non aggravare la condizione del debitore,
come del resto ritenuto dalle decisioni Cons. di Stato,
sez. V, n. 32 e n. 585/2003, per cui il Comune avrebbe dovuto avvalersi della garanzia richiedendo prima
della scadenza il pagamento alla Banca xxxx;
- il Comune non aveva intimato l’avviso di pagamento
neppure all’istante segnalando in difetto l’applicazione
delle sanzioni, come è risultato essere prassi della
stessa Amministrazione comunale;
- il Comune si era riservato di specificare le coordinate
finanziarie relative alla imputazione dei costi di costruzione, ma tale specificazione non era stata comunicata, per cui aveva dovuto richiederle per le vie brevi agli
uffici comunali;
- comunque l’applicazione della sanzione doveva essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento;
- irrazionalità dello specifico sistema sanzionatorio in
quanto all’interno di ciascuna fascia di ritardo vengono sanzionati in modo uguali comportamenti inadempitivi diversi, essendo comminata per la prima fascia la
maggiorazione del 20% anche per pochi giorni di ritar-
domicilio del creditore senza costituzione in mora e
senza preventiva richiesta di adempimento;
detta conclusione non è in contrasto con quanto ritenuto nelle decisioni della Sezione n. 32 e n. 585 del
2003, in quanto queste si riferiscono ad ipotesi di
incertezza da parte della stessa Amministrazione in
ordine all’an o al quantum del contributo, nella specie
insussistente;
la fideiussione a prima richiesta lascia inalterata la
sostanza della responsabilità del debitore principale
nei confronti del creditore;
irrilevante è la invocata circostanza secondo cui il
Comune in altri casi avrebbe segnalato gli effetti del
mancato pagamento, trattandosi di Società a conoscenza della normativa per regolare versamento di
contributi con riferimento ad altre concessioni, a parte
l’inammissibilità della doglianza in quanto non proposta in primo grado;
nella specie non vi è traccia di comportamenti del
Comune oggettivamente lesivi dell’affidamento del cittadino (V. la decisione sez. V n. 6345/2005);
insussistente è la dedotta violazione art. 7 L. n.
241/1990, in quanto da una parte si tratta di procedimento ad istanza di parte e dall’altra, in relazione al carattere vincolato del provvedimento da adottare, la comuni-
-
-
-
-
-
cazione di avvio del procedimento non avrebbe
senso;
- la questione di costituzionalità sollevata è manifestamente infondata ed in ogni caso non potrebbe
rivivere l’art. 15 L. n. 10/1977, trattandosi di disposizione ormai abrogata.
Con memoria conclusiva, la parte appellante ha ulteriormente illustrato le proprie doglianze.
Alla pubblica udienza del 19 dicembre 2006 l’appello
è stato trattenuto in decisione.
3. L’appello è infondato.
3.1. Non può condividersi la tesi fondamentale della
società appellante secondo cui con la censura
proposta in primo grado non aveva inteso addebitare al Comune di non aver preventivamente
escusso la Banca garante, come invece ritenuto
dal T.A.R., ma di non aver avanzato alla Banca
richiesta di adempimento in tempo utile per ottenere il dovuto, essendosi la Banca obbligata con
la fideiussione rilasciata a favore del Comune ad
un tempestivo pagamento, rinunciando non solo
alla preventiva escussione ma assumendo anche
l’impegno a pagare quanto dovuto dietro semplice richiesta scritta.
Invero, da un parte la censura di primo grado è
proprio nel senso che il Comune, prima di applicare la sanzione di cui all’art. 3, comma 2° lett. a),
L. 2 febbraio 1985 n. 47 (incremento contributo
afferente la concessione edilizia per ritardato versamento del contributo stesso) avrebbe dovuto
escutere la Banca garante e dall’altra anche se
tale censura fosse nel senso precisato in appello,
essa comunque non potrebbe essere accolta.
È pur vero che sulla specifica questione sia
l’orientamento di questo Consiglio che dei T.A.R.
non può dirsi univoco, essendosi talvolta affermato
in materia il dovere dell’Amministrazione di non
aggravare la posizione del debitore ai sensi dell’art.
1227 c.c. (V. la decisione di questa Sezione n. 1001
del 3.7.1995 e T.A.R. Veneto n. 342 del 9.2.2000),
mentre in altre occasioni si è ritenuto che specifiche
clausole in tema di fideiussione (quali l’obbligo del
garante di pagare a seguito di semplice richiesta
scritta del creditore e con rinuncia alla preventiva
escussione) possono valere solo a rendere il rapporto fideiussorio autonomo rispetto al rapporto
obbligatorio principale, senza comportare il dovere
dell’Amministrazione di chiedere prima l’adempimento per poter poi applicare le relative sanzioni
pecuniarie (V. la decisione di questa Sezione n.
2072 del 10.12.1999 e T.A.R. Lombardia, Milano,
sez. 2°, n. 1192 del 17.4.1999).
Ma recentemente, questa Sezione con le decisioni n. 1250 del 24.3.2005 e n. 6345
dell’11.11.2005 ha precisato che, in assenza di
inadempimenti imputabili all’Amministrazione
idonei a configurare a suo carico una responsabilità “da contatto” oppure di natura precontrattuale, il richiamo all’art. 1227 c.c. è del tutto
inconferente, essendo tale disposizione riferibile
solo alle obbligazioni di carattere risarcitorio e
14
non a quelle (anche di contenuto pecuniario) di
natura sanzionatoria, come nel caso in esame.
Quest’ultima conclusione deve essere confermata.
Invero, pur in presenza di un contratto di garanzia
cosiddetta autonoma, con il quale il garante si obbliga ad eseguire la prestazione oggetto della garanzia
“a semplice richiesta” del creditore garantito, senza
opporre eccezioni attinenti alla validità, all’efficacia
ed alla vicenda del rapporto principale, anche in
questa ipotesi il meccanismo dell’adempimento del
garante “a prima richiesta” scatta a seguito dell’inadempimento dell’obbligazione principale, ancorché
resti vietato al garante di chiedere la preventiva
escussione del debitore principale (Cass. 18
novembre 1992 n. 12341, 3 novembre 1993 n.
10850, 17 maggio 2001 n. 6757).
D’altronde, neppure con riguardo al regime ordinario
delle obbligazioni tra privati sarebbe pertinente il
richiamo all’art. 1227 c.c. Infatti, l’onere di diligenza
che questa norma fa gravare sul creditore non si
estende alla sollecitudine nell’agire a tutela del proprio
credito onde evitare maggiori danni, i quali viceversa
sono da imputare esclusivamente alla condotta del
debitore, tenuto al tempestivo adempimento della sua
obbligazione (V. Corte cost. n. 308 del 14.7.1999).
Inoltre, non è dato ravvisare nel sistema di cui agli
artt. 1936 ss. cod. civ. alcun principio di preventiva
doverosa escussione del fideiussore alla scadenza
del termine fissato per l’adempimento dell’obbligazione garantita, che peraltro colliderebbe con le finalità dell’istituto, inteso a rafforzare la garanzia del
credito in funzione di un interesse proprio e specifico del creditore.
In altri termini, ed in materia di obbligazioni “portable” quali quelle pecuniarie, e con termine di adempimento che esonera dalla costituzione in mora del
debitore, il creditore è soltanto facultato ad attivare
la solidale responsabilità del fideiussore, senza che
possa invece ritenersi tenuto ad escutere il coobbligato piuttosto che attendere il pagamento, ancorché tardivo, salva l’esistenza di apposita clausola in
tal senso (che dovrebbe essere accettata
dall’Amministrazione), nella specie non prevista.
Detto orientamento poi non è in contrasto con
quanto ritenuto nelle decisioni di questa Sezione n.
32 e n. 585 del 2003, in quanto queste si riferiscono ad ipotesi di incertezza da parte della stessa
Amministrazione in ordine all’an o al quantum del
contributo, nella specie insussistente.
3.2. Né vale invocare da parte dell’appellante la prassi
che sarebbe stata seguita dall’Amministrazione in
altre occasioni di intimare il pagamento al debitore
segnalando in difetto l’applicazione delle sanzioni,
trattandosi di adempimento facoltativo e la cui mancanza non è idonea ad elidere la responsabilità del
debitore al pagamento delle sanzioni prescritte dalla
relativa disciplina legislativa.
3.3. La circostanza addotta dall’appellante in ordine alla
difficoltà incontrata al fine di conoscere le coordinate finanziarie relative alla imputazione dei costi di
costruzione è del tutto generica, in quanto si assume che tale conoscenza sarebbe avvenuta solo su
sua iniziativa, ma poi non viene precisata la incidenza concreta di tale aspetto sul ritardo del versamento del contributo dovuto.
3.4. L’applicazione della sanzione pecuniaria poi non
doveva essere preceduta dalla comunicazione di
avvio del relativo procedimento, trattandosi dell’applicazione ex lege di una sanzione pecuniaria connessa al ritardato pagamento del contributo dovuto
per il rilascio della concessione edilizia.
3.5. Manifestamente infondata è infine la questione di
costituzionalità per irrazionalità dello specifico sistema sanzionatorio in quanto all’interno di ciascuna
fascia di ritardo verrebbero sanzionati in modo
uguale comportamenti inadempitivi diversi, essendo
comminata per la prima fascia la maggiorazione del
20% anche per pochi giorni di ritardo, con conseguente sospetto di incostituzionalità dell’art. 3,
comma 2° lett. a), L. n. 47/1985 per violazione artt.
3 e 97 Cost.
Occorre tener presente che la ratio della disposizione è rivolta ad assicurare all’Amministrazione il puntuale pagamento dei contributi concessori nel termine prescritto, per cui la comminatoria della medesima sanzione del 20% del contributo dovuto per un
ritardo da uno a 120 giorni non appare ingiustificata, rientrando ciò nella discrezionalità del legislatore.
D’altra parte, una volta che il contributo non è stato
versato alla scadenza ordinaria prescritta, la scelta
della data del versamento della sanzione nell’ambito dei 120 giorni previsti è rimessa allo stresso debitore, per cui la mancata utilizzazione dell’intero
periodo di 120 giorni è addebitabile unicamente al
comportamento del medesimo.
Comunque il sistema sanzionatorio delineato dall’art. 3 L. n. 47/1985 (graduazione delle sanzioni a
seconda del periodo di ritardo nel pagamento degli
oneri concessori: 120 giorni + 60 giorni + 60 giorni
fino a raggiungere il 100%) è stato confermato dalla
normativa intervenuta successivamente alla fattispecie in esame: art. 42 d.P.R. 6.6.2001 n. 380,
come modificato dall’art. 27, comma 17°, L.
28.12.2001 n. 448, anche se con quest’ultima disposizione l’incremento del contributo può raggiungere al massimo il 40%.
4. Per quanto considerato, l’appello deve essere
respinto.
Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le
spese del presente grado di giudizio
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione
Quinta, respinge l’appello indicato in epigrafe.
Spese compensate.
Ordina che la presente decisione sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 19
dicembre 2006.
(Parte prima)
edilizia
Calcestruzzi:
progetto
di qualità
Arch. Edmondo Andreoli
“Il Geometra Bresciano”, 2007/4
Pare ormai proprio improcrastinabile la necessità di introdurre anche nell’edilizia alcuni criteri per il miglioramento
della qualità del prodotto edile: è sotto gli occhi di tutti, è un
argomento di ordinaria conversazione e molti personaggi si
avvalgono di questi temi, forse solo per chiacchierare; tuttavia, nella pratica di lavoro quotidiano prevale il disinteresse,
uno strano conservatorismo (cambiare può voler dire pensare), la superficialità se non la voluta e/o interessata mancanza di conoscenza di qualsivoglia argomento, mascherando il tutto col generico terrore per un temuto incremento
dei costi, nella erronea convinzione che la scadente qualità
sia più economica.
Gli usi e i costumi
purtroppo consolidati
In questo clima ed ambiente, pensare di volere indicare agli
operatori del settore «come si fa il calcestruzzo» potrebbe
sembrare insultante: dall’ultimo manovale el primo ingegnere si dicono tutti esperti e chi, poi, può ammettere nel cantiere dove vive ogni giorno, che non sa fare il calcestruzzo!
Siamo tutti “mastri” perché l’argomento è banale, ma nella
quasi totalità dei casi non ne sappiamo quasi nulla, perché
il problema non si è mai posto; si dirà che basta ghiaia,
acqua e cemento per ottenere il calcestruzzo; sì, ma quale
calcestruzzo, con quali caratteristiche e con quale resistenza e durabilità?
A questo problema non sfuggono anche i tecnici più qualificati, che in gran parte sono rimasti graniticamente fermi ai
fatidici 300 kg di cemento, quantità che era citata nelle normative risalenti al 1929 che hanno caratterizzato il panorama formativo e scolastico di ogni livello fino almeno al 1971,
quando fu emanata la legge 1086 ed i relativi Decreti tecnici; ma nella memoria c’era quel dato e poi il numero di coloro che hanno voluto o trovato il tempo per leggere almeno
una volta, magari per sbaglio, la normativa è andato costantemente diminuendo e forse è nullo.
Si è fatto sempre riferimento ai fatidici 300 kg di cemento,
facendo finta di trascurare il fatto che i valori delle tensioni
ammissibili dell’epoca erano di 35 kg/cm2 per il calcestruzzo e di 1.200 kg/cm2 per il “ferro”; nel frattempo sono addirittura cambiati i metodi di calcolo, sono stati introdotti gli
“elementi finiti”, si è arrivati agli “stati limite”, ma sono rimasti
indelebili ed indiscussi i 300 kg; chi si preoccupa di acqua,
cemento e magari dell’inerte potrebbe solo essere considerato un perditempo. E le tensioni di riferimento, pur elevatissime, prossime o addirittura superiori a 160 kg/cm2 per il
calcestruzzo ed a 3.830 kg/cm2 per l’acciaio (tensioni per di
Considerazioni tecniche
sulla corretta composizione
di un calcestruzzo strutturale
(Mix design);
come può essere realizzato
in un curato cantiere ordinario.
L’arch. Andreoli stimola
gli addetti ai lavori
a un impegno più stringente
riguardo alla qualità e alle
caratteristiche del calcestruzzo
per le opere in cemento armato e
ricorda le responsabilità
che si assume chi si comporta
superficialmente e con scarsa
professionalità in cantiere
più quasi prive di significato per gli SLU, perché per
l’applicazione di questi la valutazione finale si fa principalmente sulle deformazioni e sul campo di rottura che si prefigura), dovrebbero essere raggiunte e sopportate col solito
tradizionale impasto!
Quindi parlare di qualità, ed addirittura di durabilità di
un’opera, con queste premesse potrebbe apparire del tutto
fuori luogo.
Se so aggiunge a quanto sopra che anche le analisi dei carichi sono spesso condotte in modo molto superficiale se
non grossolano, senza riferimento al corrispondente particolare costruttivo almeno schizzato se non disegnato, che il
calcolo delle sollecitazioni è fatto con incredibili approssimazioni, magari con riferimento ai sempiterni “semincastri” od
agli ancor più famosi “dodicesimi”, si vede come certe
soglie di pericolosità possano essere facilmente ed inconsapevolmente raggiunte e superate usando materiali del
tutto inadatti.
Cerchiamo almeno di conoscere qualcosa di più sul calcestruzzo e, magari di applicarlo, anche se immagino le grida
di dolore di una buona schiera dei tecnici, degli impresari e
dei committenti per i quali, purtroppo, spesso pare che la
qualità strutturale, energetica, ecc. della loro casa sia solo
una stucchevole sciocchezza.
15
edilizia
Definizioni, richiami normativi
ed operativi
Principio informatore generale: per fare un calcestruzzo
di qualità non ci si può affidare al caso od alla semplice
esperienza di cantiere ed il complesso processo della produzione deve essere verificato con prove di resistenza a rottura e con controlli sistematici degli strumenti di misura utilizzati; insomma non basta la sola buona volontà.
Max design: è la procedura teorica ed allo stesso tempo
pratica per la progettazione corretta di una miscela di
cemento, inerte, acqua ed eventualmente additivi, al fine di
soddisfare le richieste statiche del progetto e della qualità ed
anche quelle della economia della realizzazione.
Per quanto il problema sia costantemente studiato e scientificamente fondato, non si deve dimenticare che esso è
sempre una procedura di tipo sperimentale che deve giovarsi costantemente di prove e di controlli, i risultati dei quali
producono nuova esperienza e vanno interpretati “ingegneristicamente”, termine qui usato non nel senso stretto professionale, ma nel senso di saper trovare giusti e corretti
compromessi tra le diverse esigenze per ottenere i migliori
risultati possibili senza perdere di vista l’aspetto economico.
I provini: dovrebbero essere prelevati in numero almeno sufficiente per poter elaborare statisticamente i risultati delle
prove di schiacciamento; la normativa raccomanda che
siano almeno 3 serie da 2 prelievi, e quindi minimo 6, ogni
100 m2 di getto, che vengono conservati in acqua o nella
sabbia bagnata e, soprattutto, che vengano provati in laboratorio qualificato da personale che sa quel che fa; i cubetti
possono avere lato di 15 cm o di 16 cm, i cilindri devono
avere diametro di 15 cm ed un’altezza doppia, cioè di 30 cm.
È assolutamente opportuno che le facce sulle quali si eserciterà di prova siano rese piane e parallele con macchine
apposite; questa semplice operazione consente di migliorare notevolmente le prestazioni a rottura del calcestruzzo,
poiché consente che il carico della macchina di prova sia
correttamente distribuito; in queste condizioni il provino,
sempre che il calcestruzzo non sia particolarmente scadente, si rompe normalmente con la tipica frattura bipiramidale;
se i piani non fossero paralleli o se su di essi ci fosse una
qualche irregolarità o sporgenza è facile che invece di una
rottura regolare si abbia uno sfaldamento irregolare che
implica una tensione di rottura falsata e solitamente molto
più bassa di quanto sarebbe logico attendersi.
Resistenza caratteristica: Rck è il valore della resistenza
del calcestruzzo che il Progettista calcolatore stabilisce sulla
base delle necessità emerse per la struttura calcolata; la
resistenza prevista deve essere indicata su disegni e nella
relazione di calcolo insieme al metodo di calcolo e di verifica adottato; il valore di Rck è riferito al classico provino cubico e pare il caso di ricordare che, per gli attuali metodi di calcolo, dovrebbe essere più opportuno fare riferimento al valore fck che si riferisce invece a provini cilindrici e che, ad assoluta parità di impasto, risulta più basso rispetto ai cubi; la
relazione sperimentale tra le resistenze dei provini cilindrici e
di quelli cubici è fck = 0,83 Rck.
16
Resistenza media: Rm è il valore della resistenza media
del calcestruzzo che deve essere messo in opera, statisticamente determinata, di cui si deve progettare la formula-
zione cioè la cosiddetta “ricetta”; il valore di Rm è superiore
a quello di Rck poiché tiene conto della qualità e dell’accuratezza del confezionamento attraverso il parametro di natura statistica, normativa e sperimentale K_; vale 35 kg/cm2
per quantità di getti fino a 1.500 m2 e vale 14 kg/cm2 per
getti di volume complessivo superiore che, quindi, si presume siano realizzati con centrali di betonaggio più efficienti e
controllate; _ è lo scarto quadratico medio, cioè il parametro che tiene conto delle condizioni di lavoro e di controllo
della qualità della procedura di confezione.
_ vale 2÷3 per controlli definiti “eccellenti” come quelli realizzati nei laboratori; vale 3÷4 per controlli definiti “buoni” come
quelli realizzati in prefabbricazione e che prevedono il proporzionamento degli ingredienti fatto con pesatura, con
impiego di inerti di diametro ben frazionato con controllo
dell’umidità ed una efficace costante supervisione; vale 4÷7
per controlli definiti da “discreti” a “mediocri” come quelli
praticati con pesatura degli ingredienti ma spesso con inerti grossolanamente frazionati nel diametro e talvolta con
acqua aggiunta a stima; vale 7÷10 per confezionamento
definito “scadente” realizzato con quantità stimate empiricamente o ad occhio.
Pertanto, per il confezionamento di un calcestruzzo strutturale in un cantiere di media dimensione (volume dei getti
<1.500 m2) con una discreta organizzazione (acqua, inerti
con controllo dell’umidità, cemento e inerte dosati a peso) il
valore K_ può aggirarsi tra 140 e 245 kg/cm2; nell’esempio
successivamente svolto si adotterà proprio questo valore di
150 kg/cm2.
Durabilità: questa caratteristica è tanto poco conosciuta
quanto è tra le più importanti del progetto sia generale che
strutturale.
La normativa impone che all’inizio della fase di progettazione si stabilisca “la classe di appartenenza dell’edificio” con
la quale si determinano tra l’altro i periodi di ritorno dei fenomeni naturali da prendere in conto, la “vita di progetto dell’edificio” cioè quel periodo di tempo (minimo 50 anni) nel
quale l’edificio deve mantenere integra la sua funzionalità,
naturalmente attraverso una corretta manutenzione; è chiaro che la durabilità prevista per le strutture allora non possa
essere trascurata.
Essa è di fondamentale importanza per la riuscita dell’opera; definisce classe di consistenza e resistenza minime dei
conglomerati, dimensioni degli inerti e copriferri specifici in
funzione dell’ambiente nella quale la struttura deve sorgere
e vivere, dell’atmosfera locale, dell’esposizione agli agenti
atmosferici senza escludere il fuoco e la qualità della manutenzione; ampie tabelle sono pubblicate in ogni manuale; è
una delle caratteristiche ormai considerate fondamentali per
la riuscita dell’opera.
Si passa dalla classe di esposizione I che prevede cls destinati alla elevazione interna in ambiente asciutto o scarsamente umido senza gelo e con copriferro minimo di 1,5÷2
cm, alla classe 5 (con sottoclassi a, b, c) che prevede calcestruzzi destinati alle piscine o alle opere marine e portuali, in ambiente altamente aggressivo e salino, con cicli di gelo
e disgelo, con dilavamento; queste strutture richiedono
copriferri minimi anche di 6÷7,5 cm. con dosaggi e resistenze del tutto particolari.
In generale si può affermare che per migliorare la durabilità
di un calcestruzzo e di un’opera soggetti ad una esposizio-
Lavorabilità: migliora con l’aumento dell’acqua di impasto
consentendo di ottenere getti compatti e privi di cavità; si
deve tuttavia ricordare che aumentando l’acqua di impasto
si riduce la resistenza finale del getto.
Consistenza: si misura colla prova del “cono di Abrams”
che consente di definire calcestruzzi asciutti o consistenti,
plastici o fluidi in funzione dell’abbassamento del provino; a
parità di cemento il calcestruzzo più consistente ottiene resistenze finali migliori.
Slump (calo): si misura in cm (o mm) ed esprime il calo in
altezza del provino della prova di Abrams; il calo è minore
quanto più è elevata è la consistenza; cls asciutti (terra
umida) di classe S1 sono di raro impiego e normalmente
richiedono un getto con vibrofinitrice, hanno slump di 1÷4
cm; cls consistenti di classe S2 possono essere impiegati
per pilastri, strutture verticali o per l’uso di casseri rampanti,
hanno slump di 5÷9 cm; cls plastici di classe S3 si utilizzano per getti non troppo armati e/o in pendenza, hanno
slump di 10÷15 cm; cls fluidi di classe S4 impiegabili per
strutture mediamente armate, hanno slump di 16÷20 cm;
cls superfluidi di classe S5 sono utilizzati, con le dovute
attenzioni, per sezioni fortemente armate, ridotte, a geometria complessa, hanno slump >21 cm.
Inerte: a seconda delle dimensioni dei granuli è costituito
da sabbia e da ghiaia di origine alluvionale, talvolta da pietrisco proveniente dalla frantumazione di rocce; la migliore
composizione della miscela degli inerti è fatta seguendo la
formula di Fuller p = (d/D) – dove p è la percentuale di inerte passante da un crivello con fori di diametro d in rapporto
al diametro D massimo della granulometria prescelta – che
consente di ottenere la massima compattezza dell’impasto,
quando si deve tenere in particolare conto la lavorabilità del
calcestruzzo conviene invece seguire la formula di Bolomey
p = A + (100A)(d/D), dove A è un parametro che tiene
conto della natura dell’inerte (naturale o frantumato) e della
lavorabilità richiesta e che varia tra 8 e 14, che si caratterizza per una maggiore presenza percentuale di elementi fini;
non possono essere tollerati in alcun modo inerti gessosi,
talcosi, organici o con tracce di grassi.
Granulometria: diametro o dimensione massima in mm
dell’inerte presente nella miscela scelto in funzione della
destinazione del getto, della tipologia della struttura, delle
sue dimensioni e della distribuzione dell’armatura metallica
prevista (copriferro e interferro); l’inerte si definisce normalmente sabbia fino a diametri di 4÷5 mm e ghiaia per diametri superiori.
Il controllo della granulometria presuppone la vagliatura degli
inerti.
Acqua: deve essere assolutamente potabile o potabilizzata
ed esente da sali, mai di provenienza organica né da scarichi industriali né acidula.
Compattazione: si realizza mediante la vibrazione (elettivamente con attrezzo ad ago ed immersioni brevi, ripetute e
diffuse) e, eventualmente, con l’aggiunta nell’impasto di fluidificanti correttamente dosati; l’aggiunta di fluidificanti consente di ridurre la quantità d’acqua nella miscela, cosa che
di solito potrebbe comportare un miglioramento prestazionale del conglomerato; bisogna dire con estrema chiarezza
che una compattazione mal fatta, ad esempio con immersioni dell’ago vibrante nello stesso punto per lunga durata
(magari una telefonata od una chiacchiera) danneggia gravissimamente il cls favorendo la formazione di “nidi di ghiaia”
veri e propri punti deboli di cedimento di una struttura in
quanto così si favorisce la separazione delle fasi della “soluzione” calcestruzzo: la frazione grossolana va a fondo,
magari vicino al ferro riducendo quasi del tutto l’aderenza, e
le frazioni sottili vanno a galla in superficie.
edilizia
ne ambientale sempre più severa ed a rischi di aggressione
chimica o salina o di gelo-disgelo alternati, sia opportuno
diminuire il rapporto acqua/cemento (A/C) ed aumentare la
resistenza Rck del conglomerato.
Trascurare questi dettagli, non solo nella procedura di calcolo e di dimensionamento (riduzione delle sezioni resistenti), che stanno alla base di tutto, ma anche nella produzione
del cls (mix-design), determina strutture facilmente deteriorabili e degradabili perché aggredibili da fattori esterni e, perciò, non in grado di soddisfare le richieste di progetto, di
durata e di corretta esecuzione.
Temperatura: il caldo tende ad accelerare la maturazione
e l’indurimento; causa però anche l’evaporazione dell’acqua
con la possibilità che si interrompa il fenomeno della presa
notoriamente irreversibile quando l’acqua interna scende
sotto la quantità minima stechiometrica (circa 28÷30 l/m_);
a ciò si ovvia innaffiando e mantenendo bagnata la superficie (e potendo anche il corpo del getto) che va protetta con
teli anti-evaporazione per il tempo necessario; anche il freddo può determinare gli stessi fenomeni di interruzione della
presa perché si formano aghi di ghiaccio all’interno della
pasta, le superfici si gonfiano, la presa si interrompe e ...
l’opera è da demolire e rifare; può sembrare una posizione
drastica ma non si realizzano getti con temperature che,
scendendo, si avvicinano a 4°C.
Additivi: ne esistono di molti tipi e con le più svariate funzioni; possono essere presi in considerazione, con la dovuta attenzione solo i fluidificanti e, in casi eccezionali, i superfluidificanti, riducendo correttamente la quantità di acqua di
impasto altrimenti si riduce, senza saperlo, la resistenza del
conglomerato; devono essere assolutamente eliminati gli
anticongelanti poiché si tratta di sale, pur presentato con
una miriade di nomi è sempre sale, la cui presenza fa drasticamente calare le resistenze del conglomerato e facilita la
strada ai fenomeni di aggressione alla struttura e di innesco
e propagazione della corrosione delle armature; vanno usati
con estrema attenzione gli antiritiro e gli aeranti che comunque diminuiscono la compattezza del getto e la sua resistenza.
Deformazioni: comprendono fenomeni complessi; il
campo di ammissibilità della deformazione elastica prodotta dai carichi è di stretta pertinenza del progettista calcolatore; una esecuzione accurata dei getti (che determina in
modo fondamentale il valore di E istantaneo e di quello a
lungo termine) deve però prendere in considerazione anche
il ritiro, il fluage, le variazioni termiche e le deformazioni
essenzialmente viscose a lungo termine.
17
Gian Paolo Ranocchi
immobili & tasse
Aree edificabili:
accertamento
* ragioniere commercialista in Verona
“Gli specialisti del Sistema Frizzera”, 2.07.2007
Il trattamento delle vicende attinenti le cosiddette aree
edificabili sul versante fiscale è sempre stato complesso e articolato.
È chiaro che, idealmente, un terreno non nasce edificabile ma lo diventa a seguito di un complesso iter di tipo
giuridico-amministrativo. Il momento in cui l’area acquisisce lo status di edificabilità è elemento essenziale
per valutare le conseguenze tributarie connesse agli
eventi che interessano la stessa area.
E questo, ovviamente, anche nella logica di un possibile
accertamento fiscale.
Nel presente contributo non si tratterà delle implicazioni
fiscali aree edificabili-Ici, aspetto demandato ad altro
approfondimento.
Definizione fiscale di area edificabile
Sono diverse le norme (1) che, in ambito tributario, fanno
riferimento al termine «area edificabile» o «terreno
edificabile». Questo ha determinato, nel corso degli anni,
una variegata connotazione della fattispecie in questione,
in relazione ai diversi tributi di riferimento (redditi, Iva,
imposta di registro). A tal proposito è utile ricordare alcune tra le principali interpretazioni fornite dall’Amministrazione finanziaria:
• Iva: RR.MM. 6 dicembre 1990, n. 431291/E e
430006/E/1991 nelle quali si precisava che, ai fini
dell’assoggettamento ad Iva della cessione, occorreva che l’area si trovasse in uno stadio della proce-
dura amministrativo-urbanistica, più avanzato
rispetto al perfezionamento (non semplice adozione)
del Prg. Il riferimento, quindi, era al perfezionamento della convenzione o all’adozione degli strumenti
attuativi;
• imposte sul reddito: CC.MM. 20 giugno 2002, n.
55/E e 1° febbraio 2002, n. 15/E: i terreni erano da
considerarsi edificabili quando così qualificati dal
Prg o, in mancanza, da altri strumenti urbanistici
vigenti al momento della cessione;
• imposta di registro: non si registravano specifici
precedenti di prassi da parte delle Entrate ma sull’argomento il dato letterale della norma sembrava fosse
orientato verso una lettura rigida: l’area era edificabile a condizione che Prg fosse stato definitivamente
approvato.
Prima delle modifiche introdotte dal co. 2, dell’art. 36,
D.L. 223/2006, di cui parleremo più oltre, in dottrina e
giurisprudenza si dibatteva vivacemente in merito all’individuazione del momento in cui l’area era da considerarsi
edificabile.
Due le tesi a confronto:
• quella definita «sostanzialistica», secondo cui per
identificare un’area edificabile non era necessario il
perfezionamento del percorso amministrativo che si
realizza solo allorquando il piano regolatore del
Comune riceve l’approvazione dell’organo di controllo regionale (salvo le aree per le quali occorrono diver-
19
immobili & tasse
si e più avanzati strumenti urbanistici attuativi quali le
cosiddette aree di espansione);
• quella più «formale-legalistica» che riteneva, invece, l’area suscettibile di utilizzazione edificatoria solo
al perfezionarsi del complesso iter amministrativo,
cioè ottenuta l’approvazione del Prg da parte della
Regione.
Chiara la differenza. La prima valorizzava le variazioni dei
valori economici dell’area che si realizzano laddove si
configuri anche una mera aspettativa della possibile
utilizzazione edificatoria del suolo. È indubbio che
con la sola approvazione del Consiglio comunale del
nuovo Prg o della variante del Prg l’area che prima era
agricola e che poi potenzialmente diventa edificabile,
acquisisce un valore di mercato diverso.
La seconda tesi, invece, oltre ad essere più in linea al
dato normativo (il riferimento, infatti, è agli strumenti
urbanistici «vigenti»), era anche più aderente alla necessità di garantire il corretto uso del territorio urbano valorizzando i vincoli al possibile sfruttamento edificatorio
delle aree interessate.
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente
edificate, non ricomprese nelle zone A) che si considerano parzialmente edificate, vale a dire le zone in
cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia
inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona
e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5
mc/mq;
C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi
insediativi inedificate o nelle quali l’edificazione
preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente punto;
D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti
per impianti industriali o ad essi assimilati;
E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare zone appartenenti al
precedente punto (queste superfici non possono
essere oggetto di rivalutazione);
F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed
impianti di interesse generale.
La classificazione dell’area nell’ambito delle zone determina, al di là di specifici vincoli edificatori, diversi momenti dai quali si determina sul piano amministrativo il diritto
ad edificare.
Per le aree C) e D), per esempio, il perfezionamento si
ha con l’approvazione dello strumento urbanistico
attuativo previsto dal Prg (piano di lottizzazione, per
esempio), le aree E), in quanto agricole, non sono edificabili, le aree F), servizi, sono a tutt’oggi avvolte da un
alone di mistero in merito al relativo trattamento fiscale
nel senso che non è ancora chiaro se siano da considerarsi edificabili o meno, stante la speciale destinazione
che esse hanno.
Definizione unitaria di area edificabile
20
Ricordiamo, peraltro, che l’art. 2, D.M. 2 aprile 1968, n.
1444 individua le aree per zone territoriali omogenee
secondo la diversa destinazione urbanistica:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di
particolare pregio ambientale o da porzioni di
essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli
agglomerati stessi;
Il co. 2, dell’art. 36, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, conv. nella
L. 248/2006 ha tracciato una definizione fiscale unitaria (2) di area edificabile nel senso che ora si dispone
che «un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile
a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico
generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo».
Il Legislatore ha inteso quindi apprezzare l’aspetto
«sostanzialistico» del concetto di edificabilità, valorizzando come suscettibile di utilizzazione edificatoria
anche l’area inserita nello strumento urbanistico non perfetto sul piano giuridico - amministrativo adottato dal
Comune, e rendendo di fatto ininfluente l’effettiva approvazione dello stesso.
Sulla stessa linea, peraltro, si è collocata la Corte di
Cassazione, che, con la recente sentenza a sezioni unite
30 novembre 2006, n. 25506, ha tra l’altro evidenziato
come la distinzione tra aree edificabili e terreni agricoli,
non debba essere intesa per differenziare un bene imponibile da uno non imponibile riguardo all’Ici, tributo
oggetto della vertenza interessata, ma abbia il fine di individuare il criterio in base al quale deve essere determinata la base imponibile (criterio del valore venale, secondo i prezzi medi di mercato, ovvero valore catastale). Con
questa logica, quindi, il contribuente subirebbe un prelievo giustificato dal reale valore del bene posseduto, pur
nella possibilità che si verifichino oscillazioni di valore
connesse all’andamento del mercato e/o allo stato di
attuazione delle procedure che determinano il perfezionamento dello ius edificandi.
In pratica, quindi, la «trasformazione» urbanistica di
un suolo, implicherebbe, di per sé, una «trasformazione» economica del suo valore, che si differenzierebbe rispetto a quello di aree per le quali la possibilità di edificazione sia incontrovertibile.
Lo scenario, quindi, ne esce drasticamente modificato e le conseguenze, ovviamente, sono intuitive.
L’art. 67 del Tuir [CFF 2 5167] individua tra le fattispecie tassabili anche i redditi realizzati dai privati (società semplici comprese) a seguito della cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (indipendentemente dal
periodo di possesso dell’area).
È chiaro, allora, che anche la cessione di un’area
potenzialmente edificabile, ove plusvalente, determinerà la necessità di tassare il reddito conseguito.
Segnaliamo, peraltro, che per tali plusvalenze, solitamente assoggettate a tassazione separata ai
sensi dell’art. 17, co. 1, lett. g-bis) del Tuir [CFF 2
5117] (salvo opzione per la tassazione ordinaria
espressa in dichiarazione dei redditi) il venditore poteva, sino al 31 dicembre 2006, richiedere
l’assoggettamento all’imposta sostitutiva del 12,5%
prevista dall’art. 1, co. 496, L. 266/2005 (3). L’art. 1,
co. 310, L. 296/2006, ha eliminato la possibilità di
accedere alla tassazione sostitutiva per le cessioni di
aree edificabili effettuate successivamente al 1° gennaio 2007.
La determinazione della plusvalenza tassabile per
la cessione di aree edificabili segue regole differenti a
seconda del titolo di provenienza:
• terreni acquistati a titolo oneroso: corrispettivo percepito contro prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, il tutto rivalutato
sulla base della variazione degli indici Istat tra
l’acquisto e la cessione, nonché dell’eventuale
Invim pagata;
• terreni pervenuti per successione: il valore di
carico è quello dichiarato nella dichiarazione di
successione;
• terreni pervenuti per donazione: qui le cose si
complicano. Occorre ricordare, infatti, che il D.L.
223/2006 ha introdotto una regola che sembra di
carattere generale in relazione alla cessione di
immobili plusvalenti effettuati da privati che è
quella della neutralità fiscale della donazione. In
pratica, in caso di immobili pervenuti per donazione, si assume come valore di partenza il costo
fiscale (acquisto o costruzione) del donante e si
considera, nel computo di osservazione temporale (questione, questa, che però non riguarda le
aree edificabili), anche il periodo di possesso dell’immobile del donante. Il principio della neutralità fiscale della donazione disciplinata che
sembra si ricavi dalla nuova formulazione della
lett. b), del co. 1, dell’art. 67 del Tuir, non è stata
però ben coordinata con la disciplina che regola
la determinazione delle plusvalenze tassabili nelle
immobili & tasse
cessioni di aree edificabili se si confrontano i co. 1 e
2 dell’art. 68 [CFF (2) 5168] oggi in vigore. In particolare non è chiaro se allo stato attuale si debba assumere, come base di partenza, il valore di carico dell’area del donante (tesi che ci sembra sponsorizzata
dalla ratio delle modifiche introdotte ma che non trova
affatto conforto nel dato testuale della disposizione),
come nel caso delle cessione di fabbricati plusvalenti, o, analogamente a quanto avviene nella cessione di
aree pervenute per successione mortis causa, il valore dichiarato, nel caso di specie, ai fini dell’imposta
di donazione (tesi che risulta avvalorata dall’attuale
dato letterale della norma).
Sul fronte dell’applicazione dell’Iva, invece, va segnalato
che, alla luce della nuova definizione unitaria di area edificabile, tutte le cessioni di aree anche solo potenzialmente fabbricabili sono soggette all’imposta sul valore aggiunto.
Sul punto eccellente dottrina è orientata su posizioni diametralmente opposte. Entrambe le tesi sono più che
esaustivamente argomentate anche se portano a conclusioni differenti. Per coloro che volessero approfondire
l’argomento, quindi, rimandiamo alle opere citate. Chi
scrive, fin dal primo momento, ha sostenuto la tesi contraria a quella sposata dall’Agenzia delle Entrate (4) e
quindi propende per le conclusioni cui è pervenuta lo
dottrina citata.
Ricordiamo, infatti che, alla luce di quanto previsto dallo
Statuto del contribuente, la regola base è che le disposizioni tributarie non possono avere effetto
retroattivo e che «l’adozione di norma interpretative in
materia tributaria può essere disposta soltanto in casi
eccezionali e con legge ordinaria, qualificando come
tali le disposizioni di interpretazione autentica».
Mancando nell’ambito delle disposizioni di cui al D.L.
223/2006 tutti i requisiti richiesti dalla L. 212/2002 (eccezionalità del caso, urgenza ed espressa qualifica della
norma), restiamo dell’idea che la modifica in commento
non possa che avere efficacia sostanziale futura senza
poter interferire in via automatica sulle operazioni poste in
essere prima del 4 luglio 2006.
Questione della retroattività
della novella
22
Uno dei principali problemi afferenti la modifica operata
dal co. 2, dell’art. 36, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, riguarda la questione se la nuova norma che attribuisce al concetto di area edificabile un significato unitario, possa o
meno valere anche per le operazioni poste in essere
prima del 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del
D.L. 223/2006.
Sul punto il par. 23 della C.M. 28/E/2006 dalle Entrate
testualmente recita: «In sostanza la disposizione sopra
richiamata estende alle imposte sui redditi, all’Iva e al
registro, il concetto di “area fabbricabile” contenuto nell’art.11-quaterdecies, co. 16, D.L. 30 settembre 2005
(...) il cui ambito applicativo era riservato alla sola imposta comunale sugli immobili (...). Si tratta, in definitiva, di
una norma recante disposizioni di natura interpretativa, secondo cui un’area è da considerarsi fabbricabile se
utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento
urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di
strumenti attuativi del medesimo».
Per le Entrate, quindi, le nuove disposizioni, in quanto
interpretative, avrebbero valenza retroattiva. La posizione assunta dalle Entrate, è avvalorata dalla citata sentenza della Corte di Cassazione 30 novembre 2006, n.
25506.
NOTE
(1) Sinteticamente e senza la pretesa di trattare in maniera
esaustiva l’argomento, si rammenta che:
- per le imposte dei redditi, l’art. 67, co. 1, lett. b), del
Tuir, fa riferimento alle «plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di
utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione»:
- per l’imposta sul valore aggiunto, l’art. 2, lett. c), D.P.R.
633/1972 dispone che non costituiscono cessioni
imponibili quelle che «hanno per oggetto terreni non
suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle
vigenti disposizioni»;
- ai fini dell’imposta di registro, l’art. 52, co. 4, D.P.R.
131/1986 prevede l’inapplicabilità del cosiddetto criterio automatico di valutazione su base catastale dei
terreni «per i quali gli strumenti urbanistici prevedono
la destinazione edificatoria».
(2) Ai fini dell’applicazione dell’Iva, dell’imposta di registro,
delle imposte sui redditi e dell’Ici.
(3) La tassazione della plusvalenza con imposta sostitutiva
non poteva essere invocata dal cedente quando la cessione aveva ad oggetto un terreno lottizzato. In questi
casi, infatti, la plusvalenza è difatti tassata ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. a), del Tuir, fattispecie originariamente non richiamata dal legislatore nell’art. 1, co. 496,
L. 266/2005.
(4) Si veda in Guida Normativa n. 29/2006, pag. 34.
immobili & fisco
Accertamenti immobiliari
tra valore catastale
e valore normale
Giorgio Gavelli*
* dottore commercialista e revisore contabile in Forlì
“Gli Speciali del Sistema Frizzera”, n. 2 luglio 2007
Per trattare il tema dell’accertamento immobiliare e della
disciplina del cosiddetto «prezzo-valore» occorre partire dal testo del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (artt. 51 e
52 [CFF 1 2051 e 2052]) nella formulazione vigente sino
all’11 agosto 2006. Per comodità, si riportano i testi
previgenti.
Art. 51 - Valore dei beni e dei diritti
«1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei co. successivi, quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per
l’intera durata del contratto.
2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per
oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.
3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al co. 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle
divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe
caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso
mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni
altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. (...)».
25
immobili & fisco
26
marzo 1988, n. 70, conv. dalla L. 13 maggio 1988, n. 154 [CFF 1 2069A], e successive modificazioni. Restavano, dunque,
sottoposti ad accertamento di valore, i
«1. L’ufficio, se ritiene che i beni o i diritti dì cui ai co. 3 e 4 delsoli trasferimenti aventi ad oggetto:
l’art. 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al
• le aziende (esclusi gli immobili facenti
corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla
parte del complesso aziendale iscritti in
liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.
Catasto con attribuzione di rendita, qua2. L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve
lora il corrispettivo fosse indicato in misucontenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o
ra non inferiore a quello catastale);
diritti in esso descritti, degli elementi di cui all’art. 51 in base ai
• le aree edificabili;
quali è stato determinato, l’indicazione delle aliquote applicate e
• i fabbricati non censiti;
del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in
• gli immobili il cui valore dichiarato
caso di presentazione del ricorso.
era inferiore a quello catastale.
2-bis. La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e
Nel tempo – come è stato giustamente
le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione
fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal conaffermato – «l’appiattimento inevitabile dei
tribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo
valori dichiarati sull’ammontare corrisponche quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.
dente a quello minimo sufficiente a preL’accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui
cludere l’esercizio del potere di rettifica ha
al presente comma.
comportato sia l’insoddisfazione del Fisco
3. L’avviso è notificato nei modi stabiliti per le notificazioni in mateper un gettito in parte deludente, rispetto
ria di imposte sui redditi dagli ufficiali giudiziari, da messi speciali
alla potenzialità economica di un mercato
autorizzati dagli uffici del registro o da messi comunali o di conciper molti anni in crescita costante, sia una
liazione.
sistematica disapplicazione delle norme,
4. Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli
sia precettive che sanzionatorie, che
immobili, iscritti in Catasto con attribuzione di rendita, dichiarato
comunque continuavano ad imporre la
in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in Catasto e, per i fabbricati, a cento
indicazione, negli atti e nelle fatture, dei
volte il reddito risultante in Catasto, aggiornati con i coefficienti
corrispettivi effettivi».
stabiliti per le imposte sul reddito, né i valori o corrispettivi della
Tuttavia, già a partire dal 1° gennaio 2006,
nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi
la L. 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria
dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base
2006), al fine di favorire l’emersione del
a norma degli artt. 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente
prezzo effettivamente pattuito dalle parti
co. le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi
nei trasferimenti immobiliari, aveva introhanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private
dotto la regola dei cosiddetto «prezzoautenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo
valore», che consente di individuare la
quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti prebase imponibile, ai finì delle imposte indivisti dagli artt. 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica
rette, secondo i criteri della valutazione
29 settembre 1973, n. 597, nonché per le scritture private non
autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposiautomatica. Con l’art. 1, co. 497, della
zione del presente co. non si applica per i terreni per i quali gli strucitata L. 266/2005 [CFF 1 2311], era
menti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.
stato quindi stabilito che per le cessioni di
5. I moltiplicatori di settantacinque e cento volte possono essere
unità abitative e relative pertinenze tra primodificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato, con
vati che non agiscono nell’esercizio di
decreto del Ministro delle finanze pubblicato nella Gazzetta
impresa, arte o professione, la base
Ufficiale. Le modifiche hanno effetto per gli atti pubblici formati,
imponibile è data dal valore catastale,
per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o
indipendentemente dal corrispettivo
emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicapattuito, purché l’acquirente ne faccia
zione del decreto nonché per le scritture private non autenticate
richiesta, con dichiarazione resa al notaio e
presentate per la registrazione da tale data».
recepita nell’atto.
Si tratta di una novità per il nostro sistema
Il sistema così delineato era teso ad evitare un contentributario, richiesta soprattutto dal mondo notarile per porre
zioso tra contribuente e uffici basato sul valore «venale»
fine all’abitudine – suggerita dalle stesse norme che sopra
dell’oggetto trasferito. A decorrere dal 1° luglio 1986, la
abbiamo esaminato – di stipulare gli atti di compravendita
rettifica dei valori dichiarati non poteva aver luogo qualofacendo risultare un corrispettivo appena al di sopra del
ra gli stessi fossero indicati in atto in misura non inferiore
valore catastale, molto inferiore a quello realmente pattuito
al valore catastale dell’immobile (cosiddetta «valutazione
tra le parti. Ciò nonostante tutte le conseguenze che queautomatica»), fatta salva l’ipotesi in cui l’Ufficio fosse
sto atteggiamento poteva comportare, non solo di tipo
venuto a conoscenza di corrispettivi occultati. (1) Il critefiscale (occultamento del corrispettivo), ma anche ai fini
rio automatico di valutazione venne in seguito esteso
della disciplina «antiriciclaggio» (D.L. 3 maggio 1991, n.
anche agli immobili denunciati al Catasto edilizio urba143), della prelazione legale, del diritto successorio, dell’eno ma non ancora iscritti con attribuzione di rendita, a
speribilità dell’azione revocatoria ordinaria o fallimentare,
condizione che il contribuente dichiarasse in atto di volerdelle possibili conseguenze in caso di risoluzione, rescissi avvalere delle disposizioni di cui all’art. 12, D.L. 14
sione, annullamento, ecc. del contratto, e così via.
Art. 52 - Rettifica del valore degli immobili e
delle aziende
immobili & fisco
28
ACCERTAMENTO IMMOBILIARE
Cessione immobiliari a privati:
novità della FInanziaria 2006 (L. 266/2005)
Deroga all’art. 43, D.P.R. 131/1986 [CFF
1
2043]
Possibilità per l’acquirente di richiedere al notaio
l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria
e catastale sul valore catastale degli immobili ad uso
abitativo e relative pertinenze, indipendentemente
dal corrispettivo indicato nell’atto.
EFFETTI
Riduzione dell’onorario
notarile pari al 20%
Manovra
d’estate
(D.L. 223/2006)
L’entrata in vigore della disposizione (dagli
atti stipulati a decorrere dal 1° gennaio
2006) consente di dichiarare il valore
reale della compravendita, richiedendo
tuttavia – naturalmente in presenza dei
requisiti di legge – l’applicazione delle
imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore ottenuto applicando i noti moltiplicatori ai valori risultanti in Catasto,
con i seguenti effetti:
• certezza sui prezzi delle compravendite (il che permetterà tra l’altro all’Agenzia del Territorio di disporre
in pochi anni di una base dati aggiornata in grado di
«guidare» la revisione degli estimi catastali);
• applicazione delle imposte indirette su una base
imponibile ridotta rispetto al valore di cui al punto precedente;
• sicurezza da parte del contribuente «corretto» di
non subire accertamenti sul valore dichiarato.
Ai sensi della disposizione in commento, pertanto, il corrispettivo pattuito dalle parti nell’atto «diviene irrilevante ai
fini della tassazione indiretta in quanto la base imponibile
viene sempre determinata tenendo conto del dato catastale» (C.M. 28/E/2006, par. 12). Si rammenta che, a
norma del co. 498 dell’art. 1 della L. 266/2005, i contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui ai co.
496 e 497:
1. sono esclusi dai controlli di cui al precedente co.
495 (previsti espressamente nel settore immobiliare);
2. non subiscono l’applicazione delle disposizioni di
cui agli artt. 38, co. 3, D.P.R. 600/1973 [CFF 1 6338]
(accertamento con presunzioni semplici), e 52, co. 1,
D.P.R. 131/1986 (accertamento in rettifica sulla base
del valore venale).
Dalla lettura della norma è evidente come essa – così
come originariamente impostata – non si applicasse
(con possibilità dell’Agenzia di esperire l’azione di accertamento sulla base del valore normale del bene) a: (2)
• compravendite tra privati aventi ad oggetto beni
diversi dalle abitazioni e relative pertinenze (es. uffici,
negozi, terreni agricoli);
Innalzamento
della riduzione
al 30%
Esclusione da:
• Attività di verifica
(Gdf e Af) di cui al co.
495, L. 266/2006;
• Attività di rettifica (Af)
del valore dichiarato ex
art. 38, D.P.R. 600/1973
(imposte dirette);
• Attività di rettifica (Af)
del valore dichiarato ex
art. 52, DPR 131/1986
(imposta di registro).
• compravendite di abitazioni in cui anche un solo
contraente (compratore o venditore) è un soggetto
diverso da una persona fisica che agisce in veste di
«privato» (es. ente non commerciale, imprenditore
individuale, società semplice);
• compravendite tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o
professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, per cui nell’atto non
viene esplicitamente richiesta dalla parte acquirente
l’applicazione dell’art. 1, co. 496, della Finanziaria
2006.
Decreto «Visco-Bersani»
La «manovra estiva 2006» (D.L. 4 luglio 2006, n. 223
conv. con modif. con L. 4 agosto 2006, n. 248) ha
impresso una svolta assai rilevante sulle consolidate abitudini vigenti in materia di cessioni onerose di immobili tra
privati.
Un insieme di modifiche normative e di nuove disposizioni, infatti, ha determinato una serie di conseguenze da
non sottovalutare per chi pone in essere simili compravendite, consigliando massima cautela e «concentrazione».
Occorre inoltre verificare l’atteggiamento dell’Amministrazione finanziaria in relazione alla retroattività o
meno delle novità formulate, e quindi in merito alla loro
applicabilità agli atti stipulati nel passato in periodi ancora soggetti ad accertamento, «partita» su cui si gioca
sicuramente la tranquillità di molti contribuenti.
Vediamo, in prima battuta, come si è mosso il Legislatore.
bili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al
In modo del tutto analogo a quanto sancito in ambito Iva,
reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizil Legislatore è in primo luogo intervenuto integrando l’art.
zato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella
52, D.P.R. 131/1986, recante, come anticipato, disposistessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad
zioni in tema di rettifica del valore degli immobili ai fini
ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indidell’imposta di registro.
cazioni eventualmente fornite dai comuni».
Il co. 23-ter dell’art. 35, inserito nel testo del D.L. 223/2006
La C.M. 6 febbraio 2007, n. 6/E chiarisce che la modifiin sede di conversione, introduce un co. 5-bis all’art. 52
ca apportata all’art. 52, D.P.R. 131/1986 non riguarda
citato, in base al quale le disposizioni dei precedenti co. 4
gli atti concernenti trasferimenti a titolo gratuito o
e 5 del medesimo articolo non si applicano relativamente
mortis causa, e le divisioni senza conguaglio.
alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da
Per immobili donati o caduti in successione, quindi, resta
quelle disciplinate dall’art. 1, co. 497, L. 266/2005, cioè
valido il meccanismo di valutazione automatica basato
(all’epoca) alle cessioni diverse da quelle che intervengono
sull’applicazione dei coefficienti catastali debitamente
fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attivirivalutati (art. 34, co. 5, D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346
tà commerciali, artistiche o professionali aventi ad oggetto
[CFF 1 3234]).
immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
La citata R.M. 121/E/2007 ha chiarito che rientrano inveA parte quindi le fattispecie in cui opera il sistema del
ce nell’ambito applicativo dell’art. 1, co. 497, in com«prezzo-valore», il «valore normale» entra prepotentemento non solo le «fattispecie traslative» in senso stretto,
mente in gioco per quanto riguarda gli accertamenti
ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti
dei valori degli immobili ceduti con applicazione deltraslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni
l’imposta di registro, sostituendosi al cosiddetto
altro negozio assimilato al trasferimento e caratterizzato
«valore catastale» che – come anticipato – rappresenda una base imponibile determinata ai sensi dell’art. 43
tava in precedenza la regola per quanto attiene a terreni
del Testo Unico Registro.
agricoli e fabbricati.
Carattere «sfuggente»
Con la riforma del 1986, infatti, era stata abbandonata
del valore normale
l’impostazione secondo cui qualsiasi compravendita
Se è facile affermare che un determinato atto di compraimmobiliare avvenuta al di fuori del «comparto Iva» era
vendita verrà accertato sulla base del valore normale
soggetta ad azione di accertamento da parte degli Uffici
(venale) dell’immobile, ben più difficile è dare una quancompetenti, principio che aveva determinato un contentificazione monetaria di questo parametro.
zioso pressoché generalizzato.
Le norme di riferimento (art. 9, co. 3, Tuir [CFF 2 5109]
Era stato introdotto – quale «porto sicuro» in sede di accere art. 14, co. 3 e 4, D.P.R. 633/1972 [CFF 1 214]) sono
tamento del valore dichiarato – un sistema di «valutazione
in effetti piuttosto generiche e non suggeriscono comcatastale», in base al quale non erano sottoposti a rettifica
portamenti precisi agli interessati.
il valore o il corrispettivo degli immobili (esclusi i terreni per i
È quindi evidente che si impongono le seguenti considequali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edirazioni:
ficatoria), iscritti in Catasto con attribuzione di rendita (ovve• in sede di stipula occorrerà determinare con certezza
ro in attesa di iscrizione) se dichiarato in misura non inferioil «valore normale» attribuibile all’immobile, sapendo
re a determinati moltiplicatori applicati ai relativi redditi risulche ogni divergenza al ribasso del corrispettivo da
tanti catastalmente (3), né i valori o corrispettivi della nuda
proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi
questo valore potrà determinare un accertamento;
dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale
• si dovrà quindi fare riferimento a perizie, borsini
base a norma degli artt. 47 e 48 dello stesso D.P.R.
immobiliari, compravendite similari avvenute sul
131/1986 [CFF 1 2047 e 2048].
Per effetto della rimozione del predetto
CONCETTO DI VALORE NORMALE
limite alla potestà di rettifica, agli atti di
compravendita di terreni agricoli (come
confermato dalla R.M. 1° giugno 2007, n.
VALORE NORMALE
121/E) e fabbricati tornano applicabili le
disposizioni generali enunciate all’art. 52,
Art. 14
Art. 9
co. 1, del citato D.P.R. 131/1986, che conD.P.R.
633/1972
Tuir
sentono all’Ufficio di rettificare il valore
dichiarato sulla base del valore venale
dell’immobile (4).
«per valore normale (...) si intende il
Quest’ultimo, ai sensi del precedente art.
prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni
51, è determinato, per gli atti che hanno per
o servizi della stessa specie o similari in condizioni
oggetto beni immobili o diritti reali immobidi libera concorrenza e al medesimo stadio
liari, «avendo riguardo ai trasferimenti a
di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata
qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudieffettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo prossimi»
ziarie, anteriori di non oltre tre anni alla
data dell’atto o a quella in cui se ne produValore normale e/o di mercato
ce l’effetto traslativo o costitutivo, che
abbiano avuto per oggetto gli stessi immo-
immobili & fisco
«Scende in campo» il valore normale
29
immobili & fisco
30
mercato, entità del finanziamento eventualmente erogato all’acquirente (elemento particolarmente rilevante
in caso di vendita soggetta ad Iva, ai sensi dell’art. 35,
co. 23-bis, D.L. 223/2006), misura della provvigione
corrisposta all’intermediario (da indicare obbligatoriamente in atto: art. 35, co. 22, D.L. 223/2006 [CFF 1
2320]), ossia a tutti quegli elementi da cui, più o meno
direttamente, è possibile ricavare il valore di mercato
dell’immobile trasferito;
• in ogni caso, c’è da attendersi un’impennata degli
accertamenti da parte degli Uffici dell’Agenzia delle
Entrate – presumibilmente basati sulle stime Ute o su
alcuni degli elementi precedentemente indicati – con
necessità da parte del contribuente di «rispondere per
le rime» ad eventuali valutazioni eccessive o non giustificate poste in essere in tale sede;
fabbricati. Nell’attesa, la C.M. 6/E/2007 ha affermato
che gli Uffici potranno avvalersi dei valori indicati nella
banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del
Territorio, che – a questo punto – diviene un riferimento imprescindibile anche per il contribuente. Per le aree
edificabili, gli Uffici potranno avvalersi alle determinazioni di valore eventualmente adottate dai Comuni ai fini Ici,
ai sensi dell’art. 52, D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446
[CFF 1 3919v]. La circolare citata, tuttavia, prevede che
le predette indicazioni non devono essere assunte quale
unico fondamento della rettifica del valore dichiarato in
atto, ma possono essere utili per l’avvio di una più
approfondita analisi sulla base di altri elementi disponibili o acquisibili mediante un corretto utilizzo dei poteri di
controllo (8).
«Riserva» estesa per il «doppio valore»
• ne consegue l’opportunità di documentare sin dal
Con il co. 309 dell’art. 1 della Finanziaria 2007, viene stamomento del rogito su quali basi si è giunti a determibilito (con effetto dal 1° gennaio 2007) che la possibilità
nare il corrispettivo (5), munendosi di apposite perizie
ed anche, qualora il prezzo sia stato stabilito ad esemdi stipulare la compravendita di immobili ad uso abitapio molti mesi prima del rogito (acquisto dell’immobile
tivo e relative pertinenze al valore normale – ma richie«sulla carta»), registrando il contratto preliminare sotdendo al notaio l’applicazione delle imposte di registro e
toscritto all’epoca (6);
ipo-catastali sul valore risultante dall’applicazione dei
• non vanno sottovalutate specifiche situazioni sogmoltiplicatori catastali – viene estesa a tutte le cessioni
gettive del contribuente che – ove
opportunamente provate – possono
SISTEMA “PREZZO-VALORE”
motivare l’effettuazione di una cessione
ad un corrispettivo inferiore al valore di
mercato (7) (si pensi alla necessità di
Sistema del “prezzo-valore”
«svendere» per permettere al venditore
(art. 35, co. 23-ter. D.L. 223/2006)
di onorare debiti in scadenza);
• la discrezionalità del criterio di
accertamento può comunque deterNelle compravendite effettuate a privati per i quali
minare una situazione di conflittualità
l’acquirente richiede l’applicazione delle imposte di registro
«permanente» tra Fisco e contribuente
e ipocatastali sul valore catastale dell’immobile:
in grado di «mettere in crisi» le
Commissioni tributarie.
è comunque richiesta
Per cercare di arginare una parte di questi
l’onorario spettante
l’indicazione in atto del
dubbi, l’art. 1, co. 307, della Finanziaria
al notaio è ridotto
corrispettivo pattuito
2007 ha previsto che con provvedimento
del 30% (art. 35, co. 21,
(art. 35, co. 21, lett. a), n. 1),
lett. a), n. 2), D.L. 223/2006)
del Direttore dell’Agenzia sono individuaD.L. 223/2006)
ti periodicamente i criteri utili per la
determinazione del valore normale dei
1
Cessioni di immobili in cui la parte acquirente sia persona fisica che agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali
2 Cessioni di immobili in cui la parte acquirente non sia persona fisica
3
Cessioni di immobili nelle quali, pur sussistendo i requisiti oggettivi e soggettivi stabiliti dall’art. 1, co. 497,
L. 266/2005, non sia stata espressa la dichiarazione di volersi avvalere della regola del «prezzo-valore»
4 Cessioni di terreni (edificabili o meno)
5 Cessione di fabbricati non abitativi
6 Cessione di pertinenze relative a fabbricati non abitativi
7
Cessioni di immobili facenti parte di complessi aziendali (in deroga al principio dell’azienda come universitas rerum
e in conformità a quanto sostenuto in passato dall’Amministrazione finanziaria con C.M. 29 dicembre 1990, n. 87)
8 Conferimenti in società
9
Divisioni con conguaglio (a meno che non torni applicabile, in presenza di immobili abitativi, la regola del
«prezzo valore»)
10 Rinunce a diritti reali immobiliari con efficacia traslativa
11
immobili & fisco
ATTI CUI SI APPLICA IL VALORE NORMALE
Assegnazioni di immobili ai soci da parte delle società non operative, se la base imponibile non è determinabile in modo automatico (art. 1, co. 116, L. 269/2006, Finanziaria 2007).
in cui l’acquirente è persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione. Il venditore, quindi, può essere soggetto Iva, anche in forma
societaria, sempre che – naturalmente – la cessione non
sia imponibile Iva, nei qual caso torna applicabile tale tributo (9).
Non sembra – anche leggendo la C.M. 6/E/2007 – che
sia consentita l’applicazione del sistema del «prezzovalore» alle cessioni di immobili in cui, pur sussistendo
tutti i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dal
Legislatore, non sia possibile esprimere la dichiarazione
di volersi avvalere del particolare regime in parola, come
accade, ad esempio, per le vendite giudiziarie.
In proposito l’Agenzia delle Entrate ha recentemente
escluso dalla disciplina del «prezzo valore» – in conformità a quanto anticipato da Assonime con circolare 7
febbraio 2006, n. 7 – il trasferimento di immobile abitativo a seguito di aggiudicazione ad asta pubblica,
dato che in questa ipotesi la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 44, D.P.R. 131/ 1986 [CFF 1 2044]
e non del precedente art. 43 [CFF 1 2043], espressamente citato dall’art. 1, co. 497, della L. 266/2005 (10).
Quanto sopra è stato ribadito anche con R.M. 121/E/
2007, nella quale è stato altresì affermato che non rientrano nell’ambito applicativo dell’art. 1, comma 497,
della Finanziaria 2006 le cessioni aventi ad oggetto
immobili anche ad uso abitativo ma effettuate tramite
scrittura privata non autenticata, così come in tutti gli altri
casi in cui il trasferimento non prevede l’intervento del
notaio, figura alla quale la norma richiede venga effettuata la richiesta del sistema del «prezzo valore» (per la con-
seguente citazione in atti). A seguito di questa modifica,
gli atti di cessione di immobili sottoponibili ad accertamento di valore (regola divenuta generale, salvo le poche
eccezioni già viste) possono essere così riepilogati.
La «tranquillità» offerta dal co. 497 dell’art. 1 della
Finanziaria 2006 – come oggi ampliata – viene meno
qualora le parti abbiano reso dichiarazioni false all’atto
del rogito, per cui si «apre la porta» all’accertamento sul
valore normale (11).
L’art. 35, co. 21, lett. a), D.L. 223/2006 ha infatti aggiunto al co. 497 in esame due importanti precisazioni:
• le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito;
• gli onorari notarili sono ridotti del 30%.
Viene quindi espressamente ribadito che le parti hanno
l’obbligo di indicare nell’atto l’effettivo corrispettivo pattuito per la cessione (12), fermo restando che la tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale avviene sulla base del valore catastale.
Tale criterio «agevolato» di determinazione della base
imponibile viene meno nell’ipotesi in cui le parti occultino,
anche in parte, il corrispettivo effettivamente pattuito e lo
dichiarino nell’atto in misura inferiore.
In tal caso, infatti, le parti dovranno corrispondere le
imposte calcolate sull’intero corrispettivo effettivamente
pattuito, con applicazione della sanzione amministrativa
dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e
quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato,
detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata
ai sensi dell’art. 71, D.P.R. 131/1986 [CFF 1 2071]
(insufficiente dichiarazione di valore).
31
immobili & fisco
ECCEZIONI AL SISTEMA DEL “PREZZO-VALORE”
Eccezione al sistema del «prezzo-valore» (art. 35, co. 23-ter,
D.L. 223/2006 e art. 1, co. 309, Finanziaria 2007)
Modifica all’art. 1, co. 497, L. 266/2005 - Finanziaria 2006
Il valore catastale rimane uno «scudo» contro l’attività
di accertamento di un maggior valore da parte dell’Ufficio,
soltanto con riferimento alle cessioni:
• in cui l’acquirente è un privato, che non agisce
nell’esercizio di attività commerciali o professionali;
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo
e relative pertinenze
Pertanto, l’accertamento sulla base del VALORE NORMALE
può essere attivato dall’Ufficio con riferimento:
alle cessioni di fabbricati
uso abitativo
in cui l’acquirente
agisce nell’esercizio
d’impresa
o della professione
alle cessioni di fabbricati
diversi da quelli uso
abitativo (es. uffici, negozi,
ecc.) o per cui non è
richiesto in atto il sistema
del «prezzo-valore»
OCCULTAMENTO DEL CORRISPETTIVO
Occultamento del corrispettivo pattuito
(art. 35, co. 23-ter, D.L. 223/2006)
In caso di divergenza fra valore automatico tassabile
(catastale) e corrispettivo pattuito è obbligatorio per le
parti dichiarare quest’ultimo, anche se la liquidazione
dei tributi dovuti avverrà sulla base del valore automatico
Qualora venga occultato anche in parte
il corrispettivo pattuito:
le imposte di registro e ipocatastali saranno dovute sull’intero importo concordato, con applicazione della sanzione
dal 50% al 100% delle maggiori imposte calcolate, detratto
l’importo della sanzione eventualmente applicata ai sensi
dell’art. 71, D.P.R. 131/1986, per insufficiente dichiarazione
di valore (art. 35, co. 21, lett. b), D.L. 223/2006).
32
Decorrenza «a rischio»
Come è stato più volte messo in evidenza
(13), le disposizioni di cui ci stiamo occupando con riferimento al venir meno del
criterio «catastale» di determinazione del
valore non stabiliscono una precisa
decorrenza. Si scontravano, in proposito, due diversi orientamenti:
• il primo, che fa leva sulla natura di disposizioni a contenuto procedurale delle novità introdotte, e, in quanto tali, applicabili
a tutti gli accertamenti i cui termini risultano essere ancora aperti (almeno
secondo quanto talvolta sostenuto per
casi analoghi sia dall’Agenzia delle Entrate
che dalla Corte di Cassazione);
• il secondo, maggiormente cautelativo per
il contribuente, che fa decorrere gli effetti
delle modifiche a partire dalle compravendite stipulate dal 6 luglio 2006 (rectius: dal 12 agosto per le modifiche inserite in sede di conversione), salvaguardando così gli atti pregressi, in virtù del
principio dell’affidamento del contribuente – che ha confidato nelle regole vigenti
al momento della stipula – sancito dallo
Statuto del contribuente (art. 10, L. 27
luglio 2000, n. 212 [CFF 2 7120]). Il tutto,
come noto, sotto i buoni auspici di alcune sentenze della Suprema Corte (Cass.
nn. 17576/2002; 7080/2004; 141/2001
e, recentemente, 21513/2006).
Non vi è chi non veda come la scelta tra
l’una o l’altra delle diverse «scuole di pensiero» impattasse pesantemente sulla
possibilità dei contribuenti (e dei loro consulenti) di dormire «sonni tranquilli» per i
prossimi anni. Vi è da dire che già in passato, in presenza di ingiustificate sproporzioni tra corrispettivi pattuiti e valori correnti, la giurisprudenza di legittimità ha
accolto accertamenti di natura presuntiva
operati dagli Uffici (Cass. nn. 1034/2002 e
1505/1991).
Della questione (relativamente alle modifiche riguardanti la validità del valore normale nei comparti delle imposte dirette e
dell’Iva) si occupa il par. 12.4 della C.M.
11/E/2007 ove è stato chiesto conto
all’Agenzia della natura delle suddette
norme (sostanziale, quindi con valore
solo prospettico, oppure procedurale,
quindi con valore anche retroattivo) tenendo in considerazione l’esistenza di una
norma speciale, presente nel mondo Iva,
vale a dire l’art. 15, D.L. 23 febbraio 1995,
n. 41 conv. con modif. con L. 22 marzo
1995, n. 85 [CFF 1 1441] (abrogato con
lo stesso D.L. 223/2006). Secondo i tecnici dell’Agenzia le modifiche normative
hanno natura procedimentale, posto
che non mutano il profilo sostanziale dei
amministrativa da € 500 a € 10.000. A ciò poi, pur nel
silenzio del Legislatore tributario e dell’interprete ministeriale (19), si aggiunge la sanzione penale legata alla
dichiarazione falsa o mendace in atto pubblico (20).
Quindi, l’aspetto sanzionatorio va valutato sotto tre
diversi profili:
• quello penale, legato al mendacio in atto pubblico;
• quello amministrativo, che ha come conseguenza
una pena pecuniaria;
• quello tributario, che elimina gli ostacoli eventualmente posti all’accertamento di maggior valore da
parte dell’Agenzia per effetto di altre disposizioni.
Ci si riferisce a quanto già in precedenza affermato circa
la «tenuta» del sistema del cosiddetto «prezzo-valore» in
presenza di una infedele dichiarazione sul corrispettivo
effettivamente pattuito.
immobili & fisco
singoli ambiti impositivi. Pertanto, le stesse hanno efficacia anche per le rettifiche relative ai periodi d’imposta
ancora accertabili.
Il quadro di insieme deve essere tuttavia completato con
il riferimento alla C.M. 6/E/2007 della stessa Agenzia,
ove ci si è soffermati sulle modalità di accertamento delle
transazioni immobiliari nel mondo dell’imposta di registro; nel citato documento di prassi, infatti, si afferma che
i limiti all’accertamento di valore ex co. 4 e 5 dell’art.
52 del Tuir [CFF 1 5152] continuano a valere per gli
atti pubblici formati, le scritture private autenticate
e le scritture private registrate prima del 12 agosto
2006, giorno successivo alla pubblicazione sulla
Gazzetta Ufficiale della ricordata legge di conversione.
Con riferimento agli atti pregressi, gli Uffici hanno peraltro
la possibilità di controllare la veridicità del corrispettivo
dichiarato, avvalendosi dei mezzi istruttori previsti in materia di imposte sui redditi dal D.P.R.
29 settembre 1973, n. 600. Il messaggio complessivo dovrebbe pertanto essere il seguente
(14): se muta il meccanismo di quantificazione
della base imponibile (come accade nel registro) le norme hanno valenza innovativa e non
toccano le pregresse transazioni, mentre, ove
rimane immutato il sistema della base di applicazione dell’imposta, il mutamento intervenuto
deve considerarsi solamente come nuova
modalità di esperimento dei controlli da parte
degli Uffici e, dunque, nessuna censura potrebbe essere mossa agli stessi da parte del contribuente.
Contenuto dei rogiti
Il co. 22 dell’art. 35 del D.L. 223/2006 ha introdotto un nuovo adempimento a carico delle
parti che pongono in essere cessioni di beni immobili,
con una terminologia da intendersi – presumibilmente – in
senso assai ampio, non solo con riferimento alla tipologia di operazioni coinvolte (es. divisione con conguaglio)
ma anche con riguardo all’oggetto del trasferimento (es.
terreni, diritti immobiliari). Viene previsto che, all’atto della
cessione dell’immobile, (15) le parti (entrambe) abbiano
l’obbligo di rendere una dichiarazione sostitutiva di
atto di notorietà (16) che indichi:
• le modalità di pagamento (con indicazione analitica);
• l’eventuale ricorso ad attività di mediazione;
• le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l’indicazione
della partita Iva o del codice fiscale dell’agente immobiliare.
Circa le modalità di pagamento, esse riguardano evidentemente non solo i versamenti a saldo, ma anche quelli
effettuati a titolo di acconto o di caparra confirmatoria
(17), come del resto confermato dalla recente C.M.
6/E/2007. Nessun obbligo, invece, sembra riguardare i
pagamenti successivi al rogito, anche perché la disposizione, a ben vedere, non si applica ai contratti preliminari.
Se tale dichiarazione viene omessa o resa in modo mendace o incompleto i beni trasferiti vengono assoggettati
ad accertamento di valore ai sensi dell’art. 52, D.P.R.
131/1986 (18), oltre all’applicazione di una sanzione
La disposizione in commento (art. 35, co. 22, D.L.
223/2006) è stata riscritta dal co. 48 dell’art. 1 della
legge Finanziaria 2007 [CFF 1 3333], ampliando il contenuto della dichiarazione che deve essere resa dalle
parti nell’atto. Ora è previsto che all’atto della cessione
dell’immobile, anche se assoggettata ad Iva, le parti
hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà recante, oltre all’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (21), anche le seguenti informazioni:
• se ci si è avvalsi di un mediatore;
• nell’ipotesi affermativa, i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione
sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante,
se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del
mediatore non legale rappresentante che ha operato
per la stessa società;
• il codice fiscale o la partita Iva;
• il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari
in mediazione e della camera di commercio, industria,
artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare
ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha
operato per la stessa società;
• l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e
le analitiche modalità di pagamento della stessa.
Occorre ricordare che, a seguito della Finanziaria 2007,
in caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affa-
35
immobili & fisco
ri in mediazione ai sensi della L. 3 febbraio 1989, n. 39,
e successive modificazioni, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all’Agenzia delle Entrate di
competenza, che provvederà alle opportune verifiche sul
soggetto. Va anche messo in evidenza come l’art. 1, co.
47, della L. 296/2006 [CFF 1 3333] incrementa notevolmente la sanzione per esercizio abusivo dell’attività di
mediazione (art. 8, co. 1, L. 39/1989), portandola ad un
importo compreso tra € 7.500 e € 15.000 (22).
È stato osservato (23) che la legge si riferisce solo al
mediatore immobiliare e non al mediatore creditizio, il
quale interviene nei rapporti tra mutuatario e istituto di
credito.
Il problema della decorrenza
Sul punto specifico, l’introduzione della nuova disciplina
aveva suscitato qualche perplessità. La C.M. 28/E/2006
citata aveva laconicamente affermato che «per quanto
concerne, infine, la decorrenza delle disposizioni richiamate di cui ai co. 21 e 22, si precisa che le stesse – come
disposto dal co. 23 dell’art. 35 – trovano applicazione
per gli atti pubblici formati e le scritture private autenticate a decorrere dal secondo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale» del D.L. 223/2006
cioè dal 6 luglio 2006. Il dubbio, tuttavia, riguardava la
possibilità di indicare solo i pagamenti intervenuti dopo
tale data, ovvero anche tutti gli acconti precedentemente versati. Contro quest’ultima interpretazione si poteva
obiettare che le parti avrebbero dovuto ricostruire operazioni talvolta anche distanti nel tempo, con difficoltà a
reperire i dati richiesti (24). Il problema è stato risolto dal
co. 49 dell’art. 1 della Finanziaria 2007, laddove viene
previsto che «le disposizioni di cui al co. 22 dell’art. 35,
D.L. 4 luglio 2006, n. 223, nel testo vigente prima della
data di entrata in vigore della legge, trovano applicazione
con riferimento ai pagamenti effettuati a decorrere dal
4 luglio 2006» (25). Per quelli anteriori, pertanto, nessun
obbligo specifico è richiesto.
Obbligo di registrazione dei contratti
preliminari
36
Il co. 46 dell’art. 1 della Finanziaria 2007 introduce anche
gli artt. 10, co. 1, lett. d-bis) e 57, co. 1-bis, D.P.R.
131/1986 [CFF 1 2010 e 2057]. Tra i soggetti obbligati
a richiedere la registrazione (nonché solidalmente obbligati per il pagamento della relativa imposta) vengono
inseriti gli agenti di affari in mediazione iscritti nell’apposito ruolo per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. L’imposta da versare in
sede di registrazione del contratto preliminare è pari
al:
• 3% sul valore dell’acconto eventualmente versato (a
meno che si tratti di acconto soggetto ad Iva);
• 0,5% sul valore della caparra confirmatoria, ove
prevista.
Quanto pagato in sede di registrazione del preliminare
viene poi «recuperato» in sede di rogito (nella cui tassazione si sottrae quanto pagato per il preliminare), a meno
che si tratti di un rogito soggetto ad Iva. In quest’ultimo
caso, infatti, la tassazione scontata in sede di registrazione del preliminare non è recuperabile (26).
L’espressione utilizzata dal Legislatore «scritture private
(...) di natura negoziale» non è tra le più limpide, ma si
ritiene che individui non solo il «classico» contratto
preliminare (o, più volgarmente, «compromesso»), ma
anche la proposta cui fa seguito una formale accettazione della controparte, dato che anche in questo caso
si raggiunge un accordo negoziale, caratteristica che
invece difetta alla mera proposta unilaterale (27). In attesa
di chiarimenti si osserva (28) che vi dovrebbero rientrare
anche i preliminari riguardanti l’affitto e la locazione di
beni immobili.
Circa le decorrenza, gli agenti non dovrebbero preoccuparsi per i contratti preliminare stipulati (pur con il loro
intervento) nel periodo sino al 31 dicembre 2006 compreso, dato che la norma «scatta» per gli «affari» portati
a termine nel 2007. Anteriormente, l’obbligo della registrazione spetta unicamente alle parti contraenti, su cui
grava anche la relativa responsabilità solidale per la mancata registrazione.
Maggiori poteri per gli uffici
Occorre ricordare che il co. 24 dell’art. 35, D.L. 223/
2006 ha inserito nel D.P.R. 131/1986, l’art. 53-bis recante «Attribuzioni e poteri degli uffici». Per effetto di tale disposizione vengono estesi – ai fini dell’esercizio dei
poteri di controllo nell’ambito dell’imposta di registro e
delle imposte ipotecaria e catastale – le attribuzioni e
poteri degli Uffici disciplinati dal D.P.R. 29 settembre
1973, n. 600 con riferimento all’accertamento delle
imposte sui redditi.
In particolare, si evidenziano i poteri di cui agli artt. 32 e
33 del citato D.P.R. 600/1973 [CFF 1 6332 e 6333],
distintamente passati in rassegna dalla C.M. 6/E/2007
(dedicata all’accertamento in tema di imposte di registro
e ipo-catastali) come segue (29):
• accessi, ispezioni e verifiche;
• inviti, richieste e questionari;
• indagini finanziarie.
Circa il primo punto, la circolare è quanto mai «eloquente» laddove chiarisce che l’innovazione in esame consente ai funzionari dell’Amministrazione finanziaria, muniti di apposita autorizzazione, di eseguire accessi, ispezioni e verifiche presso i luoghi ove viene esercitata
un’attività commerciale, agricola, artistica o professionale, quando l’attività stessa abbia riflessi sull’imposta di
NOTE
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
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(19)
(20)
(21)
(22)
(23)
(24)
(25)
(26)
(27)
(28)
(29)
Cfr. Cass. 28 ottobre 2000 n. 14250 e 24 luglio 2002 n. 10808.
Cfr. E. Franzese - L. Miele, «Ecco come il “valore normale” entra nelle cessioni immobiliari», in Guida alle Novità Fiscali, n. 8/2006, pag. 72.
Si tratta, ad esempio, di 115,5 per le unità immobiliari costituenti «prima
casa» e 126 per gli altri immobili abitativi (che scendono rispettivamente a
110 e 120 se applicati alla rendita catastale già rivalutata del 5%). Per i terreni agricoli il coefficiente è di 75 se applicato al reddito dominicale come risultante dal Catasto aumentato del 25%, ovvero di 90 se applicato sul dato
catastale.
Cfr.: A. Busani, «Vendite di immobili, si ritorna al passato», ne Il Sole-24 Ore.
12 agosto 2006.
S. Rezzonico-G. Tucci, «Al rogito con le idee chiare sull’acquisto», ne Il Sole24 Ore, 11 settembre 2006.
Cfr. A. Busani, «Case, la difesa si aggiorna», ne Il Sole-24 Ore, 12 settembre
2006.
G. Barbato, «Nelle cessioni immobiliari effettuate da imprese l’accertamento
ruota intorno al valore normale», in Guida alle Novità Fiscali n. 7/2006, pag.
101.
G.P. Ranocchi, «Accertamento e immobili: nuovo intervento interpretativo», in
Guida ai controlli fiscali n. 3/2007, pag. 7.
Viene fatta salva l’applicazione dell’art. 39, co. 1. lett. d), ultimo periodo,
D.P.R. 600/1973 (accertamento del valore normale) applicabile al cedenteimprenditore. Sul tema A. Busani, «Cessioni immobiliari più leggere», ne Il
Sole-24 Ore, 20 dicembre 2006 e, dello stesso Autore, «Tassazione più leggera per chi compra», ne Il Sole 24 Ore, 3 gennaio 2007.
R.M. 17 maggio 2007, n. 102/E.
Con le parole della C.M. 6/E/2007: «considerata la portata generale della disposizione recata dal co. 22 dell’art. 35, che investe tutte le cessioni di immobili a titolo oneroso, anche se assoggettate ad Iva, ne discende che la preclusione dell’accertamento di valore viene meno anche con riferimento alle
vendite di abitazioni tra privati di cui all’art. 1, co. 497, L. 266/2005, qualora
sia stata commessa una delle violazioni indicate nel presente paragrafo. In tal
caso, la base imponibile non è più costituita dal valore catastale dell’immobile trasferito, bensì dal valore effettivo dello stesso».
P. Meneghetti-G.P. Ranocchi, «Nell’atto di cessione si deve indicare il corrispettivo reale della compravendita», in Guida Normativa, 29 luglio 2006, n.
29, pag. 30.
G. Pasquale, «Immobili, controlli anche retroattivi», ne Il Sole 24 Ore, 25 agosto 2006 e D. Deotto, «Ma il principio dell’affidamento non va ignorato», ne Il
Sole-24 Ore, 13 novembre 2006.
G. Valcarenghi, «Riconosciuta la natura procedurale delle norme sull’accertamento delle transazioni immobiliari», in Guida Normativa, 10 marzo 2007,
n. 9, pag. 54. Critica il «disallineamento interpretativo» tra le varie imposte D.
Deotto, «Immobili, torna la retroattività», ne Il Sole-24 Ore, 20 febbraio 2007.
Indipendentemente dal fatto che si tratti di atto soggetto ad imposta di registro o a Iva.
Ai sensi degli artt. 38, 45, 46 e 76, D.P.R. 445/2000.
Sulla decorrenza dell’adempimento si veda oltre l’apposito paragrafo.
E quindi senza possibilità di applicare il regime del «doppio valore» di cui al
co. 497 dell’art. 1, L. 266/2005. come modificato dal co. 309 dell’art. 1, L.
296/2006.
Ci si riferisce alla C.M. 4 agosto 2006 n. 28/E.
Si tratta della reclusione fino a due anni: art. 483 cod. pen. Cfr. A. Busani,
«Nel rogito debutta il mediatore», ne Il Sole-24 Ore, 6 luglio 2006.
Si rammenta che in caso di pagamento in contanti per un importo eccedente €12.500 scatta la sanzione pecuniaria compresa tra l’1% e il 40% dell’importo pagato, per violazione della disciplina antiriclaggio ‘D.L. 143/1991).
I precedenti importi erano fissati, rispettivamente, a un milione e quattro milioni di lire.
A. Busani, «È obbligatoria un’attestazione ricca di particolari», ne Il Sole-24
Ore, 11 settembre 2006.
A. Busani, «Obbligatorio indicare nelle vendite di immobili le modalità di pagamento del corrispettivo», in Guida alle Novità Fiscali, n. 8/2006, pagg. 37 e
segg.
Cfr. anche la più volte citata C.M. 6/E/2007.
A. Busani, «Preliminari registrati anche dal mediatore», ne Il Sole-24 Ore, 20
dicembre 2006.
A. Busani, «Gli agenti vincolati dal rogito», ne Il Sole-24 Ore, 5 gennaio 2007.
L. Caramaschi - F. Garrini, «Tutte le altre disposizioni che incidono sul “mattone”», in Guida alle Novità Fiscali 2007, gennaio 2007, pag. 27.
Cfr. A. Busani, «Controlli finanziari sugli immobili», ne Il Sole-24 Ore, 7 febbraio 2007.
immobili & fisco
registro. Tali poteri istruttori saranno
pertanto finalizzati, oltre che all’accertamento di valore per le cessioni di
aziende, anche:
• al controllo relativo alla sussistenza dei requisiti per la fruizione di
agevolazioni fiscali;
• al controllo concernente gli obblighi formali e sostanziali previsti in
materia di imposta di registro.
L’esempio che viene riportato in circolare è quanto mai pertinente all’oggetto del presente approfondimento.
Così si esprime l’Agenzia: «ad esempio, si potrà accedere nei locali nei
quali si esercita attività di intermediazione immobiliare, per acquisire
dati e notizie riguardanti le mediazioni
svolte, raffrontandole con le dichiarazioni sostitutive rese in atto dalle parti
contraenti. Tale attività consentirà di
rilevare l’eventuale omessa registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a
seguito della conclusione di affari di
intermediazione immobiliare, obbligo
posto a carico degli stessi agenti dal
co. 46, articolo unico, della legge
Finanziaria per il 2007. In particolare
potrà essere accertata la mancata
registrazione e l’ammontare effettivo
del corrispettivo e del canone pattuito,
in riferimento a contratti preliminari di
compravendite immobiliari e a contratti di locazione di fabbricati. Si ricorda
che la stessa legge Finanziaria ha
altresì previsto la solidarietà degli
agenti immobiliari al pagamento dell’imposta per le scritture private sopra
citate».
Lo stesso co. 24 dell’art. 35, D.L.
223/2006 (alla lett. b) ha introdotto altresì il co. 1-bis all’art. 74, D.P.R. 131/1986
[CFF 1 2074], che estende l’applicazione delle disposizioni sanzionatorie di cui al D.Lgs. 18 dicembre 1997,
n. 471 alle violazioni conseguenti alle
richieste di cui all’art. 53-bis.
Si ha così una uniformità tra imposte
sui redditi e imposte indirette per
quanto riguarda poteri di accertamento e relative conseguenze in termini
sanzionatori.
L’Agenzia considera queste innovazioni di natura procedimentale, per cui ne
afferma l’utilizzabilità nei confronti di
tutti gli atti per i quali non sono ancora
scaduti i termini per la rettifica di valore o per l’accertamento del corrispettivo occultato, anche se anteriori alla
data di entrata in vigore della L.
248/2006.
37
fisco
Energia e
Finanziaria 2007
Benefici fiscali
con la riduzione
del fabbisogno
energetico
dei fabbricati
Alberto e Massimiliano Bandiera
Gli appuntamenti previsti dal
Protocollo di Kyoto per la riduzione
delle emissioni di gas serra in atmosfera, sono stati fino ad ora disattesi dall’Italia con un aumento pari a
circa il 12% nel periodo 1990-2007,
a fronte dell’impegno programmato
di riduzione del 6,5%.
A causa del mancato rispetto
degli impegni previsti dal protocollo di Kyoto l’Unione europea
imporrà all’Italia multe che, nel
periodo 2008-2012, saranno di
100 euro a tonnellata, più
l’obbligo all’acquisto sul mercato
delle quote non rispettate. Il mancato raggiungimento degli impegni di Kyoto è stato stimato che
costerebbe all’Italia sanzioni per
oltre 3,5 miliardi di euro l’anno
(alcune fonti parlano di importi
fino a 12 miliardi di euro).
La Finanziaria 2007, per evitare
costi così elevati, ha previsto di
promuovere un percorso di rientro dei parametri, anche utilizzando strumenti di incentivazione per
interventi riguardanti il conteni-
Il mancato raggiungimento
degli impegni di Kioto
è stato stimato
che costerebbe all’Italia
sanzioni per oltre 3,5 miliardi
di euro l’anno (alcune fonti
parlano di importi fino a
12 miliardi di euro)
mento energetico e l’uso razionale
dell’energia.
La Finanziaria si è particolarmente
dedicata al settore dell’edilizia in
quanto questo impegna circa il
45% (85 Mtep) del consumo totale di Energia in Italia che si aggira
su valori di circa 190 Mtep (tonnellate di petrolio equivalente).
39
fisco
Di questi 85 Mtep ben 70 sono riconducibili alla energia
spesa per la gestione nella quale il riscaldamento ha il
maggior peso.
Con la circolare dell’Agenzia delle Entrate del 31 maggio
2007 sono stati chiariti molti aspetti che erano ancora
dubbiosi, relativi all’ottenimento dei benefici
fiscali previsti dalla Legge Finanziaria 2007.
Di seguito presentiamo un breve riepilogo
degli adempimenti da seguire per poter accedere a questo beneficio, che in concreto si
traduce nel riconoscimento di detrazioni
d’imposta nella misura del 55 per cento
delle spese sostenute entro il 2007, da
ripartire in tre quote annuali di pari importo,
entro un limite massimo di detrazione,
diverso in relazione a ciascuno degli interventi previsti. Si tratta di riduzioni dall’Irpef e
dall’Ires concesse per interventi che
aumentino il livello di efficienza energetica
degli edifici esistenti.
I soggetti ammessi alla detrazione sono:
- Persone fisiche, enti e soggetti non titolari di reddito
d’impresa che sostengono le spese. È stato chiarito
che rientrano in questa categoria anche i proprietari,
nudi proprietari, gli usufruttuari e coloro che hanno la
disponibilità del bene in base ad un contratto di locazione finanziaria o comodato. La circolare delle
Entrate ha chiarito che il beneficio è esteso anche a
familiari conviventi con il possessore nel caso in cui
sostengano le spese relative all’intervento (solo per
immobili appartenenti all’ambito privatistico);
- Soggetti titolari di reddito d’impresa.
Gli interventi ammissibili sono disciplinati dai commi
344 e 347 della Finanziaria. Un’importante precisazio-
ne è che tutti gli interventi devono riguardare esclusivamente edifici residenziali esistenti, e l’edificio si considera tale se risulta iscritto in catasto oppure sia in
corso la richiesta di accatastamento, nonché dal
pagamento dell’ICI, ove dovuta.
Sono inoltre previsti alcuni requisiti in
relazione ad alcune tipologie di interventi:
- Per tutti gli interventi, ad eccezione dell’installazione di pannelli solari, l’edificio
deve già essere dotato di impianto di
riscaldamento;
- Nel caso di frazionamento dell’unità
immobiliare, il beneficio è compatibile con
la realizzazione di un impianto termico
centralizzato a servizio di tutte le unità;
- Nel caso di ristrutturazioni con demolizione
e ricostruzione si può accedere al beneficio
solo in caso di fedele ricostruzione. No
quindi ad interventi di ampliamento.
I tipi di intervento ed i relativi tetti di spesa sono i
seguenti:
1 Riqualificazione globale volta ad ottenere la riqualificazione energetica degli edifici, che si ottiene se l’indice
di prestazione energetica per la climatizzazione invernale è inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori contenuti nell’allegato C del Decreto Ministeriale del 19
febbraio 2007. Il decreto non specifica quali siano gli
interventi realizzabili, ma solo il risultato da raggiungere, quindi si potrà scegliere liberamente quale soluzioni adottare. Il valore massimo della detrazione è di
€ 100.000 (55% di 181.818,18);
2 Installazione di pannelli solari per la produzione di
acqua calda sanitaria per usi domestici od industriali e
Il benificio
in concreto
si traduce nel
riconoscimento
di detrazioni
d’imposta
nella misura
del 55 per cento
delle spese
sostenute
entro il 2007
40
Documentazione
necessaria
La circolare delle Entrate ha chiarito che
non è necessaria alcuna comunicazione preventiva al Centro Operativo di
Pescara né la comunicazione alla ASL
locale (quest’ultima potrebbe essere
necessaria in adempimento alla normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro).
I documenti che è necessario acquisire
sono:
A. Asseverazione di un tecnico abilitato
che attesti la rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti dagli articoli 6-9 del D.M. 19 febbraio 2007;
Questa asseverazione può anche
essere fornita dal produttore stesso;
B. Attestato di certificazione/qualificazione energetica (allegato A del
Decreto);
C. Scheda Informativa di cui all’allegato E del decreto attuativo.
I documenti di cui alle lettere B e C
devono essere inviate all’ENEA entro 60
giorni dalla fine dei lavori e comunque
non oltre il 28.02.2008. La trasmissione può essere effettuata tramite internet
sul sito www.acs.enea.it oppure a
mezzo raccomandata.
Viene poi confermato dalla circolare
delle Entrate che i soggetti non titolari di
BIBLIOGRAFIA
• Legge 9 gennaio 1991, n. 10
Norme per l’attuazione del
Piano energetico nazionale in
materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico
e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in
materia edilizia
• DLgs 29 dicembre 2006, n.
311
Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19
agosto 2005, n. 192, recante
attuazione della direttiva 2002/
91/CE, relativa al rendimento
energetico nell’edilizia
• DLgs 19 agosto 2005, n. 192
Attuazione della direttiva 2002/
91/CE relativa al rendimento
energetico nell’edilizia
• DM 02/04/1998
Decreto ministeriale 02 Aprile
1998 - Modalità di certificazione delle caratteristiche e delle
prestazioni degli edifici e degli
impianti ad essi connessi
• Legge 27 dicembre 2006 n.
296
Legge finanziaria per il 2007
• Circolare n. 36 del 31/05/
2007
Detrazione d’imposta del 55%
per gli interventi di risparmio
energetico previsti dai commi
344 - 345 - 346 e 347 della
legge 27 dicembre 2006 n. 296
reddito d’impresa sono tenuti al pagamento mediante bonifico bancario o
postale, mentre i titolari di reddito
d’impresa sono esonerati da questo
obbligo, potendo quindi provare la spesa
con altra idonea documentazione. Tutta
la documentazione relativa agli interventi
di riqualificazione deve essere conservata per possibili controlli da parte
dell’Amministrazione finanziaria (certificato di redazione redatto dal tecnico, ricevuta di invio tramite internet o la ricevuta
della raccomandata postale all’Enea, fatture o ricevute fiscali comprovanti le
spese sostenute, per i contribuenti non
titolari di reddito d’impresa la ricevuta del
bonifico bancario o postale).
È molto importante ricordare che
l’agevolazione della detrazione del 55%
è subordinata all’indicazione in fattura
del costo della manodopera utilizzata
per la realizzazione dell’intervento.
Un’attenzione particolare va posta sull’opportunità di prevedere la Denuncia
di Inizio Attività che, pur non essendo in
alcuni casi obbligatoria o citata tra gli
adempimenti in Finanziaria, permette di
dare certezza circa il periodo di realizzazione e le motivazioni degli interventi
previsti.
Ricordiamo che il DPR n. 380 del
06/06/2001, all’art. 123, prevede tale
obbligo per le opere di straordinaria
manutenzione, tra le quali cita anche gli
interventi relativi all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia.
fisco
per la copertura del fabbisogno in
piscine, strutture sportive, case di
ricovero, istituti scolastici ed università (elenco ampliabile da ulteriori ipotesi). La detrazione massima è pari a
€ 60.000;
3 Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale mediante l’installazione di caldaie a condensazione.
La circolare delle Entrate ha precisato che è necessario che l’edificio sia
già dotato di un impianto di riscaldamento e che lo stesso debba essere
sostituito da una caldaia a condensazione (sono esclusi quindi i generatori di calore ad alto rendimento).
La detrazione massima è di €
30.000;
4 Interventi sull’involucro degli edifici
per una detrazione massima pari a
€ 60.000.
Le spese detraibili comprendono
anche i costi per i lavori edili necessari alla realizzazione dell’intervento
di risparmio energetico e quelli per le
prestazioni professionali necessarie
sia per la realizzazione degli interventi agevolati sia per acquisire la certificazione energetica necessaria per
fruire del beneficio.
Cumulabilità delle
detrazioni
La detrazione del 55% non è cumulabile con agevolazioni previste da altre disposizioni di legge nazionali previste per
i medesimi interventi; sono invece compatibili con la richiesta di titoli di efficienza energetica di cui ai decreti del 24
luglio 2004 e con specifici incentivi disposti da Regioni, Province e Comuni
(con altre agevolazioni di natura non
fiscale).
La detrazione del 55% non è cumulabile con quella del 36% per i medesimi
interventi.
Secondo la circolare delle Entrate, data
la possibile sovrapposizione degli interventi di riqualificazione energetica degli
edifici (36 e 55) il contribuente può
avvalersi, per le medesime spese, in via
alternativa, dell’una o dell’altra agevolazione. Tutto il settore è ora in attesa di
verificare se questi benefici verranno
proposti anche per l’anno 2008, nella
nuova legge Finanziaria.
41
Immobili. Stimati in oltre un milione
gli edifici ai quali sarà assegnata
una rendita per pagare Irpef e Ici:
atteso un miliardo di gettito entro il 2008
catasto
Rustici chiamati
all’appello del Catasto
Silvio Rezzonico, Giovanni Tucci
Il Sole-24 Ore, 10.9.2007
Un milione e 300mila Tanti sono, secondo l’Agenzia del
Territorio, i rustici che devono essere dichiarati in Catasto
entro il 30 novembre 2007 o che comunque non risultano nelle mappe. Il termine – riguardante le costruzioni
che hanno perso i requisiti di ruralità – è stato ripetutamente rinviato negli anni (l’ultima volta dalla legge 3 agosto 2007, n. 127), tanto da essere diventato una sorta di
sanatoria: chi non ha dichiarato prima è ancora in tempo,
ma deve sbrigarsi per non sottostare a sgradite conseguenze.
La mancata dichiarazione o il mancato cambiamento di
intestazione dei rustici che possono essere iscritti in
Catasto prevedono infatti una sanzione che va da un
minimo di 258 a un massimo di 2.066 euro. In più ci sono
i tributi arretrati dovuti, le sanzioni relative e gli interessi.
Infine vanno messi in conto i costi dell’accatastamento
“d’ufficio” fatto direttamente dai Comuni o dall’Agenzia
Se non ci si adegua
alle sanzioni previste
si possono aggiungere
anche le spese
per la pratica eseguita
d’ufficio dai Comuni o
dall’Agenzia del Territorio
del Territorio, secondo criteri
che possono essere particolarmente gravosi per il contribuente (cui resta l’onere di impugnare in giudizio la rendita attribuita).
A questi rustici deve infatti essere assegnata anche una specifica rendita da fabbricato, con
conseguente pagamento dell’Irpef (o dell’Ires) e dell’Ici,
l’imposta comunale sugli immobili. Complessivamente,
secondo le stime del Territorio, dovrebbe derivarne un
gettito di oltre un miliardo di euro (335 milioni nel 2007 e
778 milioni nel 2008).
Gli edifici non utili per la conduzione di un fondo agricolo
sono da accatastare tutti tranne che: i manufatti con
superficie coperta inferiore a 8 mq; i manufatti precari,
privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo; le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo
naturale; le vasche per l’acquacoltura o
di accumulo per l’irrigazione dei terreni; i
manufatti isolati privi di copertura; tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie,
pozzi e simili, di altezza utile inferiore a
1,80 metri, purché di volumetria inferiore
a 150 mq. I primi due tipi di manufatti
indicati, peraltro, vanno eventualmente
Scadenza
del 30 novembre
per dichiarare
le costruzioni
che hanno perso
i requisiti di ruralità
43
catasto
44
PRIMA TAPPA: L’IDENTIFICAZIONE DEL
PROPRIETARIO
Quattro passaggi
Che cosa significa accatastare un immobile?
Significa essenzialmente seguire quattro tipi di riferimenti:
1. identificare a chi appartiene;
2. sapere dove si trova. Tutto il territorio italiano è
mappato, e ogni “particella” (cioè la suddivisione
più piccola in una mappa, che corrisponde a un
pezzetto di terreno o a un fabbricato) ha tre riferimenti, foglio, mappale e numero, attraverso cui
può essere identificata. Quando lo stesso fabbricato è diviso in più appartamenti, box eccetera,
esisterà anche un quarto numero identificativo, il
subalterno;
3. realizzare una pianta in scala dell’immobile o del
terreno;
4. assegnare a ogni unità immobiliare una categoria,
una classe e una consistenza. Questo riferimento
è essenzialmente fiscale. La categoria riguarda il
tipo di immobile (per esempio abitazione signorile categoria A/2, abitazione popolare categoria
A/3, ufficio categoria A/10, box categoria C/6, tettoia categoria C/7) ed è riclassificata anche con i
nuovi gruppi catastali in via di varo (R, T eccetera). La classe differenzia, all’interno della categoria, il grado di pregio (si parte dalla classe 1, che
è il minimo pregio e via via si sale). La consistenza è attualmente it numero di “vani catastali” per
le abitazioni (che hanno poco a che vedere con
quelli reali). Tuttavia i nuovi accatastamenti prevedono il calcolo della superficie utile (cioè calpestabile) in metri quadrati. Attraverso cinque parametri (categoria, classe, consistenza, ma anche
comune e, per quelli più grandi, zona del comune), si determina la “rendita catastale” che è la
base di praticamente tutta la tassazione (compravendite, Irpef e Ici).
iscritti in catasto come pertinenze dell’immobile principale.
Diverso è il discorso che riguarda i fabbricati sui terreni di
chi svolge ancor oggi l’attività di agricoltore, ricavandone
almeno metà del proprio reddito ed essendo iscritto al
Registro delle imprese. Anch’essi devono essere accastati, ma solo se costruiti (o ampliati) dopo l’11 marzo
1998. La rendita che viene attribuita, peraltro, non ha
alcun effetto fiscale (lo avrà soltanto al momento in cui
l’abitazione non dovesse più servire a chi esercita
l’attività di agricoltore o dovesse essere venduta a chi fa
un mestiere diverso).
In generale, diversi proprietari hanno in passato trasformato in casa della villeggiatura quella che era un tempo
una vecchia stalla, o qualcosa di simile, e sanno bene di
essere “fuori legge”. Altri possono aver ereditato da un
parente, insieme con alcuni terreni, fabbricati in disuso di
cui, di fatto, non si occupano. Magari ignorano di doversi dare da fare, e in fretta.
La situazione sta rapidamente cambiando e i segnali dell’attivismo della pubblica amministrazione non mancano.
STRUTTURE “FANTASMA”
Un discorso diverso, rispetto a quello dei rustici che
hanno perso i requisiti di ruralità, riguarda le costruzioni ‘sconosciute’ al Catasto. Un comunicato dell’Agenzia del Territorio, pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale»
del 10 agosto 2007, fornisce un primo elenco di 169
Comuni nei quali, attraverso il confronto tra le mappe
catastali e fotografie aeree, si sono individuati edifici su
terreni teoricamente “liberi” (si veda anche «Il Sole-24
Ore» di sabato 11 agosto). Interrogando il sito dell’Agenzia (www.agenziaterritorio.it/servizi/cittadino/
fabbricati_non_dichiarati.htm) si risale, Comune per
Comune, ai numeri identificativi delle particelle catastali coinvolte (che si potranno confrontare con gli
atti di proprietà) per sapere se si è già nella “lista
nera”. In alternativa ci si può rivolgere al Comune
interessato o alle sedi degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. I proprietari hanno tempo fino al
9 ottobre per consultare gli elenchi delle particelle
censite al Catasto terreni indiziate di mancato accatastamento e fino all’8 novembre per la dichiarazione. Oltre questo termine gli uffici provinciali del
Territorio provvederanno alla iscrizione in Catasto,
con costi a carico del proprietario stesso.
Molti Comuni, per esempio, si stanno muovendo anche
da soli, allo scopo di recuperare denaro non versato per
l’Ici, e inviano ai contribuenti avvisi in cui si dettano termini “autonomi” per incaricare un professionista che
provveda all’iscrizione in Catasto degli immobili. Con il
passaggio degli uffici catastali ai Comuni stessi, poi,
l’interesse e la capacità di confronto dei dati per scoprire gli evasori sono destinati a crescere.
catasto
Per l’iscrizione
bisogna rivolgersi
a un tecnico
Silvio Rezzonico, Giovanni Tucci
Il Sole-24 Ore, 10.9.2007
Per l’iscrizione in Catasto dei fabbricati
occorre per forza rivolgersi a un tecnico
o un professionista, che si assume la
responsabilità dell’atto. Si tratta (legge
n. 165/1990) di ingegneri, architetti, dottori agronomi, periti agrari e agrotecnici,
geometri e periti edili. l periti agrotecnici
sono stati però esclusi dagli gli atti di
aggiornamento del Catasto terreni dalla
decisione del Consiglio di Stato n. 2204
del 10 maggio 2007, recepita dalla circolare del Territorio n. 10 del 22 giugno
2007.
È intuitivo che le operazioni del tecnico
consisteranno da una parte nel disegnare una o più piantine nella scala richiesta
dal Catasto e dall’altra nel fornire i dati
per identificare dove si trova l’immobile
(foglio, mappale e numero). Se una particella già identificata da un certo nume-
La procedura.
In campo ingegneri,
architetti e geometri
ro va suddivisa in più particelle (frazionamento) o unita con altre (accorpamento), anche di questo si dovrà occupare. Poi il tecnico dovrà identificare
l’uso a cui è volto l’immobile (abitazione, ufficio, magazzino, garage eccetera)
e dire chi ne è proprietario.
Meno chiaro è capire chi determina la
rendita catastale o, meglio, tutti i parametri che permettono di calcolarla. Si
tratta, in realtà, del tecnico stesso, che
però dovrà uniformarsi a un programma
informatico (Docfa 3) fornito dal
Catasto. In altre parole il tecnico si limita a due funzioni: rispondere sulla
schermata di un computer alle domande fatte dal programma e permettere al
Catasto di “rasterizzare” a distanza le
cartine da lui fatte tramite lo scanner
(oppure fornire le cartine stesse con un
47
catasto
I C O N T I I N TA S C A
Alcune delle principali voci della tariffa di un geometra per l’accatastamento
VOCE
EURO
Denuncia al Catasto fabbricati: stesura planimetrica dell’unità immobiliare con rilevo, definizione dei poligoni,
compilazione modelli in procedura Docfa, attribuzione rendita catastale e restituzione su supporto informatico,
presentazione e ritiro
•
•
•
•
Abitazione singola fino a 100 metri quadrati ..............................................................................................450
Da 2 a 4 unità fino a 100 metri quadrati (ciascuna) ....................................................................................350
Per ogni 10 metri quadrati in più oltre i 100 ................................................................................................15
Autorimessa fino a 80 metri quadrati ........................................................................................................200
Elaborato planimetrico per la dimostrazione, subalterni e modulistica
• Nuova costruzione fino a 10 unità ............................................................................................................250
• Variazione fino a 10 unità............................................................................................................................300
Aggiornamento mappe catastali
• Frazionamento fino a 2 particelle con massimo di n. 10 punti celerimetrici ................................................900
• Frazionamento con introduzione in mappa di strade, canali e simili; eseguiti con strumentazione
celerimetrica, o metodologia Gps ............................................................................................................1.200
• Introduzione in mappa di un fabbricato ex-rurale o da accertare al Catasto fabbricati (senza ampliamenti
- conferma topografica - demolizioni). Il lavoro prevede la redazione dell’estratto di mappa, la relazione di
corrispondenza topografica, la compilazione del modello censuario e la compilazione del modello 3Sp ....300
Nota: Sono escluse le spese vive sostenute, che vanno opportunamente documentate. Maggiorazioni sono previste per i terreni pendenza superiori al 3%, accidentati, alberati, boschi ad alto fusto, terreni acquitrinosi, quote superiori a 1.300 metri, zone innevate, lavori eseguiti con temperature inferiori a 0°. Vanno dall’1,5 a 120% in più.
Fonte: elaborazione confappi-Federamministratori su dati Collegio Geometri provincia di Forlì-Cesena.
software che eviti al Catasto questa operazione). La
rasterizzazione è una particolare scannerizzazione fotografica su documento informatico di un’immagine che
permette anche il calcolo in metri quadrati della superficie dei singoli locali di cui si compone un immobile.
Le domande contenute nel programma hanno lo scopo
di cercare di identificare non solo la funzione dei locali
interni all’unità immobiliare (suddivisi in principali, come
sale, camere e cucine, e secondari, come bagni, corridoi
e ripostigli), ma anche quelle delle costruzioni accessorie
48
(balconi, terrazzi, cantine e magazzini, collegati o non
all’abitazione, di cui si vuole anche sapere se l’altezza
supera o no gli 1,5 metri). È chiaro che un locale principale vale per il Catasto di più di uno secondario e quest’ultimo più di uno accessorio.
II programma fa domande anche sul tipo di intonaci o
coperture esterne (vernice, vernice plastica, marmo, clinker eccetera), sul tipo di tetto, sul materiale degli infissi,
sul piano, sull’affaccio, sulla presenza o meno di ascensori, sul tipo di riscaldamento, sulla presenza di recinzioni, sulle finiture interne e così via. Lo scopo è differenziare, seguendo criteri “oggettivi”, il valore
dell’immobile stesso. In base a tale valore si assegnano i parametri fiscali (categoria e classe) e si
determina la rendita catastale. La consistenza
(cioè l’ampiezza dei locali in metri quadrati) è
misurata automaticamente da un programma
informatico, che la “legge” sulla cartina.
Ovviamente, alle domande poste il professionista
deve rispondere, sotto la sua responsabilità, in
modo veritiero: egli ha ben poco spazio di interpretazione e azione.
Formalmente, quella che risulterà dalla procedura
è una rendita “proposta”: perché diventi definitiva
bisogna che il Catasto non la contesti entro 12
mesi (DM 701 del 1994, articolo 1). Di fatto, la
“contestazione” si verifica raramente.
La procedura informatica Docfa 3, lascia spazio a
un’altra, detta “Pregeo”, se occorre procedere a
frazionamenti, accorpamenti, rettifiche, cambi di
proprietà di terreni.
TRASPORTO
DEI RIFIUTI
IN PROPRIO
ambiente
Interessante parere del Ministero dell’Ambiente
Eventuale obbligo di MUD e di Registro di carico e scarico
Giuseppe Condarelli
Le imprese le quali
“esercitano la raccolta
e il trasporto dei propri
rifiuti non pericolosi
come attività regolare”
e “trasportano
i propri rifiuti pericolosi
in quantità che
non eccedano
30 chilogrammi
al giorno o trenta litri
al giorno” sono iscritte
all’Albo nazionale
gestori ambientali
senza essere sottoposte
alla prestazione di
garanzia finanziaria
Le camere di Commercio, ritenendo che l’attività di trasporto da parte delle imprese dei propri rifiuti dovesse essere
equiparata a quella effettuata a titolo professionale, avevano
di recente sollevato il problema della obbligatorietà da parte
dei trasportatori in proprio della presentazione del Modello
unico di dichiarazione ambientale (MUD) e dalla tenuta del
registro di carico e scarico. Tale presupposizione nasceva
dal fatto che il Codice dell’ambiente ha prescritto anche per
i trasportatori in proprio l’iscrizione all’Albo nazionale gestori ambientali.
L’articolo 212, comma 8, del Decreto legislativo 152/2006
stabilisce, infatti, che le imprese le quali “esercitano la raccolta e il trasporto dei propri rifiuti non pericolosi come attività regolare” e “trasportano i propri rifiuti pericolosi in quantità che non eccedano 30 chilogrammi al giorno o trenta litri
al giorno” sono iscritte all’Albo nazionale gestori ambientali
senza essere sottoposte alla prestazione di garanzia finanziaria e a seguito di semplice richiesta scritta alla sezione
dell’Albo regionale territorialmente competente senza che la
richiesta sia soggetta a valutazione relativa alla capacità
finanziaria e alla idoneità tecnica e senza che vi sia l’obbligo
di nomina del responsabile tecnico.
Con l’articolo sopra richiamato lo Stato italiano ha dato esecuzione alla sentenza 9 giugno 2005 (C-270/03) della Corte
di giustizia europea.
Sulla questione sollevata dalle Camere di Commercio ha
ritenuto di intervenire il Ministero dell’Ambiente e della tutela
del Territorio e del Mare mediante parere espresso dal proprio ufficio legislativo, il quale ha escluso che l’obbligo di
iscrizione all’Albo gestori ambientali per i trasportatori in proprio possa comportare anche l’obbligo di presentare il MUD
e di tenere il registro di carico e scarico.
Il parere dell’Ufficio legislativo, infatti, evidenzia che
l’equiparazione fra trasporto a titolo professionale e trasporto in proprio compiuta nella citata sentenza europea risponde ad una esigenza di controllo e vigilanza sul ciclo dei rifiu-
49
ambiente
50
ti, ma non riguarda il modello di dichiarazione ambientale che soddisfa un’esigenza di tipo statistico.
Osserva lo stesso Ufficio nel paragrafo
intitolato La locuzione “a titolo professionale” e la sentenza europea 9 giugno
2005 (C-207/03):
“Tuttavia la Corte di Giustizia europea
con la citata sentenza 9 giugno 2005, nel
confermare la sua precedente ordinanza
29 maggio 2001 (C-311/99), fornisce
una interpretazione precisa della locuzione “trasporto a titolo professionale”
dichiarando che “la nozione di trasporto
di rifiuti a titolo professionale contenuta
nell’articolo 12 si riferisce non solo a coloro che trasportano,
nell’esercizio della loro attività professionale di trasportatori,
rifiuti prodotti da terzi ma anche a coloro che, pur non esercitando la professione di trasportatori, nondimeno trasportino nell’ambito della loro attività professionale rifiuti da essi
prodotti” (punto 23). Ancora con la ricordata sentenza, la
corte ha dichiarato che “la previsione che il trasporto sia
effettuato “a titolo professionale” significa che l’attività di trasporto di rifiuti, sebbene l’articolo 12 non disponga che essa
deve costituire l’attività esclusiva e neppure principale, delle
imprese di cui trattasi, deve rappresentare un’attività ordinaria e regolare di tali imprese” (punto 28) e che “…l’articolo 12
della direttiva assoggetta a un obbligo d’iscrizione gli stabilimenti o le imprese che, nell’ambito delle loro attività provvedono in via ordinaria e regolare al trasporto di rifiuti, a prescindere dal fatto che tali rifiuti siano prodotti da terzi o da
esse stesse. Non risulta, peraltro, da alcuna disposizione
della direttiva che tale obbligo ammetta deroghe fondate
sulla natura o sulla quantità dei rifiuti” (punto 29).
È proprio da tali dichiarazioni della Corte che deriva la possibile riferibilità del MUD ai soggetti che sono obbligati all’iscrizione all’Albo ex articolo 212 comma 8, Dlgs 152/2006,
fermo restando che l’obbligo di iscrizione all’Albo è riferito
alle “imprese”, mentre quello del MUD è riferito a “chiunque”
(quindi anche a soggetti diversi dalle imprese).”
Aggiunge, inoltre il parere in argomento:
“Tuttavia il citato acquis comunitario non può prescindere
dall’elemento teleologico della norma. Infatti l’articolo 12
della direttiva 75/442/Cee, come modificata dalla direttiva
91/156/Cee (ora trasposto pedissequamente nel testo unificato della direttiva 12/2006/Ce) risponde ad una finalità di
“controllo”, come conferma la già citata sentenza europea
del 9 giugno 2005 “..., la finalità di vigilanza sul ciclo dei rifiuti, perseguita dalla direttiva, implica il controllo continuo dei
rifiuti fin dal momento in cui sono stati prodotti e, in particolare, come dispone l’articolo 12 della direttiva, il controllo
delle condizioni in cui sono stati raccolti e trasportati”.
Il MUD, invece, non risponde a tale logica di controllo, ma
solo ed esclusivamente ad una logica di carattere statistico
e non ha nulla a che vedere con la finalità della direttiva europea (variamente numerata) che è la “tutela della salute
umana e dell’ambiente contro gli effetti nocivi della raccolta,
del trasporto, del trattamento dell’ammasso e del deposito
dei rifiuti” (considerando n. 3).
Non è, dunque, un caso che la citata direttiva comunitaria
non preveda a carico dei trasportatori l’obbligo di fornire
informazioni (articolo 14).
Pertanto, fermo restando che la locuzione “a titolo professionale” deve essere
letta secondo l’eccezione fornita dalla
Corte di Giustizia europea con la ripetutamente citata sentenza 9 giugno 2005, è
ragionevole ritenere che in virtù dell’elemento teleologico che sottende all’articolo 12, direttiva 75/442/Cee (come modificata dalla direttiva 91/1576/Cee) e sussunta nel testo unificato di cui alla direttiva 12/2006/Ce, rinvenibile nel “controllo”,
tale eccezione non può ritenersi ascrivibile all’elemento teleologico del trasporto “a
titolo professionale” individuato nell’articolo 189, comma 3, Dlgs 152/2006, poiché il MUD non è finalizzato al controllo. Dunque, non è un
caso, si ripete, che la citata direttiva comunitaria non preveda l’obbligo di fornire informazioni a carico dei trasportatori
(o un generale obbligo di fornire informazioni), comunque si
voglia denominare il trasporto.
In ordine al registro di carico e
scarico, tale lettura, doverosamente orientata al rispetto dell’acquis communitaire, consente di non ritenere obbligati
a tale registro i soggetti di cui
all’articolo 212, comma 8,
Dlgs 152/2006 poiché la più
volta citata direttiva (variamente numerata) prevede l’obbligo di registro solo a carico
degli “stabilimenti” o “imprese”
che effettuano operazioni di
recupero o di smaltimento di
rifiuti (e facoltizza gli Stati
membri a porlo a carico dei
produttori, articolo14). Mentre
il “trasporto” non rientra in tali
tipologie di attività ma costituisce un “tertium genus” da
esse distinto, pur se all’interno
del concetto di gestione.”
Come già accennato, pertanto, la conclusione cui perviene
il Ministero è nel senso che
“appare ragionevole ritenere
che i soggetti di cui all’articolo
212, comma 6 del Decreto legislativo 152/2006” sono
obbligati all’iscrizione all’Albo gestori ambientali poiché detto
obbligo risponde all’esigenza di controllo fatta propria dalla
direttiva 91/156/Cee; non sono obbligati alla presentazione
del MUD, rispondendo tale obbligo a finalità statistiche e
non di controllo; non sono parimenti obbligati alla tenuta e
conservazione del registro di carico e scarico per l’attività del
trasporto, essendo tale obbligo previsto dalla richiamata
direttiva soltanto per gli stabilimenti e le imprese che smaltiscono e recuperano rifiuti.
L’Ufficio legislativo del Ministero dell’ambiente conclude il
parere sopra illustrato con l’auspicio di una modifica legislativa dell’articolo 189, comma 6, del Decreto legislativo
152/2006, intesa a prevedere un’apposita esenzione per le
imprese di cui all’articolo 212, comma 8.
Il MUD non risponde
ad una logica
di controllo, ma solo
ed esclusivamente
ad una logica
di carattere statistico
e non ha nulla a che
vedere con la finalità
della direttiva europea
che è la “tutela della
salute umana
e dell’ambiente …”
Il D.lgs. 152/2006
prevede l’obbligo di
registro solo a carico
degli “stabilimenti”
o “imprese”
che effettuano
operazioni di recupero
o di smaltimento
di rifiuti

e - COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA

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